Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR fond — 1 juillet 2025

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 7] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Maître Thomas GUYON


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Maître Avner DOUKHAN

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond
 
N° RG 24/10342 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6I3F

N° MINUTE : 
6/2025






JUGEMENT 
rendu le 01 juillet 2025


DEMANDERESSE
Madame [N] [V]
demeurant [Adresse 1]
représentée AARPI-DZ Avocats en la personne de Maître Avner DOUKHAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire E1026

DÉFENDEURS
Monsieur [I] [C]
demeurant [Adresse 2]
Madame [B] [C]
demeurant [Adresse 2]
représentés par la SELARL LAGOA en la personne de Maître Thomas GUYON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire C2573

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Clara SPITZ, Juge des contentieux de la protection
assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 30 avril 2025

JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 01 juillet 2025 par Clara SPITZ, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier








Décision du 01 juillet 2025
PCP JCP ACR fond - N° RG 24/10342 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6I3F

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 10 décembre 2020 à effet du 4 janvier 2021, Mme [N] [V] a consenti un bail d'habitation à M. [I] [C] et Mme [B] [C] sur des locaux situés au 9ème étage de l'immeuble du [Adresse 4] ([Adresse 5]), comprenant également une cave portant le numéro 15 et un double emplacement de stationnement portant le numéro 37, situé au14 [Adresse 9] dans le même arrondissement, moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 2027 euros outre un complément de loyer de 903 euros et une provision pour charges de 225 euros.

Par actes de commissaire de justice du 5 août 2024, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 8400 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

Par assignations du 18 octobre 2024, Mme [N] [V] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire ou subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail, être autorisée à faire procéder, sans délai, à l'expulsion de M. [I] [C] et Mme [B] [C], voir statuer sur le sort des meubles et obtenir leur condamnation au paiement des sommes suivantes :
- une indemnité mensuelle d'occupation de 2800 euros par mois à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux,
- 11200 euros au titre de l'arriéré locatif outre les intérêts au taux légal,
- 1500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 30 octobre 2024 et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l'audience, à laquelle il en a été donné lecture.

À l'audience du 30 avril 2025, Mme [N] [V], représentée par son conseil, a déposé des conclusions qu'elle a soutenues oralement et aux termes desquelles elle :
- maintient ses demandes d'expulsion sans délai,
- sollicite le débouté des demandes adverses,
- actualise le montant de sa créance à 18 090 euros au titre des loyers impayés,
- demande la condamnation des défendeurs à lui payer 191.76 euros au titre des charges récupérables non réclamées pour l'année 2023, 
- sollicite leur condamnation au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation de 3 155 euros,
- demande la compensation entre les sommes qui lui sont dues et celle dont elle est redevable au titre du trop-perçu de charges sur les années 2022 et 2024.

M. [I] [C] et Mme [B] [C] représentés par leur conseil, déposent également des conclusions. Ils demandent au juge de:
- In limine litis déclarer irrecevable Mme [N] [V] en ses demandes,
- À titre principal, débouter Mme [N] [V] de ses demandes, 
- À titre reconventionnel, condamner Mme [N] [V] à leur verser les sommes suivantes : 
o 9180 euros au titre des provisions sur charges injustifiées, 
o 26 910 euros au titre des surloyers injustifiés, 
o 10 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance, 
o 3 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral, 
- Enjoindre Mme [N] [V] à réaliser les travaux de remise en état suivants, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la présente décision : 
o Travaux d'étanchéité du logement et de résorption de l'humidité, 
o Travaux de réfection intégrale des enduits et des peintures abîmés par l'humidité,
- Fixer à 1 126 euros le montant du loyer en principal jusqu'à réception intégrale de ces travaux,
- À titre subsidiaire, leur accorder des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire pendant 36 mois, 
- À titre encore plus subsidiaire, leur accorder un délai d'un an pour quitter le logement, 
- En tout état de cause, débouter Mme [N] [V] de toutes ses demandes,
- La condamner à leur verser 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et à s'acquitter des dépens, 
- Ecarter l'exécution provisoire en raison des conséquences que pourrait avoir une expulsion. 

