Cour d'Appel · Ch civ.1-4 expropriation — 2 juillet 2025

COUR D'APPEL

 DE 

VERSAILLES





Code nac : 70H



Ch civ.1-4 expropriation



ARRET N°



CONTRADICTOIRE



DU 02 JUILLET 2025



N° RG 25/02330 - N° Portalis DBV3-V-B7J-XEEO



AFFAIRE :



[I] [C]

et autres



C/



S.A. SOCIÉTÉ D'ECONOMIE MIXTE D'AMÉNAGEMENT DE [Localité 12] 92, "SEMAG'92"





Décision déférée à la cour : Arrêt rendu le 02 Juillet 2024 par le Cour d'Appel de VERSAILLES

N° Chambre : 1-4 expropriation

N° RG : 22/5763



Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 

à : 

Me Philippe CHATEAUNEUF,



Me Bruno CHAUSSADE, 



Mme [A] [N] (Commissaire du Gouvernement)

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



LE DEUX JUILLET DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant, sur requête en rectification d'erreur matérielle, dans l'affaire entre : 



DEMANDEURS A LA REQUÊTE 

et APPELANTS

d'un Arrêt rendu le 02 Juillet 2024 par le Cour d'Appel de VERSAILLES (chambre civile 1-4 expropriation)

et APPELANTS en cause d'appel



Monsieur [I] [C]

[Adresse 8]

[Localité 12]



Représentant : Me Philippe CHATEAUNEUF, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 643 et Me Fanny EHRENFELD de la SELARL MIALOT AVOCATS, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0403





Madame [Y] [C]

[Adresse 8]

[Localité 12]



Représentant : Me Philippe CHATEAUNEUF, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 643 et Me Fanny EHRENFELD de la SELARL MIALOT AVOCATS, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0403





Monsieur [S] [C]

[Adresse 8]

[Localité 12]



Représentant : Me Philippe CHATEAUNEUF, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 643 et Me Fanny EHRENFELD de la SELARL MIALOT AVOCATS, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0403





Monsieur [O] [C]

[Adresse 8]

[Localité 12]



Représentant : Me Philippe CHATEAUNEUF, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 643 et Me Fanny EHRENFELD de la SELARL MIALOT AVOCATS, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0403









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DEFENDERESSE A LA REQUÊTE

et INTIMÉÉ

d'un Arrêt rendu le 02 Juillet 2024 par le Cour d'Appel de VERSAILLES (chambre civile 1-4 expropriation)

et INTIMÉÉ en cause d'appel



S.A. SOCIÉTÉ D'ECONOMIE MIXTE D'AMÉNAGEMENT DE [Localité 12] 92, "SEMAG'92"

[Adresse 3]

[Localité 12]



Représentant : Me Bruno CHAUSSADE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C2132





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Les fonctions du COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT étant exercées par Madame [A] [N], direction départementale.





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Composition de la cour :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 10 Juin 2025 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composé de :



Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président,

Madame Séverine ROMI, Conseillère,

Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère,



Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI,



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La société d'Economie mixte d'aménagement de [Localité 12], ci-après dénommée 'la SEMAG 92', procède à l'expropriation d'un bien situé [Adresse 8] à [Localité 12] (92), sis sur la parcelle cadastrée AH n° [Cadastre 6], appartenant à [I], [Y], [S] et [O] [C], ci-après dénommés 'les consorts [C]'. La déclaration d'utilité publique est datée du 16 mars 2017, et l'ordonnance d'expropriation a été rendue le 22 mai 2017.



Saisi par la SEMAG 92 selon mémoire parvenu au greffe le 29 avril 2022, le juge de l'expropriation de Nanterre a par jugement en date du 23 juin 2022 :

- pris acte de la renonciation des expropriés à tout droit au relogement ;

- fixé l'indemnité due aux consorts [C] à 468 950 euros, à savoir une indemnité principale de 423 564 euros (sur la base de 3 760 euros/m² et d'une superficie de 112,65 m²), une indemnité de remploi de 43 356 euros, une indemnité de déménagement de 1 850 euros, et des frais de géomètre pour 180 euros ;

- condamné la SEMAG 92 à payer aux consorts [C] la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné la SEMAG 92 aux dépens.



Par déclaration en date du 15 septembre 2022, les consorts [C] ont relevé appel de ce jugement.



