Tribunal Judiciaire · Charges de copropriété — 3 juillet 2025

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 11] [1]

[1] Expédition exécutoire à:
-Maître Eric AUDINEAU

délivrée le:


■

Charges de copropriété

N° RG 23/15685 
N° Portalis 352J-W-B7H-C3FKC

N° MINUTE : 

Assignation du :
17 Novembre 2023




JUGEMENT 
rendu le 03 Juillet 2025 
DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] et [Adresse 4], représenté par son syndic, le Cabinet COGEIM
[Adresse 6]
[Localité 8]

représenté par Maître Eric AUDINEAU de l’AARPI AUDINEAU GUITTON, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D0502


DÉFENDEURS

Madame [P] [D] [K] [H] épouse [C]
[Adresse 7]
[Localité 9]

Monsieur [V] [T] [B] [C]
[Adresse 7]
[Localité 9]

non-représentés


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Caroline ROSIO, Vice-Présidente, statuant en juge unique.

assistées de Madame Margaux DIMENE, Greffière lors des débats et de Madame Line-Joyce GUY, Greffière lors de la mise à disposition 
Décision du 03 Juillet 2025
Charges de copropriété
N° RG 23/15685 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3FKC


DÉBATS

A l’audience publique du 04 Juin 2025

JUGEMENT

- Réputé contradictoire
- En premier ressort
- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile 

 
EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE


[P] [D] [K] [H] épouse [C] et [V] [T] [B] [C] (les époux [C]) sont propriétaires du lot de copropriété n°1044 composant une chambre de 11,6 m2, d'un immeuble situé au [Adresse 5] et [Adresse 2] à [Adresse 10] [Localité 1].

Par exploits de commissaire de justice signifié le 17 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 5] et [Adresse 2] à Paris a fait assigner les époux [C] en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l'audience du 30 mai 2024.

Au visa des articles 10, 10-1, 14-1 et 14-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et de l’article 36 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ainsi que des articles 220, 1231-6, 1231-7 et 1343-2 du code civil, il demande au tribunal de :

- condamner solidairement et à tout le moins in solidum [P] [D] [K] [H] épouse [C] et [V] [T] [B] [C] au paiement de la somme de 13.115,32 euros au titre des charges dues au 1er juillet 2023 et représentant :

* 12.288,39 euros au titre des charges courantes et exceptionnelles ;

* 826,93 euros au titre des frais de recouvrement ;

- assortir la condamnation prononcée à l’encontre d’[P], [D] [K] [H] épouse [C] et Monsieur [V], [T], [B] [C] d’une condamnation au paiement de l’intérêt au taux légal à compter :

o de la mise en demeure notifiée par le cabinet COGEIM, Syndic, en date du 26/11/2018 d’avoir à payer la somme de 1.167,58 € ; 

o de la mise en demeure notifiée par le cabinet COGEIM, Syndic, en date du 04/10/2019 d’avoir à payer la somme de 2.064,71 € ;

o de la mise en demeure notifiée par le cabinet COGEIM, Syndic, en date du 10/06/2020 d’avoir à payer la somme de 2.486,35 € ;
Décision du 03 Juillet 2025
Charges de copropriété
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o de la mise en demeure notifiée par le cabinet COGEIM, Syndic, en date du 22/10/2020 d’avoir à payer la somme de 2.843,88 € ; 

o de la mise en demeure notifiée par le cabinet COGEIM, Syndic, en date du 18/11/2020 d’avoir à payer la somme de 2.873,88 € ;
 
o de la mise en demeure notifiée par JURIKALIS 42, huissiers, en date du 08/11/2021 d’avoir à payer la somme de 3.884,85 € ;

o de la présente assignation pour le surplus.

