Tribunal Judiciaire · EXPROPRIATIONS — 3 juillet 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION DE LA GIRONDE


JUGEMENT FIXANT INDEMNITÉS DE DÉPOSSESSION.

le JEUDI TROIS JUILLET DEUX MIL VINGT CINQ


N° RG 24/00095 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZJHV
NUMERO MIN: 

Nous, Madame [Y] [X], Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de BORDEAUX, désignée spécialement en qualité de juge de l’Expropriation par ordonnance de Madame la Première Présidente de la Cour d’appel de BORDEAUX en date du 31 août 2023, pour exercer dans le département de la Gironde les fonctions prévues aux articles L.211 et R 211-1 et suivants du Code de l’expropriation, assistée de Madame Dorine LEE-AH-NAYE, Greffier 

A l’audience publique tenue le 15 Mai 2025 les parties présentes ou régulièrement représentées ont été entendues et l’affaire a été mise en délibéré au 03 Juillet 2025, et la décision prononcée par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile

ENTRE :

LA FABRIQUE DE [Localité 38] MÉTROPOLE
[Adresse 23]
[Localité 15]
représentée par Maître Walter SALAMAND de la SELAS FIDUCIAL LEGAL, avocats au barreau de LYON

ET

Monsieur [N] [R]
[Adresse 14]
[Localité 16]
représenté par Maître Guillaume ACHOU-LEPAGE de la SELARL GUILLAUME ACHOU-LEPAGE, avocats au barreau de BORDEAUX



En présence de Monsieur [F] [H], Commissaire du Gouvernement


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Grosse délivrée le: 03/07/2025
à : Avocats 
Expédition le : 03/07/2025
à : Expropriant, exproprié, CG 

FAITS ET PROCÉDURE
Monsieur [N] [R] est propriétaire des parcelles cadastrées section AL [Cadastre 19], [Cadastre 5], [Cadastre 7] et [Cadastre 10], situées [Adresse 3] sur la commune du [Localité 40].
Par arrêté du 24 mars 2021 la préfète de la Gironde a prescrit l’ouverture des enquêtes publiques conjointes, l’une préalable à la déclaration d’utilité publique, l’autre à l’enquête parcellaire.
Par arrêté du 16 juillet 2021, la préfète de la Gironde a déclaré d’utilité publique les travaux relatifs à la réalisation de la ZAC « Cœur de ville » sur la commune du [Localité 40].
Par courriers adressés le 26 juin 2023, la SPL LA FAB [Localité 38] METROPOLE (ci-après « La FAB ») a fait connaître à monsieur [R] ses propositions indemnitaires.
Au début de l’année 2024, les parcelles susvisées ont fait l’objet d’une division et d’une renumérotation, de sorte que la parcelle mère AL [Cadastre 19] correspond désormais aux parcelles AL [Cadastre 32] et [Cadastre 33], la parcelle AL [Cadastre 5] correspond aux parcelles AL [Cadastre 26] et [Cadastre 27], la parcelle AL [Cadastre 7] correspond aux parcelles AL [Cadastre 28] et [Cadastre 29] et la parcelle AL [Cadastre 10] correspond aux parcelles AL [Cadastre 30] et [Cadastre 31]. 
Par arrêté du 9 mars 2024, le préfet de la Gironde a déclaré cessibles les biens nécessaires à la réalisation de l’opération précitée Cœur de ville sur la commune du [Localité 40]
Par trois ordonnances du 28 mars 2024, le juge de l’expropriation a respectivement ordonné l’expropriation des parcelles AL [Cadastre 27] et AL [Cadastre 28], issues des parcelles AL [Cadastre 5] et [Cadastre 7] précitées, l’expropriation des parcelles AL [Cadastre 31] issue de la parcelle AL [Cadastre 10], et l’expropriation de la parcelle AL [Cadastre 32] issue de la parcelle AL [Cadastre 19].
A défaut d’accord sur le montant des indemnités de dépossession pour les parcelles expropriées, la FAB a, par mémoire enregistré au greffe le 14 août 2024, saisi le juge de l’expropriation aux fins de fixation de l’indemnité de dépossession due. 
L’ordonnance fixant le transport sur les lieux au 18 novembre 2024 à 10h00 a été rendue par le juge de l’expropriation le 23 septembre 2024.
L’affaire a été plaidée à l’audience du 15 mai 2025, après plusieurs renvois à la demande des parties.
Il convient de préciser que Monsieur [N] [R] est par ailleurs propriétaire indivis avec madame [U] [R] et madame [C] [K] épouse [R] des parcelles voisines cadastrées section AP n°[Cadastre 24] et [Cadastre 2] qui font l’objet d’une procédure d’expropriation distincte.
PRETENTIONS DES PARTIES
Aux termes de son dernier mémoire enregistré au greffe du juge de l’expropriation le 12 mai 2025, la FAB demande au juge de l’expropriation de :
-déclarer irrecevable l’intervention volontaire présentée par madame [U] [R] et de rejeter sa demande d’indemnité de 40 060 euros au titre de la dépréciation de sa propriété,
-fixer les indemnités revenant à monsieur [R] à hauteur de 414 800 euros pour l’indemnité principale et de 42 590 euros pour l’indemnité de remploi, outre 37 757 euros pour l’indemnité au titre de la dépréciation du surplus.
Elle demande le rejet des demandes formées par monsieur [R], et de dire que les dépens seront supportés de droit par elle.
Aux termes de leur dernier mémoire enregistré au greffe le 14 mai 2025, valant intervention volontaire de madame [U] [R], monsieur [N] [R] et madame [U] [R] demandent au juge de l’expropriation de :
-fixer les indemnités d’expropriation à hauteur de 594 000 euros au titre de l’indemnité principale, de 60 400 euros au titre de l’indemnité de remploi, de 215 625 euros au titre de l’enclavement des parcelles AL [Cadastre 29] et AL [Cadastre 30], de 280 100 euros au titre de la dépréciation du surplus des parcelles AL [Cadastre 26]-[Cadastre 33] et [Cadastre 6]-[Cadastre 9] et de 28 415,53 euros au titre de l’installation des clôtures post expropriation. 
Ils demandent également de prendre acte de ce que :
- la FAB s’engage à poser des clôtures de chantier provisoires afin d’assurer la sécurité du chantier et des emprises non expropriées riveraines en phase d’exécution du chantier, 
-la FAB s’engage à préserver ou reconstituer l’ensemble des réseaux situés sur la parcelle AL n°[Cadastre 35] desservant la maison située sur la parcelle AL [Cadastre 26] sise [Adresse 3] au [Localité 40],
-la FAB s’engage à procéder au déplacement de la boîte aux lettres située sur la parcelle expropriée AL n°[Cadastre 32] afin d’assurer la bonne distribution du courrier au [Adresse 3] au [Localité 40] (maison située sur la parcelle AL [Cadastre 26]),
-fixer les indemnités devant revenir à madame [U] [R] en raison de l’expropriation des parcelles cadastrées AL [Cadastre 32], [Cadastre 27], [Cadastre 28] et [Cadastre 31] à 40 060euros pour la dépréciation de sa propriété,
-condamner la FAB ) payer à monsieur [N] [R] la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens.
Selon son dernier mémoire du 10 février 2025, le commissaire du gouvernement propose au juge de l’expropriation de fixer l’indemnité principale à hauteur de 342 000 euros, de fixer l’indemnité de remploi à hauteur de 35 200 euros et de fixer à 167 565 euros l’indemnité pour dépréciation du surplus. 

