Tribunal Judiciaire · 2ème chambre 2ème section — 3 juillet 2025

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 20] [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le :
Copies certifiées conformes délivrées le : 


■

2ème chambre 


 
N° RG 22/03942 
N° Portalis 352J-W-B7G-CWGCK

N° MINUTE : 


Assignation du :
24 Mars 2022












JUGEMENT 
rendu le 03 Juillet 2025 






DEMANDERESSE

Madame [R] [P]
[Adresse 6]
[Localité 13]

Représentée par Maître Sandrine ZALCMAN de la SELEURL CABINET SANDRINE ZALCMAN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D0996



DÉFENDEUR

Monsieur [T] [Z]
[Adresse 12]
[Localité 11]

Représenté par Maître Mardjan MATIN BAHER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E1776



Décision du 03 Juillet 2025
2ème chambre
N° RG 22/03942 - N° Portalis 352J-W-B7G-CWGCK


* * *

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mme Claire BERGER, 1ere Vice-présidente adjointe 
M. Jérôme HAYEM, Vice-Président
Monsieur Robin VIRGILE, Juge

assistés de Madame Astrid JEAN, greffière lors des débats et de Adélie LERESTIF, greffière lors de la mise à disposition. 


DEBATS

A l’audience collégiale du 15 Mai 2025, présidée par Claire BERGERet tenue publiquement, rapport a été fait par Robin VIRGILE, en application de l’article 804 du code de procédure civile. 

Après clôture des débats, avis a été donné aux conseils des parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 03 Juillet 2025.


JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe 
Contradictoire et en premier ressort


* * * 

EXPOSE DES FAITS

Par acte authentique du 15 juin 2021, [T] [Z] a vendu à [R] [P] les lots n°11, 34, 35 et 36 de l’immeuble en copropriété sis, [Adresse 9] ([Adresse 18] [Localité 15], au prix de 690 000 euros. 

[R] [P] prétend avoir subi un premier dégât des eaux le 19 juin 2021, à la suite de quoi l’architecte du cabinet LALM architecte a établi un rapport en date du 15 juillet 2021 après une visite du 23 juin 2021. 

[R] [P] soutenant avoir subi un nouveau dégât des eaux le 14 juillet 2021, celle-ci a fait dresser le 21 juillet 2021 par Maître [B] [K], huissier de justice, un constat relatant différents désordres dans l’appartement, notamment la saturation des murs du premier niveau. 

Le cabinet d’architectes LALM, mandaté par le syndic de l’immeuble, a établi un compte-rendu de visite technique le 15 juillet 2021, à la suite de sa visite du 7 juillet 2021, à l’occasion de laquelle il a notamment pu constater « une importante stagnation d’eau » au milieu du lot n°11. 


Le 10 janvier 2022, le cabinet d’architectes LALM a établi une note intitulée « Infiltrations à répétition Evaluation de temporalité », dans laquelle il indique au sujet notamment du lot n°11 que « l’infiltration semble donc provenir d’une malfaçon liée à la mise en œuvre de la toiture de l’extension. Il ne s’agit pas d’un événement isolé. Il ne paraît non plus imaginable que la première infiltration ait seulement eu lieu le 19 juin 2021 ». 

Par exploit d'huissier en date du 24 mars 2022, [R] [P] a fait assigner [T] [Z] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins essentielles de voir condamner celui-ci à lui payer la somme de 50 480 euros de dommages et intérêts sur le fondement du dol, et de 46 519 euros au titre de la différence de la surface « carrez » entre la surface stipulée à l'acte de vente et la surface réelle. 

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 5 février 2023, [R] [P] demande au tribunal de : 

« Vu l’acte de vente 
Vu le constat d’huissier et les rapports du cabinet d’architecte, 
Vu l’article 1137 du Code civil, 

Juger que Monsieur [T] [Z] a commis une réticence dolosive,

Condamner Monsieur [T] [Z] au paiement de la somme de 50 480 euros à titre de dommages et intérêts,

Vu la surface Carrez mentionnée dans l’acte de vente,
Vu la surface Carrez calculée par le cabinet LALM architecte 

Condamner Monsieur [T] [Z] au paiement de la somme de 46 519 euros au titre de la différence de la surface Carrez, 

DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir, 

DEBOUTER Monsieur [Z] de toutes ses demandes, fins et conclusions,

CONDAMNER Monsieur [T] [Z] aux dépens et au paiement d’une somme de 4 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. » 

