Tribunal Judiciaire · CIVIL — 2 juillet 2025

COUR D’APPEL DE TOULOUSE 
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE FOIX
CIVIL

RG N° :N° RG 23/00435 - N° Portalis DBWU-W-B7H-CJSY
MINUTE N° :
NAC : 64B
 copie exécutoire délivrée le 
 à
 copie conforme délivrée le
 à
 1copie dossier

JUGEMENT DU: 02 Juillet 2025
 
COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur Stéphane BOURDEAU, Président, 
Monsieur Vincent ANIERE, Vice-Président
Madame Tatiana POTASZKIN, Juge des contentieux de la protection
Assistés de Madame GRANER-DUSSOL, Cadre Greffier, présent lors des débats et du prononcé de la décision

DEBATS

L’affaire a été examinée à l’audience publique du 07 Mai 2025du tribunal judiciaire de FOIX tenue par Monsieur BOURDEAU, Président et Monsieur ANIERE, Vice-président en qualité de juges rapporteurs, les parties ne s’y étant pas opposées, assisté de Madame GRANER-DUSSOL, Cadre Greffier,

L’affaire oppose :

DEMANDEUR

Monsieur [H] [M]
né le [Date naissance 1] 1985 à [Localité 11]
de nationalité Française, demeurant [Adresse 7] - [Localité 4]
représenté par Maître Philippe SALVA de la SELARL PLAIS-THOMAS - SALVA, avocats au barreau d’ARIEGE,

DEFENDEURS

Monsieur [B] [Y]
né le [Date naissance 5] 1966 à [Localité 12]
de nationalité Française, demeurant [Adresse 10] - [Localité 3]

S.A.R.L. [Y] TRANSPORT ET TP Sarl au capital de 1000 € 
RCS Foix [Numéro identifiant 9], dont le siège social est sis [Adresse 10] - [Localité 3]
représentés par Me Sophie BRICARD, avocat au barreau d’ARIEGE,

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le par mise à disposition au greffe de la juridiction.

Les magistrats rapporteurs ont rendu compte au tribunal.
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EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Selon acte de vente du 29 juillet 2021, [H] [M], maraicher, est propriétaire de diverses parcelles avec hangar d’une surface totale de 10ha71a66ca et situées à [Localité 3] (09), lieudit prairie du chapitre.
L’acte, passé en présence de la SAFER, précise que le hangar situé sur la parcelle K N°[Cadastre 6] a été édifié par un tiers et que le bien vendu est libre d’occupation à l’exception du hangar qui est occupé pour stockage, à titre gratuit et sans titre par [B] [Y], l’acquéreur devant faire son affaire personnelle de l’occupant. L’acte précise encore que le hangar n’est pas cadastré.

Par courrier recommandé du 09 mai 2022 remis le 11 mai 2022, l’avocat de [H] [M] a fait savoir à [B] [Y] qu’il entendait reprendre possession du hangar et l’a mis en demeure d’enlever les objets s’y trouvant dans le délai d’un mois.

Par courrier du 13 mai 2022, le notaire de [B] [Y] a répondu qu’il avait bénéficié d’un bail en 1982 et que le hangar avait été construit il y a plus de 30 ans au vu et su du propriétaire, et que [H] [M] ne pouvait être considéré comme un acheteur de bonne foi concernant la situation du hangar, [B] [Y] se proclamant propriétaire dudit hangar.

Par courrier en réponse du 04 juillet 2022, l’avocat de [H] [M] a demandé au notaire les justificatifs de ses assertions, et par courrier recommandé du 13 septembre 2022 remis le 13 septembre 2022, invoquant la qualité d’occupant sans droit ni titre de la parcelle N°[Cadastre 6] de [B] [Y], a mis en demeure ce dernier et aussi [T] [Y], d’enlever les objets s’y trouvant dans le délai d’un mois.

Par courrier du 29 décembre 2022, l’avocat de [H] [M] revendiquant sa qualité de propriétaire du hangar et l’absence de droit de quiconque d’autre que lui pour l’occuper, ainsi que la prescription de toute action destinée à obtenir une indemnité, a invité [B] [Y] à libérer la parcelle de tous ses encombrants.

