Tribunal Judiciaire · BAUX-HLM — 3 juillet 2025

N° RG 25/00165 - N° Portalis DBZX-W-B7J-CWY6

TRIBUNAL JUDICIAIRE D'ALENÇON (Orne)


 N° RG 25/00165 - N° Portalis DBZX-W-B7J-CWY6

LE TROIS JUILLET DEUX MIL VINGT CINQ

PRÉSIDENT : Tiphaine ROUSSEL, Juge près le Tribunal judiciaire d'Alençon et chargée des fonctions de juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire d'Alençon.

GREFFIER : Hélène CORNIL.
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DEMANDEUR

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, dont le siège social est sis [Adresse 3]

Représentée par Me Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS, substitué par Me LELONG, avocat au barreau d'ALENCON



DÉFENDEUR

Monsieur [F] [B], demeurant [Adresse 2]

Non comparant ni représenté



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PROCÉDURE
Date de la saisine : 05 Mars 2025
Première audience : 06 Juin 2025

DÉBATS
Audience publique du 06 Juin 2025.

JUGEMENT
Nature : réputé contradictoire en premier ressort
Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe 
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Copie exécutoire délivrée le :
à :
N° RG 25/00165 - N° Portalis DBZX-W-B7J-CWY6

RAPPEL DES FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par acte sous seing privé du 1er mai 2024, la SARL INVESTIMMO a donné à bail à Monsieur [F] [B] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 1], pour un loyer mensuel hors charges de 330€.
 
Par contrat de cautionnement Visale N°A10342674071 régularisé sous la forme numérique le 2 mai 2024, la S.A.S.U Action Logement Services s’est portée caution simple des dettes de loyers de Monsieur [F] [B].

Ce contrat de cautionnement Visale prévoit une résiliation de plein droit de cet engagement en son article 9 paragraphe 9.2 en cas de résiliation judiciaire du bail ayant donné lieu à expulsion. 

En outre, la convention Etat-UESL du 24 décembre 2015, pour la mise en oeuvre du cautionnement Visale sur le point relatif à la gestion de la mise en jeu de la caution, prévoit que le CIL auquel vient aux droits la S.A.S.U Action Logement Services puisse se subroger aux droits des bailleurs et mettre en oeuvre des actions en recouvrement contentieuses et amiables et notamment la résiliation judiciaire ou mise en oeuvre de la clause résolutoire. 

Des loyers étant demeurés impayés, la SARL INVESTIMMO a fait appel à l’engagement consenti par la S.A.S.U Action Logement Services au titre des dettes locatives concernant des impayés de loyer et de charges pour les mois de mai 2024, juin 2024, juillet 2024, août 2024, septembre 2024, octobre 2024 et novembre 2024.

Le 20 décembre 2024, la S.A.S.U Action Logement Services subrogée aux droits du bailleur, après règlement des loyers et charges, a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire à Monsieur [F] [B] pour une dette principale de 2.507,23€.

A la suite de nouveaux incidents de paiement, la SARL INVESTIMMO a de nouveau fait jouer l’engagement de la caution qui a réglé au propriétaire la somme complémentaire de 1.020€ concernant des impayés de loyer et de charges pour les mois de décembre 2024, janvier 2025 et février 2025.

Faute de régularisation des sommes dues et face à des nouvelles dettes locatives réglées par ses soins, la S.A.S.U Action Logement Services a ensuite fait assigner Monsieur [F] [B] par acte de commissaire de justice en date du 5 mars 2025 et a demandé au Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’ALENCON de bien vouloir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire:
- déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail, 
- à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur, 
- ordonner l’expulsion de Monsieur [F] [B] et de tous occupants de son chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique,
- condamner Monsieur [F] [B] à lui payer la somme de 3.187,23€ avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 20 décembre 2024 sur la somme de 2.507,23€, et pour le surplus à compter de l’assignation, 
- fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges, 
- condamner Monsieur [F] [B] à lui payer l’indemnité d’occupation dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative,
- condamner Monsieur [F] [B] à lui payer la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
- condamner Monsieur [F] [B] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

L’affaire a été appelée et plaidée à l’audience du 6 juin 2025. 

Lors de cette audience, la S.A.S.U Action Logement Services, représentée par son conseil, a maintenu l’intégralité de ses demandes, précisant que la dette locative s’élevait à la somme de 4.547,23€ au 3 juin 2025.

Bien que régulièrement convoqué par acte délivré à Etude, Monsieur [F] [B] ne s’est pas présenté, ni fait représenter. Il n’a pas fait connaître les motifs de son absence.


En cet état l’affaire a été mise en délibéré, la décision étant prononcée par mise à disposition au greffe le 3 juillet 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. »

Le jugement est réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu'il est susceptible d'appel.

En l’espèce, Monsieur [F] [B] n'a pas comparu bien qu’il ait été régulièrement assigné par acte délivré à Etude le 5 mars 2025.

Il sera néanmoins statué sur le fond.

Sur la qualité de la caution à solliciter la résiliation du bail:

L’article 2 288 du Code Civil prévoit les obligations de la caution en ces termes: “Le cautionnement est le contrat par lequel une caution s'oblige envers le créancier à payer la dette du débiteur en cas de défaillance de celui-ci. Il peut être souscrit à la demande du débiteur principal ou sans demande de sa part et même à son insu.”. 

L’article 2305 du même Code dispose que “ La caution qui a payé a son recours contre le débiteur principal, soit que le cautionnement ait été donné au su ou à l'insu du débiteur. Ce recours a lieu tant pour le principal que pour les intérêts et les frais ; néanmoins la caution n'a de recours que pour les frais par elle faits depuis qu'elle a dénoncé au débiteur principal les poursuites dirigées contre elle. Elle a aussi recours pour les dommages et intérêts, s'il y a lieu”.

Enfin, l’article 2306 du Code Civil prévoit que “la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur”. 

En outre, l’article 7.1 de la convention Etat-UESL prévoit que “La subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en oeuvre de la clause résolutoire)”.

En l’espèce, après règlement des sommes dues par le locataire la S.A.S.U Action Logement Services a fait délivrer à l’encontre de Monsieur [F] [B] le 20 décembre 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Ce commandement est resté infructueux et d’autres dettes locatives ont été également pourvues par la S.A.S.U Action Logement Services malgré cette demande de paiement comme le démontre la quittance subrogative pour un montant de 4.547,23 euros. 

En définitive, la S.A.S.U Action Logement Services s’est subrogée aux droits du bailleur qui renferment, entre autre, le droit de demander la résiliation du bail consenti au locataire et en conséquence son expulsion de l’ensemble du bien loué.

Sur la recevabilité :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecturede l’ORNE par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 le 12 mars 2025, ceci plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la S.A.S.U Action Logement Services justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique le 31 décembre 2024, soit six semaines au moins avant la délivrance de l’assignation du 5 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire :


L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit désormais que " Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Par ailleurs, l'article 24 V de cette même loi ajoute que " Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, […], au locataire en situation de régler sa dette locative ».

En outre, l’article 24 VII de cette même loi prévoit que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

Le bail conclu le 1er mai 2024 contient une clause résolutoire en son article “1.9.1.2 Par le bailleur - Clauses résolutoires” et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 20 décembre 2024, pour la somme en principal de 2.507,23€. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 1er février 2025.
 
En outre, il résulte des éléments versés aux débats que depuis le mois de mai 2024 le locataire n’a payé le loyer qu’en novembre 2024 et en février 2025, soit deux paiements de loyer en une année. En particulier, le locataire n’a pas repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience et il n’est pas justifié que le locataire, non comparant, soit en situation de régler sa dette locative.

L’expulsion de Monsieur [F] [B] sera ordonnée, en conséquence.

Sur la condamnation au paiement de l'arriéré locatif :

La S.A.S.U Action Logement Services, subrogée aux droits du bailleur, produit un décompte démontrant que Monsieur [F] [B] restait devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 4.547,23€ à la date du 3 juin 2025, incluant le mois de mai 2025.

 Défaillant dans le cadre de la présente procédure, Monsieur [F] [B] n’a pu contester le principe ou le montant de cette créance. Il sera donc condamné au paiement de cette somme de 4.547,23€, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 20 décembre 2024 sur la somme de 2.507,23€, et pour le surplus à compter de l’assignation.

Il sera également condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er juin 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.


Sur les demandes accessoires :

Monsieur [F] [B], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Il sera, en outre, condamné à verser à la demanderesse une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l'article 514 du Code de Procédure Civile modifié par le décret du 11 décembre 2019, applicable aux instances introduites après le 1er janvier 2020, l'exécution provisoire est de droit. 

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, 

CONSTATE la subrogation de la S.A.S.U Action Logement Services, caution simple aux droits du bailleur,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er mai 2024 entre la SARL INVESTIMMO d’une part et Monsieur [F] [B] d’autre part concernant le logement à usage d’habitation situé au [Adresse 1] sont réunies le 1er février 2025 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [F] [B] de libérer les lieux de sa personne et de ses biens immédiatement après la signification du présent jugement, faute de quoi il sera procédé après l'écoulement d'un délai de deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique conformément aux dispositions légales applicables ;

CONDAMNE Monsieur [F] [B] à verser à la S.A.S.U Action Logement Services, caution subrogée aux droits du bailleur en s’étant acquittée de ces paiements, la somme de 4.547,23€ (somme arrêtée au 3 juin 2025, loyer du mois de mai 2025 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 3 mars 2025 sur la somme de 2.507,23€, et pour le surplus à compter de l’assignation ;

FIXE l’indemnité d’occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du 1er juin 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNE Monsieur [F] [B] à payer à la S.A.S.U Action Logement Services l’indemnité d’occupation dans la limite des sommes réglées au bailleur à ce titre ;

CONDAMNE Monsieur [F] [B] à payer à la S.A.S.U Action Logement Services la somme de 300 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile , 

CONDAMNE Monsieur [F] [B] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer,

RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit. 


DIT que la présente décision sera transmise par les soins du greffe à Monsieur le représentant de l'Etat du département en vertu des dispositions de l'article 117 de la loi du 29 juillet 1998.


La présente décision a été signée par Madame ROUSSEL, Juge des Contentieux de laProtection, et par Madame CORNIL, greffière présente lors de son prononcé.

LA GREFFIÈRE LA JUGE