Tribunal Judiciaire · Charges de copropriété — 3 juillet 2025

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 8] [1]

[1] Expédition exécutoire à:
-Me Wilfried Xavier SAYADA

délivrée le:



■

Charges de copropriété

N° RG 24/08776 
N° Portalis 352J-W-B7I-C5FSD

N° MINUTE : 

Assignation du :
02 Juillet 2024



JUGEMENT 
rendu le 03 Juillet 2025 

DEMANDEUR

Syndicat des coproprietaires de l’immeuble SIS [Adresse 3], représenté par son syndic, le Cabinet IMMO EXPRES, S.A.S
[Adresse 1]
[Localité 6]

représenté par Me Wilfried Xavier SAYADA, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D0964


DÉFENDEURS

Monsieur [J] [I]
[Adresse 2] 
[Localité 7]

Madame [H] [Z] Veuve [I]
[Adresse 2] 
[Localité 7]

non-représentés 


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Monsieur David CHRIQUI, Juge, statuant en juge unique.

assistées de Madame Margaux DIMENE, Greffière lors des débats et de Madame Line-Joyce GUY, Greffière lors de la mise à disposition 
Décision du 03 Juillet 2025
Charges de copropriété
N° RG 24/08776 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5FSD


DÉBATS

A l’audience publique du 29 Avril 2025

JUGEMENT

- Réputé contradictoire
- En premier ressort
- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile 


EXPOSE DU LITIGE


Par actes de commissaire de justice en date du 2 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé au [Adresse 5] à [9] (75005) a assigné [H] [Z] et [J] [I], propriétaires au sein de cet ensemble immobilier des lots n°11 et 12 selon l'état descriptif de division, devant le tribunal judiciaire de PARIS aux fins de le voir condamner au paiement d'un arriéré de charges de copropriété.

Par conclusions signifiées par acte de commissaire de justice en date du 20 janvier 2025, le syndicat précité sollicite du tribunal judiciaire :

« Vu les articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, 
Vu l’article 35 du décret du 17 mars 1967, 
Vu le Règlement de copropriété de l’immeuble [Adresse 4], 
Vu les dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, 
Vu les pièces versées au débat, 
 
Il est demandé au Tribunal Judiciaire de PARIS de : 
 
- DÉCLARER le syndicat des copropriétaires syndicat des copropriétaires [Adresse 4] recevable et bien fondé en ses demandes, 

- CONDAMNER solidairement Madame [H] [Z] veuve [I] et Monsieur [J] [I] à payer au syndicat des copropriétaires du syndicat des copropriétaires [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice une somme de 15 025,61 euros en principal, au titre des charges impayées, augmentée des intérêts de retard au taux légal à compter du 18 août 2020 date du commandement de payer, et sur le surplus à compter de l’introduction de la présente instance, 

- CONDAMNER solidairement Madame [H] [Z] veuve [I] et Monsieur [J] [I] à payer au syndicat des copropriétaires syndicat des copropriétaires [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice une somme de 325 euros au titre du remboursement des frais, 

- CONDAMNER solidairement Madame [H] [Z] veuve [I] et Monsieur [J] [I] à payer au syndicat des copropriétaires syndicat des copropriétaires [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice une somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts, 

- CONDAMNER solidairement Madame [H] [Z] veuve [I] et Monsieur [J] [I] à payer au syndicat des copropriétaires syndicat des copropriétaires [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice une somme de 3.507,60 euros, à parfaire, au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, 

 - CONDAMNER solidairement Madame [H] [Z] veuve [I] et Monsieur [J] [I] à payer au syndicat des copropriétaires syndicat des copropriétaires [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer et de la présente assignation. » 

Madame [Z] et Monsieur [I] n'étant pas représentées en cette affaire, le jugement sera réputé contradictoire en application des dispositions de l’article 473 du code de procédure civile.

La clôture de l'instruction de la procédure a été prononcée par ordonnance du juge de la mise en état du 5 février 2025.

L'affaire a été évoquée à l'audience de plaidoiries du 29 avril 2025 pour être mise en délibéré au 3 juillet 2025.

Enfin, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé par visa pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens à l’assignation délivrée par la partie demanderesse ; seule partie représentée à l’instance.



MOTIFS DE LA DECISION 


SUR CE,


Sur la demande de paiement au titre des charges de copropriété
 

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation, le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.
 
Décision du 03 Juillet 2025
Charges de copropriété
N° RG 24/08776 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5FSD



En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté dans les deux mois de la notification l’assemblée générale ayant voté cette approbation ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel si, ayant contesté une décision de l'assemblée générale, ils n'ont pas obtenu, de manière définitive, son annulation, la décision contestée leur étant jusque-là opposable.
 
En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété.
 