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 6 juin 2023, [T] [Z] demande au tribunal de : 
« Vu les articles 1137 et 1240 du Code de procédure civile, 
Vu les articles 73 et 789, 1° du Code de procédure civile,
Vu la jurisprudence,
Vu les pièces versées au débat 

Rejetant toutes fins, moyens et conclusions contraires,

DÉCLARER la demande de Monsieur [Z] recevable et bien fondée,
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METTRE Monsieur [Z] hors de cause ;

DEBOUTER Madame [P] de l’ensemble de ses demandes particulièrement mal fondées ;

CONDAMNER Madame [P] au paiement de la somme de 10.000,00 euros pour procédure abusive ;

CONDAMNER Madame [P] au paiement de la somme de 6.000,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile

CONDAMNER Madame [P] aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Mardjan MATIN BAHER avocat, en application de l’article 699 du Code de procédure civile. »   
Il sera renvoyé aux conclusions précitées pour un exposé exhaustif des moyens des parties au soutien de leurs demandes, conformément à l'article 455 du code de procédure civile. 

L'ordonnance de clôture est intervenue le 6 février 2024. 

A l'audience du 15 mai 2025, l'affaire a été mise en délibéré au 3 juillet 2025. 

Le 16 mai 2025, le message suivant a été adressé aux conseils des parties par voie électronique : 
« Le dossier de pièces de Mme [R] [P] contient uniquement les pièces 1 à 7, de sorte qu’il est demandé que son conseil adresse les pièces 8 à 14 figurant à son bordereau avant mercredi 21 mai 2025, à défaut de quoi il pourra être statué sans ses pièces ». 

Au 5 juin 2025, les pièces 8 à 14 de [R] [P] n’avaient pas été reçues. 


MOTIFS

Sur la demande de [R] [P] de dommages et intérêts sur le fondement du dol 

[R] [P] sollicite à son dispositif la condamnation de [T] [Z] à lui payer une somme totale de 50 480 euros, décomposée de la façon suivante aux motifs qui ne font apparaître qu’un total de 48 480 euros : 
- 30 000 euros, au titre du préjudice résultant du fait qu’elle aurait négocié le prix de l’appartement, et l’aurait acquis à un prix moindre, 
- 18 480 euros au titre du préjudice de jouissance, calculé sur huit mois sur la base d’une valeur locative de 33 euros / m² et d’une surface de 70 m². 
Elle rappelle que l’expert s’est rendu sur place le 23 juin 2021 et a constaté une multitude de désordres :

- des infiltrations depuis la toiture lors des intempéries, 
- un défaut d’horizontalité du sol, 
- des ramifications d’arbre derrière les doublages du pignon, 
- des fissures au plafond et au droit des poteaux.

Elle estime que [T] [Z] ne pouvait ignorer que des infiltrations importantes affectaient l’appartement à chaque intempérie, le rapport du 10 janvier 2022 de l’architecte de l’immeuble indiquant « que ces intempéries ne sont pas des événements climatiques exceptionnels et sont amenés à se répéter tout au long de l'année » et qu’« il ne s'agit pas d'un événement isolé. il ne paraît pas non plus imaginable que la première infiltration ait seulement eu lieu le 19 juin 2021. » et enfin que « si la gravité des dégradations peut être difficile à évaluer par un non sachant il n'est pas possible de nier leur préexistence bien avant la vente » 
Elle ajoute qu’elle ne pouvait se rendre compte avec de simples visites de la réalité des infiltrations à répétition, délibérément dissimulées par le vendeur. 

En réponse aux moyens de [T] [Z], elle précise que c’est bien l’architecte de l’immeuble qui lui a demandé à la suite des infiltrations de déposer les doublages et de poser des étais, tel que cela résulte du courriel du 28 juillet 2021. Elle précise que les vidéos communiquées lors du dégât des eaux montrent que le coffrage était encore présent. Sur l’existence de cloques prétendument visibles avant la vente, elle indique que celles-ci étaient de l’autre côté de la pièce par rapport aux deux sinistres que l’huissier a constatés. Enfin, elle indique que si le procès-verbal d’assemblée générale du 20 septembre 2018 fait mention de travaux d'un montant de 2 640 euros qui ont été votés au titre d'un ravalement du mur pignon séparant le 20 et le [Adresse 4] et provoquant des infiltrations chez [T] [Z], outre une résolution 25 faisant également état d’une fuite au niveau de la gouttière au-dessus de l’appartement du rez-de-chaussée, il apparaît selon elle, d’une part, qu’il existe deux appartements en rez-de-chaussée, et d’autre part, que les infiltrations qu’elle subit ne proviennent pas de la gouttière mais du chéneau. Elle estime qu’avec ce procès-verbal, elle pouvait se convaincre qu’il n’y avait plus de problème d’infiltration puisque des travaux avaient été réalisés. 