Par courrier en réponse du 18 janvier 2023, l’avocat de [B] [Y], faisant valoir que le hangar n’avait pas été cédé aux termes de l’acte de vente du 29 juillet 2021, qu’il s’en considérait propriétaire, et que le terrain était inconstructible, a demandé à [H] [M] de lui régler la somme de 18.000 euros faute de quoi il ferait détruire le hangar.
*
Par acte de commissaire de Justice du 17 avril 2023, [H] [M] a fait assigner [B] [Y] et la société [Y] TRANSPORT ET TP devant ce Tribunal, afin d'obtenir, au visa des articles 544, 546, 551 et suivants du code civil ensemble l'article 2227 du même code, leur condamnation :
- à enlever l'ensemble des objets présents dans le hangar, et à enlever l'ensemble des objets présents sur la parcelle, sous astreinte provisoire, pour chacune des deux parties, de 200 € par jour de retard pour une durée de deux mois après l'expiration d'un délai de quinze jours à compter de la signification du jugement à intervenir,
- in solidum à lui payer la somme de 250 € par mois à compter du mois de mai 2022 en réparation de son préjudice de jouissance, soit la somme de 3.000 € arrêtée au mois de mai 2023, à ajuster au jour de la condamnation, et ce jusqu'à la complète libération des lieux, 
- solidairement, à lui payer la somme de 2.400 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens de l'instance.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 19 novembre 2024 pour l’audience de plaidoiries du 07 mai 2025.

Le présent jugement est contradictoire et en premier ressort.
PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions responsives et récapitulatives n°1 notifiées par RPVA le 30 août 2024, [H] [M] maintient ses demandes et fondements, et sollicite de débouter [B] [Y] et la société [Y] TRANSPORT ET TP des leurs.

Il fait valoir en résumé, que :
- le hangar est bien compris dans l'objet de la vente et il est un acquéreur de bonne foi, et l'occupant du hangar est sans droit ni titre ; le hangar a été construit en 1979 dans le cadre de la location sans respect des règles d'urbanisme ni autorisation et n’a été déclaré auprès des services de l'Etat que le 20 février 1991,
- en vertu des règles relatives à I‘accession, à I'expiration du bail qui ne s’est pas renouvelé tacitement, la construction est devenue la propriété du propriétaire du sol, à savoir l'Association diocésaine de [Localité 3] et ce à compter du 1er novembre 1999 ; les héritiers d’[S] [Y], puis [K] [Y], ne pouvaient pas prétendre garder la propriété du hangar au-delà de l'application du contrat de bail, même en cas de perpétuation de la jouissance du terrain supportant la construction,
- l'article 555 du code civil ne conditionne pas l'acquisition de la construction par le propriétaire du terrain à une indemnisation préalable du constructeur ; il appartenait aux [Y] d'agir en paiement contre le propriétaire du sol pour être indemnisés, ce qu’ils n’ont pas fait,
- il n’est pas justifié d’une prescription acquisitive ; au regard des précisions données par les défendeurs, la propriété du hangar serait passée de [K] [Y] à la société [Y] puis finalement à [B] [Y], mais sans que I 'on sache alors comment ce dernier transfert a eu lieu, et cela est incompréhensible,
- le hangar n'est pas démontable car il est érigé sur une dalle en béton armé de 30 cm sur fondation, ceinturée d'un muret composé d'agglos avec une structure métallique scellée dans la dalle, et des opérations de destruction sont nécessaires ; les dispositions des articles 552 et 555 du code civil visent toutes constructions sans distinguer entre les démontables et celles qui ne le seraient pas,
- l'action en indemnisation du constructeur au titre de la construction effectuée sur le terrain d'autrui de l'article 555 du code civil est réservée au constructeur ou à ses ayants-droits, ce que n’est pas la société [Y] TRANSPORT ET TP ; cette action est soumise à la prescription extinctive de cinq ans, aujourd'hui expirée.


Aux termes de ses dernières conclusions responsives et récapitulatives II notifiées par RPVA le 06 novembre 2024, [B] [Y] et la société [Y] TRANSPORT ET TP demandent de :
- débouter [H] [M] de l’ensemble de ses demandes, 
- constater que la société [Y] TRANSPORT ET TP est propriétaire du hangar, et qu’elle est en droit de le démonter, 
 - condamner [H] [M] à verser la société [Y] TRANSPORT ET TP la somme de 20.052 € au titre du préjudice de jouissance et frais engendrés par la libération du hangar.
A titre subsidiaire, si le tribunal venait à reconnaitre [H] [M] propriétaire du hangar, ils demandent de le condamner à verser à la société [Y] TRANSPORT ET TP la somme 18.000 € à titre d’indemnisation, augmentée des frais du tunnel, soit la somme de 20.052 € rendus nécessaires du fait de [H] [M].

En tout état de cause, ils demandent de condamner [H] [M] à verser à [B] [Y] la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts, et à la société [Y] TRANSPORT ET TP la somme de 1.500 € en application de l’article 700 du CPC. 