MOTIFS

Sur la recevabilité de l’intervention volontaire
Monsieur [N] [R] et madame [U] [R] demandent à ce que l’intervention volontaire de madame [R] soit déclarée recevable au motif que l’expropriation des parcelles AL [Cadastre 32] et [Cadastre 27] pour la création de venelles aura nécessairement un impact sur sa propriété constituée des parcelles AL n°[Cadastre 4] et [Cadastre 8]. 
La FAB estime que l’intervention volontaire de madame [R] doit être déclarée irrecevable au motif que sa demande indemnitaire n’est pas fondée en droit et est sans lien avec la procédure d’expropriation, ses préjudices se rapportant à une perte de tranquillité et d’intimité.
Aux termes de l'article L 321-1 du code de l'expropriation, les indemnités allouées couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation.
En l’espèce, il n’est pas contesté que madame [U] [R] n’est pas propriétaire des parcelles expropriées, objet de la procédure. Si elle évoque des préjudices à venir en lien avec la création de venelles, force est de constater que ces préjudices sont en lien non avec l’expropriation des parcelles voisines, mais avec la création des ouvrages publiques à venir. Dès lors que le juge de l’expropriation n’est compétent que pour statuer sur les demandes indemnitaires directement en lien avec l’expropriation, et que les demandes formées au titre de la dépréciation du surplus de sa propriété sont liées à une perte d’intimité et de tranquillité du fait des aménagements à venir, madame [R] n’a pas intérêt à agir dans la présente procédure. Son intervention volontaire sera en conséquence déclarée irrecevable et sa demande indemnitaire ne sera pas examinée.
Sur la consistance du bien exproprié
Aux termes du premier alinéa de l’article L. 322-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique : “Le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété.”
En l’espèce, les 3 ordonnances d’expropriation ont été rendues le 28 mars 2024. Le transport sur les lieux a eu lieu le 18 novembre 2024 ; un procès-verbal de transport a été établi.
L’emprise expropriée est composée des parcelles AL [Cadastre 27], AL [Cadastre 28], AL [Cadastre 31] et AL [Cadastre 32].
La parcelle AL [Cadastre 28] est un terrain nu enherbé de 186 m², comprenant des végétaux, arbustes, pousses et bambous. 
La parcelle AL [Cadastre 31] est une allée en longueur de 27 m². La parcelle est entièrement enherbée. Le terrain est délimité par une clôture grillagée avec piquets en fer. Elle permet l’accès à la parcelle [Cadastre 26] sur laquelle est érigée une maison d’habitation. 
La parcelle AL [Cadastre 32] est un terrain nu tout en longueur de 673 m². Le terrain est délimité par une clôture. Il est fermé côté voie publique par un portail en fer, sur des portants en béton. Une boîte aux lettres est sur le portail. 
La parcelle AL [Cadastre 27] est un terrain nu de 302 m². La parcelle est enherbée et boisée. Elle a été détachée de la parcelle mère sur laquelle est implantée une maison d’habitation.

Sur la date de référence et sur la qualification de terrain à bâtir à la date de référence
Par application des dispositions combinées des articles L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique et L. 213-4 du code de l’urbanisme, auquel renvoie l’article L. 213-6 du même code, la date de référence est celle à laquelle la dernière révision du PLU modifiant la zone dans laquelle est située le bien en cause a été rendue opposable aux tiers. 

Monsieur [R], la FAB et le commissaire du gouvernement s’accordent pour fixer la date de référence au 27 mars 2024.

En l’espèce, les parcelles expropriées sont situées en zone UP55 du PLU de [Localité 38] Métropole, correspondant à une zone de « projet d'aménagement et de renouvellement urbain ». La dernière modification ayant affecté la zone est la 11e modification approuvée le 2 février 2024, devenue opposable aux tiers le 27 mars 2024.

La date de référence sera donc fixée au 27 mars 2024. A cette date, il n’est pas contesté que les parcelles expropriées revêtaient la qualification de terrain à bâtir au sens de l’article L. 322-3 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique.

Sur les indemnités
Aux termes de l'article L 321-1 du code de l'expropriation, les indemnités allouées couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation.
Sur l’indemnité principale
Par application des articles L. 322-1 à L. 322-3 du code de l’expropriation, l’indemnité de dépossession doit être fixée d’après la valeur du bien au jour du présent jugement, en tenant compte de sa consistance à la date de l’ordonnance d’expropriation et de son usage effectif ou de sa qualification de terrain à bâtir à la date de référence.
Sur la méthode d’évaluation
Les parties et le commissaire du gouvernement s’accordent sur la méthode qu’il convient d’adopter pour procéder à l’évaluation de l’emprise expropriée, la méthode par comparaison étant retenue. 