Au soutien de leur demande de débouté de la partie adverse en ses demandes, M. [I] [C] et Mme [B] [C] soutiennent que le commandement de payer qui leur a été délivré est insuffisamment précis, faute de ventiler les sommes dues au titre des loyers et celles dues au titre des charges et qu'en outre, la bailleresse a mis en œuvre la clause résolutoire contenue au contrat de bail de mauvaise foi, afin de se soustraire à son obligation de leur délivrer un logement décent. S'agissant de la demande subsidiaire en résiliation du contrat de bail pour impayés, ils se disent bien-fondés à faire valoir l'exception d'inexécution compte-tenu de l'état d'indécence du logement et concluent donc au rejet de cette prétention. Ils forment des demandes reconventionnelles tendant à se faire rembourser les provisions sur charges dont ils se sont acquittés ces trois dernières années, estimant qu'elles sont pas justifiées et au remboursement de la surfacturation du loyer qu'ils ont versé depuis la conclusion du bail, estimant que celui-ci dépasse l'encadrement institué par la loi ELAN. 

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail 
 
1.1. Sur la recevabilité de la demande

Selon l'article 24 II et III de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée (…). -A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience (…). 

En l'espèce, Mme [N] [V] justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département le 30 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l'audience.
 
Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :
1° La mention que le locataire dispose d'un délai de six semaines pour payer sa dette ;
2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;
3° Le décompte de la dette ;
4° L'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion ;
5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l'adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;
6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil.

Par ailleurs, le commandement de payer doit avoir été délivré de bonne foi, c'est-à-dire préciser la nature des sommes réclamées et pour quelles échéances ces sommes sont dues. 

L'inobservation délibérée de ces formalités substantielles doit être sanctionnée par la nullité du commandement, dès lors que ces irrégularités ont causé un grief au locataire, qui n'a pas été mis en mesure de connaître les causes de cet acte et de prendre parti en temps utile.

En l'espèce, un commandement de payer la somme de 8400 euros au principal dans un délai de deux mois visant les dispositions légales et reproduisant la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 5 août 2024.


Le délai imparti aux locataires étant plus favorable que celui prévu par les dispositions légales susmentionnées, il convient d'en faire application. 

Sur le caractère imprécis du commandement

En l'espèce, les défendeurs soutiennent que le commandement de payer est insuffisamment précis faute de distinguer les sommes dues au titre du loyer et les sommes dues au titre des charges. 

Touetois, les défendeurs ne contestent pas s'être abstenus de régler leur loyer entre juin et août 2024 puis, avoir réglé un montant inférieur à celui qui était du. Ainsi, ils étaient parfaitement au courant de la dette dont il leur était demandé paiement et n'ont pas manifesté l'intention de le régler dans le délai imparti. De plus, la bailleresse leur a toujours délivré des quittances, mentionnant clairement chaque mois le montant du loyer d'une part et le montant des charges d'autre part, de sorte que le décompte annexé au commandement de payer qui en est la résultante après la diminution de loyer que Mme [N] [V] leur a accordé et qui n'est pas débattue, est parfaitement compréhensible. 

Le commandement est dès lors suffisamment explicite pour permettre aux défendeurs d'en apprécier le bien-fondé et ces derniers échouent ainsi à démontrer un quelconque grief, étant en outre relevé qu'ils ne forment aucune demande en nullité du commandement.

Sur la mauvaise foi de la bailleresse

Les défendeurs estiment que la clause résolutoire a été mise en œuvre de mauvaise foi par la bailleresse qui se soustrait à son obligation de délivrer un logement décent à ses locataires. 

L'article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l'article L. 173-1-1 du code de la construction et de l'habitation et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le niveau de performance minimal au sens du même article L. 173-1-1 à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondant au logement décent sont définies par décret en Conseil d'Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l'article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l'exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Ainsi, l'article 2 du décret du n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent prévoit que le logement doit notamment satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :
1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation (…) ;
2. Il est protégé contre les infiltrations d'air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l'air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à [Localité 6] et à Mayotte ;
(…)
5. Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement ;
6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;
( …)

En l'espèce, les défendeurs indiquent que le logement est mal chauffé, que le système d'aération est insuffisant et que des moisissures le rendent impropre à l'habitation. 

Pour en justifier, ils produisent : 
- une déclaration de sinistre dégât des eaux en date du 11 mars 2024 mentionnant que l'origine du dégât est inconnue,
- deux courriers adressés à la bailleresse les 30 août 2024 et 21 octobre 2024,
- le rapport de l'inspecteur de salubrité de la ville de [Localité 7] suite à la visite effectuée dans le logement le 4 décembre 2024, attestant d'une important prolifération de moisissures sur le mur du fond des deux chambres,
- un procès-verbal constat dressé par commissaire de justice le 14 février 2025.