Ils font soutenir en substance que :
- le 19 novembre 1999, le bail a été reconduit pour une durée de neuf ans puis s’est ensuite poursuivi par tacite reconduction, le preneur étant laissé en jouissance et le loyer réglé sans qu’aucun congé ne soit délivré, l’absence de loyer ne prouvant pas l’absence de bail ; puis le 19 juin 2009, [K] [Y] a cédé le hangar à l’entreprise [Y] TRANSPORT ET TP,
- [H] [M] connaissait la situation ; il ressort de l’acte de vente de 2021 que le hangar n’a pas été cédé à [H] [M] et tous les intervenants savaient que la société [Y] était propriétaire du hangar ; [H] [M] est de mauvaise foi car il a déclaré en faire son affaire personnelle,
- [H] [M] ne peut invoquer l’accession car le hangar est démontable, 
- l’article 555 du Code Civil dont il revendique l’application car il sait qu’en cas de destruction le hangar ne pourra être reconstruit au regard des règles de l’urbanisme, lui offre en effet la possibilité d’obliger le tiers à enlever les constructions à ses frais et sans indemnités, mais il lui doit indemnité ; cette indemnité n’est pas prescrite,
- la société [Y] est en droit d’opposer une prescription acquisitive abrégée car elle a agi de bonne foi et elle est propriétaire du hangar par acte de cession ; si [H] [M] venait à être considéré comme propriétaire du hangar, il ne peut l’être qu’à compter de son acquisition, de telle sorte que la prescription quinquennale dont il se prévaut n’est nullement échue,
- [H] [M] ne peut revendiquer une indemnité d’occupation alors qu’il a posé une chaine et cadenassé le hangar en empêchant l’accès et il ne peut non plus exiger l’enlèvement d’objets à l’extérieur alors que les photos du diagnostic technique du 10 juillet 2021 ne montrent aucun encombrant ; le hangar a été vidé,
- [H] [M] empêche « au concluant » l’accès au hangar, de telle sorte que « ce dernier » ne peut plus l’utiliser et a dû acheter un tunnel de stockage bâché afin d’abriter ses matériaux et notamment les volumineux Big Bag qu’il a installés sur son parking, ce qui lui a coûté 6.600 € (prix achat tunnel), augmentés des frais de montage soit 9.762 € et des frais de déménagement soit 3.690 € soit au total 20.052 €, 
- la procédure est à l’origine des problèmes de santé de [B] [Y] pour le soumettre à un stress intense.


Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, le Tribunal se réfère expressément à leurs dernières écritures, conformément aux modalités de l’article 455 du Code de procédure civile.


MOTIVATION

1. Sur l’historique

Selon contrat du 15 novembre 1978, l’Association diocésaine de [Localité 3] a donné à bail à [S] [Y], « transporteur sable et gravier », pour une durée de 6 ans, et contre une redevance annuelle de 1.100 francs, la partie S-O d’une parcelle de terre se trouvant en bordure de l’Ariège située à [Localité 3] au lieudit prairie du chapitre et cadastrée D[Cadastre 8] pour une superficie totale de 03ha11a75ca, afin d’y exploiter une carrière de sable et gravier. Le contrat stipule que toute cession ou sous-location est interdite.
Selon les parties cette partie de parcelle est devenue la parcelle K N°[Cadastre 6].

[S] [Y] est décédé le [Date décès 2] 1980, laissant comme héritiers ses enfants mineurs, [B] [Y] et [J] [Y].
De l’inventaire notarié dressé le 04 septembre 1980, ressort l’existence d’un hangar métallique démontable alors prisé à 30.000 francs.
Selon attestation notariée du 09 octobre 1980, [B] [Y] et [J] [Y], représentés par leur mère et administratrice légale, ont vendu le hangar à [K] [Y] pour 74.000 francs.

Selon contrat du 19 novembre 1999, l’Association diocésaine de [Localité 3] a prolongé le bail au profit de [T] (on imagine qu’il s’agit de [K]) [Y] pour une durée de neuf ans, avec une échéance du 31 octobre 2008, le loyer annuel étant fixé à 1.500 francs. Le contrat stipule que toute sous-location est interdite.

Selon « attestation » dressée le 19 juin 2009, [K] [Y] a vendu le hangar démontable à l’entreprise [Y] BTP.

Le 02 juillet 2018, l’Association diocésaine a vendu les parcelles ensuite acquises par [H] [M] à [Z] [E], lequel est rapidement décédé par la suite.