La FAB souligne que l’article L. 322-4 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique commande de tenir compte des possibilités légales et effectives de constructions qui existaient à la date de référence. Elle souligne que la configuration de la parcelle AL [Cadastre 32], issue de la parcelle mère AL [Cadastre 19], de faible largeur et toute en longueur, constitue un élément de moins-value. Il en va de même pour la parcelle AL [Cadastre 31] issue de la parcelle mère AL [Cadastre 10] faisant moins de deux mètres de large, dans la continuité de la parcelle AL [Cadastre 11] appartenant à la famille voisine. Elle souligne que ces deux parcelles, compte tenu de leur faible largeur, ne permettent pas la desserte de la parcelle AL [Cadastre 28] avec un véhicule et que cela n’est possible qu’en associant la parelle AP101 d’une largeur de moins de 2 mètres, qui constitue la 2ème partie du chemin. Elle fait valoir que quand bien même ces parcelles se rattacheraient à un ensemble immobilier d’un seul tenant, leur évaluation doit être réalisée au regard de leurs caractéristiques propres. Elle ajoute que la parcelle AL [Cadastre 11] est grevée d’une servitude de passage ce qui constitue également un élément de moins-value. Elle estime que seule la parcelle AL [Cadastre 28] ne présente pas d’élément de moins-value.
Elle en déduit que ces éléments de moins-value limitent voire rendent impossible toute possibilité de construction, ce qui justifie le choix de ses termes de comparaison qui se situent dans des zones qui seraient plus restrictives que le terrain exproprié. Elle ajoute en tout état de cause que le zonage UP [Cadastre 21] est également contraignant car impose le respect d’un espace en pleine terre et d’un coefficient de végétalisation, limitant les possibilités de construction. 

Elle se fonde sur 5 termes de comparaison pour aboutir à un prix unitaire moyen de 385 euros auquel elle applique un abattement de 10% au motif qu’il s’agit de fonds de parcelle et de parcelles de faible largeur. Elle propose ainsi un prix unitaire de 350 euros. 
Concernant les 7 termes de comparaison produits par les expropriés, elle fait valoir que le premier terme doit être écarté par manque de pertinence en raison de son contexte, la vente ayant été passée entre opérateurs immobiliers dans le périmètre de l’opération La FAB « LE PONTET » consistant en la cession d’une surface de plancher pour la construction d’un immeuble de 27 logements en R+4 en accession sociale. Elle souligne que la superficie totale des parcelles expropriées est nettement inférieure à celle du terme n°1. Elle fait par ailleurs remarquer que l’exproprié avait lui-même souligné le caractère restrictif du zonage UM13 alors que son TC 1 est dans ce zonage. 

Elle souligne par ailleurs l’ancienneté du terme n°2 qui remonte à 2019, leur prise en compte n’étant pas nécessaire au regard du nombre de références recensées. Il en va de même des termes 4 et 7. Sur le terme 3 elle estime qu’il consiste en un terrain offrant de meilleures possibilités de construction, pour être situé au sein du secteur [Adresse 43] à [Localité 41], projet d’aménagement également porté par la FAB, de sorte qu’un abattement devrait être appliqué. Il en va de même pour le terme n°5 et souligne que l’expert lui-même a écarté le terme 6 compte tenu de son prix élevé.

Elle ne critique pas les termes de comparaison du commissaire du gouvernement.

Monsieur [R] souligne que les termes de comparaison de la FAB sont issus de terrains situés dans des zonages plus restrictifs que le terrain exproprié (termes 2 à 4) en ce que la hauteur de façade maximale en zone UM 20 est de 4 mètres et que la hauteur de façade est de 7,50 dans la bande A et de 4,50 dans la bande B (zone UM 9, terme 5). Il ajoute que le premier terme de comparaison issu d’un jugement est privé de pertinence car la date de référence était en 2017 et que les termes de comparaisons remontaient également à 2017.Il ajoute que le terme 3 concerne un terrain en zone humide et dans une trame écologique bleue, limitant les possibilités de construction et que le terme 5 concerne un terrain frappé d’une servitude de localisation IG 9.7 et d’un classement en ensemble bâtis paysagers limitant les possibilités de construction et justifiant son faible prix. Il demande d’écarter ces termes de comparaison. 
Il conteste également l’application d’un abattement de 10% demandé par la FAB au motif que sa propriété est d’une contenance de 6181 m², d’un seul tenant et que les parcelles expropriées de 1188 m² ont été détachées à la demande de la FAB pour les seuls besoins de l’expropriation. 
Or à la date de référence, les parcelles n’étaient pas divisées. Il ajoute que les éléments de moins-value mis en avant par la FAB ne sont pas comparables aux servitudes d’utilité publique et restrictions en termes de constructibilité dont sont grevés les termes de comparaison proposés par l’expropriant. Il souligne que les parcelles AL [Cadastre 32] et [Cadastre 31] font partie intégrante d’un ensemble immobilier d’une contenance de 6181 m² d’un seul tenant et ne peuvent être prises isolément et la présence d’une maison d’habitation de taille modeste sur cette superficie ne grève pas les droits à construire dans des proportions telles que cela justifierait de retenir les termes de comparaison ainsi proposés. 
Il formule les même critiques à l’encontre des termes de référence recensés par le commissaire du gouvernement.
De son côté, il se fonde sur 6 termes de comparaison issus du rapport de l’expert qu’il a mandaté, tout en convenant avec lui du retrait du 6e terme qui est trop élevé. Il demande de retenir un prix de 500 euros par m² ainsi que le propose son expert, soulignant la pertinence de son premier terme portant sur une cession de terrain à bâtir dans un zonage comparable. Il réfute le caractère ancien des termes de 2019 qui ont moins de 5 ans par rapport à la date de référence

Le commissaire du gouvernement propose, au regard du nombre suffisant de termes de références, d’écarter le terme n° 2 de la FAB datant de 2021, ainsi que le terme n°1 issu d’un jugement, pour les mêmes raisons que celles exposées par monsieur [R]. Concernant les termes n°4 et 5 de la FAB, qu’il reprend également, il indique que les prix retenus par la FAB sont erronés car comprennent la TVA sur la marge appliquée par le vendeur, pour le TC 4, et l’indemnité de remploi, pour le TC 5. 
Pour l’évaluation, il souligne qu’il doit être tenu compte des caractéristiques des parcelles d’origine dont l’emprise expropriée est détachée pour les besoins de l’opération. 
Il indique ainsi avoir recherché des cessions de biens de nature et d’implantation comparables, non bâtis, dans un rayon de 1 km autour du bien évalué, depuis moins de 3 ans. Il ajoute que les parcelles à évaluer étant extraites d’un terrain bâti, un abattement pour encombrement doit être appliqué. Il souligne que ses recherches n’ont pas permis d’identifier des transactions concernant des terrains soumis au même règlement d’urbanisme que les parcelles expropriées, le zonage UP55 s’appliquant sur un périmètre restreint spécifique au centre-ville du [Localité 40] ; il a donc ciblé ses recherches dans un rayon restreint soumis au zonage UM (urbain multifonctionnel). Se fondant sur 13 termes de comparaison, il aboutit à un prix moyen de 380 euros par m². 

