Tribunal Judiciaire · Service des référés — 2 juillet 2025

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 6]


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N° RG 25/51383 - 
N° Portalis 352J-W-B7J-C63NX

N° : 16

Assignation du :
24, 27 Janvier 2025

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[1] 2 Copies exécutoires
délivrées le:


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 
rendue le 02 juillet 2025



par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier

DEMANDERESSE

S.A. PIERRE [Localité 5]
[Adresse 3]
[Localité 4]

représentée par Me Aline DIVO, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE - #NAN1701




DEFENDERESSE

S.A. BM PARTS en son siège social [Adresse 1] et en ses lieux loués 
[Adresse 3]
[Localité 4]

représentée par Me Xavier CAZOTTES, avocat au barreau de PARIS - #D0473




DÉBATS

A l’audience du 03 Juin 2025, tenue publiquement, présidée par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président, assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier, 



Aux termes d'un contrat de bail signé le 19 octobre 2023, la SA Pierre Charon a donné à bail dérogatoire à la SA BM Parts un local situé [Adresse 2] à usage de bureaux pour une durée de trente-six mois, à compter du 1er novembre 2023, moyennant le paiement d'un loyer annuel principal de 33 500 €.

Le bailleur a délivré au preneur, le 19 septembre 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire du contrat de bail, pour une somme de 30 150 euros au titre des loyers et charges échus à cette date.

Se prévalant de la non régularisation des causes du commandement de payer et de l'acquisition de la clause résolutoire, la SA Pierre Charon a, par exploit délivré le 27 janvier 2025, fait citer la SA BM Parts devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référés, aux fins de : 
- constater l'acquisition de la clause résolutoire au 20 octobre 2024,
- ordonner l’expulsion de la défenderesse et celle de tous occupant de son chef des lieux loués avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est,
- condamner par provision la défenderesse au paiement de la somme de 28 839,14 euros au titre de la dette locative échue au 19 octobre 2024, avec intérêts de retard égal à une fois et demi le taux d'intérêt légal à compter du 16 avril 2024 sur la somme de 10 050€ TTC, du 3 septembre 2024 pour la somme de 10 050€, du 19 septembre 2024 pour la somme de 10 050€, ainsi qu'au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer, indexé dans les conditions prévues au bail, charges, taxes, impôts et accessoires en sus, notamment les taxes foncières et de bureaux, à compter du 20 octobre 2024 jusqu'à libération des lieux, 
- juger que la somme de 11 166,67€ correspondant au montant du dépôt de garantie, lui demeurera acquise, 
- la condamner au paiement d’une somme de 5000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, en ce compris le coût du commandement et l'assignation de l'assignation.

A l'audience, la partie requérante actualise la dette locative à la somme de 68 974,07€ au titre de la dette locative échue au 2ème trimestre 2025 inclus. Elle maintient le bénéfice de son acte introductif d'instance et s'oppose à l'octroi de délai en l'absence de tout règlement. 

En réponse, la défenderesse sollicite de dire n'y avoir lieu à référé et à titre subsidiaire de lui accorder des délais de paiement en une mensualité de 35 000€ suivie de plusieurs mensualités de 5000€, outre le paiement des loyers courants à compter du 1er août 2025. 

Conformément aux dispositions des articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l'acte introductif d’instance et aux notes d’audience.

MOTIFS

Sur la clause résolutoire

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.


La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail.

En application de l’article L.145-5 du code de commerce, les parties peuvent, lors de l'entrée dans les lieux du preneur, déroger au statut des baux commerciaux à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans. A l'expiration de cette durée, les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogeant aux dispositions du statut des baux commerciaux pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux.

Si, à l'expiration de cette durée, et au plus tard à l'issue d'un délai d'un mois à compter de l'échéance le preneur reste et est laissé en possession, il s'opère un nouveau bail dont l'effet est réglé par les dispositions du statut des baux commerciaux.

En vertu de l'article 1304 du code civil, la condition résolutoire est celle qui, lorsqu’elle s’accomplit, entraîne l'anéantissement de l’obligation et qui remet les choses au même état que si l’obligation n’avait pas existé. 

En l’espèce, l'article X – Clause résolutoire – du contrat de bail stipule qu'à défaut de paiement à son échéance d'un seul terme de loyer ou accessoires quelconques, le bail sera résilié de plein droit si bon semble au bailleur quinze jours après la délivrance d'un commandement demeuré infructueux, contenant déclaration du bailleur d'user de la clause. 

La défenderesse estime que le délai prévu par cette clause résolutoire viole les dispositions impératives de l'article L.145-41 qui impose un délai d'un mois pour régulariser les causes d'un commandement de payer. En réponse, la requérante soutient que l'article L.145-41 du code de commerce n'est pas applicable aux baux dérogatoires.

L'article L.145-5 dispose que « Les parties peuvent, lors de l'entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du présent chapitre à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans. »

Le « présent chapitre » correspond au chapitre V. « Du bail commercial » qui comprend les articles L.145-1 à L.145-60, dont l'article L.145-41 qui dispose que « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ». 