Ainsi, l'ensemble de ces pièces, hormis la déclaration de sinistre, sont donc postérieures à la délivrance du commandement de payer qui date du 5 août 2024.

S'agissant des pièces produites par la demanderesse, elles démontrent que le problème de température n'a pas perduré au-delà de la fin de l'année 2022, à l'instar du message envoyé par les défendeurs à Mme [N] [V] courant février 2024 indiquant : " 21 c'est très agréable, on a pas eu froid depuis la purge " et de celui adressé courant avril 2024 qui ne permet pas, à lui seul, de caractériser un fonctionnement défectueux du système de chauffe étant en outre relevé que les températures exigées semblent particulièrement élevées : " impossible en tout cas qu'on fasse 21 degré dans le bureau. Par contre il faut 21 ou plus quand on cuisine dans le salon ". 

Concernant les moisissures, les locataires indiquent qu'elles sont apparues en mars 2024. 

Il résulte du peu d'élément versé au dossier s'agissant de leur origine qu'elle est au moins en partie à rechercher dans les parties communes dont la responsabilité incombe ainsi au syndicat des copropriétaires. C'est ainsi que des travaux de ravalement des pignons et que l'isolation par l'extérieur ont été votés en assemblée générale le 31 mars 2023.

Il ne saurait donc être reproché à Mme [N] [V] un quelconque manquement alors qu'en outre, elle justifie avoir fait réaliser des travaux dans le logement au cours du premier trimestre de l'année 2025, comme en attestent les factures acquittées qu'elle produit. 

Enfin, les échanges de sms qu'elle verse attestent de ce que les locataires ont remarqué tardivement ces moisissures, puisque, selon leurs propres déclarations, ils n'utilisent pas beaucoup ces pièces. 

Par conséquent, les défendeurs, qui ne justifient pas avoir alerté la bailleresse de l'état d'indécence du logement dont ils se prévalent avant qu'elle ne leur délivre le commandement de payer, échouent à rapporter la preuve d'une quelconque mauvaise foi de sa part dans la mise en œuvre de la clause résolutoire. 

Sur l'exception d'inexécution

Selon l'article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut : - refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation ; - poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation ; - obtenir une réduction du prix ; - provoquer la résolution du contrat ; - demander réparation des conséquences de l'inexécution. Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter.

Il résulte à cet égard des principes généraux du droit des contrats que si dans les contrats synallagmatiques une partie peut refuser d'exécuter son obligation alors même que celle-ci est exigible, c'est à la condition que son cocontractant n'exécute pas la sienne et que cette inexécution soit suffisamment grave.

Par ailleurs, et en application des articles 1719 du code civil et 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, il incombe au bailleur de délivrer la chose louée conformément à la destination convenue, de l'entretenir en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée et d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

Les époux [C] justifiant le non-paiement des loyers et des charges par les manquements qu'ils imputent à leur bailleresse quant à son obligation de leur délivrer un logement décent, il leur appartient de rapporter la preuve du bien-fondé de l'exécution d'inexécution qu'ils allèguent conformément aux dispositions de l'article 1353 du code civil.

À cet égard, le paiement des loyers et charges aux termes convenus constituant une obligation essentielle du locataire en application de l'article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, il en résulte de manière constante que le locataire n'est pas en droit de suspendre le paiement du loyer même si le bailleur n'exécute pas ses obligations, à moins qu'il se trouve dans l'impossibilité totale d'utiliser les lieux loués comme le prévoit le contrat de bail, c'est-à-dire à moins que le logement soit inhabitable. 

En l'espèce, aucune des pièces versées au débat par les époux [C], qui occupent les lieux avec leurs quatre enfants, ne sont de nature à établir que les désordres affectant l'appartement ont rendu celui-ci inhabitable, en les mettant dans l'impossibilité totale d'occuper les lieux loués au moment où ils ont cessé totalement de régler leur loyer (de juin 2024 à août 2024 et au mois de janvier 2025) puis, partiellement (de septembre 2024 à février 2025).

En effet, comme déjà indiqué, rien n'atteste de ce que les problèmes de chauffage ont perduré au-delà de la fin de l'année 2022, soit bien avant que la dette ne commence à se former. 