En l’espèce, il résulte des ordonnances d’expropriation produites que monsieur [R] était propriétaire des parcelles AL [Cadastre 27], AL [Cadastre 28], AL [Cadastre 31] et AL [Cadastre 32], issues des parcelles AL [Cadastre 5], [Cadastre 7], [Cadastre 10] et AL [Cadastre 19].
Les parcelles filles sont d’une contenance totale de 1188 m², tandis que les parcelles mères étaient d’une contenance totale de 4193 m². Il est également propriétaire des parcelles voisines, non concernées par l’expropriation, AL [Cadastre 26], AL [Cadastre 6] et AL [Cadastre 29], l’ensemble formant une unité foncière de 6181 m².
Ainsi, les emprises expropriées doivent être évaluées au regard de leurs possibilités légales et effectives de construction à l’échelle de l’unité foncière, qui n’a été divisée que pour les besoins de l’expropriation.
Si la parcelle AL [Cadastre 32] est un chemin d’accès à parcelle bâtie AL [Cadastre 26], sans possibilité effective de construction du fait de sa configuration toute en longueur, tel n’est pas le cas des autres parcelles qui, en l’absence de division pour les besoins de l’opération d’aménagement, pourraient effectivement accueillir des constructions. Il convient néanmoins de constater que la parcelle AL [Cadastre 26] est bâtie, et qu’il en va de même de la parcelle AL [Cadastre 6], de sorte que les droits à bâtir sont d’ores et déjà impactés.
Il ressort des conclusions du commissaire du gouvernement, non contestées sur ce point, que dans le secteur A de la zone UP55, dont dépend l’emprise expropriée, l’espace en pleine terre doit représenter au moins 20% de la surface, ce qui pour un terrain d’une surface totale de 6188 m², représente un minimum de 1237m², ce qui correspond globalement à la surface de l’emprise expropriée qui est de 1188 m². 
Ainsi, la proposition de la FAB et du commissaire du gouvernement d’appliquer un abattement de 10% sur le prix moyen dégagé apparaît pertinente. 
En outre, ainsi que l’a pertinemment relevé le commissaire du gouvernement, le zonage UP55 est propre à une zone limitée du centre-ville [Localité 40], empêchant de trouver des termes de référence portant sur des cessions intervenues dans un zonage comparable. Il doit à ce titre être souligné que les termes de référence de l’exproprié, sélectionnés par son expert, portent sur des cessions de biens situés en zone UM13, UM5 et UP 24, UP36, UP48 et UP73 : ils ne portent pas non plus sur des biens situés en zone UP55 ; dès lors il n’est pas justifié pour ce seul motif d’écarter tous les termes de comparaison de la FAB qui portent sur des biens cédés en zone UM20. 
La FAB propose 5 termes de comparaison. 
Le premier terme de comparaison (TC1 ) issu d’un jugement de la juridiction de l’expropriation de [Localité 38] doit être écarté dès lors que les termes de référence sont antérieurs à 2017.
Le 2e au 5e terme de comparaison portent sur des terrains à bâtir sis au [Localité 40], dans un rayon allant de 250 m à 1,7 km autour des parcelles expropriées. 
Le TC2 est situé [Adresse 17] ; la cession porte sur un terrain de 549 m², au prix unitaire de 401 euros. Elle a eu lieu le 4 juin 2022 ; elle sera retenue comme pertinente.
Le TC 3 est repris par le commissaire du gouvernement, il sera examiné plus loin. Il en va de même des TC4 et TC5, dont le commissaire du gouvernement a indiqué que le prix unitaire était erroné, et qu’il reprend en les corrigeant.
Monsieur [R] s’appuie sur 7 termes de comparaison issus de son expert, admettant d’écarter le TC6 de cet expert. 
L’indemnité de dépossession doit être fixée d’après la valeur du bien au jour du présent jugement, il y a en conséquence lieu d’écarter les termes de comparaison relatifs à des cessions intervenues en 2019 pour être trop anciens (TC 2, 4 et 7).
Il doit être relevé que les termes de comparaison produits par monsieur [R] portent tous sur des cessions relatives à des biens situés à [Localité 42], [Localité 41] ou encore [Localité 45]. Aucun des termes de comparaison produits ne porte sur des cessions intervenues au [Localité 40] alors même que tant la FAB que le commissaire du gouvernement ont été en mesure d’en recenser à eux deux pas moins de 15. Dès lors que les termes de comparaison produits par l’exproprié ne portent ni sur le même zonage (pour les raisons rappelées plus haut) ni sur un périmètre proche de l’emprise à expropriée, ils ne peuvent qu’être écartés. 
Le commissaire du gouvernement a recensé 13 termes de comparaison qui portent tous sur des cessions intervenues dans un rayon de 1 km autour du bien exproprié, entre 2022 et 2024. Les terrains sont des terrains à bâtir, de surface allant de 368 à 1429 m². La moyenne des cessions est de 405 euros. Tous les termes de comparaison sélectionnés par le commissaire du gouvernement apparaissent donc pertinents et doivent être retenus. 
Si l’on ajoute à ces termes le terme de comparaison retenu de la FAB, la moyenne est de 403 euros. 
Toutefois, il faut relever que l’emprise expropriée est de 1188 m², soit dans la tranche haute des superficies de terrains retenus comme termes de comparaison. 
Or, pour les terrains d’une surface allant de 368 à 590 m², la valeur vénale va de 424 à 560 euros le m² (6 valeurs), soit une moyenne de 487 euros, tandis que pour les terrains supérieurs à 600 m², la valeur vénale varie entre 270 et 380 euros (7 valeurs), soit une moyenne de 335 euros. 
C’est donc la seconde moyenne qui reflète la valeur de marché d’un terrain de plus de 600 m².
C’est donc cette valeur de 335 euros le m² qui devrait être retenue comme pertinente.
Pour les raisons rappelées plus haut, un abattement pour encombrement de 10% doit être appliqué à cette moyenne, soit un prix unitaire de 301,50 euros. Ainsi, la proposition de la FAB de retenir un prix unitaire de 350 euros apparaît satisfactoire. Il y sera fait droit. 
Ainsi, pour une emprise expropriée de 1188 m², l’indemnité principale doit être fixée à 415 800 euros. 

Sur les indemnités accessoires

Sur l’indemnité de remploi

L’indemnité de remploi, prévue à l’article R. 322-5 du code de l’expropriation, destinée à compenser les frais de tous ordres exposés pour l’acquisition d’un bien comparable, est habituellement fixée à 20 % pour la fraction de l’indemnité principale inférieure à 5 000 euros, à 15 % pour la fraction comprise entre 5 000 et 15 000 euros et à 10 % pour le surplus.

L’indemnité de remploi sera donc fixée en l’espèce à la somme de 42 580 euros (5 000x 20 % + 10 000x 15% +400 800x10%).

Sur l’indemnité au titre de l’enclavement des parcelles cadastrées section AL n°[Cadastre 29] et [Cadastre 30]
Monsieur [R] soutient qu’en raison de l’expropriation des parcelles AL [Cadastre 32] et en parallèle des parcelles AP [Cadastre 24] et [Cadastre 2], qui font l’objet d’une procédure d’expropriation distincte, les parcelles AL [Cadastre 29] et [Cadastre 30] se retrouvent enclavées. Il souligne qu’alors que sa propriété était d’un seul tenant, celle-ci se retrouve séparée en deux par les parcelles expropriées, de sorte que les parcelles [Cadastre 29] et [Cadastre 30] perdant leur accès à la voie publique [Adresse 37], elles se retrouvent enclavées, les rendant inconstructibles.
Il souligne que son expert a évalué la dépréciation de la valeur vénale de ces parcelles à hauteur de 75% du prix des parcelles, soit 193 125 euros pour la parcelle 1L [Cadastre 29] et 22 500 euros pour la parcelle AL [Cadastre 30] « considérant une valeur métrique initiale es parcelles [Cadastre 29] et [Cadastre 30] équivalente à celle des parcelles expropriées ». 
Il ajoute que si la FAB conteste cet enclavement, elle ne justifie pas des futurs accès dont elle se prévaut et que rien ne garantit un accès depuis ces parcelles AL [Cadastre 29] et [Cadastre 30] pendant les travaux. 
En réplique, la FAB souligne que les parcelles seront desservies par la future voie nouvelle à créer et qu’un accès provisoire jusqu’aux parcelles sera maintenu le temps des travaux ; elle rappelle que la réalisation de la voie implique la prise de possession des parcelles et que tant que ce ne sera pas le cas, les travaux ne seront pas engagés. Elle ajoute que face à l’inquiétude exprimée, elle s’engage à maintenir l’accès à la propriété en phase de chantier lorsque la voie sera réalisée. Elle assure en outre que dans l’attente de la réalisation des îlots 2 et 3, les membres de la famille [R] pourront accéder aux parcelles AL [Cadastre 33], [Cadastre 26], [Cadastre 29] et [Cadastre 30] depuis les nouveaux espaces publiques. 
Le commissaire du gouvernement n’a pas donné d’avis sur ce point. 
En application de l'article L.321-1 du code de l'expropriation, seuls les préjudices directs, matériels et certains peuvent être indemnisés par la juridiction de l'expropriation.
En l’espèce, il résulte du plan cadastral produit que l’expropriation des parcelles AL [Cadastre 27] et AL [Cadastre 28] a pour effet de séparer la propriété de monsieur [R] en deux parties, composées d’un côté des parcelles AL [Cadastre 33], AL [Cadastre 26] et AL [Cadastre 6] et de l’autre de la parcelle AL [Cadastre 29] et de la parcelle AL [Cadastre 30], cette dernière étant une bande de terrain située le long d’un chemin, l’autre moitié du chemin sur la largeur étant constitué de la parcelle AP [Cadastre 2]. Il a été constaté lors du transport sur les lieux que l’accès à l’[Adresse 37] ne pouvait se faire par la parcelle expropriée AL [Cadastre 32], aucun chemin n’étant matérialisé pour relier la parcelle AL [Cadastre 29] à la parcelle AL [Cadastre 32]. Celui-ci ne peut se faire qu’à partir de la parcelle [Cadastre 30] qui jouxte la parcelle AP [Cadastre 2], qui n’appartient pas à monsieur [R], le chemin se poursuivant sur la parcelle [Cadastre 11], qui n’appartient pas non plus à Monsieur [R]. 
Il en résulte que les parcelles AL [Cadastre 29] et AL [Cadastre 30] sont d’ores et déjà enclavées et bénéficient d’une servitude de passage sur les parcelles AP [Cadastre 2] et la parcelle [Cadastre 11].
Ce n’est pas l’expropriation de parcelles dont monsieur [R] est propriétaire qui est à l’origine du préjudice qu’il allègue, mais l’expropriation de la parcelle AP [Cadastre 2], dont il n’est pas propriétaire, qui entraîne, en application de l’article L. 222-2 la suppression de tout droit réel ou personnel sur le bien à compter de l’ordonnance d’expropriation, tel un droit de passage ou une servitude. 
Il s’ensuit que ce n’est pas sa propre expropriation mais l’expropriation de la parcelle voisine qui lui crée un préjudice. Pour être réparable, le préjudice doit être né, actuel et certain. 
Il est allégué une dépréciation du fonds du fait de l’état d’enclavement. Or, cette dépréciation n’est pas nouvelle puisque l’enclavement préexistait à l’expropriation. 
En conséquence, à défaut de préjudice démontré, la demande formée de ce chef doit être rejetée.

