Tribunal Judiciaire · 1ére chambre B — 2 juillet 2025

Date de délivrance des copies par le greffe :
1 CCC DOSSIER + 1 CCCFE et 1 CCC à Me LE MOINE + 1 CCC à Me [O]

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

POLE CIVIL 1ère Chambre section B

JUGEMENT DU 02 Juillet 2025 

DÉCISION N° 2025/ 

N° RG 25/00586 - N° Portalis DBWQ-W-B7J-QB7J 


DEMANDEUR : 

Monsieur [F] [H]
né le 27 Juin 1971 à CARMAGNOLA (Italie)
8 rue de la Serpette
30132 CAISSARGUES

représenté par Me Audrey LE MOINE, avocat au barreau de GRASSE, avocat postulant, Me Thomas DOUARCHE, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant
 

DEFENDEUR :

Monsieur [J] [I] [O]
né le 28 Octobre 1955 à AVIGNON (84000)
93 avenue des Frères Roustan
06220 VALLAURIS GOLFE JUAN

non comparant, non représenté
 

COMPOSITION DU TRIBUNAL : JUGE UNIQUE

Président : Madame PISTRE, Vice-Présidente

Greffier : Monsieur BASSEZ

Vu l’article 760 du code de procédure civile ;
 

DÉBATS :

Vu la clôture de la procédure par mention au dossier en date du 28 Mai 2025,
 
A l’audience publique du 28 Mai 2025, 

Après débats, l’affaire a été mise en délibéré, avis a été donné aux parties par le tribunal que le jugement serait prononcé par la mise à disposition au greffe à la date du 02.07.2025. 

*****




EXPOSE DU LITIGE

Vu l’assignation délivrée par acte de commissaire de justice en date du 4 février 2025 à la requête de Monsieur [F] [H] à l'encontre de Monsieur [J] [O] 

Monsieur [J] [O] ne constitue pas avocat
 
Vu les dispositions de l'article 778 du code de procédure civile,

Le président de l'audience d'orientation a déclaré l'instruction close le 28 mai 2025 et a fixé l'audience le jour même 

* *

Monsieur [F] [H] expose que par ACTE signé les 2 et 3 mai 2024 par devant Maître [P] [R] Notaire à CANNES, Monsieur [J] [O] lui a consenti, en qualité de vendeur, une promesse de vente portant sur un bien situé dans un ensemble immobilier dénommé « L'Escurial », 40 à 44, Avenue du Marechal Juin, 20 à 26 Avenue de Madrid, 2 Avenue André Capron à CANNES (06400), dont l’adresse postale est 22, Avenue de Madrid et cadastré CH 44, moyennant le prix de 245.000 €. 

Monsieur [F] [H] soutient qu’aux termes de cette promesse le vendeur a déclaré conformément à l’article 1112-1 du Code civil, avoir notamment porté à la connaissance de l’acheteur, Monsieur [F] [H] l’ensemble des informations sur les caractéristiques juridiques, matérielles et environnementales relatives au bien ainsi qu’à son usage et s’est engagé également à l’égard de Monsieur [F] [H] contre le risque d’éviction et ce, conformément aux articles 1626 et suivants du Code civil ; qu’à ce titre, Monsieur [J] [O] déclarait expressément qu’il n’avait conféré à personne d’autre que Monsieur [F] [H] un droit quelconque pouvant empêcher la vente.

Monsieur [F] [H] ajoute qu’au terme de la promesse, une pénalité de 50 000 € a été stipulée dans les cas où l’une des parties ne satisfaisait pas à ses obligations et ce, conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du Code civil, et que conformément à l’acte, il a versé un dépôt de garantie d’un montant de 5.000 € entre les mains du comptable taxateur de l’étude de Maître [R], constitué séquestre dans les termes des articles 1956 et suivants du Code civil.