Par courrier du 10 septembre 2018, le notaire de [B] [Y], indiquant être informé de la vente des parcelles à [Z] [E], et faisant valoir qu’il avait racheté la construction, a indiqué à l’Association diocésaine qu’il y avait lieu de respecter son droit d’accession.
Par courrier du 22 octobre 2018, le même se plaignait que l’accès au hangar était bloqué par une chaîne.

Par courrier en réponse du 27 octobre 2018, le notaire de l’Association diocésaine a indiqué que l’héritière de [Z] [E] allait tenter de trouver une solution amiable.

Le bien a été mis en vente, et par courrier du 27 février 2020, le notaire de [B] [Y] a fait valoir à la SAFER le bail sur la sablière et la présence du hangar que l’association n’avait pu céder faute d’avoir exercé son droit d’accession, ainsi le fait que la famille [Y] payait la taxe foncière sur le hangar depuis des années, a demandé la régularisation de la situation et s’est porté acquéreur de la parcelle et également de l’ensemble des parcelles.
Il indiquait également être prêt à envisager une « rétrocession de tout ou partie de cette propriété».

Par courriel du 23 juillet 2020, la SAFER a conseillé à [B] [Y] de trouver un compromis concernant le hangar plutôt que de partir dans un litige à l’issue incertaine compte tenu de la complexité de la situation, tout en indiquant que ce bâtiment « sans existence légale » était appelé à disparaitre.

C’est dans ces conditions qu’est intervenue en présence de la SAFER la vente du 29 juillet 2021 au profit de [H] [M]. L’acte précise que le hangar situé sur la parcelle Kn°[Cadastre 6] a été édifié par un tiers et que le bien vendu est libre d’occupation à l’exception du hangar qui est occupé à titre gratuit et sans titre par [B] [Y], l’acquéreur devant faire son affaire personnelle de l’occupant. L’acte précise encore que le hangar n’est pas cadastré.
 

2. Sur les règles applicables 

Il n’est pas contesté que la parcelle K N°[Cadastre 6] sur laquelle est édifié le hangar litigieux était la propriété de l’Association diocésaine puis celle de [Z] [E] et ensuite de sa succession, et est aujourd’hui la propriété de [H] [M].

Il est admis par [H] [M] que cet hangar a été construit par [S] [Y] alors qu’il était bénéficiaire du bail consenti par l’Association diocésaine et ce dans le courant du premier bail.
Il s’agit donc d’un bien immobilier entièrement bâti sur le terrain d’autrui avec des matériaux appartenant au constructeur.

La loi ne distingue pas le caractère démontable invoqué par les défendeurs et en tout état de cause il est justifié que le hangar est ancré dans le sol à travers un ouvrage maçonné qu’il conviendrait de détruire pour arriver au démontage. Nous sommes donc bien dans le cadre de l’accession immobilière par incorporation selon les principes édictés par les articles 551 et 552 du code civil selon lesquels la propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous et que par conséquent toute construction édifiée sur le sol devient la propriété du propriétaire du sol, et ce en principe et de manière générale dès le moment de l’incorporation.

C’est donc bien l’article 555 du code civil qui trouve à s’appliquer en ce qu’il régit les rapports entre le propriétaire du fonds et un tiers constructeur, c’est-à-dire une personne n'ayant aucun droit sur le sol, qui y a réalisé des constructions ou ouvrages.
L'article 555 est applicable dans les rapports entre bailleur et locataire, lequel a alors la qualité de tiers au sens de l’article 555.

Cet article dispose :
« Lorsque les plantations, constructions et ouvrages ont été faits par un tiers et avec des matériaux appartenant à ce dernier, le propriétaire du fonds a le droit, sous réserve des dispositions de l'alinéa 4, soit d'en conserver la propriété, soit d'obliger le tiers à les enlever.
Si le propriétaire du fonds exige la suppression des constructions, plantations et ouvrages, elle est exécutée aux frais du tiers, sans aucune indemnité pour lui ; le tiers peut, en outre, être condamné à des dommages-intérêts pour le préjudice éventuellement subi par le propriétaire du fonds.
Si le propriétaire du fonds préfère conserver la propriété des constructions, plantations et ouvrages, il doit, à son choix, rembourser au tiers, soit une somme égale à celle dont le fonds a augmenté de valeur, soit le coût des matériaux et le prix de la main-d’œuvre estimés à la date du remboursement, compte tenu de l'état dans lequel se trouvent lesdites constructions, plantations et ouvrages.
Si les plantations, constructions et ouvrages ont été faits par un tiers évincé qui n'aurait pas été condamné, en raison de sa bonne foi, à la restitution des fruits, le propriétaire ne pourra exiger la suppression desdits ouvrages, constructions et plantations, mais il aura le choix de rembourser au tiers l'une ou l'autre des sommes visées à l'alinéa précédent. ».