[T] [Z] s’oppose à la demande en paiement de dommages et intérêts, contestant avoir commis un dol. 
[T] [Z] soutient que les seuls dégâts des eaux qu’il a subis provenaient des parties communes et ont fait l’objet de réparations décidées en assemblée générale des copropriétaires en 2018 et qu’il n’a jamais, au contraire de [R] [P], subi de débordement des eaux pluviales par le chéneau de la toitures et leur infiltration dans l’appartement. Ce procès-verbal ayant été communiqué, [R] [P] n’ignorait donc selon lui pas l’antériorité à la vente d’infiltrations et fuites dans l’appartement. 
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Il précise que les infiltrations antérieures n’avaient jamais inondé le parquet du rez-de-chaussée, et que les photos qu’il produit montrent qu’il n’y avait aucune trace d’infiltration ancienne sur le plafond et le coffrage par lequel les eaux pluviales se sont infiltrées chez [R] [P]. Il en déduit que [R] [P] ne prouve pas qu’il avait, avant la vente, subi des désordres similaires, à savoir des infiltrations d’eau pluviales causées par le débordement du chéneau de toiture. 
Il observe que le cabinet LALM confirme que des décollements de peinture et une décoloration du doublage en sous-face de la poutre, signe d’un sinistre antérieur et important, pouvaient être observés sur les photographies prises par [R] [P] le 15 juin 2021, date de l’acte authentique, de sorte qu’il n’a commis aucune dissimulation. 
Il précise que l’architecte indique seulement qu’il n’est pas possible de nier la préexistence de fissures, et non pas des infiltrations du fait des débordements du chéneau de la toiture, de sorte qu’il n’a commis aucun acte de dissimulation. 
Il estime que [R] [P] ne peut lui imputer une quelconque faute dans la survenance de désordres qui ont pour origine les malfaçons et l’encombrement des parties communes. Il observe que dans sa demande d’indemnisation auprès de son assureur, [R] [P] a fourni un devis du 17 mai 2021 pour le parquet, ce qui montre qu’elle n’ignorait pas qu’elle avait déjà prévu ce poste dans ses travaux de rénovation. 
Il ajoute en outre que : 
- [R] [P] avait visité le bien sept fois entre juillet 2020 et juin 2021, étant accompagnée de professionnels de la construction s’étant déplacés pour établir des devis, et notamment un architecte, 
- [R] [P] a acheté le bien en l’état et sans recours, 
- elle ne décrit pas précisément les actes de dissimulation dont il aurait été l’auteur, 
- les vidéos produites par [R] [P] sont non datées, 
- il ressort du procès-verbal de constat d’huissier que [R] [P] avait commencé ses travaux avant le 21 juillet 2021, et désossé la majeure partie des murs, et que l’huissier n’a pas constaté lui-même les infiltrations et ne décrit aucun acte de camouflage ou dissimulation, ce procès-verbal ne contenant au final que ses propres déclarations, 
- il n’est pas prouvé que ce sont les infiltrations d’eaux pluviales qui ont causé la coloration foncée du parquet, qui est présente dans la cuisine où il n’existe aucune trace d’infiltration, et les photos montrent que l’usure est générale, 
- la vidéo qu’il produit montre que la coloration du parquet existait déjà à cette date et à cet endroit, soit avant la prétendue inondation, 
- [R] [P] était informée de l’état de l’appartement, comme le montre le devis du 17 mai 2021, antérieur à la vente prévoyant une rénovation complète, 
- le directeur de l’agence Century 21, [D] [W], atteste dans son courrier du 22 octobre 2021 ne pas avoir constaté de dégât des eaux en cours, mais avoir constaté avec [R] [P] la présence de cloques sur le mur mitoyen du premier niveau. 
Sur le préjudice, il considère que [R] [P] ne justifie d’aucun préjudice réparable, rappelant que son assureur Axa a estimé que le dégât des eaux n’avait pas provoqué de dommages indemnisables puisque l’appartement devait déjà faire l’objet d’une rénovation, notamment du parquet. Il note qu’en tout cas, [R] [P] ne justifie pas de son préjudice de 30 000 euros, et que les devis produits sont antérieurs à la vente. Quant au préjudice de jouissance, [T] [Z] observe qu’il est calculé à partir d’une surface de 70 m² alors que [R] [P] prétend que la surface de l’appartement n’est que de 65,29 m² et qu’il ressort du rapport d’expertise de la société POLYEXPERT que la période d’inoccupation de l’appartement est inférieure à trois mois. 