Monsieur [F] [H] fait valoir qu’il a appris que son vendeur s’était préalablement engagé à l’égard de la SCI Maréchal Juin, avec laquelle il a signé un protocole d’accord antérieurement, et fait valoir qu’il a reçu un courrier du 13 juin 2024 de mise en demeure de la part du conseil de la SCI Maréchal Juin. Il soutient que les fausses déclarations de Monsieur [J] [O] ne sont pas arrêtées là puisque le bien était en outre grevé d’hypothèques, et fait valoir que les établissements bancaires ne financent pas une acquisition sur un bien grevé de sûretés. Il soutient que dans ces circonstances, ayant perdu toute la confiance nécessaire à la réitération de la promesse de vente, il a mis en demeure Monsieur [J] [O] d’avoir à autoriser le notaire à lui restituer le dépôt de garantie et à verser la somme de 50 000 € en application de la stipulation de pénalité. Il précise que Monsieur [J] [O] « faisant fi » des demandes formulées, l’a lui-même mis en demeure de justifier d’une offre de crédit conforme sous huitaine. Il soutient qu’aucune caducité de l’acte ne peut lui être valablement imputée. 

Monsieur [F] [H] sollicite au terme de son assignation, à laquelle il convient de se référer pour un plus ample exposé du litige en application de l'article 455 du code de procédure civile, de voir :
Vu les articles 1104, 1112-1, 1231-1 et suivants, 1626 et suivants du Code civil, le compromis de vente des 2 et 3 mai 2024 conclu entre les parties, 
DECLARER Monsieur [F] [H] recevable et bien fondée en ses demandes, fins et prétentions, 
En conséquence, 
CONDAMNER Monsieur [J] [O] à payer à Monsieur [F] [H] la somme de 50.000 € à titre de dommages-intérêts, conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du Code civil, 
ORDONNER la restitution à Monsieur [F] [H] de la somme de 5.000 € versée par ses soins entre les mains du séquestre, Maître [R], Notaire à CANNES, 
En tout état de cause, 
CONDAMNER Monsieur [J] [O] à payer à Monsieur [F] [H] une somme de 3.000€ au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civil ainsi que les entiers dépens de l’instance. 
 

MOTIFS
 
Sur la régularité de la procédure et sur l’adresse du requis

En application des dispositions de l’article 472 du Code de Procédure Civile, quand le défendeur ne comparait pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Monsieur [J] [O] a été régulièrement assigné par procès-verbal de remise à l’étude à l’adresse suivante : 93, Avenue des frères Roustan, Golfe-Juan, bâtiment l’Oustalet, à Vallauris.

L’acte fait mention des diligences prévues aux articles 655 à 659 du code de procédure civile, et notamment des diligences accomplies pour effectuer la signification à la personne de son destinataire et les circonstances caractérisant l’impossibilité d’une telle signification, et des vérifications faites par l’huissier dont il a fait mention dans l’acte de signification que le destinataire demeure bien à l’adresse indiquée. (nom figurant sur la boite aux lettres et confirmation du domicile par le voisinage)

Lors de la mise en délibéré, il est mentionné manuscritement l’invitation de noter qu’il y a un changement d’adresse sur le domicile du défendeur. À cet effet il est produit l’exemplaire de placement au fond le 13 janvier 2025 qui indique «complément d’information : Monsieur [J] [O] (…) demeurant 411 lake Nakuru à Lardeo (Texas) États-Unis ayant élu domicile chez Maître [C] [M] (…) »

Il doit d’abord être relevé qu’aucune des pièces produites en demande ne permet de relever l’existence d’un domicile élu chez Maître [C] [M].

Le tribunal constate que de 2 choses l’une, ou l’adresse à laquelle Monsieur [J] [O] a été assigné n’est pas son adresse et auquel cas le demandeur doit en tirer toutes les conséquences en faisant délivrer une nouvelle assignation. Ou bien l’adresse à laquelle Monsieur [J] [O] a été assigné est bien son adresse et dès lors la demande formée manuscritement à l’occasion du dépôt du dossier de plaidoirie est sans objet. À ce stade, le tribunal constate que le commissaire de justice a dressé un procès-verbal de remise à étude qui confirme le domicile du destinataire. La procédure apparaît régulièrement menée, et il n’y a pas lieu de mentionner dans le chapeau de la présente décision « un changement d’adresse sur le domicile du défendeur ».
 