Ainsi, l’accession permet l'acquisition de l’ouvrage construit au bénéfice du propriétaire du sol. Si la construction est faite par le locataire, l'accession ne se produit qu'en fin de bail, au moment où le propriétaire recouvre toute l’utilité de son bien. Il est constant qu'en application de l'article 555 du code civil, le preneur reste propriétaire, pendant la durée de la location, des constructions qu'il a régulièrement édifiées sur le terrain loué (voir notamment en ce sens Cass. Civ. 3ème, 5 janvier 2012, n°10-26.965).
De plus, en cas de renouvellement du bail, le bailleur devient propriétaire des constructions réalisées avant ce renouvellement (voir en ce sens 3ème chambre civile
23 novembre 2017 n° 16-16.815).

Cette acquisition de propriété, obligatoire en cas de bonne foi du constructeur, est facultative en cas de mauvaise foi de ce dernier.
Est de bonne foi celui qui est en possession de l'immeuble sur lequel il a fait des constructions en croyant en être propriétaire en vertu d'un titre translatif dont il ignore les vices (article 550) ou lorsqu'il a construit avec l'autorisation du propriétaire. 
Lorsque le constructeur est de mauvaise foi, le propriétaire du fonds peut exiger la démolition des constructions aux frais du constructeur, sans aucune indemnité et sans préjudice de dommages-intérêts en raison du préjudice éventuellement subi. Il peut aussi préférer conserver la propriété des constructions, plantations et ouvrages, à charge pour lui d'indemniser le constructeur. Le choix laissé au propriétaire à l'égard du constructeur de mauvaise foi est discrétionnaire.
Lorsque le constructeur est de bonne foi, le propriétaire du fonds ne peut exiger la suppression des constructions et doit indemniser le constructeur.



3. Sur la propriété du hangar

Il est constant que le bail de 1978 s’est prorogé tacitement avec [S] [Y] puis ses héritiers, mais au courant de cette période, le hangar a été vendu à [K] [Y] par ses neveux dont [B] [Y] alors mineur.
En 1999, le bail a été prolongé au bénéfice du même [K] [Y] pour 9 années.

Cependant, il existe une série d’obstacles à la prétention des défendeurs de voir reconnaître à la société [Y] TRANSPORT ET TP la qualité de propriétaire du hangar. 

D’abord et surtout, le bail de 1999 est un bail renouvelé au profit d’un nouveau preneur, ce que reconnaissent les défendeurs qui parlent bien de bail renouvelé, autrement dit un nouveau bail entraînant l’expiration du bail qui était en cours au bénéfice des héritiers d’[S] [Y], ce qui comporte que, faute de stipulations contraires, l’accession a joué automatiquement à ce moment au bénéfice de l’Association diocésaine.
Contrairement à ce qui est indiqué dans le courrier de Me [R] du 27 février 2020, l’Association diocésaine n’avait pas à demander à exercer le droit d’accession, car celle-ci est automatique, le droit de propriété bénéficiant aux locataires successifs (si on considère que le hangar a été édifié régulièrement), y compris [K] [Y], n’étant qu’un droit temporaire qui disparait avec l’accession, indépendamment de la question de l’indemnisation.
A cet égard, le fait que, à partir de 1991 selon ce qui ressort des pièces produites, [K] [Y] a déclaré aux impôts le hangar (comme hangar métallique démontable à usage professionnel), qui n’est pas cadastré, puis a réglé la taxe foncière correspondante, n’a pas pu empêcher l’accession de se produire ni en 1999 ni postérieurement. 
D’ailleurs, il y a lieu de constater qu’il a continué à la régler personnellement jusqu’en 2022, soit très longtemps après l’avoir supposément cédé à « l’entreprise [Y] », alors que si « l’entreprise [Y] » correspond à la société [Y] TRANSPORT ET TP, c’est cette dernière qui aurait dû la régler.

Ensuite il n’est pas établi que le bail renouvelé au profit de [K] [Y], n’a pas expiré au 19 novembre 2008 et se serait prorogé tacitement, ni au bénéfice de qui.
Conformément à l’article 1738 du code civil, la tacite reconduction repose sur une présomption de volonté des parties de poursuivre l’exécution du contrat. Mais en l’espèce, il n’est justifié ni que le preneur est resté en possession ni qu’il a continué à régler le loyer. Dès lors, il n’est pas possible de considérer l’existence d’une prorogation tacite au profit de [K] [Y], au-delà du 19 novembre 2008.