Sur ce, 

Il résulte des articles 1130, 1131 et 1137 du code civil que lorsque l’un des cocontractants dissimule à l’autre une information dont il sait que la révélation aurait été de nature à l’empêcher de contracter ou à le convaincre de contracter à des conditions substantiellement différentes, il commet un dol. La victime d’un dol peut demander la nullité du contrat, mais également des dommages et intérêts, ou se limiter à demander des dommages et intérêts sur le fondement de la responsabilité civile.
 
En application des dispositions de l’article 1240 du code civil, pour que la responsabilité délictuelle d’une personne soit établie, doivent être caractérisés une faute, un préjudice et un lien de causalité entre la faute et le préjudice. 

Le préjudice d’une victime d’un dol qui choisit de ne pas demander la nullité du contrat est la perte de chance de le négocier à des conditions plus avantageuses. 

Enfin, il est constant que le juge ne peut se déterminer au seul vu d'une expertise établie non contradictoirement. 

Sur l’existence d’un dol 

En l'espèce, l’existence d’infiltrations intervenues dans l’appartement après la vente n’est pas réellement contestée par [T] [Z], celui-ci supposant que des travaux de [R] [P] aient pu en être à l’origine, et observant que les vidéos réalisées par celle-ci sont non datées. Si le constat d’huissier de justice établi environ un mois après la vente le 21 juillet 2021 ne note pas la présence d’eau stagnante ainsi que le relève le défendeur, il relève toutefois un taux d’humidité saturé sur de nombreux murs. La réalité de ces infiltrations est en tout cas démontrée par le compte rendu de visite technique en date du 15 juillet 2021 du cabinet LALM, lequel a constaté « une importante stagnation d’eau au milieu du lot 11 », ce qu’illustre d’ailleurs la photographie prise le 7 juillet 2021 accolée à cette constatation. Il n’est donc pas sérieusement contestable qu’au plus tard trois semaines après la vente, le bien avait fait l’objet d’infiltrations. Si le défendeur prétend qu’il résulte du constat d’huissier de justice du 21 juillet 2021 que [R] [P] aurait « désossé la majeure partie des murs en enlevant les plaques BA13 », aucun élément ne démontre que cette initiative serait à l’origine des infiltrations déplorées, alors qu’elle était au contraire de nature à permettre le séchage de la structure par son dégagement. En outre, le rapport du cabinet LALM du 10 janvier 2022 note que « Pour un professionnel averti, ces fissurations laissent présager une infiltration en profondeur, répétée dans la durée et qui porte atteinte à la structure du bâtiment. Si la gravité des dégradations peut être difficile à évaluer pour un non-sachant, il n’est pas possible de nier leur pré-existence bien avant la vente ». Enfin, l’ampleur du défaut comme sa survenance très peu de temps après l’entrée dans les lieux démontre suffisamment qu’il préexistait à la vente. 
[T] [Z] soutient n’en avoir pas eu connaissance. Néanmoins, dès lors qu’il est démontré que le défaut préexistait à la vente, l’ampleur de ses manifestations à l’occasion d’intempéries ne présentant pas un caractère exceptionnel suffit à prouver que [T] [Z] ne pouvait l’ignorer. 
[T] [Z] soutient que la défenderesse avait été informée de l’état du bien, ayant pu constater par exemple l’existence de cloques à l’occasion de ses visites ou prendre connaissance du procès-verbal d’assemblée générale des copropriétaires du 20 septembre 2018 faisant état d’un dégât des eaux dans l’appartement. Toutefois, il ressort dudit procès-verbal que l’assemblée générale a voté des travaux de « Ravalement du mur pignon séparant le [Adresse 10] et provoquant des infiltrations chez Mr [Z] », de sorte que celle-ci n’a été informée que du fait que le bien vendu avait subi des infiltrations, et non qu’il en était toujours l’objet. De la même façon, le fait que [R] [P] ait pu constater l’existence de cloques ou d’une décoloration du parquet à divers endroits tel que cela ressort du compte-rendu du cabinet LALM du 15 juillet 2021 n’était pas de nature à la renseigner sur la persistance d’infiltrations, qui n’étaient d’ailleurs désignées que de façon générale sans mention de leur localisation dans le procès-verbal précité, celle-ci ayant pu croire que ces stigmates étaient la conséquence de dégâts des eaux anciens dont la cause avait été réparée par les travaux votés. Il s’ensuit qu’il n’est pas démontré que [R] [P] avait connaissance du défaut affectant le bien vendu. Enfin, il n’est pas nécessaire de démontrer des actes positifs de dissimulation de [T] [Z], puisque le dol est en l’espèce caractérisé par le fait qu’il s’est abstenu de révéler ce défaut affectant le bien. 
Par conséquent, [T] [Z] a commis un dol à l’égard de [R] [P]. 

