Cour d'Appel · Chambre civile Section 2 — 2 juillet 2025

Chambre civile 

Section 2



ARRÊT N°



du 2 JUILLET 2025



N° RG 24/408 

N° Portalis DBVE-V-B7I-CJAF GD-C



Décision déférée à la cour : jugement du tribunal judiciaire de Bastia, décision attaquée du 6 juin 2024, enregistrée sous le n° 22/01270





SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES RÉSIDENCE SAMPIERU CORSU À [Localité 4]



C/



[C]

[G]











Copies exécutoires délivrées aux avocats le 











COUR D'APPEL DE BASTIA



CHAMBRE CIVILE



ARRÊT DU



DEUX JUILLET DEUX-MILLE-VINGT-CINQ







APPELANT : 



SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE [13] 

pris en la personne de son syndic en exercice la S.A.S. [I], immatriculé au RCS de [Localité 4] sous le n° 313 182 271, lui-même pris en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié ès qualités audit siège

S.A.S. Le [I]

[Adresse 3]

[Localité 1]



Représenté par Me Antoine MERIDJEN de la S.E.L.A.R.L. ANTOINE MERIDJEN, avocat au barreau de BASTIA

 



INTIMÉES :



Mme [E], [F] [C]

née le 27 septembre 1985 à [Localité 4] (Haute-Corse)

[Adresse 7] 

[Adresse 5]

[Adresse 12]

[Localité 1]



Représentée par Me Santa PIERI de la SCP PIERI ROCCHESANI, avocate au barreau de BASTIA





Mme [X] [G]

née le 8 décembre 1985 à [Localité 4] (Haute-Corse)

[Adresse 6]

[Localité 2]



Représentée par Me François FABIANI, avocat au barreau de BASTIA







COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 10 avril 2025, devant François DELEGOVE, vice-président placé, chargé du rapport, les avocats ne s'y étant pas opposés. 



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Jean-Jacques GILLAND, président de chambre

Guillaume DESGENS, conseiller

François DELEGOVE, vice-président placé





GREFFIER LORS DES DÉBATS :



Graziella TEDESCO



Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 2 juillet 2025





ARRÊT : 



Contradictoire.



Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



Signé par Jean-Jacques GILLAND, président de chambre, et Graziella TEDESCO, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DES FAITS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par acte du 9 décembre 2022, Mme [E] [C] a assigné Mme [X] [G] devant le tribunal judiciaire de Bastia en garantie des vices cachés, ce afin d'obtenir la restitution de la somme de 16 716,09 euros. 

Selon décision du 6 juin 2024, le tribunal judiciaire de Bastia a statué dans les termes suivants : 

« - Condamne Mme [E] [C] à payer à Mme [X] [G] la somme de 10 364,77 euros avec intérêts au taux légal à compter du 3 août 2022 au titre de la garantie des vices cachés ;



- Condamne le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] représenté par son syndic en exercice la société [I] à relever et garantir Mme [C] de toutes les condamnations prononcées à son encontre ; 

- Rejette toute autre demande plus ample ou contraire ; 

- Condamne Mme [C] à payer à Mme [G] la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- Condamne le syndicat des copropriétaires à payer à Mme [C] la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- Condamne le syndicat des copropriétaires aux dépens ». 

Par déclaration du 12 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9], représenté par son syndic en exercice la S.A. [I], a interjeté appel du jugement précité dans les termes suivants « appel partiel il est sollicité l'infirmation du jugement en ce qu'il a condamné le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] à relever et garantir Mme [C] de toutes les condamnations prononcées à son encontre ; rejeté toute autre demande plus ample ou contraire ; condamné le syndicat des copropriétaires à payer à Mme [C] la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens ». 

Par conclusions notifiées le 10 octobre 2024, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] a demandé à la cour de : 

« - INFIRMER le jugement dont appel. 

Statuant à nouveau, 

- DÉBOUTER Madame [G] de ses demandes et DÉBOUTER Madame [C] de sa demande de garantie dirigée à l'encontre du syndicat des copropriétaires. 

- CONDAMNER toute partie succombante au paiement de la somme de 2 500 € par application de l'article 700 du CPC ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel ». 

Par conclusions notifiées le 17 décembre 2024, Mme [X] [G] a demandé à la cour de : 

« - Confirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions, sauf sur le montant de l'indemnité allouée à Madame [G], 

- Rejeter les demandes de l'appelant, 

Y ajoutant, 

- Condamner Madame [C] à payer à Madame [G] la somme de 13 182,32 € ; 

- Condamner tout succombant à payer à Madame [G] la somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens (article 696 du même code) ». 





Par conclusions notifiées le 6 janvier 2025, Mme [E] [F] [C] a demandé à la cour de : 

« - INFIRMER le jugement du tribunal judiciaire de Bastia en ce qu'il a condamné Mme [E] [C] à payer à Mme [X] [G] la somme de 10 364,77 euros avec intérêts au taux légal à compter du 3 août 2022 au titre de la garantie des vices cachés et condamné Mme [C] à payer à Mme [G] la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

Statuant de nouveau, 

- DÉBOUTER Madame [G] de l'ensemble de ses prétentions ; 

À titre subsidiaire, 

- CONFIRMER le jugement du tribunal judiciaire de Bastia en ce qu'il a condamné le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] représenté par son syndic en exercice la société [I] à relever et garantir Mme [C] de toutes les condamnations prononcées à son encontre ; condamné le syndicat des copropriétaires à payer à Mme [C] la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens ; 

Et par conséquent : 

- DÉCLARER que le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11] représenté par son syndic en exercice est responsable des conséquences du vice de conception de l'immeuble ; 

- CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11] représenté par son syndic en exercice à relever et garantir Madame [E] [C] de toutes condamnations qui seraient prononcée à son encontre ; 

En tout état de cause, au vu de la responsabilité engagée par le syndicat des copropriétaires : 

- CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11] représenté par son syndic en exercice au paiement à Madame [E] [C] d'une indemnité égale au montant des condamnations qui pourraient être prononcées contre elle ». 

La présente procédure a été, par ordonnance du 5 février 2025, clôturée et fixée à plaider au 10 avril 2025. 

Le 10 avril 2025, la présente procédure a été mise en délibéré pour être rendue par mise à disposition au greffe le 2 juillet 2025. 

La cour, pour plus ample exposé des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, fait, en application de l'article 455 du code de procédure civile, expressément référence à la décision entreprise ainsi qu'aux dernières conclusions notifiées par les parties. 





MOTIFS

Pour statuer comme il l'a fait, le premier juge relève qu'un premier sinistre a été déclaré dès 2015 et qu'un second a été déclaré en 2018, caractérisant l'existence d'un désordre préalable, en l'espèce l'insuffisance de pente de la toiture, défaut structurel identifié par la société Apave lors de la réception de l'immeuble et jamais corrigé, rendant l'appartement litigieux impropre à la location ; que Mme [C], propriétaire depuis 2010 de l'appartement litigieux, avait connaissance de ces désordres, de sorte que la clause d'exonération insérée dans l'acte de vente était privée d'effet en vertu de l'article 1643 du code civil ; que le préjudice a été évalué à 10 364,77 euros, somme correspondant principalement à la perte de loyers, à certains frais de remise en état et aux charges supportées en vain, montant assorti des intérêts légaux à compter du 3 août 2022 ; qu'en application du dernier alinéa de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires doit garantir Mme [C] au motif que le vice trouve son origine dans une partie commune de l'immeuble. 

Au soutien de son appel, le Syndicat des copropriétaires soutient que le vice n'existait plus lors de la vente, les infiltrations signalées en 2015 ayant été traitées, tandis que l'incident de 2018 se résumait, selon lui, à un simple déboîtement de tuiles immédiatement réparé ; qu'aucune infiltration structurelle ne subsistait le 21 juin 2021 à la date de la vente ; que si désordre il y avait, il était visible et aisément détectable, de sorte qu'il ne pouvait être qualifié de « caché » ; qu'en tout état de cause le syndicat, étranger à l'acte de vente et n'ayant commis aucune faute d'entretien, ne saurait engager sa responsabilité ; que, subsidiairement, il y a lieu de solliciter une réduction des montants financiers sollicités. 

Mme [C] relève également l'absence de vice au jour de la vente, insistant sur le fait qu'aucun locataire n'avait signalé d'infiltrations entre 2019 et 2021 ; que les sinistres de 2015 et 2018 ont été ponctuellement résolus de sorte que rien ne prouve que les désordres actuels sont antérieurs à la vente litigieuse ; que, si des désordres se sont révélés après la vente, ils étaient nécessairement apparents de sorte que la garantie des vices cachés ne joue pas ; qu'à titre subsidiaire, elle doit être entièrement relevée par le syndicat des copropriétaires, le défaut invoqué concernant une partie commune. 

Mme [G], intimée, conclut pour sa part à la confirmation du jugement sur le principe de la garantie des vices cachés et sollicite une aggravation de l'indemnisation, qu'elle chiffre désormais à 13 182,32 euros. Elle rappelle que les infiltrations et leur cause ' la pente insuffisante de la toiture ' étaient connus dès 2015 ; que la venderesse, en dissimulant cette information, a fait obstacle à toute détection du vice et a rendu inopérante la clause d'exonération, conformément à la jurisprudence constante de la Cour de cassation sur la mauvaise foi du vendeur ; que le rapport produit par le Syndicat des copropriétaires attribue lui-même formellement l'origine des infiltrations à la pente insuffisante. 

















Aux termes de l'article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus. L'article 1644 du même code ajoute que l'acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix. 



Dans ce cadre la cour relève que Mme [X] [G] a engagé une action en garantie des vices cachés à l'encontre de Mme [E] [C] à propos d'un appartement T2 situé dans la [Adresse 11] située à [Localité 4] (Haute-Corse), ce à la suite d'infiltrations d'eau apparues durant l'hiver 2021-2022 par la toiture de l'immeuble ; que le bien litigieux avait été acquis auprès de cette dernière par acte notarié du 21 juin 2021 pour la somme de 109 000 euros ; que suite à déclaration de sinistre auprès de son assureur, un rapport d'expertise établit par ce dernier relève que : « le dommage trouve son origine dans une pente insuffisante de toiture pour le type de tuiles mises en 'uvre. Ce point avait été soulevé par le contrôleur technique de la société APAVE dans son rapport final, sans qu'une correction y ait été apportée. Une tentative de réparation sans réussite a été depuis réalisée par la société SM Corsebatim avec la pose de mastic sur les jonctions des tuiles » (pièces 2 bis et 6) ; que l'assureur de Mme [G] refusait, en conséquence, de l'indemniser au motif que ledit sinistre avait déjà fait l'objet, à plusieurs reprises, de déclarations auprès d'un assureur ; que le Syndicat des copropriétaires a, le 6 juin 2022, décidé de procéder aux travaux de reprise d'étanchéité (pièce 4) ; que l'appartement litigieux était donc affecté d'un vice non apparent à la date de la vente, que l'acheteuse, profane, était dans l'impossibilité de détecter ; que l'impossibilité de pouvoir mettre en location ledit logement, du fait des infiltrations, rend celui-ci impropre à l'usage auquel il est destiné ; qu'au visa de l'article 1643 du code civil, le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie ; qu'il ressort de la disposition précitée que Mme [C], ayant elle-même acquis le bien litigieux le 29 décembre 2010, ne pouvait ignorer ' en sa qualité de copropriétaire - l'existence des désordres ayant conduit à la déclaration de sinistre en 2015 (pièce 2 bis), laquelle déclaration n'est pas mentionnée dans l'acte de vente du 21 juin 2021 (pièce 1) ; qu'en ayant connaissance des désordres et en s'abstenant d'en informer l'acheteuse, Mme [C] a fait preuve de mauvaise foi et ne peut, en conséquence, se retrancher derrière la clause d'exclusion de garantie des vices cachées figurant à l'acte de vente, laquelle est inopérante ; qu'au visa de l'article 1644 du code civil, Mme [G] a fait le choix de garder la chose et de solliciter la restitution d'une partie du prix de vente ; qu'elle sollicite ainsi la restitution de la somme de 13 182,32 euros ; qu'au titre des sommes réclamées elle invoque le remboursement des charges de copropriété pour un montant de 1 477,32 euros (pièces 8, 11 et 15) et des impôts fonciers pour un montant de 803 euros pour 2022 (pièce 9) et 786 euros pour 2023 (pièce 14) ; que ces dépenses n'ont néanmoins pas vocation à être prises en charge dès lors que Mme [G] ne sollicite pas la restitution du prix de vente mais uniquement de la part du prix en lien avec le préjudice résultat de l'impossibilité de louer le logement, qui n'inclut pas le paiement des charges de copropriété et de taxes foncières qui restent à la charge du bailleur ; que s'agissant des frais de remise en état de l'appartement, 







Mme [G] produit une facture de travaux de peinture pour un montant de 2 755 euros, mais la pièce produite (pièce 12) est insuffisante à démontrer le lien entre les travaux de peinture effectués et les désordres liés aux infiltrations ; qu'il y a lieu d'évaluer le préjudice résultant du cout de remise en état à la somme de 1 865 euros, telle qu'évaluée par l'assureur dans son rapport d'expertise du 3 mai 2022 ; que s'agissant du préjudice de jouissance lié à l'impossibilité de louer l'appartement entre le 1er novembre 2021 et le mois de mars 2023 pour un montant de loyer mensuel de 501 euros, montant qui n'est pas discuté par les autres parties et corroboré par le contrat de bail produit aux débats (pièce n° 13), il y a lieu d'octroyer à Mme [G] la somme de 8 016 euros ; qu'il ressort de ce qui précède qu'il y a lieu d'allouer à Mme [G] la somme de 9 881 euros au titre des divers préjudices subis.



Au visa de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, le Syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes ; qu'il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes ; qu'il n'est pas discuté que les désordres affectant l'appartement litigieux trouvent leur origine dans un vice de construction de la toiture de l'immeuble (pente insuffisante), laquelle est une partie commune ; qu'il y a, en conséquence, lieu de condamner le Syndicat des copropriétaires à garantir Mme [C] de toute condamnation prononcée à son encontre de ce chef ; qu'il ressort de l'ensemble de ce qui précède qu'il y a lieu d'infirmer la décision dont appel uniquement s'agissant du montant de l'indemnisation à octroyer à Mme [G], selon les modalités au dispositif de la présente décision et de confirmer le premier juge pour le surplus. 



Le Syndicat des copropriétaires et Mme [E] [C], parties succombantes à titre principal, seront déboutés de l'intégralité de leurs demandes, et condamnés in solidum aux dépens ainsi qu'à payer à Mme [G] la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 



PAR CES MOTIFS

La cour, 

INFIRME le jugement dont appel uniquement en ce qui concerne le montant des préjudices subis par Mme [X] [G], 

CONFIRME le jugement dont appel pour le surplus, 

Statuant à nouveau, 

CONDAMNE Mme [E] [C] à payer à Mme [X] [G] la somme de 9 881 euros avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 3 août 2022 au titre de la garantie des vices cachés, 











Y ajoutant, 

DÉBOUTE Mme [E] [C] et le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10], représenté par son syndic en exercice la S.A.S [I], de leurs demandes autres, 

DÉBOUTE Mme [X] [G] du surplus de ses demandes, 

CONDAMNE in solidum Mme [E] [C] et le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8], représenté par son syndic en exercice la S.A.S. [I], au paiement des dépens, 

CONDAMNE in solidum Mme [E] [C] et le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8], représenté par son syndic en exercice la S.A.S. [I], à payer à Mme [X] [G] la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 









LA GREFFIÈRE



LE PRÉSIDENT