Les dispositions de l'article 754 du code de procédure civile ont été respectées et un délai de plus de 15 jours s'est écoulé entre la transmission du second original le 5 février 2025 et l’audience d’orientation du 24 février 2025. 

 
Sur les demandes principales

Aux termes des dispositions de l'article 1103 du Code civil les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes des dispositions de l'article 1104 du Code civil, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Aux termes des dispositions de l'article 1112-1 du Code civil, celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignorant cette information ou fait confiance à son cocontractant. 

Aux termes des dispositions de l'article 1231–1 du Code civil le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

Aux termes des dispositions de l'article 1231–5 du Code civil lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages-intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Lorsque l'engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge même d'office, à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l'application de l'alinéa précédent. Sauf inexécution définitive la pénalité n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

Aux termes des dispositions de l’article 1630 du Code civil, lorsque la garantie a été promise, ou qu’il n’a rien été stipulé à ce sujet, si l’acquéreur est évincé, il a droit de demander contre le vendeur :
• la restitution du prix
• celle des fruits lorsqu’il est obligé de les rendre au propriétaire qui l’évince
• les frais faits sur la demande en garantie de l’acheteur et ceux faits par le demandeur originaire
• les dommages-intérêts ainsi que les frais et loyaux coûts du contrat. 

En l’espèce, Monsieur [F] [H] produit aux débats l’acte portant la date du 2 mai 2024 par lequel Monsieur [J] [O], en qualité de vendeur, vent en pleine propriété sous réserve de l’accomplissement des conditions stipulées, à Monsieur [F] [H] acquéreur, un appartement avec cave et garage situés au 22, Avenue de Madrid à Cannes. 

Aux termes de cet acte, Monsieur [J] [O] a déclaré avoir porté à la connaissance de l’acquéreur l’ensemble des informations dont il dispose et ayant un lien direct et nécessaire avec le contenu du présent contrat et dont l’importance pourrait être déterminante de son consentement. Aux termes de cet acte le vendeur garantira l’acquéreur contre le risque d’éviction conformément à l’article 1126 du Code civil et à ce sujet le vendeur déclare :
• qu’il n’existe à ce jour aucune action ou litige en cours pouvant porter atteinte au droit de propriété (…)
• qu’il n’a conféré à personne d’autre que l’acquéreur un droit quelconque sur le bien pouvant empêcher la vente.

L’acte énonce une stipulation de pénalités ainsi rédigée : au cas où, toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes seraient remplies, et dans l’hypothèse où l’une des parties ne régulariserait pas l’acte authentique ne satisfaisant pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l’autre partie la somme de 50 000 € à titre de dommages et intérêts conformément aux dispositions de l’article 1231 – 5 du Code civil. L’acte énonce également une clause de séquestre d’un montant de 5000 €.

Monsieur [F] [H] produit aux débats le relevé de compte dressé par le notaire dont il résulte qu’il a effectivement versé le dépôt de garantie d’un montant de 5000 €. 

Il produit aux débats le courrier qu’il a reçu, portant la date du 13 juin 2024, soit quelques semaines après la signature du compromis de vente, émanant du conseil de la SCI Maréchal Juin et de ses gérants lequel indique : « mes clients ont signé un protocole avec Messieurs [J] et [K] [O] le 3 mars 2024 aux termes duquel les parties ont convenu que la SCI Maréchal Juin se porterait notamment acquéreur d’un appartement situé au 22, Avenue de Madrid à Cannes propriété de Monsieur [J] [O]. Une somme de 25 000 € a d’ores et déjà été réglée à titre d’acompte. Mes clients m’indiquent que le vendeur n’a pas respecté ses engagements et a régularisé postérieurement un compromis de vente concernant le dit bien avec vous et ce par l’intermédiaire de Maître [P] [R] notaire à Antibes. Monsieur [J] [O] est tenu contractuellement avec ma cliente qui entend finaliser la vente. Dès lors le compromis que vous avez régularisé avec Monsieur [J] [O] n’a aucune valeur juridique. J’en informe bien entendu en parallèle me [R]. Dans ces conditions et par la présente, sommation vous est faite de me confirmer que vous n’entendez pas finaliser la vente avec Monsieur [J] [O]. À défaut, ma cliente m’a d’ores et déjà mandaté pour engager les démarches judiciaires qui s’imposeront. »