De plus, il n’est pas établi que le bénéfice du bail serait passé sur la tête de la société [Y] TRANSPORT ET TP puisqu’il n’existe aucun contrat y relatif, ni aucun élément de preuve concernant cet aspect des choses. 
Il est seulement produit « l’attestation » datée du 19 juin 2009 et selon laquelle [K] [Y] aurait vendu le hangar à « l’Entreprise [Y] BTP » pour 7.000 euros. Mais au-delà du fait que la dénomination « l’Entreprise [Y] BTP » est imprécise et n’a guère de sens juridiquement, ce document établi de façon unilatérale et auquel il ne peut être donné de date certaine, et se trouve au surplus contredit par le fait que c’est [K] [Y] qui a continué à régler la taxe foncière à titre personnel bien après 2009, ne permet pas d’établir le transfert de propriété invoqué.

Les défendeurs, qui, dans leurs écritures, sont confus au moment de désigner qui serait le propriétaire, affirment également que les mentions faites dans certains courriers de [B] [Y] renvoient à sa qualité de gérant et donc d’organe de pouvoir, de direction et de gestion de la société, mais cela n’est nullement établi et force est de constater qu’à aucun moment la société n’a revendiqué de droit propre. 
La seule référence à cette question se trouve dans le courrier du 10 septembre 2018, dans lequel le notaire se référant exclusivement à [B] [Y] indique cependant que ce dernier avait indiqué que c’est la société qui avait acheté le hangar. Mais cela ne fait pas disparaitre la confusion ni surtout qu’il n’est produit aucun autre élément que « l’attestation » et de nature à établir la vente à la société.

Par conséquent, il y a lieu de considérer que la société [Y] TRANSPORT ET TP ne justifie ni de droits de locataire ni de droits de propriétaire.

Par ailleurs, rien ne confirme que la SAFER aurait reconnu que la « famille [Y] » serait propriétaire du hangar, et au contraire dans le courriel du 23 juillet 2020 a indiqué, d’une part, qu’elle lui conseillait d’acquérir le bien, ce qui est incompatible avec une qualité antérieure de propriétaire, d’autre part, que la situation juridique était « complexe et litigieuse » et qu’un contentieux aurait une issue incertaine.

En aucune façon l’acte de vente de 2021 ne contient la démonstration de ce que le hangar serait exclu du transfert de propriété. Au contraire, cet acte est clairement un acte de vente des parcelles avec hangar, qui vise le hangar au titre de la description des biens vendus, et précise justement que ledit hangar est occupé par occupant sans droit ni titre, ce qui exclut toute reconnaissance d’un droit de propriété. Le fait que l’acheteur fait son affaire personnelle de l’occupant signifie qu’il se charge d’obtenir la libération des lieux sans recours contre le vendeur mais ne constitue aucune reconnaissance de droit dudit occupant, justement qualifié de sans droit ni titre.

Enfin, quant à la prescription acquisitive abrégée invoquée sur le fondement de l’article 2272,2 du code civil, elle est totalement hors de propos, les conditions de l’usucapion n’étant pas réunies, en particulier en ce qui concerne la société [Y] TRANSPORT ET TP.

En conclusion, il y a lieu de constater que c’est bien [H] [M] qui est le propriétaire du hangar, et il ne peut être considéré comme étant de mauvaise foi.

4. Sur la demande de libération des lieux sous astreinte 

En sa qualité de propriétaire de la parcelle et du hangar, [H] [M] est fondé à en obtenir le nettoyage par [B] [Y] et la société [Y] TRANSPORT ET TP de tous les objets s’y trouvant du fait de leur occupation des lieux. Il n’est pas justifié que la parcelle a été entièrement vidée et nettoyée, et il y a lieu de constater que la facture de déménagement produite a été émise par la société [Y] TRANSPORT ET TP à destination d’elle-même.
Il y a donc lieu de faire droit à la demande à ce titre.

En application des articles L131-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, il est justifié de prononcer une astreinte afin de prévenir les difficultés d’application et d’assurer l’exécution de la décision. Eu égard aux circonstances, un astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard pendant 2 mois est justifiée.

