Tribunal Judiciaire · 3ème chambre civile — 2 juillet 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN
3ème chambre civile
[Adresse 9]
[Adresse 9] 
[Localité 2]
☎ :[XXXXXXXX01]




N° RG 25/00264 - N° Portalis DBW5-W-B7J-JIY4

Minute : 2025/
Cabinet C




ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU : 02 Juillet 2025






S.A. PARTELIOS


C/

[S] [E]



Copie exécutoire délivrée le :

à : S.A. PARTELIOS

Copie certifiée conforme délivrée le :

à : 
S.A. PARTELIOS
M. [S] [E]
Préfecture du Calvados








ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
du 02 Juillet 2025



Nous Quentin ZELLER, Juge des Contentieux de la Protection
Assisté de Olivier POIX, Greffier présent à l’audience et lors de la mise à disposition
Tenant audience publique de référé.


DEMANDEUR :

S.A. PARTELIOS - RCS CAEN 626 150 106, dont le siège social est sis [Adresse 4]
représentée par Madame [R] [H], régulièrement munie d’un pouvoir


 


ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [S] [E]
né le [Date naissance 3] 1993 à [Localité 8], demeurant [Adresse 7]
comparant en personne


 

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 20 Mai 2025
Après débats à l’audience publique du 20 Mai 2025, l'affaire a été mise en délibéré, pour l’ordonnance être rendue ce jour ; 






EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 19 décembre 1994, la société FRANCE-HABITATION a donné à bail à Monsieur [O] [E] et Madame [C] [P] un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 7].

Le 29 décembre 2004, l’immeuble a été vendu à la société SOCIETE ANONYME D’HABITATION A LOYER MODERE PORTE DE L’EUROPE (HPE). Le changement de bailleur a été notifié aux locataires le 4 janvier 2005.

Le 25 octobre 2007, la société HPE a changé de dénomination pour devenir la SA PARTELIOS. 

Par courrier du 27 avril 2016, Madame [C] [P] a donné congé au bailleur.

Le [Date décès 5] 2024, Monsieur [O] [E] est décédé. 

Monsieur [S] [E], fils de Monsieur [O] [E], occupe le logement situé [Adresse 7].

Par courrier du 18 décembre 2024, la SA PARTELIOS a demandé à Monsieur [S] [E] de justifier qu’il vivait avec son père depuis au moins un an à la date du décès et qu’il remplissait les conditions de ressources et d’adaptation du logement à la taille du ménage. A défaut de répondre aux conditions de transfert du contrat, la SA PARTELIOS a indiqué à Monsieur [S] [E] qu’il devrait quitter le logement.

Par acte du 29 avril 2025, la SA PARTELIOS a fait assigner Monsieur [S] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen, statuant en référé, pour entendre, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

Constater et au besoin dire et juger que Monsieur [E] [S] est occupant sans droit ni titre du logement situé [Adresse 7] ;Ordonner immédiatement et sans délai l’expulsion de Monsieur [E] [S] et de tous occupants de son chef du logement sis [Adresse 6], et ce, dans la quinzaine du jugement à intervenir, et dire que faute de libérer les lieux dans ledit délai et celui-ci expiré, le requérant pourra l’y contraindre par toutes voies et moyens de droit en la forme ordinaire et avec le concours de la force publique si besoin est ;Condamner Monsieur [E] [S] au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant égal au précédent loyer à compter du [Date décès 5] 2024, date de fin de bail du fait du décès du locataire en titre, jusqu’à la complète libération des lieux ;Condamner Monsieur [E] [S] à régler à PARTELIOS la somme de 1000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens dont les frais d’assignation.
Elle fonde ses demandes sur l’article 835 du code de procédure civile ainsi que sur les articles 14 et 40 de la loi du 6 juillet 1989.

Elle fait état d’une dette, au titre des indemnités d’occupation, à hauteur de 3566,23 euros, arrêtée au 18 avril 2024.

À l’audience du 20 mai 2025, la SA PARTELIOS sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, tout en actualisant la dette locative à la somme de 4269,75 euros, arrêtée au 19 mai 2025.

Monsieur [S] [E] indique ne pas souhaiter demeurer dans le logement. Il ne souhaite pas bénéficier d’un transfert du contrat. Il déclare qu’il compte quitter le logement à très brefs délais, probablement durant le cours du délibéré. Il ne conteste pas la dette sollicitée et entend la payer, quand il le pourra. Il indique être bénéficiaire du RSA.

Les parties ont été invitées à produire une note en délibéré pour informer la juridiction en cas de départ effectif de Monsieur [S] [E] durant le cours du délibéré 

Sur quoi, la décision a été mise en délibéré au 2 juillet 2025.


MOTIFS DE La DÉCISION

Sur la compétence du juge des référés

Aux termes des articles L.213-4-3 et L.213-4-4 du code de l’organisation judiciaire, le juge des contentieux de la protection connaît notamment des actions tendant à l’expulsion des personnes qui occupent aux fins d’habitation des immeubles bâtis sans droit ni titre ainsi que des actions dont un contrat de louage d’immeubles à usage d’habitation ou un contrat portant sur l’occupation d’un logement est l’objet, la cause ou l’occasion.

En application de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En vertu de l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la demande visée est fondée sur les dispositions de l’article 835 du code de procédure civile. Il ne peut être contesté que demeurer dans des locaux en l’absence de tout droit et titre d’occupation, constitue un trouble manifestement illicite qu’il appartient au juge des référés de faire cesser, à la condition que soit justifiée l’existence de ce trouble. Le juge des référés peut aussi, lorsque l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier.

Par conséquent, le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, est compétent pour connaître du litige précédemment exposé.