En leur mémoire parvenu au greffe le 17 novembre 2022, qui sera suivi d'un autre mémoire déposé le 27 avril 2023, les intéressés ont exposé :

- que le bien est situé dans un environnement calme, et a un certain cachet car sa façade originale est en faïence ;

- qu'il bénéficie d'une situation privilégiée car situé dans le centre ville de [Localité 12] ;

- que s'agissant de la surface, celle retenue par le juge de l'expropriation est inexacte ; qu'en effet, les parties se sont accordées sur une surface de 119,67 m², alors que la parcelle comporte une maison et une partie en sous-sol aménageable de 36,63 m², et que dès lors qu'il s'agit d'un véritable sous-sol et non pas d'une cave, le coefficient de pondération doit être fixé à 0,40 ce qui donne 14,65 m² ; que la surface totale est ainsi de 119,97 m² ;

- que si le juge de l'expropriation a écarté à bon droit trois références produites par la SEMAG 92, c'est à tort qu'il a retenu les deux autres, s'agissant de pavillons de 80 m² qui ne sont généralement pourvus que de deux chambres alors qu'en outre il s'agissait de biens dépourvus de sous-sol et de combles aménageables ; qu'il convient de prendre des termes de comparaison d'une surface proche ;

- que les références n° 2 et 4 du commissaire du gouvernement sont adéquates ;

- que pour leur part, ils ont versé aux débats des références que le juge de l'expropriation n'aurait pas dû écarter car il s'agissait de biens non rénovés et semblables au leur ;

- qu'eu égard à la situation privilégiée du bien, avec des constructions individuelles à proximité, il échet de retenir une valeur de 5 700 euros/m² ;



- que le jugement doit en outre être confirmé s'agissant des autres indemnités (dues au titre du remboursement de frais de mesurage et de déménagement).



Les consorts [C] ont demandé en conséquence à la Cour d'infirmer le jugement en ce qui concerne l'indemnité principale et l'indemnité de remploi, de leur allouer les sommes de 683 829 euros et 69 382,90 euros de ces chefs, et de condamner la SEMAG 92 au paiement de la somme de 4 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens d'appel.



Dans son mémoire parvenu au greffe le 27 janvier 2023, la SEMAG 92 a répliqué :

- que le bien se trouve dans un environnement dégradé où se côtoient des poches d'habitat insalubres et des terrains en friche, ainsi que des constructions en cours ; qu'il ne dispose pas d'un jardin ;

- qu'une surface de 112,65 m² doit être retenue, précision étant faite qu'une pondération à 0,2 doit être appliquée au sous-sol ;

- que trois termes de comparaison par elle produits doivent être retenus, à savoir les immeubles sis [Adresse 15] (3 048 euros/m²), [Adresse 14] (3 434 euros/m²), et [Adresse 13] (3 448 euros/m²) ; 

- que ceux invoqués par les appelants doivent être écartés, y compris celui retenu par le premier juge, à savoir le premier ([Adresse 7], sur la base de 3 904,76 euros/m²), s'agissant de huit bâtiments composés de deux pavillons avec un abri et des droits portant sur une voie privée ; que de plus il s'agit d'un bien en copropriété ;

- que parmi les diverses références produites par le commissaire du gouvernement, seule celle du [Adresse 11] aurait pu être retenue, sauf à être relativisée ;

- que doit être en conséquence retenue une somme de 3 500 euros/m² ;

- qu'elle ne critique pas les chefs du jugement ayant statué sur les indemnités de déménagement et de géomètre.



La SEMAG 92 a demandé en conséquence à la Cour de :

- confirmer le jugement sauf en ce qu'il a fixé la valeur du m² à 3 760 euros ;

- allouer aux consorts [C] une indemnité principale de 394 275 euros, outre une somme de 40 428 euros au titre de l'indemnité de remploi, une indemnité de déménagement de 1 850 euros, et des frais de géomètre pour 180 euros.



Le 20 février 2023, le commissaire du gouvernement a déposé un mémoire dans lequel il a soutenu :

- que la surface du bien est de 112,65 m², après avoir tenu compte du sous-sol pour lequel il a été fait application d'un coefficient de pondération de 0,2 ;

- que le nouveau terme de comparaison présenté par les consorts [C] ([Adresse 4]) doit être écarté car il s'agit d'un bien qui a été agrandi avec création d'ouvertures supplémentaires ;

- qu'il produit quatre termes de comparaison (à savoir des immeubles sis [Adresse 5], [Adresse 7], [Adresse 9] et [Adresse 10]) ;

- que cela donne une moyenne de 3 817 euros/m² ;

- que l'indemnité principale doit ainsi être fixée à 430 000 euros et l'indemnité de remploi à 41 500 euros.



Par arrêt en date du 2 juillet 2024, portant le n° RG 22/05763, la Cour d'appel de Versailles a :

- ordonné la rectification du jugement rendu par le juge de l'expropriation de Nanterre le 23 juin 2022 et portant le n° RG 21/00089 ;

- dit que dans ledit jugement, le mot '[P]' est remplacé par le mot '[Y]' ;

- infirmé le jugement en date du 23 juin 2022 ainsi rectifié en ce qu'il a fixé à 423 564 euros l'indemnité principale et à 43 356 euros l'indemnité de remploi ;

et statuant à nouveau : 

- fixé à 407 898 euros l'indemnité principale et à 41 789 euros l'indemnité de remploi dues à [I] [C], [Y] [C] née [B], [S] [C] et [O] [C] ;

- confirmé le jugement pour le surplus ;

- rejeté la demande de la SEMAG 92 en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné [I] [C] , [Y] [C] née [B], [S] [C] et [O] [C] aux dépens d'appel. 

 

Le 10 avril 2025, les consorts [C] ont déposé une requête en rectification d'erreur matérielle à l'encontre de cet arrêt, soutenant que la Cour avait appliqué une valeur métrique de 3 400 euros/m², alors que la moyenne des termes de comparaison qui avaient été retenus (3 434 euros/m², 3 904 euros/m², 3 048 euros/m² et 3 448 euros/m²) donnait une somme de 3 458,50 euros/m², si bien que l'indemnité principale s'élevait à 414 916,25 euros et l'indemnité de remploi à 42 491,63 euros. Ils ont demandé à la Cour, en conséquence, de remplacer la mention '3 400 euros/m²' par '3 458,50 euros/m²', et de fixer les montants des deux indemnités comme indiqué supra.



Dans son mémoire déposé au greffe le 19 mai 2025 et qui sera notifié aux autres parties par une lettre recommandée avec avis de réception du 20 mai 2025, la SEMAG 92 a soutenu que la Cour n'avait pas évoqué une moyenne à faire entre les divers termes de comparaison retenus par elle, et fixé le prix du m² à 3 400 euros ; elle a ajouté qu'au sujet de la deuxième référence, au prix de 3 904 euros/m², la juridiction avait indiqué que cette valeur au m² était un peu supérieure à celle du bien litigieux, si bien que ce n'était pas cette somme qui devait être retenue, mais qu'une décote devait être opérée. La SEMAG 92 a demandé à la Cour de rejeter la requête en rectification d'erreur matérielle.



Dans leur mémoire en réplique déposé au greffe le 28 mai 2025 et notifié par une lettre recommandée avec avis de réception du même jour, les consorts [C] ont répliqué que le principe d'une décote à opérer ne ressort pas de la décision querellée, alors même que d'autres références ont été retenues par la Cour, qui portaient sur des biens d'une surface inférieure à celle du bien en litige. Ils ont maintenu en conséquence leur requête.



MOTIFS 



En vertu de l'article 462 alinéa 1er du code de procédure civile, les erreurs et omissions matérielles qui affectent un jugement, même passé en force de chose jugée, peuvent toujours être réparées par la juridiction qui l'a rendu ou par celle à laquelle il est déféré, selon ce que le dossier révèle ou, à défaut, ce que la raison commande.



S'agissant des termes de comparaison qui ont été retenus par la Cour, ils sont au nombre de quatre :

- un bien sis [Adresse 5] (vente du 30 septembre 2020 pour 3 434 euros/m²) ; ce terme de comparaison était proposé par le commissaire du gouvernement ;

- un bien sis [Adresse 7] (vente du 9 mars 2020 pour 3 904 euros/m²) ; ce terme de comparaison était également proposé par le commissaire du gouvernement ; la Cour a mentionné qu'il s'agissait là d'une référence intéressante, sauf à tenir compte de ce qu'à l'instar du bien susvisé, il comportait une cave et non pas un sous-sol, et que toutefois la valeur au m² de cette référence était un peu supérieure à celle du bien des consorts [C] dans la mesure où existent un cagibi, une remise et la jouissance de deux cours ;

- un bien sis [Adresse 2] cédé le 29 mars 2019 pour 3 048 euros/m² ; ce terme de comparaison était proposé par la SEMAG 92 ;

- un bien sis [Adresse 1], cédé le 26 septembre 2018 pour un prix de 3 448 euros/m² ; ce terme de comparaison était proposé par la SEMAG 92.



La Cour a indiqué 'dans ces conditions, l'indemnité principale revenant aux consorts [C] sera évaluée à 3 400 euros/m² et son quantum fixé à 407 898 euros'. Force est de constater que la Cour n'a nullement annoncé procéder à une moyenne arithmétique des quatre termes de comparaison susvisés, et le fait qu'elle ait observé que l'un d'entre eux correspondait à un bien d'une valeur supérieure à celle de l'immeuble des consorts [C] montre bien que la somme devait, en réalité, être minorée. Dès lors, c'est sans commettre d'erreur matérielle que la Cour a statué comme elle l'a fait pour retenir un prix de 3 400 euros/m² et calculer le montant des indemnités en conséquence.



La requête en erreur matérielle sera ainsi rejetée.



Les consorts [C] seront condamnés aux dépens. 











 PAR CES MOTIFS



- REJETTE la requête en erreur matérielle déposé par [I] [C], [Y] [C] née [B], [S] [C] et [O] [C] à l'encontre de l'arrêt rendu par la Cour d'appel de Versailles le 2 juillet 2024, portant le n° RG 22/05763 ;



- CONDAMNE [I] [C], [Y] [C] née [B], [S] [C] et [O] [C] aux dépens.



Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



Signé par Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT