Cour d'Appel · Chambre 1-1 — 2 juillet 2025

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1



ARRÊT

DU 02 JUILLET 2025



N° 2025/336 









Rôle N° RG 21/00881 - N° Portalis DBVB-V-B7F-BGZ4F







S.A.R.L. ORGALLIANCE ([G] IMMO)



C/



[I] [R] veuve [T]



























Copie exécutoire délivrée 

le :

à : 

Me Marie-Line BROM 

Me Jean-François JOURDAN 

























Décision déférée à la Cour :



Jugement du Tribunal judiciaire de GRASSE en date du 07 Janvier 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 18/02437.





APPELANTE



S.A.R.L. ORGALLIANCE ([G] IMMO)

représentée par son Gérant, Monsieur [Y] [G]

demeurant [Adresse 1]



représentée par Me Marie-Line BROM de la SCP VARRAUD - SANTELLI - ESTRANY - BROM, avocat au barreau de GRASSE





INTIMÉE



Madame [I] [R] veuve [T]

née le 06 Avril 1934 à [Localité 4], demeurant [Adresse 2]



représentée par Me Jean-François JOURDAN de la SCP JF JOURDAN - PG WATTECAMPS ET ASSOCIÉS, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substitué par Me Maïlys JOURDAN, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, et Me Carole DUNAC-BORGHINI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant





*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 14 Mai 2025, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Fabienne ALLARD, Conseillère, chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :



Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre

Madame Fabienne ALLARD, Conseillère

Madame Louise de BECHILLON, Conseillère





Greffier lors des débats : Mme Anastasia LAPIERRE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 02 Juillet 2025.





ARRÊT



Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 02 Juillet 2025



Signé par Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre et Mme Anastasia LAPIERRE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





***



Exposé des faits et de la procédure



Par acte sous seing privé du 8 septembre 2017, Mme [I] [R] veuve [T] (Mme [R]), alors âgée de 84 ans, a confié à la société Orgalliance, agence immobilière exploitée sous l'enseigne [G] immo et faisant partie du réseau Orpi, un mandat de vente sans exclusivité, portant sur un bien immobilier, situé à [Localité 3], au prix de 526 000 euros.



Le contrat stipulait que les honoraires de l'agent immobilier seraient partagés à raison de 12 829 euros à la charge de l'acquéreur et 12 829 euros à la charge du vendeur.



Le 21 septembre 2017, la société [Localité 3] vacances, représentée par M. [X] [V], a formulé une offre d'achat au prix de 520 000 euros, 'comprenant les honoraires de négociation'.



Cette offre précisait que l'agence immobilière acceptait de réduire ses honoraires à hauteur de

20 000 euros, partagés par moitié entre l'acquéreur et le vendeur.



Après avoir accepté l'offre, Mme [R] a refusé de vendre son bien à la société [Localité 3] vacances.



La société Orgalliance l'a mise en demeure d'honorer son engagement par lettre recommandée

avec accusé de réception du 6 décembre 2017.



Mme [R] a réitéré son refus de vendre.



Par acte du 20 avril 2018, la société Orgalliance a assigné Mme [R] devant le tribunal de grande instance de Grasse en dommages-intérêts. 

Mme [R] a soulevé la nullité du contrat de mandat et sollicité un sursis à statuer dans l'attente de l'issue d'une procédure engagée par la société Nice vacances à son encontre devant le tribunal de grande instance de Nice afin que la vente soit déclarée parfaite.



Par jugement du 7 janvier 2021, le tribunal judiciaire de Grasse a :

- déclaré la demande de sursis à statuer irrecevable ;

- débouté Mme [R] de sa demande d'annulation du mandat de vente conclu le 8 septembre 2017 avec la société Orgalliance ;

- débouté Mme [R] de sa demande tendant à voir dire que la société Orgalliance a manqué à

son obligation d'information et de conseil à son égard ;

- débouté la société Orgalliance de l'intégralité de ses demandes à l'encontre de Mme [R] ;

- débouté la société Orgalliance de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure

civile ;

- condamné la société Orgalliance à payer à Mme [R] la somme de 2 500 euros au titre de

l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens ;

- dit n'y avoir lieu d'ordonner l'exécution provisoire.