Sur la dépréciation des parcelles cadastrées section AL n°[Cadastre 26] et [Cadastre 33], [Cadastre 6] et [Cadastre 9]. 
Monsieur [R] soutient que l’expropriation des parcelles cadastrées AL [Cadastre 32] et [Cadastre 27] a pour effet de supprimer l’accès existant des parcelles AL [Cadastre 26] et [Cadastre 33] sur lesquelles se situe une maison d’habitation. 
Il est soutenu que bien que monsieur [R] soit propriétaire de la parcelle AL [Cadastre 6] bénéficiant d’un accès sur la [Adresse 44], ces parcelles sont clôturées, de sorte qu’il sera nécessaire de créer une servitude de passage sur les parcelles AL [Cadastre 6] et AL171 pour relier la [Adresse 44], ce qui implique diverses contraintes relatives aux nuisances relatives aux passages de véhicules et aux dispositions du PLU. Il soutient que la création de cette servitude implique une perte de terrain d’agrément a minima de 108 m² selon son expert. Il ajoute qu’il sera nécessaire de supprimer des arbres implantés le long de la limite avec la parcelle voisine, entrainant une perte d’intimité, de sorte que les parcelles AL [Cadastre 6] et [Cadastre 9] subiront une dépréciation. Il ajoute que l’expropriation de l’accès privatif des parcelles AL [Cadastre 26] et AL [Cadastre 33] va entraîner une dépréciation du surplus au motif qu’un que ce nouvel accès par le nord va impliquer la création d’un chemin au travers du jardin, que les parcelles perdront en intimité du fait de la création de venelles, alors que les parcelles [Cadastre 34] et [Cadastre 27] sont actuellement un jardin d’agrément de l’immeuble avec balcon situé sur la parcelle AL [Cadastre 26]. Le projet d’aménagement entraînera une modification substantielle des conditions de jouissance du bien. 
Il en déduit une dépréciation du surplus de 20% des parcelles sur la base des estimations vénales suivantes ; 605 000 euros pour la parcelle bâtie AL [Cadastre 26], 241 500 euros pour la parcelle non bâtie AL [Cadastre 33] et 554 000 euros pour les parcelles bâties AL [Cadastre 6] et [Cadastre 9], soit une indemnité totale de 280 100 euros. 
Monsieur [R] insiste sur la nécessité de reconstituer un accès pour les véhicules, le seul accès pompiers ou éboueurs mentionné par la FAB étant insuffisant, d’autant que le projet porté a pour ambition d’accueillir exclusivement des mobilités douces sur les venelles à venir.
Il en déduit que l’expropriation aura pour conséquence directe et certaine le réaménagement de l’accès aux parcelles AL [Cadastre 26] et [Cadastre 20] entraînant leur dépréciation. 
Il s’oppose à la proposition de la FAB tendant à n’offrir une indemnité pour dépréciation du surplus que pour la parcelle AL [Cadastre 26] et évaluée à 10% sur la base de certains termes du commissaire du gouvernement, sélection non justifiée. Il ajoute que la surface de la maison d’habitation n’est pas de 106 m², surface déclarée au cadastre, mais de 172,97 m² ainsi que cela résulte d’un mesurage, lequel ne tient pas compte, comme le prétend la FAB de surfaces non habitables. 
En réplique, la FAB estime que la dépréciation du surplus ne peut concerner la parcelle bâtie AL [Cadastre 6], qui n’est pas impactée par la procédure d’expropriation et qui dispose d’un accès indépendant sis [Adresse 14], qui est également son adresse alors que la maison érigée sur la parcelle AL [Cadastre 26] a son adresse [Adresse 37]. Elle conteste toute moins-value sur cette propriété qui est par ailleurs clôturée. Elle en déduit que la dépréciation du surplus doit être évaluée au regard de la seule parcelle AL [Cadastre 26] et considère que l’évaluation faite par le commissaire du gouvernement est injustifiée dès lors que la maison est en mauvais état, inhabitée, de sorte qu’elle s’oppose à retenir les valeurs hautes du marché, rappelant qu’aucune visite du bien n’a été réalisée. Elle propose de retenir une indemnité pour dépréciation du surplus de 37 757 euros correspondant à 10% de la valeur retenue. Elle conteste en outre la nécessité de constituer une servitude de passage sur la parcelle voisine dès lors que l’emprise expropriée accueillera une voie publique calibrée pour permettre le passage des véhicules de secours et d’incendie ainsi que les véhicules de collecte des déchets ménagers, de sorte que les véhicules de la famille [R] pourront l’emprunter et que la parcelle sera accessible depuis le domaine public. Elle ajoute que son accessibilité sera assurée durant les travaux et qu’à terme lorsque le projet sera finalisé, seules les mobilités douces seront admises outre les véhicules de secours et de collecte des déchets. Elle ajoute que l’expropriation ne privera pas le terrain d’agrément d’attribut notables justifiant une indemnisation plus forte. Elle ajoute que si la procédure d’expropriation supprime l’accès privatif par la parcelle AL [Cadastre 32], l’expropriation de cette parcelle est déjà indemnisée. Or, l’exproprié ne peut voir son préjudice indemnité deux fois. Elle ajoute que les préjudices tirés de la dépréciation du bâti non exproprié, de la perte d’intimité, de nuisances visuelles auditives et olfactives dues au passage des véhicules sont sans lien avec la procédure d’expropriation. 
Enfin concernant la superficie de la maison sur laquelle se elle s’est fondée, elle souligne qu’elle s’est fondée sur les données cadastrales et estime que la différence de 67 m² avec la surface retenue par les propriétaires ne concerne pas des pièces de vie principale, de sorte qu’une pondération doit être appliquée. 
Le commissaire du gouvernement estime que l’expropriation prive la maison construite sur la parcelle AL [Cadastre 26] d’accès privé à la voie publique obligeant la création d’une servitude de passage sur la parcelle voisine, source de moins-value.
Il rappelle que l’unité foncière comprend deux maisons d’habitation, garage indépendant, jardin d’agrément et voie d’accès privée. Pour calculer la dépréciation du surplus, le commissaire du gouvernement indique qu’il est nécessaire de procéder d’une part à l’évaluation des deux maisons d’habitation et d’autre part à l’évaluation du jardin d’agrément, dès lors que les termes de comparaison qu’il a recensés, bâti-terrain intégré présente des surfaces de terrain bien inférieures au terrain de 6188 m² de monsieur [R]. 
En l’espèce, il convient de constater que le principe d’une indemnisation pour dépréciation du surplus n’est pas contesté. 
Si le principe de l’indemnisation intégrale du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation conduit à indemniser, en cas d’expropriation partielle, la perte de valeur subie par le surplus de la propriété en raison de l’emprise, c’est-à-dire de la dépossession de tout ou partie du bien, la perte de valeur doit résulter directement de l’emprise, indépendamment du fait que les travaux ou l’ouvrage pour lesquels l’expropriation est menée soient réalisés.
En effet, doit être distingué le préjudice résultant directement de l’expropriation, pour la réparation duquel le juge de l’expropriation est compétent, du préjudice né de l’exécution des travaux ou de l’implantation de l’ouvrage publique, pour la réparation duquel seul le juge administratif est compétent, ce préjudice n’étant qu’indirectement en lien avec l’expropriation. En outre, l’indemnité pour dépréciation du surplus ne se confond pas avec l’indemnité principale de dépossession. 
En l’espèce, il ressort des pièces du dossier que l’expropriation porte sur une surface de 1181m², représentant environ 20% de l’unité foncière initiale. Il faut toutefois souligner que l’unité foncière est particulièrement étendue et qu’elle est accessible d’une part par l’[Adresse 37] (parcelle AL [Cadastre 32] donnant sur cette avenue et débouchant sur la parcelle bâtie AL [Cadastre 26]) et d’autre part par la [Adresse 44] (parcelle AL [Cadastre 6]). 
S’il est indéniable que l’ensemble constitue une unité foncière en ce que toutes les parcelles sont contiguës et appartiennent au même propriétaire, il ressort des écritures mêmes de monsieur [R] que la parcelle AL [Cadastre 6] est entièrement clôturée, la séparant ainsi complètement de la parcelle AL [Cadastre 26]. Ainsi, au jour de l’expropriation, les deux bâtiments érigés sur les parcelles AL [Cadastre 26] et AL [Cadastre 6] constituent deux entités parfaitement distinctes, avec deux adresses situées sur deux avenues ou rues distinctes. Si monsieur [R] estime que l’expropriation de la parcelle AL [Cadastre 32] le conduira ipso facto à réaliser un accès à travers le jardin de la parcelle AL [Cadastre 26] et à travers celui de la parcelle AL [Cadastre 6] pour accéder à la [Adresse 44], cette affirmation n'est étayée par aucun élément concret. En effet, l’adresse de la maison d’habitation située sur la parcelle AL [Cadastre 26] est bien [Adresse 3] et il n’est pas établi qu’aucune possibilité n’existe pour relier cette parcelle à l’[Adresse 37] pour la désenclaver. En revanche, il est évident que l’enclavement résultant de l’expropriation de la parcelle AL [Cadastre 32] est constitutif d’une moins-value pour le bien à la date de l’expropriation, peu important la nature des projets d’aménagements à venir, ceux-ci étant pas nature hypothétiques à ce jour. 
Pour les raisons soulignées plus haut, cette moins-value doit être évaluée au regard de la valeur de la parcelle bâtie AL [Cadastre 26] et de la parcelle non bâtie AL [Cadastre 33], non de l’ensemble de l’unité foncière. Les parcelles AL [Cadastre 26] et AL [Cadastre 33] étant contigües, il n’y a toutefois pas lieu de procéder à une évaluation distincte de cette parcelle, dont la valeur s’intègre à la valeur terrain bâti intégré de la parcelle AL [Cadastre 26] dont la superficie est bien plus conséquente.
La maison d’habitation n’a pas été visitée lors du transport sur les lieux, en l’absence de demande expresse des parties, étant souligné qu’à cette date, l’exproprié n’avait pas encore formulé de demande indemnitaire pour dépréciation du surplus. 
Lors du transport, il a seulement été constaté, depuis l’extérieur, que la maison est inhabitée, ce qui n’est pas contesté. 
Si la surface déclarée au cadastre est de 106 m². D’après les renseignements fournis au cadastre, la maison date de 1966, contient 3 chambres, une salle à manger, un garage et une cave. Il a été également constaté lors du transport qu’elle dispose d’un balcon. 
Il ressort du certificat de superficie établi à la demande de monsieur [R] le 18 octobre 2024 que la maison sise [Adresse 3] affiche une « superficie privative au sens carrez » de 172,97 m², soit 178 m², comprenant deux pièces au rez-de-chaussée, un WC et un bureau et à l’étage, 5 pièces. 
Cette superficie sera retenue pour son évaluation. Il est rappelé que la surface du terrain de la parcelle AL [Cadastre 26] est de 1946 m², celle de parcelle AL [Cadastre 33] de 483 m².
L’expert mandaté par monsieur [R] indique dans son rapport avoir tenu compte du fait que la maison constitue le siège social d’une société mais se fonde sur des termes de comparaison de maisons d’habitation, de sorte que les observations de la FAB sur la justification du changement d’affectation de la maison d’habitation sont inopérantes. 
L’expert a retenu un état « classique » du bien, actuellement en cours de rénovation. 
Le premier terme de comparaison proposé par monsieur [R] constitue le TC 5 du commissaire du gouvernement (tableau des mutations entre 100 et 150 m²). Il s’agit d’une mutation du 31 janvier 2024 d’une maison de 101 m², [Adresse 13] au [Localité 40], donc très proche, sur un terrain de 1184 m². Le prix unitaire est de 5916,09 euros. Ce premier terme de comparaison peut être retenu comme pertinent. 
En revanche, les termes de référence 2 à 4 doivent être écartés dès lors qu’ils portent sur des biens situés à [Localité 39], [Localité 42] ou [Localité 41], non au [Localité 40]. 
Le termes de comparaison 5 concerne une maison sise [Adresse 1]. La cession a eu lieu le 22 octobre 2020. La maison a une surface de 224 m², sur un terrain de 1461 m². Le prix unitaire de 3595,30 euros peut être retenu.
Il en va de même du terme 6 relatif à une cession [Adresse 36] le 27 octobre 2023 ; la maison est de 211 m², sur un terrain de 2050 m², au prix unitaire de 3748,8 euros.
Le terme 7 est une cession du 27 avril 2023 d’une maison de 209 m² sur un terrain de 1557 m² sis [Adresse 1] cédé le 27 avril 2023 au prix de 3827,80 euros. Il sera retenu comme pertinent. 
Le terme 8 est situé [Adresse 18] au [Localité 40] ; il est relatif à une maison de 139 m², sur un terrain de 602 m² cédée le 26 août 2022. Le prix unitaire de 3284,17 euros peut être retenu. 
Le terme 9 est relatif à une maison située [Adresse 12] La maison a une surface de 119 m² sur un terrain de 777 m². La cession a eu lieu le 23 août 2022 au prix unitaire de 3837,82 euros qui peut être retenu.
Le terme 10 est une maison située [Adresse 22] au [Localité 40]. La cession a eu lieu le 1er février 2023. Elle est relative à une maison de 170 m² sur un terrain de 852 m². Le prix unitaire de 3614,71 euros peut être retenu.
Soit une moyenne de 3975 euros, étant souligné que sur les 7 termes de comparaison retenus, six oscillent entre 3200 et 3800, tandis qu’un seul atteint 5916 euros, ce qui traduit son caractère atypique ou à tout le moins rénové, ce qui n’est pas le cas de la maison à évaluer. La moyenne des termes sera donc établie en excluant le terme de comparaison n°1, soit une moyenne de 3651 euros. 
Le commissaire du gouvernement a retenu 7 termes de comparaison, dont un identique à celui de l’exproprié. 
Les six autres termes de référence se situent dans un rayon d’un kilomètre, au [Localité 40]. Les cessions ont eu lieu février 2022 et août 2024.
Le terme n°1 porte sur une maison de 123 m² sur un terrain de 276 m² au prix unitaire de 3303 euros. Ce terme peut être retenu. 
Le terme n°2 porte sur une maison de 140 m² sur un terrain de 1258 m² au prix unitaire de 5484 euros. Pour les raisons exposées plus haut, ce terme doit être écarté. 
Il en va de même du TC 3 (4496 euros le m²).
Le TC4 porte sur une maison de 108 m² sur un terrain de 421 m², au prix unitaire de 3509 euros.
Le TC5 est le TC1 de l’exproprié examiné plus haut. 
Le TC6 est relatif à une maison de 147 m² sur un terrain de 957 m² au prix de 2897 euros. Il peut être retenu. 
Le TC7 porte sur une maison de 137 m² sur un terrain de 480 m². Le prix unitaire de 2495 euros sera écarté comme non pertinent, cette valeur étant nettement plus faible que les autres recensées.
Au total, la moyenne des termes de comparaison retenus est de 3236 euros. 
La FAB ne produit aucun terme de comparaison.
La moyenne de l’ensemble des termes de comparaison est donc de 3443 euros, correspondant à peu près à la valeur retenue par l’expert de l’exproprié (3800 euros – 300 euros/m² de vétusté) et par le commissaire du gouvernement (3528 euros).
Soit une valeur pour une maison de 178 m² de 612 854 euros. 
L’indemnité pour dépréciation du surplus sera en conséquence fixée à 15% de cette somme, étant rappelé que les éventuelles nuisances relatives à la perte d’intimité à venir ne sont pas en lien direct avec l’expropriation, soit 91 928 euros. 

Sur l’indemnité résultant de la nécessité de clôturer la propriété après expropriation
Monsieur [R] souligne qu’en application de l’article 647 du code civil, la perte de clôture du propriétaire est un préjudice indemnisable que l’expropriation doit prendre à sa charge, peu important qu’il existait ou non auparavant une clôture, dès lors que l’expropriation nécessite de protéger les nouvelles parcelles des risques d’intrusion. 
Il rappelle que l’expropriation a pour effet de morceler sa propriété qui sera traversée par des chemins ouverts au public. Il entend réaliser lui-même les travaux de clôture et a fait établir deux devis au soutien de sa demande indemnitaire. Il souligne que la réparation en nature ne peut lui être imposée mais il prend acte de la proposition de la FAB de sécuriser le chantier en installant des clôtures de sécurité provisoires en phase d’exécution des travaux
En réplique, la FAB s’oppose à sa condamnation au motif que la clôture sera réalisée à ses frais dans le cadre de son marché, qui prévoit la pose de clôture occultante à claire-voie.
En l’espèce, il ressort des pièces de la procédure que l’expropriation va conduire à rapprocher les parcelles AL [Cadastre 25], AL [Cadastre 26] et A [Cadastre 29] de la voie publique, nécessitant d’assurer protection et intimité aux parcelles restantes, la nécessité de poser une clôture résultant directement de l’expropriation. 
Dès lors que la réparation du préjudice en nature ne peut être imposée à l’exproprié, il y a lieu de faire droit à sa demande de réparation en dommage et intérêts. Deux devis sont produits. Il y a lieu de faire droit au moins-disant, soit 28 415,53 euros pour 290 mètres linéaires de clôture.