Décision du 03 Juillet 2025
2ème chambre
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Sur les préjudices 

Sur le préjudice de perte de chance de négocier la vente à un meilleur prix 

[R] [P] avait déjà prévu avant la vente de réaliser des travaux manifestement destinés à remédier aux dégâts causés par des infiltrations anciennes. Toutefois, même en présence de ces dégâts connus, il est certain que la persistance ou non des infiltrations qui en sont à l’origine est un élément de négociation du prix du vente. Il est donc démontré que [R] [P] aurait proposé un prix moindre de 30 000 euros ainsi qu’elle le soutient, son préjudice s’analysant néanmoins en une perte de chance, puisqu’existe un aléa quant à l’acceptation de cette proposition par son pollicitant. Ce préjudice est directement en lien avec le dol commis par [T] [Z], puisqu’en s’abstenant de révéler l’état réel du bien, il a privé [R] [P] d’une chance d’en négocier le prix de vente. Au regard de l’importance des infiltrations, la probabilité de succès de cette proposition de diminuer le prix de 30 000 euros était de 90 %. Il s’ensuit que [R] [P] justifie d’un préjudice de 27 000 euros au titre de la perte de chance de négocier la vente à un meilleur prix.

Par conséquent, [T] [Z] sera condamné à payer à [R] [P] la somme de 27 000 euros de dommages et intérêts au titre de ce préjudice. 

Sur le préjudice de perte locative 

Le préjudice d’une victime d’un dol qui choisit de ne pas demander la nullité du contrat est la perte de chance de le négocier à des conditions plus avantageuses. En effet, même si [R] [P] avait été informée de l’état réel du bien par [T] [Z], elle n’aurait pas davantage pu le louer sans les huit mois de retard qu’elle déplore. Ce préjudice allégué n’est donc pas en lien de causalité avec le dol commis par [T] [Z], et la demande de dommages et intérêts à ce titre sera rejetée. 
 
Sur la demande de réduction du prix au titre de la surface manquante 

[R] [P] sollicite la condamnation de [T] [Z] à lui payer la somme de 46 519 euros « au titre de la différence de la surface Carrez ». 
Elle fait valoir, pour l'essentiel, que : 
- l’acte de vente mentionne que la surface Carrez serait de 70,01 m²,
- le cabinet LALM a refait les calculs de surface et il apparaît que la surface réelle est de 65,29 m²,- ce cabinet a travaillé à partir des relevés du géomètre-expert qui avait été désigné par la copropriété pour effectuer les relevés du rez-de-chaussée, 
- la différence entre la surface annoncée dans l’acte de vente et la réalité est de 6,73% soit plus de 5%. 
- le prix au m² de l’appartement est de 9 855,73 euros, elle sollicite le paiement d’une somme de 46 519 euros, ainsi calculée : 4,72 (70,01-65,29) x 9 855,73. 

[T] [Z] s’oppose à cette demande de [R] [P]. 
Il fait valoir, pour l'essentiel, que : 
- il ressort du document établi par le cabinet LALM que c’est le lot n°11 qui aurait une superficie de 65,29 m² et non pas l’ensemble des lots vendus n°11, n°34, 35 et n°36, 
- pour justifier qu’il s’agirait d’une erreur matérielle, [R] [P] verse une pièce n°11, qui est identique à la pièce n°7 mais comporte des ajouts supposés rectifier l’erreur des numéros de lots, 
- cette pièce fait toujours référence au lot n°11 et omet le lot n°34, aucune attestation sur l’honneur du cabinet LALM ne l’accompagne, les relevés du géomètre expert, le cabinet TTGE ne sont pas produits,
- les mesures de superficie ne correspondent pas précisément à chaque lot mais plutôt à chaque étage, ce qui ajoute à la confusion, 
- ce relevé de calcul des surfaces du cabinet LALM n’a pas une valeur probante supérieure à celui établi par le cabinet [Adresse 16] au titre des diagnostics obligatoires en vue de la vente du 15 juin 2021, 
- en l’absence d’une expertise judiciaire, [R] [P] ne démontre pas avec ce document truffé d’erreurs qu’elle a acheté un bien d’une surface moindre que celle stipulée.


Sur ce, 

Il résulte de l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis que toute vente immobilière doit contenir la mention de la superficie du bien vendu qui est ainsi garantie par le vendeur à l'acquéreur et que si la superficie réelle est inférieure de plus d'un vingtième à celle exprimée dans l'acte, le vendeur, à la demande de l'acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure. 

Selon l’article 4-2 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, « Les lots ou fractions de lots d'une superficie inférieure à 8 mètres carrés ne sont pas pris en compte pour le calcul de la superficie mentionnée à l'article 4-1. » 

Aux termes des dispositions des articles 143, 144 et 263 du code de procédure civile, les faits dont dépendent la solution du litige peuvent, à la demande des parties ou d’office, être l’objet de toute mesure d’instruction légalement admissible. Ces mesures peuvent être ordonnées en tout état de cause, dès lors que le juge ne dispose pas d’éléments suffisants pour statuer. L’expertise notamment n’a lieu d’être ordonnée que dans le cas où des constatations ou une consultation ne pourraient suffire à éclairer le juge. 
Décision du 03 Juillet 2025
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En l’espèce, la vente du 15 juin 2021 a porté sur les lots n°11, 34, 35 et 36. L’acte de vente précise, au regard d’une attestation établie par la société [Adresse 16] du 20 juillet 2020, que la superficie privative des biens soumise aux dispositions de la loi « carrez » est de 52,66 m² pour le lot n°11 et 9,14 m² pour le lot n°35, soit 61,70 m² pour ces deux lots réunis physiquement, et de 8,31 m² pour le lot n°36. L’acte précise que les lots n°35 et 36 correspondent chacun à une mezzanine, et que le lot n°34 est une entrée. La surface « carrez » mentionnée à l’acte de vente pour l’ensemble des lots est donc de 70,01 m², étant observé qu’aucune surface « carrez » n’est donc retenue au titre du lot n°34, ce qui peut être expliqué par le fait que ce lot correspondant à l’entrée est d’une surface inférieure à 8 m² . 
 
[R] [P] produit une attestation du cabinet LALM, faisant état pour le lot n°11 d’une surface totale actuelle de 66,39 m², et estimant la surface lors de la remise des clefs à 65,29 m² compte tenu du fait que « le relevé a été effectué après dépose partielle des cloisonnements et doublages muraux (épaisseur entre 10 et 15 cm) ; il présente donc une surface supérieure à celle Existante lors de la remise des clefs ». Si cette attestation ne fait mention que du seul lot n°11, il est toutefois manifeste qu’elle porte en réalité également sur les lots n°35 et 36, puisqu’elle intègre à son mesurage les deux mezzanines objet de ces lots. Si [T] [Z] fait valoir que la pièce n°11 de la demanderesse, à savoir l’attestation rectificative du cabinet LALM n’ayant au final pas été produite au tribunal, ne ferait pas mention du lot n°34, il apparaît que cette entrée n’avait de toutes façons pas été prise en compte dans l’acte de vente au titre de la surface « carrez ». 
Le tribunal ne disposant pas des compétences techniques nécessaires pour trancher entre les deux mesurages effectués avant la vente et après la vente, il y a lieu d’ordonner une mesure d’expertise, selon les modalités prévues au dispositif de la présente décision, aux frais avancés par [R] [P] qui a intérêt à la réalisation de cette mesure. 

Par voie de conséquence, il y a lieu de surseoir à statuer sur la demande de [R] [P] en réduction du prix de vente du fait de la surface manquante. 


Sur la demande de [T] [Z] de dommages et intérêts pour procédure abusive 

Au soutien de sa demande d’une somme de 10 000 euros de dommages et intérêts pour procédure abusive, [T] [Z] soutient que [R] [P] a fondé son action avec une légèreté blâmable et sur des moyens fallacieux, et que celle-ci est de mauvaise foi puisqu’elle ne pouvait valablement espérer obtenir gain de cause sans recourir à l’expertise judiciaire, sa demande d’indemnisation ayant été au demeurant rejetée par son assureur AXA.

[R] [P] n’a pas répondu à cette demande en paiement de dommages et intérêts pour procédure abusive. Sur ce, 

L’article 32-1 du code civil énonce que celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d'un maximum de 3 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés. 

