Tribunal Judiciaire · REFERES — 1 juillet 2025

N° Minute : 

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOURS


 RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS


JUGEMENT
du 
01 Juillet 2025


Numéro de rôle : N° RG 25/00124 - N° Portalis DBYF-W-B7J-JP6O


DEMANDERESSE :

Syndicat des copropriétaires LES JARDINS DU COLOMBIER représenté par son syndic en exercice la SAS [Adresse 7] immatriculée au RCS de [Localité 8] n° 714 800 729 dont le siège social est sis [Adresse 2], dont le siège social est sis [Adresse 4]
représentée par Maître Boris LABBÉ de la SARL ARCOLE, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant



ET :


DEFENDERESSE :

S.A.R.L. FACE SUD IMMOBILIER immatriculée au RCS de [Localité 8] n° 788 688 067, dont le siège social est sis [Adresse 1]
non comparante



DÉBATS :

Par devant Madame C. BELOUARD, Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de TOURS, assistée de Madame D. BOISTARD, Greffier.

A l'audience publique du 03 Juin 2025, le Président ayant informé les parties que la décision serait rendue par mise à disposition le 01 Juillet 2025.


DÉLIBÉRÉ :

Prononcé par mise à disposition au greffe par Madame C. BELOUARD, Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de TOURS, le 01 Juillet 2025, assistée de Madame D. BOISTARD, Greffier.




EXPOSE DU LITIGE

 La société FACE SUD IMMOBILIER est propriétaire des lots n°2, n°45, n°47, n°53, n°59 et n°80 dans l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 8] (37).

Le 07 janvier 2025, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence LES JARDINS DU COLOMBIER a donné assignation à la société FACE SUD IMMOBILIER selon la procédure accélérée au fond devant le président du Tribunal judiciaire de TOURS, afin de voir, sur le fondement des articles 10, 10-1, 18-1 A et 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, 1240 du code civil, du décret n° 2015-342 du 26 mars 2015 :

condamner cette dernière à lui payer la somme de 3303,36 € avec intérêts au taux légal à compter du 16 février 2024 [comprenant :la somme de 2832,60 correspondant au montant des charges de copropriété impayées arrêtées au 11 décembre 2024 et au titre des frais de recouvrement,la provision de 470,76 correspondant au règlement par anticipation des trimestres à échoir de l'exercice en cours ] ;condamner cette dernière à lui payer la somme de 2500 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice découlant des impayés ; condamner cette dernière à lui payer la somme de 1500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens.
Il fait valoir que la défenderesse ne paie pas ses charges de copropriété et qu’elle reste devoir au 11 décembre 2024 la somme de 2832,60 € ; que malgré une mise en demeure le solde dû reste impayé. Il sollicite également les frais correspondant aux frais de mise en demeure et de relance et les diligences exceptionnelles réalisées par le syndic pour le recouvrement de cette créance. Il affirme que la copropriétaire qui ne s'acquitte pas de manière répétée de ses charges de copropriété met en péril la gestion financière de la copropriété.

A l’audience du 03 juin 2025, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence LES JARDINS DU COLOMBIER, représenté par son Conseil, maintient ses demandes.

La partie défenderesse, régulièrement citée par remise de l'acte à l'étude du commissaire de justice instrumentaire, ne comparait pas et n'est pas représentée.

La décision a été mise en délibéré au 01er juillet 2025.


MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable, et bien fondée.

- Sur les charges de copropriété et fonds de travaux échus sollicités

Aux termes de l’article 10 de la loi n° 65-6557 du 10 juillet 1965 les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de la chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fond de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5 » de la Loi. 
A l’appui de ses prétentions, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence LES JARDINS DU COLOMBIER verse aux débats :

- le relevé de propriété du bien litigieux;

- le contrat de syndic ;

- le procès-verbal d'assemblée générale du 07 novembre 2024 qui approuve notamment les comptes de l'exercice du 01/06/2023 au 31/05/2024 (n-1), qui modifie le budget prévisionnel de l'exercice en cours, et qui approuve le budget prévisionnel de l'exercice n+1 ;

- les appels de fonds faisant apparaître les charges de la copropriété, les appels de fonds travaux, et la quote-part de la partie défenderesse pour la période considérée. 

- l'extrait de compte de la partie défenderesse, arrêté au 11 décembre 2024 faisant apparaître un solde débiteur au titre des charges et fonds de travaux échus et des frais de recouvrement (examinés ci-après) selon le détail suivant :

Charges sollicitées 2484,60
Frais sollicités 348,00
TOTAL 2832,60

Il ressort de l’ensemble de ces documents que la société FACE SUD IMMOBILIER n'a pas réglé les charges de copropriété et sommes dues au titres des fonds travaux arrêtées au 11 décembre 2024 à hauteur de la somme de 2484,60 €.

Les lettres de mise en demeure présentées le 23 février 2024 , 25 avril 2024, le 25 septembre 2024 puis l'assignation n’ont pas permis une régularisation du solde.

La société FACE SUD IMMOBILIER sera en conséquence condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2484,60 au titre des charges et fonds de travaux échus au 11 décembre 2024 en vertu des dispositions de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 23 février 2024 sur la somme de 499,74 € et à compter de l'assignation du 07 janvier 2025 pour le surplus.


- Sur les frais de recouvrement sollicités

L'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d'huissier de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur sont imputables au seul copropriétaire défaillant.
Pour les frais non expressément visés par l'article 10-1, ils doivent donc être portés au débit du compte du copropriétaire défaillant si et seulement si ils étaient nécessaires au recouvrement de la créance.

Entrent dans la catégorie de ces frais de recouvrement recouvrables directement contre le copropriétaire en application de l'article 10 susvisé et de l'article 9 de l'annexe du décret n°2015-342 du 26 mars 2015:
- les frais de mise en demeure et de relance à condition qu'ils soient justifiés en procédure. 
- les frais de contentieux du syndic mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles (constitution du dossier transmis à l'auxiliaire de Justice, suivi du dossier transmis à l'avocat).

Sur les frais de recouvrement relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 
En l'espèce, s'agissant des frais de mise en demeure et de relance, leur réalité est justifiée par les pièces versées au dossier à hauteur de 60 €.

Sur la facturation des diligences exceptionnelles du syndic

Au regard de l'article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 et du décret n°2015-342 du 26 mars 2015, le syndic peut solliciter une rémunération supplémentaire pour des tâches ne relevant pas de son travail habituel en présence d’un contrat de syndic le stipulant. Ces diligences exceptionnelles, ne peuvent être rémunérées qu'à hauteur de ce que le contrat de syndic a validé. Si le principe de cette rémunération est acquis en droit positif, ces diligences doivent toutefois correspondre à une réalité pour être rémunérées. Elles doivent également être proportionnées au montant de la créance à recouvrer. En effet, plus la créance du syndicat des copropriétaires est importante, plus le suivi, la saisine des auxiliaires (commissaire de justice ou avocat) nécessite des diligences exceptionnelles pour le syndic. 

En conséquence, au regard du contrat de syndic et des textes susvisés, la préparation d'un dossier de recouvrement et sa transmission à un huissier et à un avocat est une diligence exceptionnelle justifiant des frais à hauteur de la somme de 288 €.

***
La société FACE SUD IMMOBILIER sera en conséquence condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 348 € au titre des frais de recouvrement augmentée des intérêts au taux légal à compter du 23 février 2024 sur la somme de 28 € et à compter de l'assignation du 07 janvier 2025 pour le surplus.


- Sur les charges à échoir de l'année en cours sollicitées

L'article 19-2 de la Loi du 10 juillet 1965 dispose : "A défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.
Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.
Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1. (...)».

Dans un avis récent du 12 décembre 2024, n° 24-70.007, la Cour de cassation est venue préciser que : « la mise en demeure visée à l’article 19-2 de la loi n 65-557 du 10 juillet 1965 doit indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget, à peine d’irrecevabilité de la demande présentée devant le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond sur le fondement de ce texte »

Aucun courrier n'a été adressé dans les formes de l'article 19-2 après le 01er mars 2024.Il convient de rejeter en conséquence les demandes formulées sur ce fondement.


- Sur les autres demandes formulées par le syndicat des copropriétaires

La société FACE SUD IMMOBILIER est pour la première fois assignée en justice dans le cadre de charges de copropriété impayées. Le caractère répété de la défaillance de cette copropriétaire au paiement n'est pas démontré. Dans ces conditions, le Syndicat des copropriétaires ne justifie pas d’un préjudice particulier, distinct de celui résultant du retard apporté au règlement de sa créance, lequel est indemnisé par les intérêts au taux légal sus visés conformément aux termes de l’article 1344-1 du code civil. Il convient de rejeter cette demande.


- Sur les mesures de fin de jugement

 Perdant le procès, la société FACE SUD IMMOBILIER sera tenue aux dépens.

Elle sera également condamnée à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 1000 € au titre des frais et honoraires non compris dans les dépens et exposés par ce dernier lors de la présente instance en application de l’article 700 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement selon les règles de la procédure accélérée au fond, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort

CONDAMNE la société FACE SUD IMMOBILIER à verser au Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 6] les sommes suivantes : 

2.484,60 € (DEUX MILLE QUATRE CENT QUATRE-VINGT-QUATRE EUROS SOIXANTE CENTIMES) au titre des appels de charges et de fonds de travaux échus au11 décembre 2024 augmentée des intérêts au taux légal à compter du 23 février 2024 sur la somme de 499,74 € et à compter de l'assignation du 07 janvier 2025 pour le surplus.
348,00 € (TROIS CENT QUARANTE-HUIT EUROS) au titre des frais de recouvrement et d'ouverture de dossier contentieux pour le syndic augmentée des intérêts au taux légal à compter du 23 février 2024 sur la somme de 28 € et à compter de l'assignation du 07 janvier 2025 pour le surplus.
REJETTE la demande de dommages et intérêts formulées par le Syndicat des copropriétaires de la Résidence LES JARDINS DU [Adresse 5];

CONDAMNE la société FACE SUD IMMOBILIER aux dépens;

CONDAMNE la société FACE SUD IMMOBILIER à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence LES JARDINS DU [Adresse 5] la somme de 1.000,00 € (MILLE EUROS) en application de l’article 700 du code de procédure civile;

REJETTE le surplus des demandes ; 

Ainsi jugé et prononcé, les jour, mois et an ci-dessus indiqués.



Le Greffier



D. BOISTARD
La Présidente



C. BELOUARD