Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR référé — 1 juillet 2025

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 7] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Maître Frédérique ROUSSEL-STHAL


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : La SCP MENARD-WEILLER

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé
 
N° RG 24/11084 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6PS6

N° MINUTE : 
9/2025






ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 01 juillet 2025


DEMANDERESSE
[Localité 7] HABITAT- OPH (anciennement OPAC DE [Localité 7])
 dont le siège social est situé [Adresse 2]
représenté par la SCP MENARD-WEILLER, avocats au barreau de PARIS,vestiaire P0128

DÉFENDERESSE
Madame [O] [S]
demeurant [Adresse 3] 
[Adresse 5]
[Localité 4]
représentée par Maître Frédérique ROUSSEL-STHAL, avocat au barreau de PARIS,vestiaire D1414
(bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro N-75056-2025-004038 du 11/02/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 7])

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Clara SPITZ, Juge des contentieux de la protection
assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 30 avril 2025

ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 01 juillet 2025 par Clara SPITZ, Juge, assistée de Christopher LEPAGE, Greffier


Décision du 01 juillet 2025
PCP JCP ACR référé - N° RG 24/11084 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6PS6





EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 20 octobre 2021, l'EPIC [Localité 7] HABITAT -OPH a consenti un bail d’habitation à Mme [O] [S] sur des locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 8], escalier 27, 3ème étage, porte 03D, moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 668,84 euros, outre une provision sur charges. 

Par acte de commissaire de justice du 11 septembre 2024, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 2785,70 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [O] [S] le 13 septembre 2024.

Par assignation du 28 novembre 2024, l’EPIC PARIS HABITAT -OPH a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Mme [O] [S] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
- une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer majoré de 50% ou subsidiairement égal au montant du loyer, outre la provision sur charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,
-5330,62 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 31 octobre 2024,
-350 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 29 novembre 2024, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

À l'audience du 30 avril 2025, l’EPIC [Localité 7] HABITAT-OPH, représenté par son conseil, maintient l'intégralité de ses demandes et précise que la dette locative, actualisée au 28 avril 2025, s'élève à 7002,29 euros, mars 2025 inclus Il indique s’en rapporter quant à la demande de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire formée par la défenderesse. 

Mme [O] [S], représentée par son conseil, dépose des conclusions soutenues oralement, aux termes desquelles elle est demande au juge de :
-suspendre les effets de la clause résolutoire, 
-lui accorder un délai de 36 mois pour solder sa dette, à hauteur de 10 euros par mois et le solde à la dernière échéance, 
-dire n’y avoir lieu à faire application de l’article 700 du code de procédure civile. 

Au soutien de sa demande de délais suspensifs des effets de la clause résolutoire, elle indique qu’elle connaît des difficultés financières du fait du départ de son colocataire la contraignant à régler seule le loyer et de l’absence d’indemnisation de la CPAM suite à son accident du travail ; elle indique cependant avoir entamé des démarches afin de percevoir un complément de revenus, être suivie par une assistante sociale et envisager de déposer un dossier auprès du FSL. Elle justifie du versement de 830 euros le 29 avril 2025 à son bailleur. 

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

Dans le cours du délibéré, l’EPIC [Localité 7] HABITAT-OPH a fait parvenir un décompte actualisé attestant de la bonne réception du virement de 830 euros le 30 avril 2025. 


MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail
 
1.1. Sur la recevabilité de la demande

Selon l’article 24 II et III de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée (…). -A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience (…). 

En l’espèce, l’EPIC [Localité 7] HABITAT-OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience. Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer visant les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 11 septembre 2024. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 2785,70 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement, délai qui est plus favorable à la locataire que celui imposé par les textes et dont il convient ainsi de faire application. Aucun plan d’apurement n’a non plus été conclu dans ce délai entre les parties.

Par conséquent, le bailleur est bien-fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 12 novembre 2024.

Mme [O] [S] sollicite cependant l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire, au visa de l’article 1343-5 du code civil. 

Or, cette possibilité est envisagée par l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, qui prévoit en effet que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. 

En l’espèce, il résulte du décompte adressé par le requérant dans le cours du délibéré que Mme [O] [S] n’a pas repris le paiement intégral du loyer courant puisqu’elle a versé 830 euros le 29 avril 2025 et que le dernier loyer appelé, celui de mars augmenté des charges était de 884,50 euros.

Ainsi, les conditions imposées par les textes pour bénéficier de la suspension des effets de la clause résolutoire ne sont pas réunies, étant en outre relevé que Mme [O] [S] n’a pas continué à s’acquitter de son loyer postérieurement à l’audience puisqu’au 18 juin 2025, elle n’avait pas réglé l’échéance suivant qui avait été appelée le 31 mai 2025. 

Ainsi, elle ne démontre pas de sa capacité à honorer l’échéancier proposé, lequel n’est, en tout état de cause, pas adapté au montant de la dette, étant précisé que la défenderesse ne justifie pas avoir déposé un dossier auprès du FSL. 

Par conséquent, sa demande d’octroi de délais suspensifs des effets de la clause résolutoire sera rejetée et il sera ordonné à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser l’EPIC [Localité 7] HABITAT-OPH à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.


Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d'un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative et l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 fait obligation au locataire de régler son loyer au terme échu. Par ailleurs, le maintien dans les lieux au-delà de la résiliation du bail constitue une faute civile de nature quasi-délictuelle ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, Mme [O] [S] sera condamnée à verser à l’EPIC [Localité 7] HABITAT-OPH une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle à compter du 12 novembre 2024, date de résiliation du contrat et ce jusqu’à libération effective des locaux. Son montant sera égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, payable et révisable dans les mêmes conditions, rien ne justifiant la majoration sollicitée.

L’EPIC [Localité 7] HABITAT-OPH verse aux débats un décompte actualisé démontrant qu’à la date du 30 avril 2025, jour de l’audience, Mme [O] [S] lui devait la somme de 6 172.29 (7002.29 – 830 euros), soustraction faite des frais de procédure.

Mme [O] [S] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme au bailleur, à titre de provision sur l’arriéré locatif et les indemnités d’occupation échues, échéance du mois de mars 2025 incluse. 

3. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Mme [O] [S], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n'y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 11 septembre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois, 

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 20 octobre 2021 entre l’EPIC [Localité 7] HABITAT -OPH, d’une part, et Mme [O] [S], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 8], escalier 27, 3ème étage, porte 03D est résilié depuis le 12 novembre 2024,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Mme [O] [S], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à Mme [O] [S] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 3] à [Adresse 6] [Localité 1], escalier 27, 3ème étage, porte 03D ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE Mme [O] [S] au paiement à titre de provision à l’EPIC [Localité 7] HABITAT-OPH d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail à compter du 12 novembre 2024 jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire, dont le montant sera égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi et qui sera payable et révisable dans les mêmes, 

REJETTE la demande de majoration de l’indemnité d’occupation, 

CONDAMNE Mme [O] [S] à payer à l’EPIC [Localité 7] HABITAT -OPH la somme de 6172,29 euros (six mille cent soixante-douze euros et vingt-neuf centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif et les indemnités d’occupation échues au 30 avril 2025, terme de mars 2025 inclus, 

DÉBOUTE l’EPIC [Localité 7] HABITAT -OPH de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [O] [S] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 11 septembre 2024 et celui de l'assignation du 28 novembre 2024,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 1er juillet 2025, et signé par la juge et le greffier susnommés, 


Le Greffier La Juge