L'exercice d'une action en justice constitue en principe un droit, indépendamment de son bien-fondé, et il résulte de l'article 1240 du code civil qu'elle ne peut constituer une faute susceptible de donner lieu à dommages et intérêts que si elle est abusive, à savoir notamment si elle a été exercée de manière dilatoire, de mauvaise foi, dans l'intention de nuire, ou par une légèreté blâmable. 

En l'espèce, eu égard à la solution donnée au litige accordant à [R] [P] des dommages et intérêts compte tenu du dol commis par [T] [Z], celle-ci n’a commis aucune faute en introduisant l’instance. 
Par conséquent, la demande de [T] [Z] en paiement de dommages et intérêts sera rejetée. 


Sur les mesures accessoires 
 
Une mesure d’expertise étant ordonnée, les dépens ainsi que les demandes formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile seront réservés. 


PAR CES MOTIFS


Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, 

CONDAMNE [T] [Z] à payer à [R] [P] la somme de 27 000 euros de dommages et intérêts au titre de la perte de chance de négocier à des conditions plus avantageuses la vente du 15 juin 2021 portant sur les lots n°11, 34, 35 et 36 de l’immeuble en copropriété sis, [Adresse 9] [Localité 2], 

REJETTE la demande de [R] [P] en paiement de dommages et intérêts dirigée contre [T] [Z] au titre du préjudice locatif,

REJETTE la demande de [T] [Z] en paiement de dommages et intérêts dirigée contre [R] [P] pour procédure abusive ; 

Avant dire droit 

ORDONNE une mesure d’expertise judiciaire, 
COMMET en qualité d’expert Monsieur [H] [G], 
SCP ALAUZE [G]
[Adresse 5]
[Localité 14]
Tél : [XXXXXXXX03]
Port. : 06.87.15.25.19
Email : [Courriel 17]
Décision du 03 Juillet 2025
2ème chambre
N° RG 22/03942 - N° Portalis 352J-W-B7G-CWGCK


avec pour mission, les parties préalablement convoquées de : 
Se faire communiquer au préalable tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission, notamment l’attestation de mesurage du cabinet LALM du 16 mars 2022, l’attestation rectificative du cabinet LALM, l’attestation de mesurage du cabinet [Adresse 16] du 20 juillet 2020, les plans des lots n°11, 34, 35 et 36 de l’immeuble en copropriété sis, [Adresse 8] [Localité 21], et tous plans et photographies permettant de connaître la configuration exacte des lieux au moment de la vente le 15 juin 2021, Se rendre dans l’immeuble situé [Adresse 7] à [Adresse 19] [Localité 1]) lots n°11, 34, 35 et 36,Décrire le bien vendu, en dresser les plans pièce par pièce et décrire la configuration des locaux au jour de la vente,Déterminer, selon les modalités prévues par les articles 46 de la loi du 10 juillet 1965 et 4-1 et 4-2 du décret 67-223 du 17 mars 1967, la superficie de la partie privative des lots n°11, 34, 35 et 36 vendus dans leur configuration au jour de la vente, en détaillant la superficie des planchers des locaux clos et couverts, et en déduisant les surfaces occupées par les murs, cloisons, marches, cages d’escalier, gaines et embrasures des portes et fenêtres, ainsi que les planchers des parties des locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètres, Dans l’hypothèse où les parties à la présente instance ne seraient pas d’accord quant aux surfaces à inclure ou à exclure dans le calcul de la superficie précitée, déterminer cette superficie pour chaque cas de figure, Constater, s’il y a lieu, la non-conformité de l’appartement aux plans et à la notice descriptive, Préciser les modifications de la superficie privative de l'appartement entre le 15 juin 2021 et l'expertise et mettre en évidence les différences entre la superficie acquise et la superficie actuelle, notamment quant à l’incidence de la dépose partielle des cloisonnement et doublages muraux,Plus généralement, fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre, le cas échéant, à la juridiction compétente de statuer sur les demandes des parties, DIT que les parties devront remettre sans délai à l’expert, tous les documents que celui-ci estime nécessaires à l’accomplissement de sa mission,
Décision du 03 Juillet 2025
2ème chambre
N° RG 22/03942 - N° Portalis 352J-W-B7G-CWGCK