5. Sur la demande d’indemnité d’occupation

Le fait par [B] [Y] et la société [Y] TRANSPORT ET TP de se maintenir dans les lieux après la mise en demeure du 11 mai 2022 malgré qu'ils n'aient ni droit ni titre à occuper les lieux a causé au propriétaire un préjudice dont il y a lieu d'assurer la réparation intégrale.
Ce préjudice tient à l’atteinte au droit de propriété et à la privation de jouissance entraînée par l’impossibilité d’utiliser le hangar et les parties de la parcelle encombrées.
Il n’est pas établi que [H] [M] se serait lui-même privé de l’accès au hangar. 
Inversement, il n’est aucunement démontré que [H] [M] aurait subi des pertes du fait d’avoir été privé du stockage qu’offre le hangar.
Au vu du peu d’éléments justificatifs produits par le demandeur, essentiellement des photos non datées, ce préjudice sera justement fixé à 50 euros mensuels, à compter du 11 mai 2022 et jusqu’à la libération effective des lieux.
Cette indemnité sera mise in solidum et non pas solidairement à la charge des defendeurs.

6. Sur les demandes principales de [B] [Y] et la société [Y] TRANSPORT ET TP

Ne pouvant invoquer la qualité de propriétaire de la société [Y] TRANSPORT ET TP, les défendeurs doivent être déboutés de leurs demandes tendant à constater que cette dernière est propriétaire du hangar, et qu’elle est en droit de le démonter, et de leur demande tendant à condamner [L] [M] à verser la société [Y] TRANSPORT ET TP la somme de 20.052 € au titre du préjudice de jouissance et frais engendrés par la libération du hangar.

7. Sur les demandes indemnitaires subsidiaires au bénéfice de la société [Y] TRANSPORT ET TP

7.1 Sur la demande au titre de la valeur du hangar

A titre subsidiaire, les défendeurs demandent à ce que le propriétaire bénéficiaire de l’accession verse à la société [Y] TRANSPORT ET TP une indemnité sur le fondement de l’article 555 du code civil.

Au regard des dispositions susvisées de l’article 555 du code civil, il est de principe que :
- celui qui a construit sur le terrain d’autrui, et lorsque que ce dernier souhaite conserver le bien, peut prétendre à une indemnité. 
- le preneur à bail, même s’il a été autorisé à construire par le bailleur, ne peut être de bonne foi au sens de l'article 555, alinéa 4 puisqu’il n’a jamais se croire propriétaire du sol, 
- le preneur à bail, même considéré de mauvaise foi, peut invoquer le bénéfice des dispositions de l’article 555,4, et ce même si le bailleur a autorisé les travaux litigieux,
- les parties peuvent prévoir qu’une telle indemnité ne sera pas due.

Cependant, le propriétaire invoque la prescription contre laquelle les défendeurs font valoir, d’une part, que le demandeur est « malvenu » de l’invoquer, et d’autre part, que le dies a quo du délai quinquennal serait l’acte de vente du 29 juillet 2021.

Mais on ne voit pas en quoi le demandeur serait « malvenu » à invoquer la prescription.
Quant au point de départ du délai de prescription, il est en principe fixé à la date d'achèvement de la construction (voir en ce sens Cour d'appel de Basse-Terre 23 décembre 2024 RG n° 24/00291 citant 3e Civ., 6 juillet 2022, pourvoi n° 20-21.727). Or, il n’est pas discuté que le hangar a été construit en 1979.
Si l’on considère la situation particulière de l’espèce où la construction a été réalisée par le preneur à bail qui reste propriétaire le temps du bail si le bien a été régulièrement édifié, il y a lieu de se référer au principe légal général selon lequel le délai de prescription court à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer, et dès lors ce point de départ doit être fixé au moment où l’accession a joué et où le propriétaire de la parcelle est devenu le propriétaire du hangar. Or, ce n’est pas l’acte de vente du 29 juillet 2021 qui a opéré le premier transfert de propriété mais l’accession.
Ainsi, quel que soit le point de départ considéré, l’action en réclamation de l’indemnité de l’article 555 du code civil est nécessairement prescrite puisque dans un cas l’action était prescrite en 1989 et dans l’autre en 2009.

Quoiqu’il en soit, il n’est pas justifié en quoi la société [Y] TRANSPORT ET TP serait titulaire des droits que l’article 555 reconnaît au constructeur alors-même que l’attestation de 2009 est insuffisante à cet effet et que ladite société ne justifie pas avoir eu la qualité de locataire.

Dans ces conditions, cette demande ne peut qu’être rejetée.

