Tribunal Judiciaire · 3ème chambre civile — 2 juillet 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN
3ème chambre civile
[Adresse 3]
[Adresse 7] 
[Localité 5]
☎ :[XXXXXXXX01]




N° RG 25/00263 - N° Portalis DBW5-W-B7J-JEJM

Minute : 2025/
Cabinet C




JUGEMENT 

DU : 02 Juillet 2025






S.A. PARTELIOS


C/

[E] [C]







Copie exécutoire délivrée le :


à :

S.A. PARTELIOS




Copie certifiée conforme délivrée le :


à :

S.A. PARTELIOS
Mme [E] [C]
Préfecture du Calvados






JUGEMENT





DEMANDEUR :

S.A. PARTELIOS - RCS CAEN 626 150 106, dont le siège social est sis [Adresse 6]
représentée par Madame [O] [K], régulièrement munie d’un pouvoir

 
ET :

DÉFENDEUR :

Madame [E] [C]
demeurant [Adresse 4]
comparante en personne


 
COMPOSITION DU TRIBUNAL : 

Président : Marie-Ange LE GALLO, Première vice-présidente, Juge des Contentieux de la Protection
Greffier : Olivier POIX, présent à l’audience et lors de la mise à disposition, en présence de [P] [B], auditeur de justice, [X] [L], élève-avocate et [W] [D], greffier-stagiaire



PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 29 Avril 2025
Date des débats : 29 Avril 2025
Date de la mise à disposition : 02 Juillet 2025
EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 30 mars 2023, la S.A. d'HLM PARTELIOS HABITAT a donné à bail à Madame [E] [C] un logement à usage d'habitation sis [Adresse 9], moyennant un loyer mensuel de 476,46 euros.

Le 20 août 2024, la S.A. d'HLM PARTELIOS HABITAT a fait signifier à Madame [C] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire, pour la somme totale de 1.196,78 euros, arrêtée au 14 août 2024.

Suivant acte de commissaire de justice en date du 8 janvier 2025, remis à étude, la S.A. d'HLM PARTELIOS HABITAT, a fait assigner Madame [C] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de CAEN, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, aux fins de :
- Constater la résiliation du contrat de location à ses torts ;
- Ordonner, en conséquence, l’expulsion de Madame [C], ainsi que de toutes personnes introduites par elle dans les lieux, et si besoin est, avec l’assistance de la force publique et d'un serrurier, et ce conformément aux dispositions de l'article L.411-1 du Code des procédures civiles d'exécution ;
- Condamner Madame [C] à payer :
* la somme de 3.343,52 euros au titre des loyers et charges impayés à la date de l'assignation, sauf à parfaire ou à diminuer suivant la recevabilité et décompte qui seront fournis lors des débats ;
* la somme correspondant aux loyers et charges impayés au jour du jugement à intervenir et avec intérêts ;
* une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant actuel du loyer et des charges, du jugement à intervenir jusqu'au départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et avec intérêts de droit ;
* la somme de 300 euros au titre de la résistance abusive et injustifiée, sur le fondement de l’article 1231-6 du Code civil ;
* la somme de 300,00 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ; * les frais et dépens, dont notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation ;

L’affaire a été plaidée le 11 janvier 2024.

A l’audience, la S.A d'HLM PARTELIOS HABITAT a comparu, représentée par Madame [T] [H] [K], dûment mandatée pour la représenter lors des audiences concernant ladite société et un de ses locataires. Elle a précisé que les loyers étaient payés depuis janvier 2025, a actualisé la dette à la somme de 3.835,17 euros en acceptant des délais de paiement.

Madame [C] a comparu et a indiqué être dans l'attente de la vente d'un bien immobilier, et avoir deux enfants à charge en garde alternée. Elle a proposé des paiement de 50 euros par mois sur l'arriéré. 

L’affaire a été mise en délibéré au 2 juillet 2025, par mise à disposition au greffe.


MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’action

Conformément aux dispositions de l’article 24, III, de la loi du 06 juillet 1989, modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, l’assignation a été notifiée au Représentant de l’État dans le Département du Calvados par voie électronique le 9 janvier 2025, soit au moins six semaines avant l’audience à laquelle l’affaire a été appelée.

La saisine de la CAF valant saisine de la CCAPEX a été effectuée le 9 septembre 2023. 
L’assignation est donc recevable.

Sur les demandes de résiliation de bail, de paiement des loyers et charges impayés et d’expulsion 

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 rappelle que le paiement du loyer et des charges récupérables aux termes convenus constitue une obligation essentielle du locataire. 

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent bail, précise que « I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer contient, à peine de nullité :
1° La mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette ;
2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;
3° Le décompte de la dette ;
4° L'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion ;
5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l'adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;
6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil.(..) »

Aux termes de l’article 1353 du Code Civil , il appartient d'une part, à celui qui se prévaut de l'existence d'une obligation d'en rapporter la preuve et d'autre part, au débiteur de démontrer qu’il s’est bien libéré de sa dette. 

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’en cas de non paiement des loyers ou charges, le bail pourra être résilié de plein droit à l’initiative du bailleur, deux mois après un commandement de payer resté sans effet.

Par exploit du 20 août 2024, le bailleur a fait commandement au locataire d’avoir à payer la somme de 1.196,78 euros, arrêtée au 14 août 2024. 

Ce commandement rappelle la clause résolutoire insérée au contrat de bail, ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi n°89/462 du 6 juillet 1989, en sa version applicable au présent bail, qui fixe à 2 mois le délai à compter du commandement de payer pendant lequel le locataire pouvait régler sa dette et ainsi éviter le jeu de la clause résolutoire. 

Si la locataire disposait bien d’un délai de deux mois à compter du commandement de payer pendant lequel elle pouvait régler sa dette et ainsi éviter le jeu de la clause résolutoire, il résulte des éléments versés au débat par le bailleur que la locataire n’a pas réglé les sommes dues dans les deux (2) mois ayant suivi le commandement.

En l’espèce, la SA [Adresse 8] produit aux débats le contrat de bail, un relevé de compte arrêté au 28 avril 2025 ainsi que le commandement de payer précité.

D'une part, aucune régularisation totale n’a eu lieu dans les deux mois suivant la délivrance du commandement de payer. 

D'autre part, il est établi par le relevé de compte que le locataire n’est pas à jour de ses loyers et charges. 

Le décompte fourni permet d’établir une dette de loyer de 3.835,17 euros.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail à compter du 20 octobre 2024 et de condamner Madame [C] au paiement de la somme de 3.835,17 euros, suivant décompte arrêté au 28 avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

Conformément aux dispositions de l’article 24 V. de la Loi du 6 juillet 1989, modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, le Juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que (i) le locataire soit en situation de régler sa dette locative et (ii) qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement, dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du Code Civil.

En outre, conformément aux dispositions de l’article 24 VII. de la Loi du 6 juillet 1989, modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, le juge, lorsqu'il est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, peut suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant le cours des délais accordés dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le Juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. 

Cette décision suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées, et fait cesser l’application des majorations d’intérêt et des pénalités. 

Lors de l'audience, la locataire, qui a repris le paiement du loyer courant avant l'audience, formule une demande de délais de paiement et une demande de suspension des effets de la clause résolutoire, étant relevé qu'elle a bien réglé les loyers de janvier, février, mars et avril 2025 et qu'elle est en mesure d'apurer la dette locative à hauteur de 50 euros par mois outre le paiement du loyer courant, ce qui paraît compatible avec ses revenus. Le bailleur est d'accord sur les délais et la suspension des effets de la clause résolutoire pendant l'échéancier. 

Au vu de la position des parties, il y a lieu d’accorder à Madame [C] des délais de paiement, en lui permettant de s’acquitter de sa dette par le versement de 35 mensualités de 50 euros et une 36éme du reliquat, selon les modalités reprises dans le dispositif de la décision.

Si Madame [C] respecte strictement les modalités de paiement prévues au dispositif, les effets de la clause résolutoire visée au commandement seront suspendus, et celle-ci sera réputée ne pas jouer. Il n’y aura donc pas lieu à expulsion et le bail continuera à régir les relations entre les parties.

Si la locataire ne respecte pas les modalités ainsi définies ou ne procède pas au paiement d'un loyer courant, la clause résolutoire retrouvera immédiatement son plein effet, le bail sera résilié et les locataires devront alors quitter le logement dans les deux mois du commandement de quitter les lieux qui lui sera délivré.

Dans ce cas, la débitrice se trouvera sans droit ni titre dans le logement et devra payer au demandeur une indemnité d’occupation égale au montant du loyer augmenté des charges qui aurait été dû en cas de poursuite du bail.

Faute pour elle de quitter les lieux, Madame [C] pourra être expulsée, ainsi que tout occupant de son chef, avec l’aide de la force publique si nécessaire.

Elle pourra toutefois, si son relogement s’avère difficile, former une demande de délais supplémentaires auprès du Juge de l’Exécution, sur le fondement des articles L.613-1 et suivants du Code de la Construction et de l’Habitation, et/ou saisir la Commission du DALO, en application de l’article L.441-2-3 du même Code.



Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

En application de l’article 1231-6 alinéa 3 du Code civil (article 1153 alinéa 4 ancien), le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, la S.A. d'HLM PARTELIOS HABITAT allègue que la résistance abusive et injustifiée de Madame [C] lui a occasionné un préjudice certain, sans justifier de son allégation conformément à l’article 9 du Code de procédure civile.

Or, la S.A. d'HLM PARTELIOS HABITAT doit pouvoir justifier un préjudice distinct de celui causé par le défaut de paiement de la dette.

La demande de ce chef sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires

Madame [C], succombant, sera condamnée au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

L’équité commande d'allouer à la SA [Adresse 8] une indemnité d'un montant de 100 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile. 

L’exécution provisoire est de droit.


PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire, rendue en premier ressort, 

DÉCLARE recevable l’assignation délivrée par la SA D'HLM PARTELIOS HABITAT ;

CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties le 30 mars 2023, portant sur un logement à usage d'habitation sis [Adresse 10], à compter du 20 octobre 2024 ;

CONDAMNE Madame [E] [C] à payer à la SA [Adresse 8] la somme de 3.835,17 euros, suivant décompte arrêté au 28 avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

SURSOIT à l’exécution des poursuites et AUTORISE Madame [E] [C] à se libérer de sa dette, à compter du 30ème jour suivant la signification de la présente décision, par le versement de 35 mensualités de 50 euros et une 36ème du solde de la dette ; 

RAPPELLE que les effets de la clause résolutoire du bail se trouvent suspendus durant ce délai et que le bail retrouvera son plein effet une fois la dette payée ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une mensualité ou d’un loyer courant, l’intégralité de la dette pourra redevenir immédiatement exigible, la clause résolutoire reprendra son plein effet et le bail se trouvera immédiatement et automatiquement résilié ;

AUTORISE dans ce cas, la SA D'HLM PARTELIOS HABITAT, à faire expulser Madame [E] [C] ou tout occupant de son chef, deux mois après lui avoir notifié un commandement de quitter les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, si besoin est ;
 
CONDAMNE dans ce cas Madame [E] [C], à payer à la SA d'HLM PARTELIOS HABITAT, une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail ;

DIT que l’indemnité d’occupation est due prorata temporis et payable à terme, au plus tard le 05 du mois suivant ;

DIT que le bailleur sera autorisé à indexer l’indemnité d’occupation conformément aux dispositions contractuelles du bail résilié ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

RAPPELLE qu'une personne menacée d'expulsion sans relogement peut :

- former une demande de délais supplémentaires auprès du Juge de l’Exécution, 

- saisir, sous certaines conditions, la Commission du DALO (adresse : DDETS du Calvados, Secrétariat de la Commission du DALO, [Adresse 2]), en remplissant le formulaire CERFA n°15036*01, à retirer en préfecture ou à télécharger sur le site "service-public.fr" ;

CONDAMNE Madame [E] [C] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 20 août 2024; 

CONDAMNE Madame [E] [C] à payer à la SA [Adresse 8] la somme de 100 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ; 
RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par la juge et le greffier présent lors de la mise à disposition.


LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX
 DE LA PROTECTION