DIT que, dans le but de favoriser l'instauration d'échanges dématérialisés et de limiter la durée et le coût de l'expertise, le technicien devra privilégier l'usage de la plateforme Opalexe et qu'il proposera en ce cas à chacune des parties, au plus tard lors de la première réunion d'expertise, de recourir à ce procédé pour communiquer tous documents et notes par la voie dématérialisée dans les conditions de l'article 748-1 du code de procédure civile et de l'arrêté du 14 juin 2017 portant application des dispositions du titre XXI du livre Ier du code de procédure civile aux experts judiciaires,
DIT que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux articles 263 à 284-1 du code de procédure civile,
RAPPELLE que l’expert commis pourra s’adjoindre, si nécessaire, tout spécialiste de son choix pris sur la liste des experts de la cour d’appel de [Localité 20], mais dans une spécialité distincte de la sienne, 
FIXE à 2 000 euros (deux mille euros) le montant de la consignation à valoir sur la rémunération de l’expert qui sera mise à la charge de [R] [P], 
DIT que cette consignation devra être versée, avant le 19 septembre 2025, au service de la régie, tribunal judiciaire de paris, [Adresse 22], 1er étage, à droite en sortant de l'ascenseur ou de l'escalier, 01.44.32.59.30 – 01.44.32.94.32, [Courriel 23],
RAPPELLE que sont acceptées les modalités de paiement suivantes:
- virement bancaire aux coordonnées suivantes :
IBAN : FR76 1007 1750 0000 0010 2022 487
BIC : TRPUFRP1
en indiquant impérativement le libellé suivant :
C7 “Prénom et nom de la personne qui paye” pour prénom et nom du consignataire indiqué dans la décision et numéro de RG initial,
- chèque établi à l’ordre du régisseur du tribunal judiciaire de Paris (en cas de paiement par le biais de l’avocat uniquement chèque CARPA ou chèque tiré sur compte professionnel)
Le règlement doit impérativement être accompagné d’une copie de la présente décision ; en cas de virement bancaire, cette décision doit être envoyée au préalable à la régie (par courrier, courriel ou fax),
RAPPELLE qu’à défaut de consignation dans le délai et selon les modalités impartis, la désignation d’expert sera caduque, à moins que le juge, à la demande d’une des parties se prévalant d’un motif légitime, ne décide d’une prorogation de délai ou un relevé de caducité,
DIT que dans l’hypothèse où la partie à qui incombe l’avance des frais d’expertise serait admise au bénéfice de l’aide juridictionnelle, elle sera dispensée de la consignation,
DIT que l’expert fera connaître sans délai son acceptation et qu’en cas de refus ou d’empêchement légitime, il sera aussitôt pourvu à son remplacement par simple ordonnance,
DIT que l’expert commencera ses opérations dès qu’il aura été avisé par le greffe du versement par les parties de la provision mise à leur charge, 
DIT que l’expert devra faire connaître, dans le mois de sa saisine, le montant prévisible de la rémunération définitive aux fins d’éventuelle consignation complémentaire,
DIT qu’à l’issue de la première réunion d’expertise ou dès que cela lui semblera possible et en concertation avec les parties, l’expert définira un calendrier prévisionnel de ses opérations,
DIT que, préalablement au dépôt du rapport définitif, l’expert adressera aux parties, par lettre recommandée avec avis de réception, un document de synthèse présentant ses conclusions provisoires et destiné à provoquer leurs questions et observations, lesquelles seront présentées sous forme de dire dans les cinq semaines suivant la réception du pré-rapport,
DIT que l’expert répondra de manière précise et circonstanciée à ces dires qui devront être annexés au rapport définitif,
RAPPELLE que l’expert ne sera pas tenu de répondre aux dires transmis après expiration du délai de cinq semaines précité,
DIT que l’expert déposera son rapport définitif écrit au greffe de la deuxième chambre avant le 31 mars 2026, sauf prorogation de ce délai dûment sollicité en temps utile et de manière motivée auprès du juge du contrôle,
DIT qu’il en adressera un exemplaire à chacune des parties, ainsi qu’une copie de sa demande de taxe,
RAPPELLE que l'expert devra en référer au juge de la mise en état (2e chambre) en cas de difficulté ou de la nécessité d'une extension de sa mission,
SURSOIT à statuer sur la demande de réduction du prix de vente formée par [R] [P], dans l'attente du dépôt du rapport d'expertise,
RENVOIE l’affaire à l’audience de mise en état du 7 octobre 2025 pour vérification du paiement de la consignation, 
RÉSERVE les dépens et les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 

Fait et jugé à [Localité 20] le 03 Juillet 2025



La Greffière La Présidente
Adélie LERESTIF Claire BERGER