Tribunal Judiciaire · Chambre 3 cab 03 C — 3 juillet 2025

TRIBUNAL 
JUDICIAIRE
DE [Localité 11]

Chambre 3 cab 03 C

 N° RG 19/02933 - N° Portalis DB2H-W-B7D-TZ2R

Jugement du 03 Juillet 2025
























Notifié le :




Grosse et copie à :
la SELARL BALAS METRAL & ASSOCIES - 773
la SCP CHAZELLE AVOCATS - 875





REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS


Le Tribunal judiciaire de LYON, statuant publiquement et en premier ressort, a rendu, le 03 Juillet 2025 devant la Chambre 3 cab 03 C le jugement contradictoire suivant,

Après que l’instruction eut été clôturée le 04 Mars 2024, et que la cause eut été débattue à l’audience publique du 13 Février 2025 devant :

[H] SAILLOFEST, Président,
siégeant en formation Juge Unique,

Assistée de Anne BIZOT, Greffier,

Et après qu’il en eut été délibéré par le magistrat ayant assisté aux débats dans l’affaire opposant :


DEMANDEURS

Monsieur [P] [W]
né le 24 Mars 1958 à [Localité 12],
demeurant [Adresse 10]

représenté par Maître Bertrand BALAS de la SELARL BALAS METRAL & ASSOCIES, avocats au barreau de LYON


Madame [H] [W]
née le 26 Octobre 1962 à [Localité 13],
demeurant [Adresse 10]

représentée par Maître Bertrand BALAS de la SELARL BALAS METRAL & ASSOCIES, avocats au barreau de LYON


DEFENDEUR

Syndicat de copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] sis [Adresse 7],
représenté par son syndic en exercice la société FONCIA [Localité 11], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté par Maître Alexandre GEOFFRAY de la SCP CHAZELLE AVOCATS, avocats au barreau de LYON
EXPOSE DU LITIGE

L'ensemble immobilier « [Adresse 9] » est une ancienne propriété bourgeoise 
comprenant un bâtiment de type Directoire qui a été divisé et mis en copropriété suivant un état descriptif de division initial du 17 décembre 1987, ensuite modifié et comprenant in fine 5 lots de copropriétés. 
 
Cette copropriété comprend trois copropriétaires : 
 
- Monsieur et Madame [O], propriétaires du lot n° 1. 
- La SCI AEOLUS, propriétaire du lot 2. 
- Monsieur et Madame [W], propriétaires des lots 5 et 6 (ex-n°3). 
 
La configuration de l'ensemble immobilier est compliquée par le fait que les copropriétaires sont eux-mêmes propriétaires indivis avec deux autres copropriétaires des parcelles AC n° [Cadastre 4], n° [Cadastre 5] et [Cadastre 2]. 

Cet ensemble immobiliser, soumis à la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, a pour syndic en exercice la société FONCIA [Localité 11].
 
Cette copropriété a eu à connaître de litiges relatifs à différents travaux entrepris par tous les copropriétaires dans leurs lots privatifs ou dans les parties à jouissance privative. 
 
Par assignation du 08 avril 2019 Monsieur [P] [W] et Madame [H] [W] ont fait citer devant le tribunal de grande instance de LYON le syndicat de copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] sis [Adresse 8] (69) aux fins d'annulation des résolutions 8, 9, 10 et 23 de l’assemblée générale du 08 janvier 2019.

Selon acte d’huissier de justice du 13 décembre 2019, ils ont sollicité l’annulation de l’ensemble des résolutions votées lors de l’assemblée générale du 09 octobre 2019 et à titre subsidiaire, celle d’un certain nombre de résolutions de cette assemblée.

Ces instances ont fait l’objet d’une jonction.