En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que par procès-verbaux en date des 17 avril 2019, 27 octobre 2020, 15 juin 2021, 5 octobre 2022, 13 septembre 2023 et 15 mai 2024, l'assemblée générale des copropriétaires de l’ensemble immobilier précité a procédé à l’approbation des comptes de la copropriété, à l’approbation des comptes provisionnels pour l'exercice N+1 (à venir) ou encore au vote de la réalisation de divers travaux. Ces assemblées générales, au vu des attestations de non-recours établies par le syndic de copropriété alors en exercice, n'ont fait l'objet d'aucun recours.

Il ressort également des pièces versées que le syndicat des copropriétaires en cause, représenté par son syndic de copropriété, a adressé et versé l'ensemble des appels de fonds pour le paiement des charges, des travaux votés ou encore les états de dépenses générales pour l'ensemble des années pour lesquelles il est sollicité le paiement des charges à Monsieur [I] et à Madame [Z].

Il convient de relever qu'outre l'ensemble de ces appels de fonds, lesquels sont repris dans leur intégralité par un décompte général, - qui a été arrêté au 1er janvier 2024 -, que Monsieur [I] et Madame [Z] sont redevables à cette date, au titre des seules charges, d'un arriéré de charges de copropriété, lesquelles comprennent les charges courantes, celles dues au titre des travaux exceptionnelles et celles appelées pour la constitution du fonds travaux dit ALUR, d'un montant de 15.025,61 euros à la date du 1er janvier 2024.

En l’absence de clause de solidarité insérée dans le règlement de copropriété versé aux débats, lequel est particulièrement illisible et de tout autre élément pouvant justifier une condamnation solidaire, Monsieur [I] et Madame [Z] seront, certes, condamnés au paiement de cette somme de 15.025,61 euros mais sans solidarité entre eux. 

Cette somme de 15.025,61 euros portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme alors sollicitée, soit la somme de 9.260,24 euros en application des dispositions de l’article 1231-6 du code civil. En effet, le point de départ des intérêts moratoires ne saurait être fixé à la date de la délivrance du commandement de payer en date du 18 août 2020, dès lors que les sommes visées dans ce commandement ont été apurées par les versements partiels effectués par les défendeurs à l’instance depuis lors. Pour le surplus de la somme due, le point de départ des intérêts sera fixée à compter de l’ordonnance.

Sur les sommes dues au titre des frais

En application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :
a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ;
b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu'il doit effectuer pour l'établissement de l'état daté à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;
c) Les dépenses pour travaux d'intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l'article 24 et du f de l'article 25 ;
d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l'autorité administrative compétente ayant fait l'objet d'un vote en assemblée générale et qui n'ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.

Le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires précité sollicite la condamnation des défendeurs à l’instance à leur payer la somme de 325 euros au titre de la constitution de l’entier dossier, lesquels ont été imputés selon les décomptes à la date du 26 juillet 2021.

Toutefois, ces frais font partie des missions usuelles du syndic de copropriété et du reste le montant sollicité n’est justifié par aucune pièce, outre que les contrats de syndic en vigueur pour les années pour lesquelles les frais sont imputés font défaut.

Par suite, la demande du syndicat des copropriétaires au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sera rejetée. 


Sur la demande de dommages-intérêts

En application des dispositions de l'article 1231-6 du code civil, les dommages-intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. 
En l’espèce, les seuls défauts de paiement de Monsieur [I] et de Madame [Z] sont insuffisants pour caractériser leur mauvaise foi susceptible de voir prononcer des dommages-intérêts.

En outre, il sera relevé que le syndicat des copropriétaires a attendu plusieurs années avant d’assigner les défendeurs à l’instance, qui manquent, depuis presque 5 ans désormais, à leur obligation de paiement, à bonne date, de leurs charges de copropriété.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, il convient de rejeter l’ensemble des demandes formées à ce titre.


Sur les demandes annexes ou accessoires

Partie perdante, au sens des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, les défenderesses à l’instance seront condamnées in solidum aux dépens qui comprendront le coût de signification du présent jugement.

En outre, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, les défenderesses seront condamnées in solidum à payer la somme de 1.800 euros à la partie demanderesse.

Enfin, il sera rappelé que le présent jugement est revêtu, de droit, de l’exécution provisoire.
 

PAR CES MOTIFS, 
 

Le tribunal, statuant publiquement, en premier ressort, par jugement réputé contradictoire et par mise à disposition au greffe,


CONDAMNE Madame [H] [Z] et Monsieur [J] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 10] la somme de 15.025,61 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté à la date du 1er janvier 2024, avec intérêts au taux légal sur la somme de 9.260,24 euros à compter du 2 juillet 2024 et sur le surplus à compter de l’ordonnance ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 10] du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE in solidum Madame [H] [Z] et Monsieur [J] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé au [Adresse 5] à [Localité 10] la somme de 1.800 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Madame [H] [Z] et Monsieur [J] [I] aux dépens ;





RAPPELLE que le jugement est assorti de droit de l’exécution à titre provisoire.


Fait et jugé à [Localité 8] le 03 Juillet 2025


La Greffière Le Président