Cour d'Appel · 1ere Chambre — 1 juillet 2025

N° RG 24/04403

N° Portalis DBVM-V-B7I-MQU6



C2



N° Minute :























































































Copie exécutoire délivrée 



le :











à :



la SELARL DAUPHIN ET MIHAJLOVIC



la SELARL LX [Localité 9]-CHAMBERY

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL DE GRENOBLE

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU MARDI 01 JUILLET 2025





Appel d'une décision (N° RG 20/01007)

rendue par le tribunal judiciaire de Grenoble

en date du 14 novembre 2022

suivant déclaration d'appel du 20 décembre 2024





APPELANT :



M. [W] [Z]

né le 09 avril 1965 à [Localité 9]

de nationalité Française

Chez Mme [S] [T] - [Adresse 6]

[Localité 3]



représenté par Me Dejan MIHAJLOVIC de la SELARL DAUPHIN ET MIHAJLOVIC, avocat au barreau de GRENOBLE





INTIMES :



M. [Y] [B]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 4]



M. [D] [B]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 7]



représentés par Me Alexis GRIMAUD de la SELARL LX GRENOBLE-CHAMBERY, avocat au barreau de GRENOBLE postulant et plaidant par Me Pierre MAZIERE de PIERRE MAZIERE, avocat au barreau de TARASCON





COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :



Mme Catherine Clerc, président de chambre,

Mme Joëlle Blatry, conseiller,

Mme Véronique Lamoine, conseiller 





DÉBATS :



A l'audience publique du 12 mai 2025, Mme Blatry, conseiller chargé du rapport en présence de Mme Clerc, président de chambre, assistées de Madame Anne Burel, greffier, ont entendu les avocats en leurs observations, les parties ne s'y étant pas opposées conformément aux dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile. 





Elle en a rendu compte à la cour dans son délibéré et l'arrêt a été rendu ce jour. 









FAITS, PROCÉDURE ET MOYENS DES PARTIES



Reprochant aux consorts [D] et [Y] [B] de ne pas avoir donné suite aux pourparlers concernant les parcelles cadastrées sur la commune de [Localité 10] (38), section CH n° [Cadastre 5] et [Cadastre 8] et estimant la vente parfaite, M. [W] [Z] les a poursuivis, suivant exploit d'huissier du 20 février 2020, en condamnation à dommages-intérêts du fait du caractère parfait de la vente et, à défaut, du fait d'une rupture abusive des pourparlers.



Par jugement du 14 novembre 2022 assorti de l'exécution provisoire de droit, le tribunal judiciaire de Grenoble a :




débouté M. [Z] de sa demande en exécution forcée de la vente, 

condamné les consorts [V] à payer à M. [Z] la somme de 2.000€ pour rupture abusive des pourparlers,

rejeté le surplus des demandes des consorts [B],

condamné les consorts [B] à payer à M. [Z] une indemnité de procédure de 2.000€ et aux dépens de la procédure.




Suivant déclaration du 20 décembre 2024, M. [Z] a relevé appel de cette décision.



Par conclusions récapitulatives du 2 mai 2025, M. [Z] demande à la cour d'infirmer le jugement déféré et de :




à titre principal, condamner solidairement les consorts [B] à lui payer la somme de 170.000€,





subsidiairement, condamner solidairement les consorts [B] à lui payer la somme de 50.000€,





en tout état de cause :





débouter les consorts [B] de l'ensemble de leurs prétentions,

condamner solidairement les consorts [B] à lui payer une indemnité de procédure de 5.000€, ainsi qu'aux entiers dépens.




Il expose que :




il n'y avait pas d'offre de vente conditionnelle au titre du droit de visibilité des vendeurs sur le projet de construction,

le 4 janvier 2019, il a contacté M. [Y] [B] pour l'achat de la parcelle [Cadastre 5] située sur la commune de [Localité 11],

les 28 mars 2019 et 2 avril 2019, les consorts [B] ont confirmé leur volonté de vendre les parcelles [Cadastre 5] et [Cadastre 8] au prix de 380.000€,

aucune condition déterminante sur la qualité du projet immobilier n'a été exigée,

le notaire des consorts [B] a confirmé avoir été informé de leur volonté de vendre moyennant le prix de 380.000€ sans mentionner de condition suspensive tenant au projet immobilier,

les consorts [B] ont refusé de concrétiser la vente parce qu'entre temps, ils avaient reçu une meilleure offre,

à défaut, il sera retenu une rupture abusive des pourparlers au regard du défaut de motif légitime,

le fait de prévoir une clause de substitution ne lui fait pas perdre sa qualité d'acquéreur initial,

les consorts [B] étaient parfaitement informés de ce qu'il travaillait avec divers partenaires

aucune condition suspensive de prêt n'était prévue,

le refus des consorts [B] de passer la vente lui a fait perdre le projet immobilier,

la société Riviera Promotion a dénoncé son offre le 5 avril 2019 au motif qu'il n'avait pas respecté le calendrier prévu,

il subit un manque à gagner de 170.000€,

rien ne permet de remettre en cause le projet immobilier prévu et, donc, le caractère certain de son préjudice,



le permis de construire n'a pas été déposé au seul motif du refus de vendre des consorts [B],

à défaut, la somme de 50.000€ lui sera allouée au titre de la rupture abusive des pourparlers.




