Tribunal Judiciaire · Chambre 10 — 1 juillet 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE 
de [Localité 8]
[Localité 6]


☎ :[XXXXXXXX02]




N° RG 25/04194 - N° Portalis DBZS-W-B7J-ZONR

N° de Minute : 25/00148

JUGEMENT 

DU : 01 Juillet 2025





SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LOUISE DE BETTIGNIES, pris en la personne de son Syndic, la SARL VACHERAND IMMOBILIER


C/

[M] [J]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 01 Juillet 2025






DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR


SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LOUISE DE BETTIGNIES, dont le siège social est sis [Adresse 3], pris en la personne de son Syndic, la SARL VACHERAND IMMOBILIER
représentée par Maître Emilie CHEVAL, avocat au barreau de LILLE 

ET :


DÉFENDEUR

Monsieur [M] [J], demeurant [Adresse 5]
non comparant




COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 29 Avril 2025 

Maxime KOVALEVSKY, Juge, assisté de Laure-Anne REMY, Cadre-Greffier

 

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 01 Juillet 2025, date indiquée à l'issue des débats par Maxime KOVALEVSKY, Juge, assisté de Laure-Anne REMY, Cadre-Greffier

















EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [M] [J] est propriétaire des lots n°1 (appartement) et 21 (cave) d’un immeuble dépendant de la copropriété de la résidence [Adresse 9] situé [Adresse 4] à [Adresse 7] [Localité 1].

La S.A.R.L VACHERAND IMMOBILIER est le syndic du [Adresse 10] [Adresse 9].

Par jugement du 2 mai 2016, le tribunal d’instance de Lille a condamné Monsieur [M] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9], pris en la personne de son syndic, la somme de 5.624,36 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 21 septembre 2015.

Par jugement du 2 novembre 2021, le tribunal judiciaire de Lille a condamné Monsieur [M] [J] à payer au [Adresse 10] [Adresse 9], pris en la personne de son syndic, la somme de 1.022,28 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 17 mai 2021, outre celle de 526 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement.

Par jugement du 28 mars 2023, le tribunal judiciaire de Lille a condamné Monsieur [M] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9], pris en la personne de son syndic, la somme de 2.187,92 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 5 janvier 2023.

Se prévalant de charges de copropriété impayées postérieures à ces jugements, le [Adresse 10] [Adresse 9], pris en la personne de son syndic, apar lettres recommandées des 6 novembre 2023, 29 janvier, 18 juin et 26 juillet 2024, mis Monsieur [M] [J] en demeure de lui régler la somme de 5.241,69 euros, arrêtée à la date de la dernière mise en demeure, dans un délai de cinq jours. 

Par procès-verbal du 26 septembre 2024, Monsieur [S] [Y], conciliateur de justice, a constaté la carence de Monsieur [M] [J] à la tentative préalable de conciliation. 

Par lettre recommandée du 28 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9], pris en la personne de son syndic, représenté par son conseil, a mis en demeure Monsieur [M] [J] de régler la somme de 2.333,98 euros au titre des charges échues et des provisions impayées à la date du 3 janvier 2025. 

Par acte d’huissier délivré le 8 avril 2025, le [Adresse 10] [Adresse 9], pris en la personne de son Syndic, a fait assigner Monsieur [M] [J] à l’audience du 29 avril 2025 du Tribunal judiciaire de Lille afin, sur le fondement des articles 10, 10-1, 14-1, 14-2 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, de :

- le condamner à payer la somme 2.441,34 euros au titre des charges de copropriétés échues au 1er avril 2025,
- le condamner à payer la somme de 455,89 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance,

- le condamner à payer la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,
- le condamner à payer la somme de 1.884 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

A cette audience, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9], pris en la personne de son syndic, a comparu représenté par son conseil.

Il a réitéré les termes de son acte introductif d’instance.

Bien que régulièrement assigné selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, Monsieur [M] [J] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 1er juillet 2025. 


MOTIFS DE LA DECISION

Sur la non – comparution du défendeur : 

En application de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l'article 473 du code de procédure civile, le jugement sera rendu par défaut, Monsieur [M] [J] n’ayant pas été cité à personne et la décision étant insusceptible d’appel. 

Sur la demande en paiement des charges de copropriété et provisions :

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que “ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.”

L’article 10-1 de cette même loi prévoit que « par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné : 

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu'il doit effectuer pour l'établissement de l'état daté à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;

c) Les dépenses pour travaux d'intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l'article 24 et du f de l'article 25 ;

d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l'autorité administrative compétente ayant fait l'objet d'un vote en assemblée générale et qui n'ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.

Le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige ».

L'article 14-1 de cette même loi dispose que : « pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. 

L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale ». 

L’obligation de paiement s’applique aux sommes dues en vertu des comptes définitifs approuvés par l’assemblée générale mais aussi aux provisions qui doivent servir au financement des dépenses du syndicat.

En l’espèce, le syndic verse aux débats :

le règlement de copropriété,
les contrats de syndic pour la période en cause,
un relevé de propriété,
le procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire du 29 novembre 2023 approuvant l’exercice 2022/2023 et votant le budget prévisionnel de l’année 2024/2025,
le procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire du 13 novembre 2024 approuvant l’exercice 2023/2024 et votant le budget prévisionnel de l’année 2025/2026,
les appels de fonds correspondant, 


les mises en demeure et relances susvisées, 
une note de frais de l’avocat de 311,89 euros pour la mise en demeure du 28 janvier 2025,
une note de frais de l’avocat de 1.033 euros pour le procédure judiciaire,
une facture du syndic de 432 euros pour la constitution du dossier pour les auxiliaires de justice – tentative de conciliation, 
une facture du syndic de 432 euros pour la constitution du dossier pour les auxiliaires de justice – transmission avocat.

Il ressort de l’ensemble de ces pièces que Monsieur [M] [J] reste à devoir la somme de 2.441,34 euros au titre des charges de copropriété arrêtés au 1er avril 2025.

Le syndicat sollicite également la condamnation du défendeur à 455,89 euros de frais de mise en demeure et de relances, se décomposant en quatre mises en demeure du syndic à 36 euros l’unité et une cinquième de l’avocat à 311,89 euros. 

Cependant, seuls les frais nécessaires au recouvrement de la créance peuvent être mis à la charge du copropriétaire. Si la mise en demeure du 6 novembre 2023 et la relance du 29 janvier 2024 apparaissent nécessaires au recouvrement de la créance, les autres ne l’étaient résolument pas, a fortiori, à l’encontre d’un débiteur défaillant ayant contraint le syndicat à agir en justice trois fois pour obtenir le paiement des charges. 

Il convient donc de condamner Monsieur [M] [J] à payer au syndicat, pris en la personne de son syndic, la somme de 2.513,34 euros au titre des charges de copropriété et des frais de recouvrement arrêtés à la date du 1er avril 2025.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens et frais irrépétibles :

L'article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l'espèce, rien ne motive l'inversion de la charge normale des dépens. Il y a donc lieu de condamner Monsieur [M] [J], partie perdante, aux entiers dépens de l'instance.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, le syndicat explique avoir exposé 432 euros de frais pour la tentative de conciliation, 432 euros de frais pour la constitution du dossier et sa transmission à l’avocat et 1.020 euros d’honoraires pour la procédure judiciaire. 




Il y a lieu de condamner Monsieur [M] [J] à payer une somme qu’il est équitable de fixer à 1.020 euros au titre des frais irrépétibles. 

Sur la force exécutoire :

En application de l’article 514 du même code, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit.


PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement rendu par défaut, en dernier ressort,

CONDAMNE Monsieur [M] [J] à payer [Adresse 10] [Adresse 9], pris en la personne de son Syndic, la S.A.R.L VACHERAND IMMOBILIER, la somme de 2.513,34 euros au titre des charges de copropriété et des frais de recouvrement arrêtés à la date du 1er avril 2025;

CONDAMNE Monsieur [M] [J] à payer [Adresse 10] [Adresse 9], pris en la personne de son Syndic, la S.A.R.L VACHERAND IMMOBILIER, la somme de 1.020 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [M] [J] aux entiers dépens ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi, jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 1er juillet 2025.


Le Cadre-Greffier Le Juge