Tribunal Judiciaire · Ch. 9 REFERES — 1 juillet 2025

MINUTE N° : 25/00354
DU : 01 Juillet 2025 
RG : N° RG 24/00655 - N° Portalis DBZE-W-B7I-JJ72 
AFFAIRE :Le Syndicat Principal de Copropriété de l’ensemble immobilier CENTRE COMMERCIAL LES NATIONS,, agissant au départ poursuites et diligences de son administrateur provisoire, la SELARL [B] [D] ALIREZAI, représentée par Maître [C] [O], Le Syndicat secondaire B de Copropriété de l’ensemble immobilier CENTRE COMMERCIAL LES NATIONS,, agissant au départ poursuites et diligences de son administrateur provisoire, la SELARL [B] [D] ALIREZAI, représentée par Maître [C] [O], 1 rue René Cassin 91000 EVRY. C/ S.C.I. 3Z

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANCY

CH. 9 REFERES


JUGEMENT
du un Juillet deux mil vingt cinq


COMPOSITION 

PRESIDENT : Claude DOYEN, Présidente
GREFFIER : Anne-Marie MARTINEZ,


PARTIES :

DEMANDERESSES

Le Syndicat Principal de Copropriété de l’ensemble immobilier CENTRE COMMERCIAL LES NATIONS, agissant au départ poursuites et diligences de son administrateur provisoire, la SELARL [B] [D] ALIREZAI, représentée par Maître [C] [O], 1 rue René Cassin 91000 EVRY, 
dont le siège social est sis 23 BOULEVARD DE L’EUROPE - 54500 VANDOEUVRE LES NANCY
représentée par Me Annie SCHAF-CODOGNET, avocat au barreau de NANCY, avocat plaidant, vestiaire : 40


Le Syndicat secondaire B de Copropriété de l’ensemble immobilier CENTRE COMMERCIAL LES NATIONS, agissant au départ poursuites et diligences de son administrateur provisoire, la SELARL [B] [D] ALIREZAI, représentée par Maître [C] [O], 1 rue René Cassin 91000 EVRY, 
dont le siège social est sis 23, boulevard de l’Europe - 54500 VANDOEUVRE LES NANCY
représentée par Me Annie SCHAF-CODOGNET, avocat au barreau de NANCY, avocat plaidant, vestiaire : 40



DEFENDERESSE

S.C.I. 3Z 
agissant poursuites et diligences de son représentant légal pour ce domicilié audit siège, 
dont le siège social est sis 2 Boulevard de l’Europe - 54500 VANDOEUVRE LES NANCY
représentée par Me Damien LORDIER, avocat au barreau de NANCY, avocat plaidant, vestiaire : 102







Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience de plaidoiries du 13 Mai 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 01 Juillet 2025.


Et ce jour, un Juillet deux mil vingt cinq, après délibéré, la présente décision a été rendue par mise à disposition au greffe.


EXPOSÉ DU LITIGE


Par acte de commissaire de justice délivré le 27 novembre 2024, le syndicat principal et le syndicat secondaire B des copropriétaires du centre commercial Les Nations ont fait assigner la société civile immobilière (SCI) 3Z devant le président du tribunal judiciaire de Nancy statuant selon la procédure accélérée au fond.

Aux termes de leurs dernières conclusions, ils demandent de
La condamner à régler au syndicat principal la somme de 174 725,57 euros à la date du 16 avril 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la date d’assignation ;La condamner à régler au syndicat secondaire la somme de 44 665,61 euros à la date du 16 avril 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la date d’assignation ;Ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière ;La condamner à payer une somme de 1 500 euros au syndicat principal ainsi qu’une même somme au syndicat secondaire en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens.
Au soutien de leurs prétentions, ils exposent que la SCI 3Z n’est plus à jour du paiement de ses charges de copropriété depuis 2012.

Pour s’opposer à la nullité de l’assignation, ils déclarent que l’absence de notification de l’ordonnance de désignation de l’administrateur a pour seule conséquence de ne pas faire courir le délai de recours à l’égard de ce copropriétaire.

Pour s’opposer à la nullité des décisions de l’administrateur provisoire, ils affirment qu’il est constant que les décisions prises par ce dernier ne peuvent être contestées dès lors qu’il exerce les pouvoirs normalement dévolus à l’assemblée générale.

S’agissant de la demande avant dire droit de production de pièces, ils déclarent produire, sans y être tenue par la loi, les rapports établis par l’administrateur provisoire ainsi que le plan d’apurement de la dette.

Pour s’opposer aux délais de paiement, elle soutient que la SCI ne produit aucun élément financier pour en justifier.