Sur la nécessité de préserver ou reconstituer les réseaux alimentant la maison située sur la parcelle AL [Cadastre 26]
Monsieur [R] rappelle que les réseaux d’électricité, d’assainissement, d’eau potable et de téléphonie desservant la parcelle AL [Cadastre 26] sur laquelle est érigée une maison d’habitation sont situées sur l’emprise expropriée et plus précisément la parcelle AL [Cadastre 32]. Il demande donc à ce qu’il soit donné acte à la FAB de son engagement de préserver ou reconstituer les réseaux. 
La FAB est taisante sur ce point. 
Sur la boîte aux lettres
Monsieur [R] indique que la boîte aux lettres de la maison située sur la parcelle AL [Cadastre 26] est implantée à la clôture de la parcelle AL [Cadastre 32] ; il demande que la FAB prenne l’engagement de procéder à son déplacement pour assurer la bonne distribution du courrier à l’adresse du [Adresse 3] au [Localité 40]. 
La FAB est taisante sur ce point. 
Ne s’agissant pas d’une prétention, il n’y a pas lieu de statuer sur ces deux points.

Sur les dépens
Conformément à l’article L. 312-1 du code de l’expropriation, la FAB sera condamnée aux dépens.

Sur l’indemnité au titre des frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile: “Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :/1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;/2° Et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991./Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s'il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat.”
En l’espèce, il n’est pas inéquitable d’allouer à monsieur [R] une somme de 1800 euros au titre de ses frais irrépétibles. 
PAR CES MOTIFS
Le juge de l’expropriation, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire, et en premier ressort,
DECLARE irrecevable l’intervention volontaire de madame [U] [R], 
En conséquence, dit n’y avoir lieu à statuer sur sa demande indemnitaire,
FIXE la date de référence au 27 mars 2024,
FIXE les indemnités définitives de dépossession revenant à Monsieur [N] [R], pour l’expropriation des parcelles cadastrées AL [Cadastre 27], AL [Cadastre 28], AL [Cadastre 31] et AL [Cadastre 32], d’une contenance totale de 1188 m², situées [Adresse 3] sur la commune du [Localité 40] aux sommes suivantes :
415 800 euros au titre de l’indemnité principale,
42 580 euros au titre de l’indemnité de remploi,
91 928 euros au titre de la dépréciation du su