Dans le dernier état de leurs écritures notifiées le 19 décembre 2023, Monsieur et Madame [W] sollicitent qu’il plaise :

Vu l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, 
Vu les articles 2272, 2265 du Code Civil, 
 
ANNULER les résolutions n°8, 9,10 votées lors de l’assemblée générale du 8 janvier 2019, 
DECLARER que les époux [W] ont acquis par prescription les terrains, objets de l’empiètement réalisé au titre du bassin et du local technique de la piscine, 
DECLARER nulle et de nul effet la résolution n° 23 votée lors de l’assemblée générale du 8 janvier 2019, 
REJETER les demandes reconventionnelles du syndicat des copropriétaires,
A titre principal, ANNULER l’ensemble des résolutions votées lors de l’assemblée générale du 9 octobre 2019, 
A titre subsidiaire, 
ANNULER les résolutions numéro 4, 5, 6, 7,8,10, 11,12,13,15, 16 ,17,18, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 27, 28, 29 et 31,de l’assemblée générale du 9 octobre 2019, 
CONDAMNER le syndicat des copropriétaires à payer à Monsieur Madame [W] la somme de 8000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNER le syndicat des copropriétaires aux dépens, 
FAIRE APPLICATION de l’article 10 – 1 de la loi du 10 juillet 1965 et juger que les époux [W] seront dispensés de leur contribution aux frais de procédure du syndicat en tant que membres du syndicat.

Dans le dernier état de ses écritures notifiées le 30 octobre 2023, le syndicat sollicite qu’il plaise :

Vu les articles 14 et 42 de la loi du 10 juillet 1965 ;
Vu les articles 545 et 2272 du code civil ;

CONSTATER, s’agissant des résolutions n°8, 9, 10 liées au vote du budget inscrites par le syndic à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 8 janvier 2019, que les demandeurs ne disposent plus d’un intérêt à agir ;
CONSTATER que la résolution n°8 de l’assemblée Générale en date du 9 octobre 2019 relative aux travaux réalisés dans les jardins à jouissance exclusive des consorts [L] et des époux [W] est traitée dans la procédure diligentée par la SCI AEOLUS ;
CONSTATER, s’agissant des diverses résolutions liées à l’empiètement, la piscine et le local technique, que compte tenu des délais écoulés, Monsieur et Madame [W] ne peuvent avoir bénéficié ni de la prescription abrégée, ni de la prescription trentenaire ;
CONSTATER que l’empiétement litigieux de cette construction sur une partie commune à jouissance privative n’est pas contesté ;
CONSTATER que les autres résolutions, telles que revotées de l’assemblée générale du 9 novembre 2019, ne posent pas de difficultés et ont été votées conformément à la Loi ;
En conséquence : 
DEBOUTER Monsieur et Madame [W] de l’ensemble de leurs demandes ;
A titre reconventionnel : 
CONDAMNER Monsieur et Madame [W] à la remise en état à leurs frais de la partie commune litigieuse, objet de l’empiètement ;
En tout état de cause : 
CONDAMNER Monsieur et Madame [W] à la somme de 5.000 euros, conformément aux dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ;

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

La clôture de la procédure a été prononcée le 04 mars 2024, et l’affaire fixée une première fois à l’audience du 03 octobre 2024, a été renvoyée pour nécessité de service, à celle du 13 février 2025.


MOTIFS DE LA DECISION

A défaut de toute autorisation en ce sens, la note en délibéré et la pièce qui y est jointe adressées par message électronique du 13 juin 2025 par le conseil du syndicat des copropriétaires, seront écartées des débats.

Par ailleurs, il n'y a pas lieu de reprendre ni d'écarter dans le dispositif du présent jugement, les demandes tendant à entendre « constater » telles que figurant dans le dispositif des conclusions des parties, lorsqu'elles portent sur des moyens ou éléments de fait relevant des motifs et non des chefs de décision devant figurer dans la partie exécutoire du jugement.