S’agissant de l’exécution provisoire de plein droit, elle considère qu’il n’y a pas lieu de l’écarter eu égard à l’ancienneté de la dette et de son importance.



En défense, la SCI 3Z demande in limine litis d’annuler l’acte introductif d’instance et en conséquence d’annuler l’ensemble de la procédure.

Subsidiairement et sur le fond, elle demande de
Ordonner avant dire droit la communication des pièces suivantes :L’ensemble des requêtes et ordonnances ayant abouti à la désignation de l’administrateur provisoire de la copropriété ab initio ;L’ensemble des justificatifs démontrant les frais engagés par la copropriété et la réalité des charges appelées ;Les rapports remis à la juridiction dans le cadre de l’administration provisoire ;Le justificatif des démarches aux fins de recouvrement initiés contre d’autres propriétaires, Le plan d’apurement de la dette ;Toute pièce justifiant de ce que l’administrateur provisoire a sollicité le bénéfice des dispositions de l’article 29-7 de la loi sur la copropriété, la juridiction devant être informée des démarches entreprises par l’administrateur provisoire pour obtenir l’effacement d’une partie de la dette de la copropriété à l’égard de ses créanciers ;L’ensemble des procès-verbaux constatant les décisions de l’administrateur provisoire.
Annuler l’ensemble des décisions de l’administrateur provisoireDébouter les demanderesses de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentionsEn cas de condamnation, dire et juger que la SCI 3Z bénéficiera d’une délai de 2 années pour s’acquitter de sa condamnation ;Dire et juger que la présente affaire est incompatible avec l’exécution provisoire, en conséquence, l’écarter ;Condamner les deux demanderesses à verser 1 500 euros chacune à la SCI 3Z au titre de l’article 700 du code de procédure civileCondamner les mêmes aux dépens.
S’agissant de la nullité de l’assignation, elle fait valoir que l’ordonnance de décision de l’administrateur provisoire ne lui ayant pas été notifiée, sa désignation lui est inopposable.

S’agissant de la nullité des décisions de l’administrateur provisoire, elle considère que celui-ci détourne les pouvoirs confiés par la présidente du tribunal judiciaire de Nancy, les décisions prises visant à permettre aux acteurs publics de réaliser un projet urbanistique avec la Tour des Nations.

S’agissant des délais de paiement, elle affirme que les lots lui appartenant ne peuvent être vendus.

Sur l’écartement de l’exécution provisoire, elle déclare qu’en cas de condamnation, elle encourt, eu égard à l’état financier des syndicats de copropriétaires, le risque de ne pas recouvrir ses deniers en cas d’infirmation de la présente décision.


MOTIFS DE LA DECISION


Sur la nullité de l’assignation


Il résulte de l’article 117, alinéa 3, du code de procédure civile que le défaut de capacité ou de pouvoir d’une personne assurant la représentation d’une partie en justice constitue une irrégularité de fond affectant la validité de l’acte.

Aux termes de l’article 62-5, alinéa 1er, du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, la décision qui désigne l’administrateur provisoire fixe la durée et l’étendue de sa mission. Elle est portée à la connaissance des copropriétaires dans le mois de son prononcé, à l’initiative de l’administrateur provisoire, soit par remise contre émargement, soit par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, soit par voie électronique après accord du copropriétaire préalablement informé de cette possibilité.

En l’espèce, l’acte d’assignation établie à la requête des syndicats des copropriétaires susmentionnés, agissant poursuites et diligences de leur administrateur provisoire, la SELARL [B] [D] – ALIREZAI, représentée par Maître [C] [B] [D], a été délivrée à la SCI 3Z en date du 27 novembre 2024.

Il résulte des ordonnances du président du tribunal judiciaire de Nancy rendues sur requête en date du 24 septembre 2024 (pièce n° 36 des syndicats) qu’à cette date Maître [C] [B] [D] avait été désignée en qualité d’administrateur provisoire des syndicats demandeurs.

S’il n’est pas contesté que cette décision n’a pas été notifiée à la société défenderesse, il résulte du texte réglementaire précité tel qu’interprété par la Cour de cassation que le défaut de notification n’est pas sanctionné par l’inopposabilité.

Dès lors, l’exception de nullité sera rejetée.


Sur le paiement des charges


Selon l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.
 
Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1.

En l’espèce, il ressort des procès-verbaux des assemblées générales ainsi que ceux de l’administrateur provisoire produits aux débats que les comptes des exercices 2012 à 2022 des syndicats demandeurs ainsi que leur budget prévisionnel des années 2023 et 2024 ont été approuvés et n’ont pas fait l’objet de contestation.

