Tribunal Judiciaire · REFERES — 1 juillet 2025

N° Minute : 

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOURS


 RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS


JUGEMENT
du 
01 Juillet 2025

Numéro de rôle : N° RG 25/00690 - N° Portalis DBYF-W-B7I-JP5X

DEMANDEUR :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE « [Adresse 7] » dont le siège social est sis [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la S.A.R.L. CITYA CHARLES GILLE immatriculée au RCS de [Localité 10] n° 348 662 255, dont le siège social est sis [Adresse 4]
représenté par Maître Julien BERBIGIER de la SELARL WALTER & GARANCE AVOCATS, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant



ET :

DEFENDEUR :

Monsieur [H] [B]
né le 10 Décembre 1968 à [Localité 5]
demeurant [Adresse 3]
non comparant



DÉBATS :

Par devant Madame C. BELOUARD, Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de TOURS, assistée de Madame D. BOISTARD, Greffier.

A l'audience publique du 03 Juin 2025, la Présidente ayant informé les parties que la décision serait rendue par mise à disposition le 01 Juillet 2025.



DÉLIBÉRÉ :

Prononcé par mise à disposition au greffe par Madame C. BELOUARD, Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de TOURS, le 01 Juillet 2025, assistée de Madame D. BOISTARD, Greffier.






EXPOSE DU LITIGE

M. [H] [B] est propriétaire des lots n°103, n°204, n°205 et n°206 dans l’immeuble situé [Adresse 2]. 

Le 06 janvier 2025, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] [Adresse 6] a donné assignation à M. [H] [B] selon la procédure accélérée au fond devant le président du Tribunal judiciaire de TOURS, afin de voir, sur le fondement des articles 10, 10-1, 18-1 A et 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, 1240 du code civil, du décret n° 2015-342 du 26 mars 2015 :

condamner ce dernier à lui payer :
la somme de 2067,02 € correspondant au montant des charges de copropriété impayées arrêtées au 24 janvier 2023;
la somme de 1579€ au titre des frais de recouvrement,
assortir ces condamnations de l'intérêt au taux légal à compter de la date de mise en demeure recommandée ; 

condamner ce dernier à lui payer à lui payer la somme de 1000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens;
dire que le jugement à intervenir aura autorité de la chose jugée au fond, et sera exécutoire à titre provisoire ;
juger que les frais d'exécution forcée resteront à la charge exclusive du débiteur défaillant, conformément aux dispositions de l'article L. 111-8 du code des procédures civiles d'exécution.
Il fait valoir que le défendeur ne paie pas ses charges de copropriété et qu’il reste devoir au 24 janvier 2023 la somme de 2067,02 € ; que malgré une mise en demeure le solde dû reste impayé. Il sollicite également les frais correspondant aux frais de mise en demeure et de relance et les diligences exceptionnelles réalisées par le syndic pour le recouvrement de cette créance.

A l’audience du 03 juin 2025, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9], représenté par son Conseil, réactualise ses demandes à hauteur de la somme de 9292,48 € selon décompte en date du 28 mai 2025. 

Le défendeur, régulièrement cité par remise de l'acte à l'étude du commissaire de justice instrumentaire, ne comparait pas et n'est pas représenté.

La décision a été mise en délibéré au 01er juillet 2025.


MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable, et bien fondée.

- Sur les charges de copropriété et fonds de travaux échus sollicités

Aux termes de l’article 10 de la loi n° 65-6557 du 10 juillet 1965 les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de la chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fond de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article,
proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5 » de la Loi. 

A l’appui de ses prétentions, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] [Adresse 6] verse aux débats :

- le relevé de propriété du bien litigieux;

- le contrat de syndic ;

- le procès-verbal d'assemblée générale du 12 décembre 2024 qui approuve notamment les comptes de l'exercice du 01/07/2022 au 30/06/2022 (n-1), qui modifie le budget prévisionnel de l'exercice en cours, et qui approuve le budget prévisionnel de l'exercice n+1 ;

- les procès-verbaux antérieurs d'assemblée générale des copropriétaires qui approuvent notamment les comptes de l'exercice du n-1, qui modifient le budget prévisionnel de l'exercice en cours, et qui approuvent le budget prévisionnel de l'exercice n+1 ; 

- les appels de fonds faisant apparaître les charges de la copropriété, les appels de fonds travaux, et la quote-part de la partie défenderesse pour la période considérée. 

- l'extrait de compte de la partie défenderesse, arrêté au 16 décembre 2024 faisant apparaître un solde débiteur au titre des charges et fonds de travaux échus et des frais de recouvrement (examinés ci-après) selon le détail suivant :

Charges sollicitées 1200,01
Solde antérieur au 01/07/2022 (non détaillé) 4205,88 
Frais sollicités 231 
Frais relevant de l'article 700 et dépens 1057

TOTAL 6693,89



Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] ne justifie pas de la notification du décompte actualisé du 28 mai 2025 versé aux débats lors de l'audience. 

En revanche le décompte du 16 décembre 2024 a bien été communiqué au défendeur avec l'assignation. 

En conséquence, les demandes seront examinées sur la base de ce dernier décompte.

Ce décompte laisse apparaître un solde antérieur de 4205,88 € au 01/07/2022 qui faute de détail sera déduit d'autant qu'il inclut manifestement des sommes ayant fait l'objet d'une ordonnance d'injonction de payer de 2020.

Il ressort en conséquence de l’ensemble de ces documents que M. [H] [B] n’a pas réglé les charges de copropriété et sommes dues au titres des fonds travaux entre le 01/07/2022 et le 16 décembre 2024 à hauteur de la somme de 1200,01 € .

La lettre de mise en demeure présentée le puis l'assignation n’ont pas permis une régularisation du solde.

M. [H] [B] sera en conséquence condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1200,01 € au titre des charges et fonds de travaux échus entre le 01/07/2022 et le 16 décembre 2024 en vertu des dispositions de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l'assignation .


- Sur les frais de recouvrement sollicités

L'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d'huissier de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur sont imputables au seul copropriétaire défaillant.
Pour les frais non expressément visés par l'article 10-1, ils doivent donc être portés au débit du compte du copropriétaire défaillant si et seulement si ils étaient nécessaires au recouvrement de la créance.

Entrent dans la catégorie de ces frais de recouvrement recouvrables directement contre le copropriétaire en application de l'article 10 susvisé et de l'article 9 de l'annexe du décret n°2015-342 du 26 mars 2015:
- les frais de mise en demeure et de relance à condition qu'ils soient justifiés en procédure. 
- les frais de contentieux du syndic mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles (constitution du dossier transmis à l'auxiliaire de Justice, suivi du dossier transmis à l'avocat).

Sur la facturation des diligences exceptionnelles du syndic

Au regard de l'article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 et du décret n°2015-342 du 26 mars 2015, le syndic peut solliciter une rémunération supplémentaire pour des tâches ne relevant pas de son travail habituel en présence d’un contrat de syndic le stipulant. Ces diligences exceptionnelles, ne peuvent être rémunérées qu'à hauteur de ce que le contrat de syndic a validé. Si le principe de cette rémunération est acquis en droit positif, ces diligences doivent toutefois correspondre à une réalité pour être rémunérées. Elles doivent également être proportionnées au montant de la créance à recouvrer. En effet, plus la créance du syndicat des copropriétaires est importante, plus le suivi, la saisine des auxiliaires (commissaire de justice ou avocat) nécessite des diligences exceptionnelles pour le syndic. 

En conséquence, au regard du contrat de syndic et des textes susvisés, la préparation d'un dossier de recouvrement et sa transmission à un huissier et à un avocat est une diligence exceptionnelle justifiant des frais à hauteur de la somme de 231 €.

***

M. [H] [B] sera en conséquence condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 231 € au titre des frais de recouvrement augmentée des intérêts au taux légal à compter de l'assignation. Les sommes relevant de l'article 700 ou des dépens seront examinées ci-après.







- Sur les mesures de fin de jugement

 Perdant le procès, M. [H] [B] sera tenu aux dépens.

Il sera également condamné à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 1000 € au titre des frais et honoraires non compris dans les dépens et exposés par ce dernier lors de la présente instance en application de l’article 700 du code de procédure civile.



PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement selon les règles de la procédure accélérée au fond, 
par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort

CONDAMNE M. [H] [B] à verser au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] les sommes suivantes : 

1.200,01 € (MILLE DEUX CENTS EUROS UN CENTIME) au titre des appels de charges et de fonds de travaux échus entre le 1er juillet 2022 et le 16 décembre 2024 ;
231,00 € (DEUX CENT TRENTE-ET-UN EUROS) au titre des frais de recouvrement et d'ouverture de dossier contentieux pour le syndic ; augmentée(s) des intérêts au taux légal à compter de l'assignation ;
CONDAMNE M. [H] [B] aux dépens ;

CONDAMNE M. [H] [B] à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] la somme de 1.000,00 € (MILLE EUROS) en application de l’article 700 du code de procédure civile;

REJETTE le surplus des demandes ; 

Ainsi jugé et prononcé, les jour, mois et an ci-dessus indiqués.




Le Greffier



D. BOISTARD
La Présidente



C. BELOUARD