Il en résulte que l'article L.145-5 qui a pour conséquence de déroger « aux dispositions du présent chapitre », déroge à l'article L.145-41, qui se trouve au sein du chapitre V, et notamment au délai d'un mois imposé pour régulariser les causes d'un commandement de payer. 

Dès lors, la contestation opposée par la défenderesse n'apparaît pas sérieuse.

Le commandement de payer du 19 septembre 2024 contient déclaration de la part du bailleur de son intention d'user du bénéfice de la clause résolutoire, reprend la clause résolutoire et informe le preneur du délai de quinze jours pour régulariser les causes du commandement. 

Il n'est pas démontré que la défenderesse aurait régularisé les causes du commandement dans le délai imparti, de sorte que la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit. 

Aux termes de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. L'article 1228 du même code dispose que le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. 

En l'espèce, les documents joints sont insuffisants à démontrer que le preneur est financièrement en mesure d'apurer la dette dans un délai raisonnable tout en maintenant le paiement des échéances courantes, alors que la dette n'a cessé d'augmenter depuis le mois de février 2024. La demande de délais sera rejetée.

En conséquence de la résiliation du bail, l’obligation de la défenderesse de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion. 

Sur la provision

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure dispose que dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier.

En vertu de l'article 1728 du code civil, le locataire est tenu du paiement des loyers et charges conventionnellement prévu. 

En outre, en occupant sans droit ni titre les lieux loués depuis l’acquisition de la clause résolutoire le 6 octobre 2024, la défenderesse cause un préjudice au propriétaire, résultant de l'indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges. 

Ce préjudice sera réparé jusqu'au départ définitif du preneur par l'octroi d'une indemnité d'occupation provisionnelle équivalente au montant non sérieusement contestable du loyer, des charges et des taxes applicables.

Après examen du décompte annexé au commandement de payer, la défenderesse apparaît redevable de la somme non sérieusement contestable de 68 974,07€, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation échus au 3 juin 2025, 2ème trimestre 2025 inclus. 

L'article X du contrat de bail stipule que « Toute somme non réglée par LA LOCATAIRE à l'échéance prévue portera intérêt de plein droit, à compter de la date de mise en demeure notifiée par lettre recommandée avec demande d'avis de réception adressée par LE PROPRIETAIRE à LA LOCATAIRE jusqu'au jour du paiement effectif au taux égal à une fois et demi le taux de l'intérêt légal alors en vigueur ».




En conséquence et compte tenu du justificatif des lettres de mise en demeure/commandement de payer, la défenderesse sera condamnée au paiement de la somme de 68 975,07€ à titre de provision à valoir sur les loyers, charges et indemnités d'occupation échus au 3 juin 2025, 2ème trimestre 2025 inclus, avec intérêts de retard égal à une fois et demi le taux d'intérêt légal à compter du 16 avril 2024 sur la somme de 10 050€ TTC, du 3 septembre 2024 sur la somme de 10 050€, du 19 septembre 2024 sur la somme de 10 050€. 

Sur la conservation du dépôt de garantie

Si le contrat de bail stipule qu’en cas de résiliation du bail, le bailleur conservera le dépôt de garantie, cette stipulation s’analyse en une clause pénale susceptible de conférer au créancier un avantage excessif au sens de l'article 1231-5 du code civil et d'être modérée par le seul juge du fond. Dès lors, cette demande, qui échappe aux pouvoirs du juge des référés, se heurte à une contestation sérieuse. 

Sur les demandes accessoires

Succombant à l'instance, la défenderesse sera condamnée au paiement des dépens en vertu de l'article 696 du code de procédure civile, sans qu'il n'appartienne au juge de lister les actes compris dans les dépens. 

Il n'apparaît pas inéquitable de la condamner au paiement de la somme de 1600 euros au titre des frais exposés par la requérante non compris dans les dépens, et ce, en vertu de l'article 700 du même code.


PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à compter du 6 octobre 2024; 

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux, l’expulsion de la SA BM Parts et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 2] avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ; 

Rappelons que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

Rejetons la demande de délais de paiement ;

Condamnons la SA BM Parts à payer à la SA Pierre Charon :
* à compter du 6 octobre 2024, une indemnité d'occupation provisionnelle équivalente au montant du dernier loyer, indexable dans les conditions du contrat de bail, charges et taxes (dont la taxe bureau et la taxe foncière) en sus jusqu'à la libération effective des lieux, 


* en conséquence et d'ores et déjà, la somme de 68 975,07€ euros à titre de provision à valoir sur les loyers, charges et indemnités d'occupation échus au 3 juin 2025, 2ème trimestre 2025 inclus, avec intérêts de retard égal à une fois et demi le taux d'intérêt légal à compter du 16 avril 2024 sur la somme de 10 050€ TTC, du 3 septembre 2024 sur la somme de 10 050€, du 19 septembre 2024 sur la somme de 10 050€ ;
* la somme de 1600 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Disons n'y avoir lieu à référé sur la demande de conservation du dépôt de garantie à titre de pénalité forfaitaire ;

Condamnons la SA BM Parts aux entiers dépens ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 6] le 02 juillet 2025

Le Greffier, Le Président,



Daouia BOUTLELIS Anne-Charlotte MEIGNAN