S'agissant des moisissures, il est établi qu'elles n'affectent que deux pièces du logement qui, de leur propre aveu, ne sont que très peu utilisées par les locataires et qui, d'après les photographies, nonobstant les conclusions de l'inspecteur de salubrité constatant une infraction aux règles sanitaires d'hygiène et de salubrité, n'établissent pas l'impossibilité pour les défendeurs d'y vivre.

Enfin, les conséquences néfastes des travaux de ravalement sur la façade et de la présence des échafaudage (obscurcissement de l'appartement, nuisances sonores et olfactives), ne sont objectivées par aucune pièce produite par les défendeurs qui se contentent d'évoquer dans un courrier adressé à la bailleresse les conjonctivites dont souffrent leur filles " concomitantes avec l'emploi de produits chimiques pour le ravalement ", sans établir de lien de cause à effet entre les deux. 

Faut de démontrer le caractère inhabitable de leur logement, les défendeurs ne sont donc pas bien-fondés à invoquer l'exception d'inexécution pour justifier leur défaut de paiement des loyers. 

Le commandement de payer, délivré de bonne foi par la bailleresse et non affecté d'une quelconque irrégularité, a ainsi pu produire ses effets dans les deux mois qui ont suivi sa signification, faute pour les locataires d'avoir réglé la dette de 8 400 euros qui était visée. 

Ainsi, Mme [N] [V] est bien-fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire dont les conditions sont réunies depuis le 6 octobre 2024. 

Il convient, en conséquence, d'ordonner aux locataires ainsi qu'à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d'autoriser Mme [N] [V] à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d'un commandement de quitter les lieux.



Sur la demande reconventionnelle en paiement de la somme de 26 910 euros au titre du dépassement du loyer

L'article 140 III. - A. de la loi du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique dispose que dans les territoires où s'applique l'arrêté mentionné au I, le loyer de base des logements mis en location est fixé librement entre les parties lors de la conclusion du contrat de bail, dans la limite du loyer de référence majoré. 

Une action en diminution de loyer peut être engagée si le loyer de base prévu dans le contrat de bail est supérieur au loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature de ce contrat.

Il résulte des développements des défendeurs que le loyer de base, à savoir, 2 027 euros est conforme à l'encadrement des loyers et qu'ils contestent en réalité le complément de de loyer appliqué. 

Ainsi, En application de l'article 140 III B de la loi susvisé, B. - Un complément de loyer peut être appliqué au loyer de base tel que fixé au A du présent III pour des logements présentant des caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant, par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique. Le montant du complément de loyer et les caractéristiques du logement le justifiant sont mentionnés au contrat de bail. Lorsqu'un complément de loyer est appliqué, le loyer s'entend comme la somme du loyer de base et de ce complément. Un complément de loyer ne peut être appliqué à un loyer de base inférieur au loyer de référence majoré. Aucun complément de loyer ne peut être appliqué lorsque le logement présente une ou plusieurs des caractéristiques suivantes : des sanitaires sur le palier, des signes d'humidité sur certains murs, un niveau de performance énergétique de classe F ou de classe G au sens de l'article L. 173-1-1 du code de la construction et de l'habitation, des fenêtres laissant anormalement passer l'air hors grille de ventilation, un vis-à-vis à moins de dix mètres, des infiltrations ou des inondations provenant de l'extérieur du logement, des problèmes d'évacuation d'eau au cours des trois derniers mois, une installation électrique dégradée ou une mauvaise exposition de la pièce principale.
Le locataire qui souhaite contester le complément de loyer dispose d'un délai de trois mois à compter de la signature du bail pour saisir la commission départementale de conciliation prévue à l'article 20 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée, sauf lorsqu'il s'agit d'un bail mobilité soumis au titre Ier ter de la même loi. En cas de contestation, il appartient au bailleur de démontrer que le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant, par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique. En cas de conciliation, le montant du loyer, tenant compte de l'éventuel complément de loyer, est celui fixé par le document de conciliation délivré par la commission départementale de conciliation. En l'absence de conciliation, le locataire dispose d'un délai de trois mois à compter de la réception de l'avis de la commission départementale de conciliation pour saisir le juge d'une demande en annulation ou en diminution du complément de loyer. La fin de non-recevoir tirée de l'absence de saisine préalable de la commission départementale de conciliation peut être soulevée d'office par le juge. Dans les deux cas, le loyer résultant du document de conciliation ou de la décision de justice s'applique à compter de la prise d'effet du bail.