- ordonner la capitalisation des intérêts à compter de l’assignation ;

- condamner solidairement et à tout le moins in solidum [P] [D] [K] [H] épouse [C] et [V] [T] [B] [C] au paiement de la somme de 1.300 euros, à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

- condamner solidairement et à tout le moins in solidum [P] [D] [K] [H] épouse [C] et [V] [T] [B] [C] au paiement des entiers dépens comprenant, notamment les frais de signification ainsi de la présente assignation, les frais de signification et d’exécution du jugement à intervenir, que l’émolument de recouvrement revenant à l’huissier au titre de l’article A 444-32 du Code de commerce, et qui pourront être recouvrés Maître Eric AUDINEAU, membre de l’AARPI AUDINEAUGUITTON, sur le fondement de l’article 699 ;

- condamner solidairement et à tout le moins in solidum [P] [D] [K] [H] épouse [C] et [V] [T] [B] [C] au paiement de la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles.

[P] [D] [K] [H] épouse [C] a été assignée à personne le 17 novembre 2023 et copie de l’assignation pour [V] [T] [B] [C] lui a été remis à la même date. Les époux [Y] n’ont pas constitué avocat. La décision sera réputée contradictoire.

En application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation pour l’exposé exhaustif des moyens en fait et en droit.

La clôture de l'instruction a été prononcée le 24 octobre 2024 et l'affaire a été appelée à l'audience de plaidoiries (juge unique) du 04 juin 2025. La décision a été mise en délibéré au 03 juillet 2025, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.
Décision du 03 Juillet 2025
Charges de copropriété
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MOTIFS DE LA DECISION


En application de l'article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.


Sur la demande principale en paiement

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité « objective » que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » - le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l'assemblée générale, ils n'ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

*

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d'abord par la production d’un relevé des formalités de publicité foncière et d’un acte de vente du 08 janvier 2012 que les époux [Y] sont propriétaires du lots n°1044 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 5] et [Adresse 2] à [Adresse 10].
Décision du 03 Juillet 2025
Charges de copropriété
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Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

- les procès-verbaux des assemblées générales des 09 mars 2017, 05 avril 2018, 04 juin 2019, 07 décembre 2020, 30 juin 2021, 22 novembre 2021, 08 juin 2022, 30 décembre 2022 et 27 juin 2023, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2016 à 2022, fixé les budgets prévisionnels des années 2017 à 2024 et voté la réalisation de divers travaux ;

- les attestations de non-recours correspondantes des assemblées générales des 09 mars 2017, 05 avril 2018, 04 juin 2019, 07 décembre 2020, 30 juin 2021, 22 novembre 2021, 08 juin 2022 et 27 juin 2023 ;

- le contrat de syndic ;

- un décompte de répartition des charges, et les appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots du défendeur ;

- un décompte de créance actualisé au 06 juillet 2023.

Il ressort de ce décompte qu'ont été facturées, outre les charges proprement dites, les sommes suivantes :

34,93 euros au titre d’une mise en demeure en date du 26 novembre 2018,
35,02 euros au titre d’une mise en demeure en date du 04 octobre 2019,
35,08 euros au titre d’un mise en demeure en date du 1er avril 2020,
1,05 euros au titre d’une relance après mise en demeure en date du 22 octobre 2020,
30 euros au titre de frais de 1ère relance en date du 18 novembre 2020,
312 euros au titre de remise dossier huissier et prise d’une hypothèque légale en date du 03 décembre 2021,
18,64 euros au titre d’honoraires en date du 06 décembre 2021, 
27 euros au titre de facture avocat en date du 13 juin 2022,
288,62 euros au titre de facture huissier en date du 28 juillet 2022,
7,86 euros au titre de frais d’huissier en date du 23 septembre 2022,
Soit un total de 790,20 euros représentant des frais de recouvrement. Il résulte de l'examen de ces pièces que le compte individuel des époux [C], déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur de 13.115,32 – 790,20 euros soit 12.325,12 euros au 1er juillet 2023 inclus



Les époux [Y] seront condamnés au paiement de la somme de 12.288,39 euros au titre des charges « courantes et exceptionnelles » impayée au 1er juillet 2023 comme le réclame le syndicat des copropriétaires.

