Tribunal Judiciaire · BAUX-HLM — 3 juillet 2025

N° RG 25/00179 - N° Portalis DBZX-W-B7J-CW5R

TRIBUNAL JUDICIAIRE D'ALENÇON (Orne)


 N° RG 25/00179 - N° Portalis DBZX-W-B7J-CW5R

LE TROIS JUILLET DEUX MIL VINGT CINQ

PRÉSIDENT : Tiphaine ROUSSEL, Juge près le Tribunal judiciaire d'Alençon et chargée des fonctions de juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire d'Alençon.

GREFFIER : Hélène CORNIL.
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DEMANDEUR

S.A. SEMINOR, dont le siège social est sis [Adresse 2]

Représentée par Me Baba sarr GUEYE, avocat au barreau d'ALENCON



DÉFENDEURS

Madame [P] [F], demeurant [Adresse 1]

Madame [G] [Z], demeurant [Adresse 3]

Non comparantes ni représentées


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PROCÉDURE
Date de la saisine : 11 Mars 2025
Première audience : 25 Avril 2025

DÉBATS
Audience publique du 06 Juin 2025.

JUGEMENT
Nature : réputé contradictoire en premier ressort
Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe 
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Copie exécutoire délivrée le :
à :
N° RG 25/00179 - N° Portalis DBZX-W-B7J-CW5R

RAPPEL DES FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

 La Société SEMINOR a donné à bail à Madame [G] [Z] et Madame [P] [F] un bien à usage d’habitation situé [Adresse 5], par contrat du 13 novembre 2023, pour un loyer mensuel de 268,91€ hors charge.

Des loyers étant demeurés impayés, la Société SEMINOR a fait signifier les 28 octobre 2024 et 29 octobre 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire.

La Société SEMINOR a ensuite fait assigner Madame [G] [Z] et Madame [P] [F] devant le Juge des contentieux de la protection d'[Localité 4] par acte de commissaire de justice en date du 11 mars 2025 lui demandant de bien vouloir:
constater l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 10 décembre 2024,être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Madame [G] [Z] et Madame [P] [F],ordonner la séquestration des meubles aux frais, risques et périls de Madame [G] [Z] et Madame [P] [F],condamner solidairement Madame [G] [Z] et Madame [P] [F] au paiement de l’arriéré locatif d'un montant de 3.078,20€, avec intérêts au taux légal à compter du 29 octobre 2024, ainsi que d’une indemnité mensuelle d’occupation,condamner solidairement Madame [G] [Z] et Madame [P] [F] au paiement de la somme de 150€ à titre de dommages-intérêts,condamner Madame [G] [Z] et Madame [P] [F] à la somme de 150€ en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.
L'affaire a été appelée et plaidée à l’audience du 6 juin 2025.

A cette audience, la Société SEMINOR, dûment représentée par son conseil, a maintenu l’intégralité de ses demandes. Elle s’oppose à la suspension de la clause résolutoire en l’absence de reprise de paiement récente des loyers.

Bien qu'assignées à Etude, Madame [G] [Z] et Madame [P] [F] ne sont ni présentes ni représentées. Elles n'ont pas fait connaître les motifs de leur absence.


En cet état l’affaire a été mise en délibéré, la décision étant prononcée par mise à disposition au greffe le 3 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’absence des défenderesses à l’audience :

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. »

En l’espèce, Madame [G] [Z] et Madame [P] [F] n’ont pas comparu bien qu’elles ait été régulièrement convoquées par voie d'assignation.

Il sera néanmoins statué sur le fond.


Sur la recevabilité:

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l'ORNE par voie électronique le 12 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit désormais que " Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Par ailleurs, l'article 24 V de cette même loi ajoute que " Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, […], au locataire en situation de régler sa dette locative ».

En outre, l’article 24 VII de cette même loi prévoit que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

Le bail conclu le 13 novembre 2023 contient une clause résolutoire (« Article 8 : clause résolutoire ») et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 29 octobre 2024, pour la somme en principal de 1.377,87 euros. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 10 décembre 2024.

Il résulte des débats et des éléments du dossier que les locataires ont réglé le loyer en mai 2025 mais qu’elles n’ont payé aucune somme depuis le mois d’octobre 2024. En outre, il n’est pas justifié que les locataires, non comparantes, soient en situation de régler leur dette locative.

Le bailleur s’oppose à la suspension de la clause résolutoire.

L’expulsion de Madame [G] [Z] et Madame [P] [F] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Sur la condamnation au paiement de l'arriéré locatif :

 La Société SEMINOR produit un décompte démontrant que Madame [G] [Z] et Madame [P] [F] restaient devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 3.078,20€ à la date du 31 janvier 2025, incluant le loyer du mois de janvier 2025.

 Les défenderesses, non comparantes, n’apportent par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.

Madame [G] [Z] et Madame [P] [F] seront par conséquent condamnées solidairement au paiement de cette somme de 3.078,20€.

Elles seront également condamnées solidairement au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er février 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Sur la demande de condamnation à des dommages-intérêts:

L’article 1231-6 alinéa 3 du code civil énonce que « le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire ».
Aux termes des articles 6 et 9 du Code de Procédure Civile : « A l'appui de leurs prétentions, les parties ont la charge d'alléguer les faits propres à les fonder » ; « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».
En l'espèce, la Société SEMINOR sollicite la condamnation de Madame [G] [Z] et Madame [P] [F] à lui verser la somme de 150 euros à titre de dommages-intérêts, sans motiver cette demande. Or il ne ressort d'aucun élément du dossier la preuve de l'existence d'un préjudice indépendant du retard dans le paiement des loyers.
Par conséquent, il convient de rejeter la demande de condamnation à titre de dommages-intérêts formulée par la Société SEMINOR.
Sur les demandes accessoires :

Madame [G] [Z] et Madame [P] [F], parties perdantes, supporteront la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la Société SEMINOR, les locataires seront condamnées à lui verser une somme de 150€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l'article 514 du Code de Procédure Civile modifié par le décret du 11 décembre 2019, applicable aux instances introduites après le 1er janvier 2020, l'exécution provisoire est de droit.


PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 13 novembre 2023 entre la Société SEMINOR d’une part et Madame [G] [Z] et Madame [P] [F] d’autre part concernant le bien à usage d’habitation situé au [Adresse 5], sont réunies à la date du 10 décembre 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Madame [G] [Z] et Madame [P] [F] de libérer les lieux de leur personne et de leurs biens immédiatement après la signification du présent jugement, faute de quoi il sera procédé après l'écoulement d'un délai de deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique conformément aux dispositions légales applicables ;

DIT n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNE solidairement Madame [G] [Z] et Madame [P] [F] à verser à la Société SEMINOR la somme de 3.078,20€ (décompte arrêté au 31 janvier 2025, incluant le loyer de janvier 2025) avec intérêts au taux légal à compter du 29 octobre 2024 ;

CONDAMNE solidairement Madame [G] [Z] et Madame [P] [F] à payer à la Société SEMINOR une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du 1er février 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

DEBOUTE la Société SEMINOR de sa demande de dommages-intérêts ;

CONDAMNE in solidum Madame [G] [Z] et Madame [P] [F] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

 CONDAMNE in solidum Madame [G] [Z] et Madame [P] [F] à verser à la Société SEMINOR une somme de 150€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit.

DIT que la présente décision sera transmise par les soins du greffe à Monsieur le représentant de l'Etat du département en vertu des dispositions de l'article 117 de la loi du 29 juillet 1998.


La présente décision a été signée par Madame ROUSSEL, Juge des Contentieux de la Protection, et par Madame CORNIL, greffière présente lors de son prononcé,

LA GREFFIÈRE LA JUGE