Sur la demande d’annulation des résolutions n°8, 9 et 10 de l’assemblée générale du 08 janvier 2019

Le syndicat des copropriétaires soutient que les trois résolutions querellées ont été régularisées par un second vote lors de l’assemblée générale du 09 juillet 2019, en sorte que les demandeurs n’ont pas d’intérêt à en demander l’annulation, leur demande étant devenue sans objet.



Sur ce,

Vu l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 portant statut de la copropriété des immeubles bâtis ;

Vu l’article 31 du code de procédure civile ;

Lorsque la décision initiale, qui fait l’objet de la contestation, a été confirmée par une décision postérieure, contre laquelle le copropriétaire n’a pas formé de recours, ce dernier n’a plus d’intérêt à agir. Son action devient sans objet et irrecevable, faute d’intérêt à agir.

Tel est le cas en l’espèce, ainsi que le soutient à juste titre le syndicat des copropriétaires, étant observé que les consorts [W] ne contredisent pas le fait qu’ils n’ont formé aucune contestation à l’encontre de l’assemblée générale du 09 juillet 2019.

Il s’ensuit que l’action des demandeurs tendant à l’annulation des résolutions n°8, 9 et 10 de l’assemblée générale du 08 janvier 2019 est sans objet et irrecevable, faute d’intérêt à agir.


Sur la résolution n°23 de l’assemblée générale du 08 janvier 2019

Lors de l’assemblée générale du 08 janvier 2019, a été adoptée une résolution n°23, pour laquelle les demandeurs ont voté contre et qui est ainsi rédigée :

« L’assemblée générale décide le rétablissement des limites des parties communes et des parties communes à jouissance privative.
En conséquence, la piscine et le local technique empiétant sur la parcelle AC [Cadastre 3], l’assemblée générale décide de la destruction du local technique et de la réduction de la superficie de la piscine aux frais des consorts [W], seuls usagers de ces éléments».

Les consorts [W] concluent à l’annulation de cette résolution n°23 en soutenant, au visa des articles 2272 et 2265 du code civil, qu’ils ont acquis de bonne foi et par juste titre, en vertu de la prescription acquisitive abrégée de 10 ans, les terrains, objets de l’empiètement réalisé au titre du bassin et du local technique de la piscine.

Sur ce, 

Vu l’article 2272 du code civil qui dispose que le délai de prescription requis pour acquérir la propriété immobilière est de 30 ans.
Toutefois, celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre un immeuble en prescrit la propriété par 10 ans ;

Vu l’article 2265 du code civil selon lequel pour compléter la prescription, on peut joindre à sa possession celle de son auteur, de quelque manière qu’on lui ait succédé, soit à titre universel ou particulier, soit à titre lucratif ou onéreux ;

Il résulte des débats et des pièces qui y sont versées et il n’est pas discuté qu’en 1993, Monsieur [X], propriétaire des lots n°5 et 6, a fait construire sur la parcelle voisine, aujourd’hui cadastrée n°[Cadastre 6], une piscine et des installations techniques empiétant sur la parcelle cadastrée AC [Cadastre 3], partie commune, avant de revendre son bien à Monsieur [T], le 25 juin 2004 ; que le bassin a donc été construit sur la parcelle voisine n°[Cadastre 6], qui n’est pas incluse dans l’assiette de l’ensemble immobilier en copropriété, mais déborde de quelques centimètres sur une partie de parcelle n° AC [Cadastre 3], partie commune ; que les époux [W] ont acquis de Monsieur [T] le 15 juin 2011, le lot n°5 en copropriété et la jouissance exclusive du terrain, partie commune, cadastré n°AC [Cadastre 3], ainsi que la parcelle voisine n°[Cadastre 6], non incluse dans la copropriété.


Au vu des mentions portées aux actes de vente de 2004 et de 2011, les vendeurs ont toujours déclaré qu’aucune construction ou empiètement n’avait été fait au préjudice de la copropriété ou des parties communes. Les consorts [W] ignoraient donc que la piscine construite sur la parcelle n°[Cadastre 6] empiétait sur une partie commune de la copropriété, à savoir la parcelle AC [Cadastre 3].

