Tribunal Judiciaire · Service des référés — 2 juillet 2025

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 6]


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N° RG 25/51949 - 
N° Portalis 352J-W-B7J-C7JHE

N° : 4

Assignation du :
13 Mars 2025

[1]

[1] 1 Copie exécutoire
délivrée le:


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 
rendue le 02 juillet 2025



par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier
DEMANDERESSE

Madame [H] [S] née [E]
[Adresse 1]
[Localité 4]

représentée par Maître Marina ISRAEL EDERY de la SELARL ULMANN EDERY, avocats au barreau de PARIS - #A0449



DEFENDERESSE

S.A.S. AUTO ECOLE [Localité 6] 20
[Adresse 2]
[Localité 5]

non représentée





DÉBATS

A l’audience du 03 Juin 2025, tenue publiquement, présidée par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président, assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier,
 



Aux termes d'un acte sous seing signé le 12 octobre 2023, Madame [H] [S] a donné à bail commercial à la SAS Auto Ecole [Localité 6] 20 un local situé [Adresse 3] (lot 108), moyennant le paiement d'un loyer annuel principal de 9045 euros.

Des loyers étant demeuré impayés, le bailleur a, le 28 janvier 2025, fait délivrer au preneur un commandement de payer la somme de 3367,25€, au titre des loyers et charges impayés à cette date, ce commandement visant la clause résolutoire stipulée au bail.

Se prévalant de la non régularisation des causes du commandement dans le délai d'un mois, Madame [H] [S] a, par exploit délivré le 13 mars 2025, fait citer la SAS Auto Ecole [Localité 6] 20 devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de : 
- constater l’acquisition de la clause résolutoire,
- ordonner l’expulsion de la défenderesse et de tout occupant de son chef avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, outre la séquestration des meubles conformément à la loi,
- condamner la défenderesse au paiement de la somme provisionnelle de 3327,25 euros au titre de l'arriéré de loyers et charges échus au 6 mars 2025, avec intérêts légal majoré de cinq points à compter du 28 janvier 2025 et capitalisation à compter de l'assignation, outre le montant des loyers et charges postérieurs au 6 mars 2025 jusqu'au jour de l'ordonnance, ainsi qu'une indemnité d'occupation égale au montant du dernier loyer en principal majoré des charges et accessoires à compter de l'ordonnance jusqu'à libération des lieux,
- dire que le dépôt de garantie détenu par le bailleur de 2364,93 euros lui restera acquis à titre de premiers dommages et intérêts,
- la condamner au paiement de la somme de 2000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens.

A l'audience, la requérante sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance et actualise la dette locative à la somme de 2518,80 euros, terme de juin 2025 inclus. 

La défenderesse, bien que régulièrement citée, n'a pas constitué avocat. 

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l'assignation introductive d’instance et aux notes d’audience.

MOTIFS 

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge fait droit à la demande s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée. 

Sur l'acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.


L'article L.145-41 du code de commerce dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ».

En l’espèce, l'article 22 du contrat de bail stipule qu’à défaut de paiement exact à son échéance d'une quelconque somme due en vertu du bail (loyers et accessoires, complément de dépôt de garantie, rappels de loyer, indemnité d'occupation, pénalités ou intérêts), le bail sera résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement d’exécuter resté infructueux, indiquant l'intention du bailleur de se prévaloir de la clause résolutoire. 

Le commandement délivré le 28 janvier 2025, dans les lieux loués selon la clause d'élection de domicile, vise la clause résolutoire précitée et mentionne le délai d'un mois pour régler cette somme. Il comprend un décompte clair permettant au locataire d'en contester éventuellement les causes.

La défenderesse qui n'a pas constitué avocat ne justifie pas avoir régularisé les causes du commandement dans le délai imparti, ce que contredit d'ailleurs le décompte locatif, de sorte que le contrat de bail s’est trouvé résilié de plein droit par l'effet de l'acquisition de la clause résolutoire.