7.2 Sur la demande au titre du tunnel

Par ailleurs, il est réclamé au bénéfice de la société [Y] TRANSPORT ET TP la somme globale de 20.052 euros. La demande est fondée sur le fait que [H] [M] empêcherait « au concluant » (sans préciser s’il s’agit de [B] [Y] ou de la société [Y] TRANSPORT ET TP) l’accès au hangar, de telle sorte que « ce dernier » ne peut plus l’utiliser et a dû acheter un tunnel de stockage et exposé des frais d’achat, de montage et de déménagement. 
Mais la société [Y] TRANSPORT ET TP étant sans droit ni titre lui permettant d’occuper et utiliser le hangar, elle n’est pas fondée à réclamer l’indemnisation des conséquences du fait d’avoir été privée dudit hangar.

Dans ces conditions, cette demande ne peut qu’être rejetée.

8. Sur la demande de dommages et intérêts de [B] [Y]

[B] [Y] demande la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts au motif que la procédure serait à l’origine d’un stress et des problèmes de santé qu’il rencontre.
Mais il n’est établi ni un comportement fautif de [H] [M], qui fait valoir ses droits dans un cadre légal, ni un lieu de cause à effet avec le préjudice invoqué.

Dans ces conditions, la demande ne peut être que rejetée.


9. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Conformément à l’article 696 du Code de Procédure Civile, [B] [Y] et la société [Y] TRANSPORT ET TP qui succombent seront condamnés aux dépens.

Pour faire valoir ses droits, [H] [M] a été contraint de s’adresser à la justice, et il serait inéquitable de laisser entièrement à sa charge les frais irrépétibles exposés à l’occasion de la présente instance. Il convient donc de condamner [B] [Y] et la société [Y] TRANSPORT ET TP, qui succombent, à lui payer la somme de 2.200 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile. 

Concernant l'exécution provisoire, et s’agissant d’une instance introduite après le 01 janvier 2020, il y a lieu de faire application du nouvel article 514 du code de procédure civile selon lequel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. En l’espèce, le litige est ancien et il n’existe aucune raison d'écarter l'exécution provisoire.


PAR CES MOTIFS
Le Tribunal,

Dit que [H] [M] est le propriétaire du hangar implanté sur la parcelle K N°[Cadastre 6] située à [Localité 3] (09) ;

Condamne [B] [Y] et la société [Y] TRANSPORT ET TP à enlever l'ensemble des objets présents dans le hangar et sur la parcelle, et ce dans le délai de 1 mois à compter de la notification du présent jugement ;
 
Dit que faute par [B] [Y] et la société [Y] TRANSPORT ET TP de procéder à l’enlèvement ordonné, ils seront redevables in solidum, passé le délai, d’une astreinte dont le montant sera provisoirement fixé pour 2 mois à la somme de 50 euros par jour de retard ;

Condamne in solidum [B] [Y] et la société [Y] TRANSPORT ET TP à payer à [H] [M], à compter du 11 mai 2022, une indemnité d’occupation d’un montant mensuel de 50 euros, et jusqu’à la libération effective des lieux ;

Déboute [H] [M] du surplus de sa demande indemnitaire au titre de l’occupation des lieux ;

Déboute [B] [Y] et la société [Y] TRANSPORT ET TP de leurs demandes tendant à constater que la société [Y] TRANSPORT ET TP est propriétaire du hangar, et qu’elle est en droit de le démonter, et de leur demande principale tendant à condamner [H] [M] à verser la société [Y] TRANSPORT ET TP la somme de 20.052 € au titre du préjudice de jouissance et frais engendrés par la libération du hangar ;

Déboute [B] [Y] et la société [Y] TRANSPORT ET TP de leur demande subsidiaire tendant à condamner [H] [M] à payer à la société [Y] TRANSPORT ET TP la somme de 18.000 € au titre de l’indemnité de l’article 555 du code civil ;

Déboute [B] [Y] et la société [Y] TRANSPORT ET TP de leur demande subsidiaire tendant à condamner [H] [M] à payer à la société [Y] TRANSPORT ET TP la somme de 20.052 € au titre du tunnel ; 
 
Déboute [B] [Y] et la société [Y] TRANSPORT ET TP de leur demande tendant à condamner [H] [M] à payer à [B] [Y] la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts ;

Condamne [B] [Y] et la société [Y] TRANSPORT ET TP aux dépens ;

Condamne [B] [Y] et la société [Y] TRANSPORT ET TP à payer à [H] [M] la somme de 2.200 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;

Rappelle que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

En foi que quoi, ont signé Monsieur BOURDEAU, Président et Madame GRANER-DUSSOL, Cadre Greffier.


Le Greffier Le Président






Copie à:
 Me Sophie BRICARD
Maître Philippe SALVA de la SELARL PLAIS-THOMAS - SALVA