En l'espèce, les époux [C], qui démontrent que le montant du loyer de base est conforme à l'indice de référence majoré, ne contestent que le montant du complément de loyer. Or, ils ne justifient pas avoir saisi la commission départementale de conciliation dans un délai de trois mois suivant la signature du bail. Ainsi, ils seront déboutés de leur demande de remboursement de 26 910 euros au titre de la facturation du complément de loyer contesté. 

Sur la dette locative et l'indemnité d'occupation

L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 fait obligation au locataire de régler son loyer au terme échu. Par ailleurs, le maintien dans les lieux au-delà de la résiliation du bail constitue une faute civile de nature quasi-délictuelle ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l'espèce, Mme [N] [V] verse aux débats un décompte démontrant que les époux [C] lui devaient, à la date de l'audience, la somme de 18 090 euros au titre des loyers et charges impayés. 

Comme déjà indiqué, ils échouent à remettre en cause cette somme et seront, par conséquent, condamnés à verser cette somme de 18 090 euros à la requérante, au titre de l'arriéré locatif arrêté au 30 avril 2025, échéance du mois d'avril 2025 incluse. 

Les époux [C] seront également condamnés à verser à Mme [N] [V] une indemnité d'occupation à compter du 1er mai 2025 jusqu'à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire. 

Si les caractéristiques du logement justifiant le complément du loyer de 903 euros sont bien énumérées dans le contrat de bail et que les défendeurs ne sont pas recevables à le contester depuis la prise à bail, il convient néanmoins de le réduire, faute pour la requérante de justifier de l’ampleur et de la nature des travaux d’amélioration de l’habitat dont elle se prévaut. Ainsi, l'indemnité d'occupation qui sera due à compter du 1er mai 2025 sera fixée à la somme de 2800 euros par mois, au total, décomposée comme suit : 
- 2027 euros au titre du loyer
- 548 euros au titre du complément de loyer,
- 225 euros au titre des charges.

Elle sera payable et révisable dans les mêmes conditions que l’était le loyer. 

Sur la demande en paiement des charges pour l'année 2023 et la demande reconventionnelle en remboursement des charges

Selon l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. 

En application de l'article 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d'eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d'Etat. Durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale.

Lorsque la régularisation des charges n'a pas été effectuée avant le terme de l'année civile suivant l'année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s'il en fait la demande.

En l'espèce, le contrat de bail prévoit le paiement d'une provision sur charges mensuelle de 225 euros. Les époux [C] indiquent qu'ils sont bien-fondés à réclamer le remboursement de la somme de 9 180 euros dont ils se sont acquittés durant les trois dernières années, faute pour la bailleresse de justifier de la régularisation annuelle des charges sur les années 2022, 2023 et 2024. 

Toutefois, la requérante produit bien les justificatifs de répartition de charges concernant ces années litigieuses dans le cadre de la procédure.

Il en ressort, que, pour l'année 2022, la part locataire est de 81 452.28 euros pour l'ensemble de l'immeuble au sein duquel Mme [N] [V] est propriétaire de 307/9981 tantièmes. Ainsi, la part de charge récupérable concernant l'appartement litigieux est de 2 505.35 euros sur l'année alors que les locataires se sont acquittés au total de la somme de 2700 euros. [T] [V] doit donc rembourser aux locataires, au titre de l'année 2022, la somme de 194.65 euros.

Concernant l'année 2023, la part locataire des charges pour l'ensemble de l'immeuble s'élève à 94 016.30 euros, soit 2 891.80 euros concernant les lots de [T] [V]. Or, les locataires se sont encore acquittés de la somme de 2700 euros et restent à devoir à Mme [N] [V] une somme de 191.80 euros au titre de l'année 2023. 

Enfin, concernant l'année 2024, la part locataire des charges pour l'ensemble de l'immeuble s'élève à 82 700.63 euros, soit 2 543.74 euros concernant les lots de [T] [V]. Or, les locataires se sont acquittés de la somme de 2025 euros (provisions acquitées de janvier à mai inclus pouis de septembre à décembre inclus) et restent à devoir à Mme [N] [V] une somme de 518.74 euros. Néanmoins, cette somme est déjà prise en compte dans le décompte de la dette et il convient donc fictivement de considérer qu'il se sont acquitté de la totalité des provisions sur charges appelées, soit encontre 2 700 euros, de sorte que la requérante devra leur rembourser 156.26 euros au titre de l'année 2024. 

Au total, Mme [N] [V] apparaît redevable de la somme de 159.11 euros (194.65+156.26-191.80 euros), qui viendra en déduction, en application de l'article 1347 du code civil de la somme de 18 090 euros au paiement de laquelle les époux [C] ont été condamnés. 

Sur la demande reconventionnelle de réparation des préjudices subis et de réalisation de travaux sous astreinte

Les époux [C] demandent réparation de leur préjudice de jouissance à hauteur de 10 000 euros et de leur préjudice moral à hauteur de 3 000 euros, sur le fondement des articles 6 de la loi du 6 juillet 1989 et 1217 du code civil au regard
- du fonctionnement défectueux du chauffage, 
- de l'apparition de moisissures ayant eu des conséquences sur la daté e leur enfants
- de la présence d'un échafaudage, les privant de la jouissance de leur balcon et de leur terrasse, 
- des travaux de ravalement sur la façade ayant eu des conséquences sur la santé de leurs enfants.

Il n'est pas contesté que le chauffage a été défectueux dans le courant de l'année 2022. Toutefois, il résulte des pièces versées au débat qu'il s'agit d'un système de chauffage collectif, que la bailleresse a été alertée des difficultés des locataires en février 2022 et qu'elle a immédiatement fait procéder à un constat d'huissier, qu'elle n'a eu ensuite de cesse d'alerter le conseil syndical (courrier 5 avril 2022, courriel du 7 avril 2022 ,courrier de son avocat le 20 décembre 2022) et qu'ainsi, sa responsabilité ne peut être engagée de ce chef étant en outre relevé que le désordre est circonscrit dans le temps et que les locataires ne prouvent pas leur préjudice, faute de verser les certificats médicaux de leurs enfant dont ils allèguent qu'ils sont régulièrement tombés malade, d'attestations de témoins ou encore, de justifier qu'il ont, par exemple, du pallier ces difficultés par la mise en système de chauffage alternatif ayant le cas échéant entraîné une consommation énergétique plus importante. 

Par ailleurs, s'il est établi que des moisissures ont été découvertes par les défendeurs au mois d'avril 2024, qu'elles ont été constatées par l'inspecteur de salubrité de la ville de [Localité 7] le 10 janvier 2025 et par le commissaire de justice le 14 février 2025, leur cause, qui semble en partie être à rechercher dans les parties communes, n'est pas établie par les défendeurs qui ne démontrent donc pas que la responsabilité en incombe à Mme [N] [V] ni de ce qu'elles ont perduré au-delà du mois de février 2025, date à laquelle elle a fait exécuter des travaux courant février 2025, comme constaté par la commission départementale de conciliation a considéré le dossier clos le 17 avril 2025.

De plus, les défendeurs ne rapportent pas non plus la preuve du préjudice qu'ils ont subi puisqu'ils indiquent eux-mêmes ne pas utiliser ces pièces (pièce n°14 de Mme [N] [V]) et que le certificat médical daté du " 9 octobre 2025 " concernant [Y] [C] ne se prononce pas, même de manière hypothétique, sur les causes de sa respiration buccale avec ronflement nocturne.

Enfin, aucun élément n'objective la présence des échafaudages sur le balcon et la terrasse des preneurs et ne permet donc de caractériser un quelconque préjudice de jouissance. L'utilisation d'un produit chimique pour le ravalement de la façade ne ressort que des courriers qu'ils ont adressés à leur bailleresse et n'est corroborée par aucun élément médical étant précisé que les travaux de ravalement ont vocation à remédier aux infiltrations déplorées par les défendeurs. 

Par conséquent, les époux [C] seront déboutés de leur demande d'indemnisation de leur préjudice de jouissance et de leur préjudice moral, aussi bien que de leur demande de travaux sous astreinte, ceux-ci ayant été réalisés. Leur demande de fixer le loyer à la somme de 1126 euros jusqu'à la réalisation des travaux de mise en conformité du logement sera également rejetée. 

Sur la demande de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire

Selon l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, il ressort du dernier décompte versé par la propriétaire que M. [I] [C] et Mme [B] [C] n'ont pas repris le paiement intégral du loyer courant avant l'audience puisqu'ils ont réglé, pour le mois d'avril, la somme de 2800 euros alors que le loyer et les charges appelées étaient au total de 3155 euros. 