Les défendeurs étant mariés, il convient de rappeler, au visa de l’article 220 alinéa 1er du code civil, que toute dette contractée par l’un oblige l’autre solidairement, de sorte qu’ils seront solidairement condamnés à payer les charges de copropriété.

En application de l'article 1231-6 du code civil, faute pour le demandeur de produire les bordereaux d'accusé de réception permettant de démontrer la remise du courrier aux destinataires concernant les mises en demeure des 26/11/2018, 04/10/2019, 10/06/2020, 18/11/2020 et 08/11/2021, l'intérêt au taux légal sera donc dû à compter du 17 novembre 2023, date de signification de l'assignation. 


Sur la solidarité

Les défendeurs étant mariés, il convient de rappeler, au visa de l’article 220 alinéa 1er du code civil, que toute dette contractée par l’un oblige l’autre solidairement, de sorte qu’ils seront solidairement condamnés à payer les charges de copropriété.


Sur les frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n'est pas exhaustive, la juridiction disposant d'un pouvoir d'appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

- les frais de relance antérieurs à l'envoi d'une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l'assignation ;

- les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l'huissier ou à l'avocat, dès lors qu'il n'est pas justifié de l'accomplissement de diligences exceptionnelles ;

- les frais d'huissier engagés pour l'introduction de l'instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l'article 695 du code de procédure civile (6°) ;

- les frais d'avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l'article 700 du code de procédure civile.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige.



*


En l'espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite en outre le paiement de la somme de 826,93 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance qu’il décompose ainsi :

34,93 euros au titre d’une mise en demeure en date du 26 novembre 2018,
35,02 euros au titre d’une mise en demeure en date du 04 octobre 2019,
35,08 euros au titre d’un mise en demeure en date du 1er avril 2020,
1,05 euros au titre d’une relance après mise en demeure en date du 22 octobre 2020,
30 euros au titre de frais de 1ère relance en date du 18 novembre 2020,
312 euros au titre de remise dossier huissier et prise d’une hypothèque légale en date du 03 décembre 2021,
18,64 euros au titre d’honoraires en date du 06 décembre 2021, 
288,62 euros au titre de facture huissier en date du 28 juillet 2022,
71,59 euros au titre de frais d’huissier en date du 23 septembre 2022,
En l’espèce, l’ensemble des prétendues lettres de rappel ou de mises en demeure ne sont pas justifiées, faute pour le demandeur de produire les bordereaux d'accusé de réception permettant de démontrer la remise du courrier aux destinataires, et il ne peut être sérieusement soutenu que la multiplication de ces courriers aient eu la moindre utilité, une fois établi que les défenseurs ne voulaient pas (ou ne pouvaient pas) s’acquitter de leur dette, et que l’engagement d’une procédure était indispensable.

Il s'évince de l’examen des pièces versées au débat que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas des « frais de remise de dossier huissier et prise d’une hypothèque légale » exposés le 03 décembre 2021, ni enfin des frais libellés « honoraires » ou «facture d’huissier » étant relevé que c’est par erreur qu’au titre des frais d’huissier en date du 23 septembre 2022 est mentionnée la somme de 71,59 euros alors que dans le décompte de créance actualisé au 06 juillet 2023 ces frais sont facturés 7,86 euros et non 71,59 euros.

En outre, il est relevé que le recouvrement d’une créance de charges constitue un acte élémentaire d'administration de la copropriété faisant partie des missions de base du syndic, et que le contrat de syndic n'est pas opposable à un copropriétaire particulier mais uniquement au syndicat des copropriétaires. Conformément au contrat-type prévu par le décret n°67-223 du 17 mars 1967, les frais d'envoi ou de suivi de dossier contentieux ne peuvent être facturés qu'en cas de « diligences exceptionnelles », non démontrées ou même alléguées en l'espèce.
Décision du 03 Juillet 2025
Charges de copropriété
N° RG 23/15685 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3FKC



Les frais d’huissier apparaissent quant à eux constituer des dépens.

Le syndicat des copropriétaires sera par conséquent débouté de sa demande en paiement au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.


Sur la demande de capitalisation des intérêts

L’article 1343-2 du code civil dispose que les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière.

La demande ayant été formée judiciairement, il y a lieu d’ordonner la capitalisation des intérêts. Celle-ci portera sur des intérêts dus au moins pour une année entière et le point de départ sera fixé au jour de la demande, soit le 17 novembre 2023, date de l’assignation.


Sur la demande indemnitaire du syndicat des copropriétaires 

L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d'un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu'il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).


*


En l'espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l'indemnisation du préjudice qu'il dit avoir subi en raison de l'inexécution par les époux [C] de leurs obligations.

A l'examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance, il apparaît que les époux [C] ont manqué de longue date à son obligation de paiement de sa quote-part de charges – son compte apparaissant débiteur à l'égard de la copropriété dès 2017.


Ce défaut de paiement récurrent de la part des époux [C] contraint le syndicat à répartir de manière permanente la charge des dépenses communes entre les autres copropriétaires, amenant ces derniers à jouer malgré eux le rôle de banquier des époux [C]. Par ailleurs, la durée durant laquelle ils se sont soustraits à leurs obligations de copropriétaire ainsi que l'importance des sommes dues ont nécessairement entraîné un préjudice pour la copropriété.

Cette situation crée des tensions sur la trésorerie du syndicat et, de manière générale, oblige la copropriété à fonctionner dans des conditions non conformes à son statut légal fondé sur une répartition équitable des charges entre tous les copropriétaires.

En outre, l'absence de toute information de la part des défendeurs sur les raisons de leur défaut de paiement des charges de copropriété, sur leur situation financière durant l'ensemble de la période d'arrêt des paiements ou encore sur leur situation personnelle, ne permettent pas de considérer [P] [D] [K] [H] épouse [C] et [V] [T] [B] [C] comme débiteurs de bonne foi.

Il conviendra en conséquence de les condamner in solidum à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1.000 euros en réparation du préjudice financier causé.


Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Les époux [C], qui succombent, supporteront in solidum les dépens de l’instance en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.
Et il sera accordé à Maître Eric AUDINEAU, membre de l’AARPI AUDINEAUGUITTON, le bénéfice de l’article 699 du Code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires demande en outre que les dépens de l’instance comprennent, notamment les frais de signification ainsi de la présente assignation, les frais de signification et d’exécution du jugement à intervenir, que l’émolument de recouvrement revenant à l’huissier au titre de l’article A 444-32 du Code de commerce,
Cette demande ne constitue pas une prétention au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile dès lors qu’elle ne confère pas de droits spécifiques à la partie qui les requiert et ne consiste qu’en un simple rappel des dispositions légales ou règlementaires applicables au litige. Elle ne donnera en conséquence pas lieu à mention au dispositif.


Sur les frais irrépétibles

L’article 700 1° du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. 

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les sommes exposées par lui et non comprises dans les dépens. Compte tenu des éléments soumis aux débats, les époux [C] seront in solidum condamnés à payer au syndicat demandeur une somme de 1.500 euros en applications des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,


Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE solidairement [P] [D] [K] [H] épouse [C] et [V] [T] [B] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] et [Adresse 3] les sommes de :

- 12.288,39 euros au titre d'arriérés de charges courantes et exceptionnelles de copropriété impayées, arrêtées au 1er juillet 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 17 novembre 2023 ;

- 1.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

- 1.500 euros à titre des frais irrépétibles ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] et [Adresse 3] de sa demande en paiement de 826,93 euros au titre des frais de recouvrement ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] et [Adresse 3] du surplus de ses demandes ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière, à compter du 17 novembre 2023 ;

CONDAMNE [P] [D] [K] [H] épouse [C] et [V] [T] [B] [C] aux entiers dépens de l’instance ;

Avec autorisation donnée au conseil du syndicat des copropriétaires de recouvrer directement ceux dont il a fait l’avance sans avoir reçu de provision ;

Fait et jugé à [Localité 11] le 03 Juillet 2025


La Greffière La Présidente