Pour déclarer la demande de sursis à statuer irrecevable, le tribunal a considéré que cette exception de procédure aurait dû être présentée in limine litis avant toute défense au fond et devant le juge de la mise en état, exclusivement compétent pour y répondre.



Pour débouter Mme [R] de sa demande d'annulation du contrat de mandat, le tribunal a considéré que les dispositions de l'article 92 du décret du 20 juillet 1972 avaient été respectées, peu important que le contrat fasse référence à la dénomination commerciale et non sociale de la société Orgalliance, puisqu'il était possible de retrouver cette dernière par une recherche à partir du numéro RCS et que Mme [R] ne rapportait pas non plus la preuve, au regard des comparatifs de vente produits d'une sous-estimation du prix de vente de l'immeuble.

Pour débouter la société Orgalliance de ses demandes, le tribunal a estimé que, selon l'offre d'achat, la totalité des honoraires devait être déduite du prix de vente versé par l'acquéreur au vendeur, ce qui revenait à faire assumer de manière indirecte le paiement de la totalité de la commission au vendeur et qu'en conséquence, l'offre n'étant pas conforme au mandat, Mme [R] n'a commis aucune faute en refusant d'y donner suite.



Par acte du 19 janvier 2021, dont la régularité et la recevabilité ne sont pas contestées, la société Orgalliance a relevé appel de cette décision en ce qu'elle l'a déboutée de l'intégralité de ses demandes à l'encontre de Mme [R], de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et condamnée à payer à Mme [R] la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.



Entre temps, par un jugement du 24 mai 2022, rendu dans le litige opposant la société Nice vacances à Mme [R], le tribunal judiciaire de Nice a rejeté la demande de cette dernière aux fins d'annulation de l'offre d'achat, mais constaté l'absence d'accord entre les parties sur la vente et rejeté les demandes de la société Nice vacances à l'encontre de Mme [R], au motif que les parties étaient convenues de soumettre leur accord à la signature d'un avant contrat destiné à régler les conditions de la vente et qu'en l'espèce aucun compromis de vente n'ayant été signé, la vente ne peut être considérée comme parfaite.



La société Nice vacances a relevé appel de ce jugement (appel enregistré au répertoire général de la cour d'appel sous le n° 22/08883).



Dans le cadre de la présente procédure, la cour, par arrêt du 12 mars 2025, a déclaré Mme [R] irrecevable en sa demande de sursis à statuer et ordonné la réouverture des débats à l'audience du mercredi 14 mai 2025, tout en enjoignant à Mme [R] de communiquer à la société Orgalliance la déclaration d'appel de la société Nice vacances à l'encontre du jugement rendu par le tribunal judiciaire de Nice le 24 mai 2022, les conclusions de l'appelante et ses conclusions d'intimée dans le cadre de l'instance enregistrée au répertoire général de la cour sous le n° 22/08883 et en invitant la société Orgalliance à présenter ses observations sur l'influence que l'issue de cette procédure est susceptible d'exercer sur le litige qui l'oppose à Mme [R].





Prétentions et moyens des parties



Dans ses dernières conclusions, notifiées le 28 avril 2025, auxquelles il convient de se référer pour l'exposé des moyens, la société Orgalliance demande à la cour de :

' renvoyer les débats à une date postérieure à l'arrêt à intervenir dans la procédure enregistrée sous le RG 22/08883 ;

' infirmer le jugement entrepris en ce qu'il l'a déboutée de l'intégralité de ses demandes à l'encontre de Mme [R] et de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile et la condamnée à payer à Mme [R] la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens ;

Statuant à nouveau,

' condamner Mme [R] à lui verser la somme de 20 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice ;

' condamner Mme [R] à lui verser la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, distraits au profit de son avocat.