Sur l’absence de droit et de titre et la demande d’expulsion

Aux termes de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989, lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré :
-au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l'article 1751 du code civil ;
-aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès ;
-au partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ;
-aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès.
En cas de demandes multiples, le juge se prononce en fonction des intérêts en présence.
A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire ou par l'abandon du domicile par ce dernier.

L’article 40 de la même loi prévoit, s’agissant des logements appartenant aux organismes d'habitations à loyer modéré, que l'article 14 leur est applicable à condition que le bénéficiaire du transfert ou de la continuation du contrat remplisse les conditions d'attribution et que le logement soit adapté à la taille du ménage. Les conditions de ressources et d'adaptation du logement à la taille du ménage ne sont pas requises envers le conjoint, le partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ou le concubin notoire et, lorsqu'ils vivaient effectivement avec le locataire depuis plus d'un an, les ascendants, les personnes présentant un handicap au sens de l'article L.114 du code de l'action sociale et des familles et les personnes de plus de soixante-cinq ans. Lorsque le bénéficiaire du transfert est un descendant remplissant les conditions de ressources mais pour lequel le logement est inadapté à la taille du ménage, l'organisme bailleur peut proposer un relogement dans un logement plus petit pour lequel l'intéressé est prioritaire.

Monsieur [S] [E] a indiqué qu’il ne souhaitait pas demeurer dans le logement, de sorte qu’il s’induit qu’il n’entend pas bénéficier du transfert du contrat de bail, nonobstant l’examen des conditions prévues par les dispositions suscitées.

En l’absence de transfert du bail, Monsieur [S] [E] est occupant sans droit ni titre du logement depuis le [Date décès 5] 2024.

Dès lors, son expulsion doit être ordonnée.

Sur les modalités d’expulsion
S’agissant des modalités d’expulsion la SA PARTELIOS sollicite la diminution du délai prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ainsi que la suppression de la trêve hivernale prévue par l’article L.412-6 du même code.

Ces textes prévoient que ces délais peuvent être écartés quand la mesure d'expulsion a été prononcée en raison d'une introduction sans droit ni titre dans le domicile d'autrui à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte ou que le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée.

Le simple non-paiement d’un loyer ou d’une indemnité d’occupation ne suffit pas à caractériser la mauvaise foi de la personne expulsée. Aucune manœuvre de menaces ou de contrainte n’est caractérisée, ni plus qu’une voie de fait. De sorte que rien ne justifie que cette période de trêve et les délais légaux ne soient écartés.

Sur l’indemnité d’occupation

Étant occupant sans droit ni titre des lieux, Monsieur [S] [E] cause un préjudice à la SA PARTELIOS qui sera réparé par l’allocation provisionnelle d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer qui serait du si le logement faisait l’objet d’un bail.

Du [Date décès 5] 2024 au 19 mai 2025, cette indemnité peut être fixée à la somme totale de 4269,75 euros, échéance d’avril incluse, qui sera versée à titre provisionnel.

Jusqu’à son départ effectif des lieux, Monsieur [S] [E] sera tenu d’une indemnité d’occupation vis-à-vis de La SA PARTELIOS à hauteur de 696.79 euros par mois, avec indexation. 

Sur les demandes accessoires

En application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une partie. Elle peut également être condamnée à payer à l’autre une somme que le juge détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. À cet égard, le juge tient compte, dans tous les cas, de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Monsieur [S] [E], partie défaillante au litige, sera condamné aux dépens de la présente instance.

L’équité et la situation économique des parties commandent de rejeter la demande de la SA PARTELIOS formulée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. 

Enfin, conformément aux articles 514 et 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile, il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.
PAR CES MOTIFS

Nous, Quentin Zeller, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance exécutoire par provision, contradictoire et rendue en premier ressort,

Vu l’article 835 du code de procédure civile,

RENVOYONS les parties à se pourvoir au fond, mais, dès à présent ;

CONDAMNONS Monsieur [S] [E] à payer à la SA PARTELIOS la somme provisionnelle de 4269,75 euros au titre des indemnités d’occupation, terme d’avril 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présenter décision ;

CONSTATONS la résiliation du bail conclu le 19 décembre 1994 portant sur un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 7], à la date du [Date décès 5] 2024, par l’effet du décès de Monsieur [O] [E] ;

DISONS que Monsieur [S] [E] est occupant sans droit ni titre des lieux depuis cette date ;

DISONS que Monsieur [S] [E] devra libérer les lieux dans le respect du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution et sans préjudice des articles L.412-2 et suivants du même code ;

AUTORISONS, à défaut de départ volontaire dans ce délai, la SA PARTELIOS à faire expulser Monsieur [S] [E] et tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

RAPPELONS que par application des articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, cette expulsion ne pourra être pratiquée avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux et sans préjudice du sursis à expulsion prévu par l’article L.412-6 du même code ;

CONDAMNONS Monsieur [S] [E] à payer à la SA PARTELIOS une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle fixée par référence au loyer en cours à la date de résolution du bail (soit 696.79 euros), à compter du [Date décès 5] 2024 (date de résolution du bail), sous déduction des sommes déjà décomptées au jour de l’audience et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux, avec indexation ;

REJETONS les demandes de la SA PARTELIOS tendant à écarter les dispositions des articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution et L.412-6 du même code du même code ; 

CONDAMNONS Monsieur [S] [E] aux dépens de la présente instance ;

REJETONS la demande de la SA PARTELIOS fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ; 

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

DISONS que copie de la présente décision sera adressée à la préfecture du Calvados ; 

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par la juge et le greffier présent lors de la mise à disposition.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX 
 DE LA PROTECTION