En outre, le syndicat principal et le syndicat secondaire justifient de la mise en demeure du 9 avril 2024 (pièce n° 4), qui n’a pas été suivie de paiement de la part de la SCI 3Z.

Le syndicat principal justifie également d’un solde débiteur d’un montant total de 174 725,57 euros à la date du 16 avril 2025.

Le syndicat secondaire justifie également d’un solde débiteur d’un montant total de 44 665,61 euros à cette même date.

Dans ces conditions, la demande est justifiée et il convient en conséquence de condamner la SCI 3Z à verser :
au syndicat principal, la somme de 174 725,57 euros avec intérêts au taux légal à compter du 27 novembre 2024 ;au syndicat secondaire, une somme de 44 665,61 euros avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 27 novembre 2024 ;
La capitalisation des intérêts sera ordonnée, dès lors qu’ils seront dus pour plus d’une année.


Sur la demande délais de paiement


Aux termes de l’article 1343-5, alinéa 1er, du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, la SCI débitrice ne fournit aucun élément, notamment financier ou comptable, de nature à justifier de sa situation, en considération de laquelle le juge peut accorder des délais de paiement.

Cette prétention sera donc rejetée.


Sur la demande reconventionnelle de production de pièces


La SCI 3Z sollicite « avant dire droit », ce qui s’analyse en réalité en une demande reconventionnelle, la communication des pièces susmentionnées sans apporter de justification à cette prétention.

Dès lors, elle sera déboutée de cette demande.

Il y a cependant lieu de constater que, sans y être condamnés, les syndicats demandeurs produisent à l’instance tant les ordonnances de désignation de l’administrateur provisoire (pièce n° 37) que les rapports établis par l’administrateur provisoire en exercice (pièce n° 38) et le plan d’apurement de la dette (pièce n° 39).


Sur la demande reconventionnelle de nullité des décisions de l’administrateur provisoire


La SCI 3Z demande reconventionnellement la nullité des décisions de l’administrateur provisoire.

Il résulte cependant des dispositions législatives et réglementaires susvisées qu’en droit de la copropriété, le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond ne peut prononcer la nullité d’aucune décision. 

Dans ces conditions, cette demande reconventionnelle sera rejetée.


Sur l’exécution provisoire de plein droit 


Aux termes des deux premiers alinéas de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.
Il statue, d’office ou à la demande des parties, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, la SCI 3Z ne démontre l’existence d’aucune circonstance rendant l’exécution provisoire de droit incompatible avec sa condamnation au paiement des charges de copropriété auquel elle est légalement tenue.

Dès lors, le présent jugement sera, conformément à l’article 514 du même code, exécutoire à titre provisoire.


Sur les demandes accessoires


Sur les dépens


En application de l’article 696 du code de procédure civile, la SCI 3Z, partie perdante, sera condamnée aux dépens de l’instance.



Sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile


La SCI 3Z, condamnée aux dépens, devra payer à chacun des syndicats demandeurs une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile, que l’équité commande de fixer à 1 500 euros

Les syndicats ne perdant par leur procès, la SCI 3Z verra sa demande d’indemnité formulée au titre des frais non compris dans les dépens rejetée.


PAR CES MOTIFS


Statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

REJETTE l’exception de nullité ;

CONDAMNE la SCI 3Z à verser au syndicat principal la somme de 174 725,57 euros (cent soixante-quatorze mille sept cent vingt-cinq euros et cinquante sept centimes) avec intérêts au taux légal à compter du 27 novembre 2024 ;

CONDAMNE la SCI 3Z à verser au syndicat secondaire une somme de 44 665,61 euros (quarante quatre mille six cent soixante cinq euros et soixante-et-un centimes) avec intérêts au taux légal à compter du 27 novembre 2024 ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus pour une année entière ;

DÉBOUTE la SCI 3Z de sa demande de délais de paiement ;

DÉBOUTE la SCI 3Z de sa demande reconventionnelle en production de pièces ;

DÉBOUTE la SCI 3Z de sa demande reconventionnelle en nullité des décisions de l’administrateur provisoire ;

CONDAMNE la SCI 3Z à verser au syndicat principal une somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI 3Z à verser au syndicat secondaire une somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande d’indemnité formulée par la SCI 3Z au titre des frais avancés et non compris dans les dépens ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire par provision, malgré appel ;

CONDAMNE la SCI 3Z aux dépens.


La greffière La présidente






Copie exécutoire délivrée à le 
Copie délivrée à le