Tribunal Judiciaire · REFERES GENERAUX — 2 juillet 2025

T R I B U N A L J U D I C I A I R E 
D E D R A G U I G N A N
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O R D O N N A N C E D E R E F E R E


REFERE n° : N° RG 25/03004 - N° Portalis DB3D-W-B7J-KU7H

MINUTE n° : 2025/ 295

DATE : 02 Juillet 2025

PRESIDENT : Madame Laetitia NICOLAS

GREFFIER : M. Alexandre JACQUOT




DEMANDERESSE

Madame [L] [J], demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Rémy CERESIANI, avocat au barreau de DRAGUIGNAN



DEFENDERESSE

ASSOCIATION POUR LE CONSEIL EN ORIENTATION PROFESSIONNELLE, L’ACCOMPAGNEMENT ET LE DEVELOPPEMENT, dont le siège social est sis [Adresse 2]
non comparante





DEBATS : Après avoir entendu à l’audience du 14/05/2025, les parties comparantes ou leurs conseils, ont été avisées que la décision serait rendue le 25/06/2025, puis prorogée au 02/07/2025. L’ordonnance a été rendue ce jour par la mise à disposition de la décision au greffe. 



copie exécutoire à 
Me Rémy CERESIANI


copie dossier

délivrées le 

Envoi par Comci à Me Rémy CERESIANI


 

EXPOSE DU LITIGE 

Suivant acte sous seing privé du 2 mai 2022, Madame [L] [J] a donné à bail à usage professionnel à l'ASSOCIATION POUR LE CONSEIL EN ORIENTATION PROFESSIONNELLE L'ACCOMPAGNEMENT ET LE DEVELOPPEMENT un local situé [Adresse 3] à [Localité 4], moyennant paiement d'un loyer annuel de 14.400 euros TTC charges comprises, payable mensuellement par terme de 1.200 euros, avant le 5 de chaque mois. 

L'ASSOCIATION POUR LE CONSEIL EN ORIENTATION PROFESSIONNELLE L'ACCOMPAGNEMENT ET LE DEVELOPPEMENT ayant laissé certains loyers impayés, Madame [L] [J] lui a fait délivrer le 6 février 2025, un commandement de payer la somme de 7.410,73 euros au principal, visant la clause résolutoire et lui manifestant son intention de s'en prévaloir.

Ce commandement étant demeuré partiellement infructueux, par acte du 11 avril 2025, auquel il est expressément fait référence pour un plus ample exposé des faits, de ses moyens, prétentions et demandes, Madame [L] [J] a fait assigner l'ASSOCIATION POUR LE CONSEIL EN ORIENTATION PROFESSIONNELLE L'ACCOMPAGNEMENT ET LE DEVELOPPEMENT, en référé devant le président du tribunal judiciaire de Draguignan, aux fins de voir constater la résiliation du bail, prononcer l'expulsion de l'occupant, de l’autoriser à faire l’inventaire des meubles et les faire entreposer et de fixer une indemnité provisionnelle d'occupation à hauteur de 2.400 par mois, correspondant au double du loyer. Il est sollicité en outre sa condamnation au paiement des sommes de 3.190,14 euros à titre de provision à valoir sur les loyers impayés, de 319,14 euros à titre de provision à valoir sur les 10 % de la somme due en application de la clause résolutoire, de 5.000 euros à titre de provision à valoir sur l’indemnisation due pour le manquement contractuel, de 2.500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civil et aux dépens, distrait au profit de Maître BOUZEREAU. 
 
Bien qu’assignée à personne, l'ASSOCIATION POUR LE CONSEIL EN ORIENTATION PROFESSIONNELLE L'ACCOMPAGNEMENT ET LE DEVELOPPEMENT n’a pas constitué avocat ni comparu à l’audience du 14 mai 2025.


SUR QUOI

L’article 835 du code de procédure civile prévoit : « le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. ».

L’obligation au paiement du loyer et son exigibilité aux dates contractuellement prévues résulte du bail qui fait la loi des parties et n’est pas sérieusement contestable.

L'ASSOCIATION POUR LE CONSEIL EN ORIENTATION PROFESSIONNELLE L'ACCOMPAGNEMENT ET LE DEVELOPPEMENT n'ayant pas satisfait aux causes du commandement dans le mois de sa délivrance ni saisi le juge aux fins de délai, il convient de constater l'acquisition de la clause résolutoire à la date du 7 mars 2025.

Son maintien dans les lieux en l’absence de titre et l’atteinte au droit de propriété ainsi causé constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés doit faire cesser en prononçant son expulsion, ainsi que celle de tous occupants de son chef, le cas échéant avec l'assistance de la force publique.


Madame [L] [J] sollicite, en application de “la clause résolutoire et clauses pénales” (page 10 du contrat de bail), de fixer l’indemnité d’occupation à 2.400 euros par mois, égale à deux fois le montant des sommes dues... destinée à dédommager le bailleur du préjudice provoqué par l’occupation abusive des lieux” ainsi qu’une indemnité forfaitaire de 10 % “sur le montant des sommes dues, en dédommagement du préjudice subi par le bailleur”.

Or, il est constant que l'indemnité forfaitaire d'occupation majorée qui a été contractuellement prévue s'analyse comme une clause pénale. S'il appartient au juge des référés d'appliquer une clause contractuelle claire et précise, et en l'occurrence une clause pénale, il ne peut, sur le fondement de l'article 1231-5 du code civil la modérer s'il l'estime manifestement excessive. 

Or, en l’état de la “clause résolutoire et clauses pénales” précitée, le contrat de bail ne prévoit pas une mais plusieurs clauses pénales afin de réparer le préjudice subi par bailleur résultant de la résiliation du bail. Ainsi, il est fort probable que ces pénalités contractuelles, cumulées, excèdent le préjudice effectivement subi par Madame [L] [J]. Outre le fait qu'il n'appartient pas au juge des référés de se prononcer sur le préjudice effectivement subi par la bailleresse du fait de la constatation de la résiliation du bail, il n'a pas le pouvoir d'appliquer une seule clause pénale au détriment des autres, ni même de la ou les modérer selon la ou les clauses pénales retenues.

L’application de la clause pénale relative à l'indemnité d’occupation majorée et l’indemnité forfaitaire de 10 % se heurtent à une contestation sérieuse, de sorte qu’il n’y a lieu à référé sur ces chefs de demandes.

En revanche, l'obligation du preneur de régler, à titre provisionnel, une indemnité d'occupation correspondant au montant du loyer qui aurait été dû si le bail n'avait pas été résilié, soit 1.200 euros par mois, destinée à compenser une occupation sans droit ni titre, ne se heurte à aucune contestation sérieuse, de sorte qu’il sera fait droit à la demande.

Le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande de provision, il ressort des pièces que la créance n’est pas sérieusement contestable de sorte qu’il convient de condamner L'ASSOCIATION POUR LE CONSEIL EN ORIENTATION PROFESSIONNELLE L'ACCOMPAGNEMENT ET LE DEVELOPPEMENT à verser à Madame [L] [J] la somme de 3.020,66 euros, à titre de provision à valoir sur les loyers et charges impayés arrêtés au 28 février 2025, le surplus de la demande (soit 169,48 euros) correspondant aux frais de commissaire de justice, relève des dépens, ce qui constitue la fraction sérieusement contestable de la créance. 
 
S’agissant de la demande de provision à valoir sur les dommages et intérêts, en l’absence d’élément permettant d’établir l’existence d’un préjudice à ce titre, autre que celui lié au retard de paiement réparable au titre des intérêts moratoires, l’obligation se heurte à une contestation sérieuse, de sorte qu’il n’y a lieu à référé sur ce point.

L'ASSOCIATION POUR LE CONSEIL EN ORIENTATION PROFESSIONNELLE L'ACCOMPAGNEMENT ET LE DEVELOPPEMENT sera condamnée aux dépens, frais de commandement de payer inclus (169,48 euros) et devra, en outre, à son adversaire une somme de 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.






PAR CES MOTIFS

Nous juge des référés, statuant en référé par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort, 

Vu l’article 835 du code de procédure civile,
Vu l’article 700 du code de procédure civile,

CONSTATONS l'acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail conclu le 2 mai 2022 entre Madame [L] [J] et L'ASSOCIATION POUR LE CONSEIL EN ORIENTATION PROFESSIONNELLE , L'ACCOMPAGNEMENT ET LE DEVELOPPEMENT à la date du 7 mars 2025 ;

ORDONNONS, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de la présente ordonnance, l'expulsion de l'ASSOCIATION POUR LE CONSEIL EN ORIENTATION PROFESSIONNELLE, L'ACCOMPAGNEMENT ET LE DEVELOPPEMENT et de tout occupant de son chef des lieux loués avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d'un serrurier ; 

 DISONS que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ; 

CONDAMNONS l'ASSOCIATION POUR LE CONSEIL EN ORIENTATION PROFESSIONNELLE, L'ACCOMPAGNEMENT ET LE DEVELOPPEMENT à payer à Madame [L] [J] une indemnité provisionnelle d'occupation d’un montant de 1.200 euros TTC par mois charges comprises à compter du 7 mars 2025 et ce jusqu’à la libération complète des lieux ;

CONDAMNONS l'ASSOCIATION POUR LE CONSEIL EN ORIENTATION PROFESSIONNELLE, L'ACCOMPAGNEMENT ET LE DEVELOPPEMENT à payer à Madame [L] [J] une provision de 3.020,66 euros à valoir sur les loyers et charges arrêtés au 28 février 2025 ; 

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision à valoir sur l’indemnité forfaitaire contractuelle ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision à valoir sur l’indemnité due au titre du manquement contractuel ;

DISONS n’y avoir lieu à référé pour le surplus des prétentions ;

CONDAMNONS l'ASSOCIATION POUR LE CONSEIL EN ORIENTATION PROFESSIONNELLE L'ACCOMPAGNEMENT ET LE DEVELOPPEMENT aux dépens, frais de commandement inclus ; 

CONDAMNONS l'ASSOCIATION POUR LE CONSEIL EN ORIENTATION PROFESSIONNELLE, L'ACCOMPAGNEMENT ET LE DEVELOPPEMENT à payer à Madame [L] [J] une somme de 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois, an susdits. 

LE GREFFIER LA PRESIDENTE