Tribunal Judiciaire · 3ème chambre civile — 2 juillet 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN
3ème chambre civile
[Adresse 2]
[Adresse 10] 
[Localité 3]
☎ :[XXXXXXXX01]




N° RG 24/04539 - N° Portalis DBW5-W-B7I-JCI7

Minute : 2025/
Cabinet C 




JUGEMENT 

DU : 02 Juillet 2025






E.P.I.C. [P]


C/

[M] [K]
[R] [Z] épouse [K]







Copie exécutoire délivrée le :


à : E.P.I.C. [P]




Copie certifiée conforme délivrée le :


à : E.P.I.C. [P]

M. [M] [K]
Mme [R] [Z] épouse [K]
Préfecture du Calvados









JUGEMENT





DEMANDEUR :

E.P.I.C. [P] - RCS [Localité 9] 780 705 703, dont le siège social est sis [Adresse 7]
représentée par Madame [W] [I], régulièrement munie d’un pouvoir


 

ET :

DÉFENDEURS :

Monsieur [M] [K]
né le 20 Février 1994, demeurant Chez Madame [Z] [T] - [Adresse 5]
comparant en personne

Madame [Y] [Z] épouse [K], demeurant Chez Madame [Z] [T] - [Adresse 5]
comparante en personne


 

COMPOSITION DU TRIBUNAL : 

Président : Marie-Ange LE GALLO, Première vice-présidente, Juge des Contentieux de la Protection
Greffier : Olivier POIX, présent à l’audience et lors de la mise à disposition, en présence de [S] [G], auditeur de justice, [E] [C], greffier-stagiaire, et [U] [N], élève-avocate



PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 29 Avril 2025
Date des débats : 29 Avril 2025
Date de la mise à disposition : 02 Juillet 2025
EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 31 octobre 2022, l'OPH [P] a donné à bail à M. [M] [K] et Mme [Y] [Z] épouse [K] un logement conventionné à usage d’habitation situé [Adresse 6] [Adresse 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable de 491,21 euros, outre le versement d’une provision mensuelle pour charges de 91,21 euros.

Suivant acte sous seing privé du 2 décembre 2022, les mêmes parties ont conclu un bail portant sur un garage situé [Adresse 8], moyennant le paiement d’un loyer mensuel pour révisable de 66,98 euros, outre le versement d’une provision mensuelle pour charges de 3,40 euros.

Par acte extrajudiciaire du 14 août 2024, l'OPH [P] a fait délivrer aux locataires un commandement d’avoir à payer la somme en principal de 1779,55 euros au titre des loyers et charges impayés, du logement et du garage, au 31 juillet 2024, terme de juillet 2024 inclus.

La situation d’impayés de loyers et charges des locataires a été signalée à la CAF du Calvados le 20 août 2024, qui en a accusé réception par courrier du 5 septembre 2024.

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 13 novembre 2024, notifié par voie électronique à la préfecture du Calvados le 15 novembre 2024, l'OPH [P] a fait assigner M. [M] [K] et Mme [Y] [Z] épouse [K] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen, pour entendre, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
– constater la résiliation des baux qui leur ont été consentis ;
– ordonner, en conséquence, leur expulsion ainsi que celle de tout occupant de leur chef des lieux, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;
– les condamner solidairement au paiement :
* de la somme de 3563,16 euros représentant les loyers et charges impayés échus au 30 octobre 2024, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats ;
* des loyers et charges impayés du 1er novembre 2024 au jour du jugement à intervenir et avec intérêts ;
* d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant actuel des loyers et charges, du jugement à intervenir jusqu’à leur départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer et avec intérêts de droit ;
* de la somme de 250 euros au titre des frais irrépétibles, ainsi qu’au paiement des entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et le cas échéant, des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui auront été prises sur leurs biens et valeurs mobilières.

À l’audience du 29 avril 2025, au cours de laquelle l’affaire a été retenue, l'OPH [P], représenté par Mme [W] [I] régulièrement munie d’un pouvoir, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, tout en actualisant sa demande en paiement au titre de la dette locative à la somme de 6707,97 euros. Elle ajoute qu’il n’y a pas de reprise de paiement des loyers depuis mai 2024, le résiduel de loyer du logement s’élevant à la somme de 501,59 euros.

M. [M] [K] et Mme [Y] [Z] épouse [K], comparant en personnes, reconnaissent l’existence de la dette locative. Ils indiquent avoir déposé un dossier de surendettement, déclaré recevable par la commission de surendettement des particuliers du Calvados en date du 29 janvier 2025, avec une orientation vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire. Ils expliquent que, Monsieur a été en arrêt de travail et que, bien que Madame ait repris le travail, ils ne bénéficient que de 800 euros de revenus, Monsieur ne percevant rien. Ils ajoutent qu’ils sont en train de déménager et qu’ils vont rendre le logement.

Sur quoi, la décision a été mise en délibéré au 2 juillet 2025.



MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient d’une part, à celui qui se prévaut de l’existence d’une obligation d’en rapporter la preuve et d’autre part, au débiteur de démontrer qu’il s’est bien libéré de sa dette.

Selon l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 1728 2° du code civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

En l’espèce, au soutien de sa demande en paiement de la somme de 6 707,97 euros, l'OPH [P] produit aux débats :
– le contrat de bail d’habitation du 31 octobre 2022, lequel contient une clause de solidarité, en cas de pluralité de locataires, selon laquelle, « ils sont réputés solidairement et indivisiblement responsables des clauses et conditions du présent contrat de location (loyer, charges, supplément de loyer solidarité, réparations locatives, indemnités d’occupation et frais de procédure) jusqu’à la libération effective des lieux » ;
– le contrat de bail de droit commun relatif au garage du 2 décembre 2022 ;
– le commandement de payer du 14 août 2024, portant sur la somme en principal de 1 779,55 euros au titre des loyers et charges impayés, du logement et du garage, au 31 juillet 2024, terme de juillet 2024 inclus ;
– les avis d’échéance des termes d’avril 2024 à avril 2025 inclus ;
– un décompte locatif actualisé portant que la période du 14 avril 2024 au 24 avril 2025, termes d’avril 2025 inclus, faisant état d’un solde locatif débiteur de la somme en principal de 6707,97 euros (7086,67 euros – 378,70 euros au titre des frais de procédure).

Il s’infère de l’ensemble de ces éléments que M. [M] [K] et Mme [Y] [Z] épouse [K] ne sont pas à jour du règlement de leurs loyers et charges, relatifs au logement à usage d’habitation et au garage de droit commun et qu’ils sont débiteurs d’une dette locative.

Toutefois, le décompte est arrêté au 24 avril 2025, termes d’avril 2025 inclus alors que, les baux litigieux prévoient que les loyers et charges sont payables à termes échus ; aussi, les termes d’avril ne sont pas encore exigibles à cette date et doivent donc être déduit du montant de la dette locative arrêtée au 24 avril 2025.

De sorte qu’il ressort de l’ensemble de ces éléments que, M. [M] [K] et Mme [Y] [Z] épouse [K] sont débiteurs d’une dette locative, logement et garage, s’élevant à la somme en principal (hors frais de commissaire de justice) de 6206,38 euros (calculée comme suit : 6707,97 euros, correspondant à la dette hors frais de commissaire de justice – 501,59 euros, correspondant aux termes d’avril 2025), selon décompte arrêté au 24 avril 2025, termes de mars 2025 inclus.

En outre, il ressort également des débats que, M. [M] [K] et Mme [Y] [Z] épouse [K] ont déposé un dossier de surendettement, lequel a été déclaré recevable par la commission de surendettement des particuliers du Calvados en date du 29 janvier 2025, avec une orientation vers un réaménagement des dettes. Cependant, à la suite de la réévaluation de la situation financière de M. [M] [K] et Mme [Y] [Z] épouse [K], la commission a décidé le 26 mars2025, de réorienter leur dossier vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire.

De sorte que, la présente décision sera applicable sous réserve de la décision définitive et exécutoire de la commission de surendettement, notamment d’une décision de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire prononcée au profit de M. [M] [K] et Mme [Y] [Z] épouse [K].

Par conséquent, M. [M] [K] et Mme [Y] [Z] épouse [K] seront solidairement condamnés à payer à l'OPH [P] la somme de 6206,38 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, relatifs au logement et au garage, dus au 24 avril 2025, termes de mars 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision et sous réserve de la décision définitive et exécutoire de la commission de surendettement des particuliers du Calvados à leur profit.

Sur la demande en résolution des baux

Sur le bail à usage d’habitation

L’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
Le commandement de payer contient, à peine de nullité :
1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette ;
2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;
3° Le décompte de la dette ;
4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;
5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;
6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

En l’espèce, un commandement de payer a bien été signifié à M. [M] [K] et Mme [Y] [Z] épouse [K] par acte de commissaire de justice en date du 14 août 2024, portant sur la somme en principal de 1779,55 euros au titre des loyers et charges impayés, du logement et du garage, au 31 juillet 2024, termes de juillet 2024 inclus.

Cependant, ce commandement de payer est demeuré infructueux, n’ayant pas été régularisé dans le délai de deux mois.

En effet, il s’infère du décompte locatif produit aux débats qu’aucun règlement n’a été effectué par les locataires dans ce délai, tant au titre des échéances courantes de loyer et charges que, de l’arriéré.

Il convient de rappeler que, la commission de surendettement des particuliers du Calvados a, par décision du 29 janvier 2025, déclaré recevable le dossier de surendettement déposé par M. [M] [K] et Mme [Y] [Z] épouse [K]. Cependant, cette décision étant postérieure au délai de 2 mois post-commandement de payer, elle est sans effet sur l’acquisition de la clause résolutoire.

En outre, la juge n’a pas, dans le délai de deux mois, été saisie par les locataires aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Dès lors, il convient de constater la résolution du bail à usage d’habitation par l’effet de la clause résolutoire y étant insérée à la date du 14 octobre 2024.

Sur le bail de droit commun

Il résulte de l’article 1728 du code civil que, le preneur est notamment tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 1224 du code civil dispose que la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

L’article 1225 poursuit en indiquant que, la clause résolutoire précise les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat. La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire.
Conformément à l’article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1229 continue en indiquant que, la résolution met fin au contrat. Elle prend effet selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

En l’espèce, il résulte des pièces introduites aux débats que, le bail relatif au garage conclu entre les parties contient une clause résolutoire selon laquelle « à défaut du paiement d’une seule échéance et deux mois près une sommation de payer, la présente location sera résiliée immédiatement et de plein droit si bon semble à [P] » ; que, M. [M] [K] et Mme [Y] [Z] épouse [K] n’ont pas respecté leur obligation de paiement des loyers et charges ; que, par commandement de payer du 14 août 2024, visant la clause résolutoire contenue au bail, ils ont été mis en demeure de procéder au paiement de la somme principale de 1779,55 euros au titre des loyers et charges impayés, du logement et du garage, au 31 juillet 2024, termes de juillet 2024 inclus ; qu’à l’issue du délai de deux mois, les causes du commandement de payer n’ont pas été régularisées et ce, en l’absence de tout règlement dans ce délai, tant au titre des échéances courantes de loyer et charges que, de l’arriéré.

En conséquence, il convient de constater, en application des dispositions précitées ainsi que de la clause résolutoire stipulée au bail que, les conditions d’acquisition de cette dernière étaient réunies à la date du 14 octobre 2024.

Sur l’incidence d’une procédure de traitement du surendettement quant à l’acquisition de la clause résolutoire du bail à usage d’habitation

Conformément à l’article 24 VI 1° de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, par dérogation à la première phrase du V, lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement.

L’article 24 VIII de la même loi prévoit que, lorsqu’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers ou prononcé par le juge ou lorsqu’un jugement de clôture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire a été rendu, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d’effacement ou du jugement de clôture.

En l’espèce, M. [M] [K] et Mme [Y] [Z] épouse [K] ont déposé un dossier de surendettement, qui a été déclaré recevable par la commission de surendettement des particuliers du Calvados en date du 29 janvier 2025. Celui-ci a tout d’abord fait l’objet d’une orientation vers un réaménagement des dettes, avant de, suite à la réévaluation de la situation financière de M. [M] [K] et Mme [Y] [Z] épouse [K], faire l’objet d’une réorientation vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire par décision du 26 mars2025.

Toutefois, outre que cette décision n’est ni définitive, ni exécutoire, M. [M] [K] et Mme [Y] [Z] épouse [K] n’ont pas non plus repris le paiement des loyers et charges du logement à usage d’habitation.

De sorte que, la procédure de traitement de leur surendettement est sans incidence sur la suspension des effets de la clause résolutoire du logement à usage d’habitation et l’octroie de délais de paiement en leur faveur.

Sur les conséquences de la résiliation des baux

Sur l’expulsion

Occupants sans droit ni titre des lieux, logement et garage, M. [M] [K] et Mme [Y] [Z] épouse [K] devront les libérer dans les délais prévus par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, soit à l’expiration d’un délai de deux mois suivant le commandement d’avoir à libérer les lieux, sans préjudice des dispositions des articles L.412-3 à L.412-7 dudit code et remettre les clefs après établissement d’un état des lieux de sortie.

À défaut, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si nécessaire, dans les conditions prévues par les articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

Étant occupants sans droit ni titre des lieux, logement et garage, depuis la résolution des baux, M. [M] [K] et Mme [Y] [Z] épouse [K] causent un préjudice à l'OPH [P] qui sera réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers révisés (du logement et du garage) augmentés des provisions mensuelles pour charges (du logement et du garage) qu’ils auraient réglé à défaut de résolution des baux, soit en l’espèce la somme de 688,75 euros avant déduction des aides au logement (526,19 euros au titre du loyer du logement, 71,75 euros au titre du loyer du garage, 87,41 euros au titre de la provision mensuelle pour charges du logement et 3,40 euros au titre de la provision mensuelle pour charges du garage), à compter du 14 octobre 2024 (date de résolution des baux) après déduction des sommes déjà comptées au jour de l’audience et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux et la remise des clés.

Cette indemnité n’est pas susceptible d’indexation ni de révision compte tenu de son caractère mixte indemnitaire et compensatoire. La demande formée de ce chef par le bailleur sera rejetée.

La part correspondant aux charges pourra toutefois être réajustée aux charges réelles justifiées comme il sera précisé au dispositif du jugement.

Sur les demandes accessoires

En application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une partie. Elle peut également être condamnée à payer à l’autre une somme que le juge détermine au titre des frais exposés et non-compris dans les dépens. À cet égard, le juge tient compte, dans tous les cas, de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

M. [M] [K] et Mme [Y] [Z] épouse [K], partie succombante au litige, seront condamnés solidairement (en vertu de la clause de solidarité convenue au bail) au paiement des dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation qui leur ont été délivrés.

L’équité et la situation économique des parties commandent de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort,

CONDAMNE solidairement M. [M] [K] et Mme [Y] [Z] épouse [K] à payer à l'OPH [P] la somme de 6206,38 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, relatifs au logement et au garage, dus au 24 avril 2025, termes de mars 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

RAPPELLE que les éventuelles décisions prises dans le cadre du traitement du surendettement priment sur la présente décision ;

CONSTATE la résolution du bail à usage d’habitation conclu le 31 octobre 2022 entre d’une part, l'OPH [P] et d’autre part, M. [M] [K] et Mme [Y] [Z] épouse [K] portant sur un logement à usage d’habitation situé [Adresse 6] [Adresse 4], à la date du 14 octobre 2024, par l’effet de la clause résolutoire ;

CONSTATE la résolution du bail de droit commun conclu le 2 décembre 2022 entre d’une part, l’OPH [P] et d’autre part, M. [M] [K] et Mme [Y] [Z] épouse [K] portant sur un garage situé [Adresse 8], à la date du 14 octobre 2024, par l’effet de la clause résolutoire ;

DIT que M. [M] [K] et Mme [Y] [Z] épouse [K] sont occupants sans droit ni titre du logement et du garage cités ci-dessus depuis le 14 octobre 2024 ;

DIT que M. [M] [K] et Mme [Y] [Z] épouse [K] devront libérer les lieux (logement et garage) dans le respect du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution et sans préjudice des articles L.412-2 et suivants du même code ;

AUTORISE, à défaut de départ volontaire dans ce délai, l'OPH [P] à faire expulser M. [M] [K] et Mme [Y] [Z] épouse [K] et tous occupants de son chef, du logement et du garage, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

RAPPELLE que par application des articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, cette expulsion ne pourra être pratiquée avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux et sans préjudice du sursis à expulsion prévu par l’article L.412-6 du même code ;

CONDAMNE solidairement M. [M] [K] et Mme [Y] [Z] épouse [K] à payer à l'OPH [P] une indemnité mensuelle d’occupation, pour le logement et le garage, fixée à la somme de 688,75 euros (avant déduction des aides au logement), à compter du 14 octobre 2024, après déduction des sommes déjà comptées au jour de l’audience et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux et la remise des clés ;

DIT que cette indemnité sera payable selon les mêmes modalités que les loyers et charges initiaux ;

DIT que la part de cette indemnité correspondant aux charges pourra être réajustée dans le cas où les charges réelles justifiées de l’année dépasseraient le montant des provisions versées ;

REJETTE la demande d’indexation de l’indemnité d’occupation mensuelle formée par l'OPH [P] ;

REJETTE toutes les autres et plus amples demandes des parties ;

CONDAMNE solidairement M. [M] [K] et Mme [Y] [Z] épouse [K] aux dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation ;
DÉBOUTE l'OPH [P] de sa demande au titre des frais irrépétibles ;

DIT que la présente décision sera notifiée à la préfecture du Calvados ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit immédiatement exécutoire.

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par la juge et le greffier présent lors de la mise à disposition.

LE GREFFIER LA JUGE DES CONTENTIEUX 
 DE LA PROTECTION