Ils ont donc acquis de bonne foi et par juste titre. Ce faisant, ils sont fondés à revendiquer la prescription acquisitive abrégée de 10 ans. Ils sont également fondés, pour compléter la prescription, à joindre à leur possession celle de leur auteur Monsieur [T] ayant lui-même acquis le bien litigieux le 25 juin 2004. Lors de l’assemblée générale du 08 janvier 2019, au cours de laquelle a été votée la résolution n°23 querellée, plus de 10 ans s’était écoulée depuis la possession de l’auteur des consorts [W].

Il convient ainsi de constater que les époux [W] ont acquis par prescription les quelques centimètres de la parcelle n°AC [Cadastre 3], partie commune et correspondant au débordement de l’emprise du bassin de leur piscine construite sur leur parcelle n°[Cadastre 6] et de son local technique.

Dans ces conditions, il ne peut plus être reproché un quelconque empiètement aux époux [W]. Ils ne peuvent donc être contraints à détruire le local technique et à réduire la superficie de leur piscine.

Partant, il convient d’annuler la résolution n°23 querellée. La demande reconventionnelle du syndicat tendant à les entendre condamnés à remettre en état à leur frais la partie commune litigieuse, ne peut prospérer.


Sur la demande d’annulation de l’ensemble des résolutions de l’assemblée générale du 09 octobre 2019

En vertu de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 dans tout syndicat de copropriétaires, un conseil syndical assiste le syndic et contrôle sa gestion.

La convocation à l’assemblée générale extraordinaire du 09 octobre 2019 précise, en début d’ordre du jour que : « tous les points figurant à l’ordre du jour ci-après ont été établis en concertation avec le conseil syndical ».

Il n’est pas discuté que cette mention est inexacte puisqu’à la date de cette assemblée générale le syndicat n’avait pas de conseil syndical. Il s’agit pourtant d’un organe obligatoire dans toute copropriété. Ce faisant, à défaut de conseil syndical et malgré la mention inexacte portée à la convocation, l’assemblée générale n’a pu valablement délibérer. Il s’ensuit que l’assemblée générale encourt la nullité, en son entier, laquelle sera prononcée.


Sur les demandes annexes

Il sera fait application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 en dispensant les consorts [W] de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure.

Le syndicat, qui succombe au principal, sera condamné aux dépens et à payer aux époux [W], la somme de 2 500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.







PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition de la présente décision au greffe du tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

ECARTE des débats la note en délibéré de Maître GEOFFRAY ;

DIT sans objet et irrecevable l’action de Monsieur et Madame [W] tendant à l’annulation des résolutions n°8, 9 et 10 de l’assemblée générale du 08 janvier 2019 ; 

CONSTATE que [P] [W] et [H] [W] ont acquis par prescription les quelques centimètres de la parcelle n°AC [Cadastre 3], partie commune et correspondant au débordement de l’emprise du bassin de leur piscine construite sur leur parcelle n°[Cadastre 6] et de son local technique ;

ANNULE la résolution n°23 de l’assemblée générale du 08 janvier 2009 du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] sis [Adresse 8] (69) ; 

ANNULE l’assemblée générale du 09 octobre 2019 du syndicat de copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] sis [Adresse 8] (69) ; 

DISPENSE Monsieur [P] [W] et Madame [H] [W] de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] sis [Adresse 8] (69) représenté par son syndic en exercice aux dépens ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] sis [Adresse 8] (69) représenté par son syndic en exercice à payer à Monsieur [P] [W] et Madame [H] [W] la somme de 2 500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes.

Remis au greffe en vue de sa mise à la disposition des parties, le présent jugement a été signé par le Président, Mme SAILLOFEST, et le Greffier, Mme BIZOT.

Le Greffier, Le Président,