Par ces éléments, Monsieur [F] [H] démontre que Monsieur [J] [O] lui a dissimulé une information d’une importance déterminante pour son consentement. 

Monsieur [J] [O] a entendu vendre à Monsieur [F] [H] un bien dont il n’avait plus la libre disposition et a en réalité souscrit des engagements impossibles à respecter. 

Au demeurant, Monsieur [F] [H] produit aux débats une capture d’écran d’un SMS, dont l’authenticité n’est pas contestée par le défendeur lequel bien que régulièrement assigné ne constitue pas avocat, et dont il résulte que le vendeur a indiqué que Monsieur [F] [H] pouvait « demander le remboursement des 5000 € qu’il a déposés chez le notaire. Je suis d’accord. »

Pour autant, Monsieur [F] [H] démontre que la mise en demeure que lui a adressée son conseil le 30 juillet 2024 est demeurée vaine, le conseil de Monsieur [J] [O] tentant de s’opposer à cette restitution au motif que l’acquéreur n’aurait pas justifié d’une demande de prêt conforme à l’avant-contrat.

Mais dès lors que le vendeur a gravement manqué à son obligation d’information précontractuelle, et a en réalité souscrit un engagement impossible, aucune faute contractuelle ne peut être imputée à Monsieur [F] [H].

Par ailleurs, il résulte du courrier adressé par le conseil de Monsieur [J] [O] au notaire en date du 15 novembre 2024 (pièce 8) que, contrairement aux mentions de l’acte, le bien était en réalité grevé de 2 hypothèques. Dans son courrier du 20 novembre 2024, Maître [M] indique en outre que l’inscription d’hypothèque conservatoire s’élève à 600 000 € et indique « je doute que votre client (Monsieur [F] [H]) souhaite concrétiser la vente définitive. D’autant que le montant, même provisoire, est largement supérieur au prix de la vente. » 

Le fait que le bien soit grevé d’hypothèque d’un montant supérieur à la valeur du bien, est un obstacle à l’obtention d’un crédit bancaire.

Monsieur [J] [O] sera par conséquent condamné à restituer le dépôt de garantie selon détail précisé au dispositif. Par ailleurs, il y a lieu de faire application de la clause pénale, qui sera néanmoins modérée d’office et ramenée à la somme de 15 000 €.

 
Sur l'article 700 du code de procédure civile, l'exécution provisoire et les dépens

Monsieur [J] [O] , qui succombe, supportera les dépens et devra indemniser Monsieur [F] [H] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile selon détail précisé au dispositif. 

L'article 514 du code de procédure civile prévoit que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. 
En l'espèce, l'exécution provisoire de droit est compatible avec la nature de l'affaire et n'a pas lieu d'être écartée.
 
PAR CES MOTIFS
 
Le Tribunal, statuant publiquement par jugement mis à la disposition des parties au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,
 Ordonne la restitution à Monsieur [F] [H] de la somme de 5000 € versée par ses soins entre les mains du séquestre Maître [R], notaire à Cannes
Condamne Monsieur [J] [O] à payer à Monsieur [F] [H] la somme de 15 000 € à titre de dommages et intérêts contractuels

Condamne Monsieur [J] [O] à payer à Monsieur [F] [H] la somme de 3000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

Condamne Monsieur [J] [O] aux dépens de l’instance 

Juge n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire, laquelle est de droit 
 
Déboute Monsieur [F] [H] du surplus de ses demandes

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe aux jours, mois et an susdits. 

 LE GREFFIER LA PRESIDENTE