En conséquence de la résiliation du bail, l’obligation de la SAS Auto Ecole [Localité 6] 20 de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion. 

Sur la provision

Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

L'article 1728 du code civil prévoit que le preneur est tenu de payer le loyer et les charges au terme convenu.

En l'espèce, le loyer est payable mensuellement, d'avance le 1er de chaque mois, en vertu de l'article DG8.1.

En outre, en occupant sans droit ni titre les lieux loués depuis l’acquisition de la clause résolutoire, le 29 février 2025, la défenderesse cause un préjudice au propriétaire, résultant de l'indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges. 

Ce préjudice sera réparé jusqu'au départ définitif du preneur et conformément aux dispositions de l'article 1240 du code civil, par l'octroi d'une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer, des charges et des taxes applicables si le contrat s'était normalement poursuivi, dûment justifiées au stade de l'exécution et ce jusqu'à libération des locaux.

En effet, à compter du 29 février 2025, le contrat étant résilié, il ne s'agit plus de loyer et charges, comme le sollicite dans son dispositif la requérante, mais d'une indemnité d'occupation.

En conséquence et après examen du décompte locatif, la créance n'apparaît pas sérieusement contestable et la défenderesse sera condamnée au paiement de la somme de 2518,80€ à titre de provision à valoir sur les loyers, charges et indemnités d'occupation échus au 2 juin 2025, terme de juin 2025 inclus, avec intérêts légal majoré de cinq points, conformément à l'article DG 11.1 du contrat de bail, à compter de la présente décision uniquement, dès lors que la somme de 2518,80€ qui correspond à des loyers échus postérieurement au commandement de payer, n'était dès lors pas encore exigible au 28 janvier 2025. 

Sur la conservation du dépôt de garantie

Si l'article 10.4 du contrat de bail stipule qu’en cas de résiliation du bail, le bailleur conservera le dépôt de garantie, cette stipulation s’analyse en une clause pénale susceptible de conférer au créancier un avantage excessif au sens de l'article 1231-5 du code civil, et d'être modérée par le seul juge du fond, notamment en l'espèce dès lors que les sommes actuellement détenues à ce titre sont équivalente au montant de la dette locative restant due. Dès lors, cette demande se heurte à une contestation sérieuse. 

Sur le surplus des demandes

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, succombant à l’instance, la partie défenderesse sera condamnée au paiement des dépens. Il n'apparaît pas inéquitable de condamner la défenderesse au paiement de la somme de 600 euros au titre de l'article 700 du même code.


PAR CES MOTIFS 

Nous, Juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu'elles en aviseront, mais dès à présent par provision, tous les moyens des parties étant réservés :

Constatons l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire insérée au bail commercial, 

Disons que la SAS Auto Ecole [Localité 6] 20 devra libérer les locaux situés [Adresse 3] (lot 108), et, faute de l'avoir fait, ordonnons son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le cas échéant, le concours de la force publique,

Rappelons que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,

Condamnons la SAS Auto Ecole [Localité 6] 20 à payer à Madame [H] [S] :
* à compter du 29 février 2025, une indemnité d'occupation provisionnelle équivalente au montant du loyer, des charges et taxes et ce, jusqu'à la libération effective des lieux,


* en conséquence et d'ores et déjà, la somme de 2518,80 euros à titre de provision à valoir sur les loyers, charges et indemnités d'occupation échus au 2 juin 2025, terme de juin 2025 inclus, avec intérêt légal majoré de cinq points, et ordonnons la capitalisation de cette somme,
* la somme de 600 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Disons n'y avoir lieu à référé sur la demande de conservation du dépôt de garantie à titre d'indemnité ;

Condamnons la SAS Auto Ecole [Localité 6] 20 au paiement des dépens ; 

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l'exécution provisoire. 

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 2 juillet 2025. 

Fait à [Localité 6] le 02 juillet 2025

Le Greffier, Le Président,



Daouia BOUTLELIS Anne-Charlotte MEIGNAN