Dans ses dernières conclusions d'intimée et d'appel incident, notifiées le 12 mai 2025, auxquelles il convient de renvoyer pour l'exposé des moyens, Mme [R] demande à la cour de : 

' confirmer le jugement du 7 janvier 2021 en ce qu'il a débouté la société Orgalliance de toutes ses demandes et l'a condamnée à lui payer la somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et aux entiers dépens ;

' réformer le jugement pour le surplus, 

Statuant à nouveau,

' annuler le mandat de vente ;

' débouter la société Orgalliance de toutes ses demandes, fins et conclusions ; 

A titre subsidiaire,

' ordonner le renvoi de l'affaire, en attendant que soit jugé le dossier l'opposant à la société [Localité 3] vacances ;

' condamner la société Orgalliance à lui payer la somme de 5000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel, venant en sus de la condamnation en première instance et aux entiers dépens.





Motifs de la décision



Par arrêt du 12 mars 2025, la cour a statué sur la demande de sursis à statuer formée par Mme [R], qu'elle a déclaré irrecevable.



Pour autant, il résulte des pièces produites aux débats que, par jugement du 24 mai 2022, le tribunal judiciaire de Nice a, après avoir rejeté la demande d'annulation de l'offre d'achat du 21 décembre 2017, constaté l'absence d'accord sur la vente et rejeté les demandes de la société Nice vacances à l'encontre de Mme [R], au motif que si l'offre n'était pas nulle, les parties étaient convenues de soumettre leur accord à la signature d'un avant contrat destiné à régler les conditions de la vente et que, n'ayant pas signé le compromis de vente, celle-ci ne peut être considérée comme parfaite.



Dans ses conclusions d'intimée devant la cour d'appel, Mme [R] conclut à l'infirmation du jugement en ce qu'il a rejeté sa demande d'annulation de l'offre d'achat de la société Nice vacances.



Il s'en déduit que la validité de l'offre d'achat, dont la société Orgalliance excipe pour considérer d'une part que la vente est parfaite, d'autre part que Mme [R] ne pouvait sans faute refuser de signer l'acte authentique, n'est pas tranchée et que la procédure est toujours en cours sur cette question.



Or, la réponse de la cour sur la nullité de l'offre d'achat ainsi que sur sa caducité sont susceptibles d'exercer une influence sur le bien fondé de la demande indemnitaire de la société Orgalliance à l'encontre de Mme [R], puisque l'agent immobilier soutient que la vente était parfaite à la suite de l'acceptation de l'offre par Mme [R] et que c'est uniquement par la faute de celle-ci qu'il a perdu les honoraires de négociation qui lui revenaient.

Par ailleurs, le tribunal judiciaire de Nice a considéré que la vente n'était pas parfaite et la société Nice vacances, dans ses conclusions d'appelante, sollicite l'infirmation du jugement sur ce point.



Cette question est également susceptible d'exercer une influence sur la décision de la cour dans le cadre du litige qui oppose Mme [R] à l'agent immobilier au titre de sa commission.



Le juge a toujours la possibilité, quand bien même les parties ne sont pas recevables à soulever cette exception de procédure, d'ordonner un sursis à statuer si l'issue de la procédure dont il est saisi dépend d'une autre procédure en cours ou que celle-ci est susceptible d'exercer une influence sur sa décision.



Tel est le cas en l'espèce, de sorte qu'il convient d'ordonner un sursis à statuer dans l'attente de l'arrêt de la cour à intervenir dans le cadre de la procédure enregistrée au répertoire général sous le n° 22/08883.



Les dépens et frais irrépétibles sont réservés.





Par ces motifs



La cour, 



Ordonne un sursis à statuer jusqu'à l'arrêt à intervenir de la cour d'appel d'Aix-en-Provence dans le cadre de la procédure enregistrée au répertoire général sous le numéro 22/08883 ;



Réserve les dépens et frais irrépétibles.





LA GREFFIERE LA PRESIDENTE