Par écritures récapitulatives du 30 avril 2025, MM. [B] demandent à la cour de confirmer le jugement déféré sauf sur leur condamnation à payer à M. [Z] des dommages-intérêts ainsi que sur le rejet de leurs demandes reconventionnelles et de :




débouter M. [Z] de l'ensemble de ses demandes, à défaut, limiter le préjudice indemnisable de celui-ci à la somme symbolique de 500€,

condamner M. [Z] à payer toute amende civile en raison de l'abus de procédure, 

condamner M. [Z] à leur payer la somme de 10.000€ sur le fondement de l'article 32-1 du code de procédure civile, outre 6.000€ d'indemnité de procédure, ainsi qu'aux entiers dépens en ce compris les honoraires et frais de postulation.




Ils font valoir que :




M. [Z] ne justifie d'aucune offre de leur part, ni d'ailleurs d'aucune acceptation de l'offre,

les discussions n'en étaient qu'au stade des pourparlers,

il n'y a aucun accord sur la chose et sur le prix,

la volonté unilatérale de M. [Z] d'acquérir est insuffisante,

si cet accord existait, il serait atteint de nullité pour dol,

M. [Z] n'était qu'un intermédiaire à l'opération,

il n'avait pas l'intention d'acquérir ni même de revendre mais seulement de s'évincer en cours de compromis par le jeu d'une clause de substitution,

M. [Z] leur a constamment menti en dissimulant qu'il ne participerait en rien au projet immobilier,

la présence de M. [Z] n'avait pour objectif que de leur dissimuler la véritable identité de l'acquéreur, à savoir une société de promotion immobilière,

pourtant, M. [Z] avait parfaitement conscience que les caractéristiques du projet étaient un élément déterminant de leur consentement, ce qu'il a finalement reconnu dans ses écritures,

en tout état de cause, un simple accord sur la chose et sur le prix est insuffisant en l'absence de compromis de vente,

M. [Z] avait une exigence impossible à accepter pour eux, à savoir un crédit vendeur total qu'ils ont toujours refusé,

ils n'ont donc commis aucune faute au regard de l'absence de compromis de vente à des conditions absolument inacceptables,

il n'y a aucun préjudice indemnisable compte tenu de la clause de substitution,

les prétendues perspectives de revente de M. [Z] sont totalement mensongères puisqu'il n'aurait pas été l'acquéreur du bien,

le préjudice devant être certain, à tout le moins, cette condition n'était pas remplie en l'absence de certitude de revente,

tout au plus, M. [Z] aurait perdu la chance d'obtenir une promesse de vente soumise à condition,

il n'est pas davantage démontré de lien de causalité,

aucune faute extra-contractuelle ne peut leur être reprochée alors que M. [Z] a menti dans son offre d'achat en prétendant dans ses échanges avec ses partenaires être propriétaire des parcelles CH [Cadastre 5] et [Cadastre 8],

M. [Z] ne démontre aucun préjudice, de sorte qu'il doit être débouté de sa demande subsidiaire,

en revanche, M. [Z] a commis un abus de procédure qui doit être sanctionné.




La clôture de la procédure est intervenue le 5 mai 2025.





MOTIFS




sur la demande de M. [Z] en dommages-intérêts au titre du caractère parfait de la vente


A titre liminaire, il sera observé que le tribunal a statué à tort sur la demande en exécution forcée de la vente en l'absence de demande de M. [Z] en ce sens. 

En tout état de cause, aucune prétention n'étant formulée à l'égard de cette disposition en appel par M. [Z] ni par les consorts [B], le jugement est devenu définitif sur ce point.





Par application de l'article 1583 du code civil, la vente est parfaite entre les parties et la propriété acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix quoique la chose n'a pas encore été livrée ni le prix payé.



M. [Z] prétend que la vente était parfaite au regard de l'accord des parties sur la chose et sur le prix alors que les consorts [B] soutiennent l'absence d'accord compte tenu de l'existence de conditions suspensives tenant au droit de regard des vendeurs sur le projet immobilier et de l'exigence d'un crédit vendeur total qu'ils ont toujours refusé.



Le consentement des parties n'est soumis à aucune condition de forme, de sorte que l'absence de signature d'un compromis de vente n'est pas de nature à se dispenser de la recherche de la volonté des parties sur les questions de la chose à vendre et de son prix.



Il est établi que :




le 4 janvier 2019, M. [Z] a contacté par mail M. [Y] [B] pour l'achat de la parcelle CH [Cadastre 5] située sur la commune de [Localité 11],

après discussion entre les parties et diverses propositions, par mails des 28 mars 2019 (pièce 6 appelant) et 2 avril 2019 (pièce 7), les consorts [B] ont confirmé leur volonté de vendre les parcelles [Cadastre 5] et [Cadastre 8] au prix de 380.000€,

par mail du 10 avril 2019 (pièce 9), M. [Z] a également manifesté sa volonté d'acquérir les parcelles [Cadastre 5] et [Cadastre 8] moyennant le prix de 380.000€,

par mail du 11 avril 2019 (pièce 9), M. [Y] [B] a indiqué se rapprocher du notaire de M. [J] pour l'établissement d'un compromis de vente,

par mail du 11 avril 2019 (pièce 10), Me [P] [H], notaire des consorts [B], a indiqué à Me [E] [N], notaire de M. [Z], l'intention de ses clients de vendre à son client un terrain sis à [Adresse 12] moyennant le prix de vente de 380.000€.




Il ne ressort d'aucun des mails échangés que les parties auraient soumis la vente à des conditions suspensives tenant à un droit de regard sur le projet immobilier envisagé sauf un simple intérêt légitime des vendeurs sur celui-ci et encore moins sur les modalités de financement sur un crédit total vendeur.



Enfin, il ressort des divers échanges que M. [Z] n'a jamais caché qu'il travaillait avec divers partenaires, ce qui est expressément exprimé dans ses mails.



Ainsi, les consorts [B] et M. [Z] se sont accordés sur la vente des parcelles cadastrées CH [Cadastre 5] et [Cadastre 8] sur la commune de [Localité 11] moyennant le prix de 380.000€, ce qui est expressément repris par le notaire des consorts [B] sans la moindre mentions à d'éventuelles conditions suspensives.



Il résulte des messages téléphoniques de M. [Y] [B] des 22, 23 et 30 avril 2019 que le prix de vente a été majoré à la somme de 420.000€, ce qui explique qu'aucune promesse de vente n'a été passée.



M. [Z] demande la réparation de son préjudice résultant du défaut de signature d'une promesse de vente qu'il estime à la somme de 170.000€ sur la base de la proposition d'offre d'achat du 5 avril 2019 de la SARL Loremag exerçant sous l'enseigne Rivièra-Réalisation et du courrier de cette dernière du 2 septembre 2019 indiquant ne pouvoir y donner suite faute de la signature d'une promesse de vente au mois de mai 2019.



L'offre d'achat de la SARL Loremag était soumise à diverses conditions suspensives tenant à l'obtention de la DIA, d'un permis de construire libre de tous recours gracieux et contentieux de la part des tiers, sans retrait administratif, de la garantie financière d'achèvement et, enfin, de la libération des lieux.



Le défaut de signature d'une promesse de vente alors que les parties s'étaient accordées sur la chose et sur le prix entraine pour M. [Z] une perte de chance assez faible de signer un contrat avec la SARL Loremag compte tenu des nombreuses conditions suspensives prévues dans celui-ci, que la cour apprécie à la somme de 30.000€.

Par voie de conséquence, le jugement déféré sera infirmé et les consorts [B] seront condamnés à payer à M. [Z] la somme de 30.000€ de dommages-intérêts.




sur les demandes de MM. [B] en amende civile et sur le fondement de l'article 32-1 du code de procédure civile




En l'absence de démonstration d'un abus de la part de M. [Z] qui triomphe en ses prétentions, c'est à bon droit que les consorts [B] ont été déboutés de ces demandes indemnitaires.




sur les mesures accessoires




L'équité commande de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au seul bénéfice de l'appelant.



Enfin, les dépens de la procédure d'appel seront supportés solidairement par MM. [B] et les mesures accessoires de première instance sont confirmées. 





PAR CES MOTIFS 



La cour statuant publiquement, dans les limites de l'appel, par arrêt contradictoire,



Confirme le jugement déféré uniquement sur le rejet des demandes de MM. [D] et [Y] [B] et sur les mesures accessoires,



L'infirme pour le surplus,



Statuant à nouveau,



Condamne solidairement Ms [D] et [Y] [B] à payer à M. [W] [Z] la somme de 30.000€ de dommages-intérêts pour non passation de la promesse de vente concernant les parcelles cadastrées sur la commune de [Localité 10] (38), section CH n° [Cadastre 5] et [Cadastre 8], moyennant le prix de 380.000€,



Y ajoutant,



Condamne in solidum MM. [D] et [Y] [B] à payer à M. [W] [Z] la somme de 2.000€ par application de l'article 700 du code de procédure civile,



Condamne in solidum MM. [D] et [Y] [B] aux dépens de la procédure d'appel. 





Prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de la procédure civile,



Signé par madame Clerc, président, et par madame Burel, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE