Tribunal Judiciaire · 3ème chambre civile — 2 juillet 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN
3ème chambre civile
[Adresse 2]
[Adresse 7] 
[Localité 3]
☎ :[XXXXXXXX01]




N° RG 24/04170 - N° Portalis DBW5-W-B7I-JBJ6

Minute : 2025/
Cabinet C 




JUGEMENT 

DU : 02 Juillet 2025



S.A. SAEM LA CAENNAISE - SOCIETE CAENNAISE DE DEVELOPPEMENT IMMOBILIER


C/

[L] [X]
[F] [V]







Copie exécutoire délivrée le :


à :

Me Olivier FERRETTI - 22 


Copie certifiée conforme délivrée le :


à :

Mme [L] [X]
M. [F] [V]

Me Olivier FERRETTI - 22






JUGEMENT





DEMANDEUR :

S.A. SAEM LA CAENNAISE - SOCIETE CAENNAISE DE DEVELOPPEMENT IMMOBILIER - RCS CAEN B 613 820 596, dont le siège social est sis [Adresse 5]
représentée par Me Olivier FERRETTI, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 22 substitué par Me Maria DESMOULINS, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 22
 


ET :

DÉFENDEUR :

Madame [L] [X]
née le 14 Septembre 1993 à [Localité 9] (Fédération de RUSSIE), demeurant [Adresse 4]
comparante en personne

Monsieur [F] [V]
né le 08 Avril 1988 à [Localité 8] (UKRAINE), demeurant [Adresse 4]
comparant en personne

 
COMPOSITION DU TRIBUNAL : 

Président : Marie-Ange LE GALLO, Première vice-présidente, Juge des Contentieux de la Protection
Greffier : Olivier POIX, présent à l’audience et lors de la mise à disposition, en présence de [A] [O], auditeur de justice, [U] [R], élève-avocate et [S] [N], greffier-stagiaire


PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 29 Avril 2025
Date des débats : 29 Avril 2025
Date de la mise à disposition : 02 Juillet 2025
EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 19 septembre 2019, la SA LA CAENNAISE - SOCIETE CAENNAISE DE DEVELOPPEMENT IMMOBILIER a donné à bail à Madame [L] [X] et Monsieur [F] [V] un logement situé [Adresse 6], pour un loyer mensuel, indexable, de 466,61 euros, outre 145,14 euros de provisions pour charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 mai 2023, le bailleur a fait délivrer à Madame [X] et Monsieur [I] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 3.668,56 euros en principal au titre des loyers et charges impayés.

Après dépôt d’un dossier de surendettement, par jugement en date du 19 mars 2024, le tribunal judiciaire de CAEN a imposé un moratoire d’une durée de 24 mois, les locataires restant tenus du paiement du loyer courant.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 mai 2024, la SA LA CAENNAISE - SOCIETE CAENNAISE DE DEVELOPPEMENT IMMOBILIER a fait signifier à Madame [X] et Monsieur [V] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 242,66 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Le 30 mai 2024, le bailleur a dénoncé le dossier de surendettement auprès de la Banque de France.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 octobre 2024, La SA LA CAENNAISE - SOCIETE CAENNAISE DE DEVELOPPEMENT IMMOBILIER a fait assigner Madame [X] et Monsieur [I] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire,ordonner l’expulsion de Madame [X] et Monsieur [V] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;autoriser la requérante à faire transporter les meubles non-saisis et effets mobiliers dans un lieu de son choix propre à en assurer la conservation, aux frais, risques et périls de l’occupant en attente de la décision du juge de l’exécution qui devra statuer sur leur sort s’ils ne sont pas retirés dans les délais fixés par la loi ;condamner solidairement Madame [X] et Monsieur [V] au paiement des sommes suivantes :la somme de 435,55 euros au titre de la dette locative arrêtée au 13 juillet 2024, après déduction des sommes incluses dans le plan ;une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter du 14 juillet 2024 jusqu’à libération effective des lieux,la somme de 750 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile les dépens, en ce compris le coût des commandements de payer des 25 mai 2023 et 13 mai 2024 ;dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement
À l'audience du 29 avril 2025, la SA LA CAENNAISE - SOCIETE CAENNAISE DE DEVELOPPEMENT IMMOBILIER maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 9.198,36 euros arrêtée au 4 mars 2025, loyer du mois de février inclus, réintégrant la dette de loyers ayant bénéficié auparavant d’un moratoire de surendettement non-tenu. Elle accepte des délais de paiement.
Madame [X] et Monsieur [V] ne contestent pas le principe de la dette. Ils demandent le bénéfice des plus larges délais de paiement.

L'affaire a été mise en délibéré au 2 juillet 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.





MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande de constat de la résiliation de bail
Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 21 octobre 2024, soit au moins six semaines avant l'audience.

En vertu de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 : - Les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L.821-1 du code de la construction et de l'habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

En l’espèce, la CCAPEX a été saisie de la situation de Madame [X] et Monsieur [V] le 30 septembre 2024, soit moins de deux mois avant la délivrance de l’assignation du 18 octobre 2024, contrairement aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SA LA CAENNAISE - SOCIETE CAENNAISE DE DEVELOPPEMENT IMMOBILIER aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est irrecevable.

Sur la demande en paiement
Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non-écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve. 

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail, du commandement de payer délivré le 13 mai 2024 et du décompte de la créance actualisé au 4 mars 2025 que la SA LA CAENNAISE - SOCIETE CAENNAISE DE DEVELOPPEMENT IMMOBILIER rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés. 

Madame [X] et Monsieur [V] reconnaissent ne pas s’être acquités de leur loyer et ne contestent pas la dette ni dans son principe ni dans son montant.

Ils seront ainsi condamnés solidairement au paiement de la somme de 9.198,36 euros.




Sur la demande de délai de paiement
En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. 

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Il ressort des pièces produites et des débats que les locataires n’ont pas repris le versement intégral du loyer courant, le loyer résiduel étant de 370 euros, et les versements mensuels d’au plus 310 euros. Cette condition légale n’étant pas satisfaite, la demande de délai de paiement ne pourra qu’être rejetée. 

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [X] et Monsieur [V] aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer du 13 mai 2024.

L’équité commande de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile. En conséquence, la demande de la SA LA CAENNAISE - SOCIETE CAENNAISE DE DEVELOPPEMENT IMMOBILIER sur ce fondement sera rejetée. 

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DÉCLARE irrecevable la demande de la SA LA CAENNAISE - SOCIETE CAENNAISE DE DEVELOPPEMENT IMMOBILIER aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONDAMNE solidairement Madame [L] [X] et Monsieur [F] [V] à payer à la SA LA CAENNAISE - SOCIETE CAENNAISE DE DEVELOPPEMENT IMMOBILIER la somme de 9.198,36 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 4 mars 2025 échéance de mars 2025 incluse ;

DÉBOUTE Madame [L] [X] et Monsieur [F] [V] de leur demande de délai de paiement; 

CONDAMNE solidairement Madame [L] [X] et Monsieur [F] [V] aux dépens de l'instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 13 mai 2024;

DÉBOUTE la SA LA CAENNAISE - SOCIETE CAENNAISE DE DEVELOPPEMENT IMMOBILIER de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit ;



Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par la juge et le greffier présent lors de la mise à disposition.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX
 DE LA PROTECTION