Par conséquent, les conditions imposées par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ne sont pas réunies et il convient de débouter les défendeurs de leur demande. 

Sur la demande de délais pour quitter les lieux

En application des articles L 412-3 et L 412-4, Le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder des délais renouvelables, compris entre un mois et un an, aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l'espèce, les défendeurs sont parents de quatre enfants avec lesquels ils vivent au domicile. Cette situation familiale, à elle seule, justifie que leur soit accordé un délai pour quitter les lieux, eu égard à tension du marché locatif parisien et au peu d'offre disponibles s'agissant des grands logements. 

En outre, les ressources mensuelles des époux [C], selon le diagnostic social et financier, s'élèvent à 10 532 euros, ce qui leur permet de s'acquitter des indemnités mensuelles d'occupation tout en apurant leur dette. 

Par conséquent, il sera accordé aux défendeurs un délai de 6 mois pour quitter les lieux à compter de la présente décision, soit jusqu'au 1er janvier 2026, étant rappelé qu'ils ont, en outre, vocation à bénéficier des dispositions des articles L 412-1 et L 412-6 du code des procédures civiles d'exécution. 

4. Sur les demandes accessoires

M. [I] [C] et Mme [B] [C], qui succombent à la cause, seront condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.

L'équité commande de les condamner à verser à Mme [N] [V] la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l'espèce, compte-tenu des délais accordés aux défendeurs pour quitter les lieux, rien ne justifie d'écarter l'exécution provisoire prévue par l'article 514 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DECLARE Mme [N] [V] recevables en ses demandes, 

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 5 août 2024 n'a pas été réglée dans le délai de deux mois, 

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 10 décembre 2020 entre Mme [N] [V], d'une part, et M. [I] [C] et Mme [B] [C], d'autre part, concernant les locaux situés au au 9ème étage de l'immeuble du [Adresse 3] à [Localité 8], outre une cave et un double emplacement de stationnement est résilié depuis le 6 octobre 2024,

ACCORDE à M. [I] [C] et Mme [B] [C] un délai de 6 mois à compter de la présente décision pour quitter les lieux, 

ORDONNE à M. [I] [C] et Mme [B] [C], à l'issue de ce délai, de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux 

DIT qu'à défaut de libération volontaire dans ce délai, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l'assistance de la force publique, des lieux situés au 9ème étage de l'immeuble du [Adresse 3] à [Localité 8] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

RAPPELLE que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'hors période hivernale et à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [I] [C] et Mme [B] [C] à verser à Mme [N] [V] la somme de 18 090 euros (dix-huit mille quatre-vingt-dix euros) au titre de l'arriéré locatif arrêté au 30 avril 2025, échéance d'avril 2025 incluse, 

CONDAMNE Mme [N] [V] à verser à M. [I] [C] et Mme [B] [C] la somme de 159.11 euros au titre du trop perçu de charges sur les années 2022, 2023 et 2024, 

ORDONNE la compensation entre ces sommes et DIT que M. [I] [C] et Mme [B] [C] sont redevables à Mme [N] [V] de la somme de 17 930.89 euros, 




CONDAMNE M. [I] [C] et Mme [B] [C] à verser à Mme [N] [V] à verser une indemnité d'occupation mensuelle de 2800 euros (deux mille huit cents euros) par mois, charges comprises, à compter du 1er mai 2025 jusqu'à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire, payavble et révisable dans les mêmes conditions que l’était le loyer, 

DEBOUTE [I] [C] et Mme [B] [C] de leur demande reconventionnelle en paiement de la somme de 26 910 euros au titre des loyers surfacturés, 

DEBOUTE [I] [C] et Mme [B] [C] de leur demande reconventionnelle en paiement des sommes de 10 000 euros en réparation de leur préjudice de jouissance et de 3 000 euros en réparation de leur préjudice moral, 

DEBOUTE [I] [C] et Mme [B] [C] de leur demande de condamnation aux travaux de remise en état sous astreinte, 

DEBOUTE [I] [C] et Mme [B] [C] de leur demande de réduire le loyer jusqu'à réception intégrale des travaux,

CONDAMNE M. [I] [C] et Mme [B] [C] à verser à Mme [N] [V] la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

CONDAMNE M. [I] [C] et Mme [B] [C] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 5 août 2024 et celui des assignations du 18 octobre 2024,

DIT n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la présente décision, 

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 1er juillet 2025, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge