Tribunal Judiciaire · Charges de copropriété — 3 juillet 2025

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 11] [1]

[1] Expéditionnexécutoire à:
-Maître Sophie BILSKI CERVIER 

délivrée le:


■


Charges de copropriété

N° RG 24/10229
N° Portalis 352J-W-B7I-C5LPI

N° MINUTE : 




Assignation du :
06 Août 2024






JUGEMENT 
rendu le 03 Juillet 2025 
DEMANDEUR

Syndicat des coproprietaires de l’immeuble sis [Adresse 5] représenté par son syndic le Cabinet [X], S.A.S
[Adresse 4]
[Localité 9]

représenté par Maître Sophie BILSKI CERVIER de la SELARL BILSKI AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #R0093




DÉFENDEUR

Monsieur [I] [R] 
[Adresse 10]
[Localité 8]

non-représenté 









Décision du 03 Juillet 2025
Charges de copropriété
N° RG 24/10229 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5LPI

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Monsieur David CHRIQUI, Juge, statuant en juge unique.

assistées de Madame Margaux DIMENE, Greffière lors des débats et de Madame Line-Joyce GUY, Greffière lors de la mise à disposition 


DÉBATS

A l’audience publique du 29 Avril 2025

JUGEMENT

- Réputé contradictoire
- En premier ressort
- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile 


EXPOSE DU LITIGE


Par acte de commissaire de justice en date du 6 août 2024, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier situé aux [Adresse 6] et [Adresse 2] à [Adresse 12] (75008) a assigné Monsieur [I] [R], propriétaire au sein de cet immeuble des lots numérotés 20, 92, 284, 285, 286, 288, 289, 290, 291, 292, 293, 310, 311, 313, 314, 362, 363, 366, 434 et 505 selon l'état descriptif de division, devant le tribunal judiciaire de PARIS aux fins de le voir condamner au paiement d'un arriéré de charges de copropriété.

Par conclusions signifiées par acte de commissaire de justice en date du 24 février 2025, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble précité, ci-après le syndicat des copropriétaires, sollicite notamment du tribunal de :

condamner la partie défenderesse à lui payer la somme de 64.920,80 euros correspondant au montant de l’arriéré de charges de copropriété arrêté au 1er janvier 2024 avec intérêts au taux légal à compter du 2 mai 2024,

condamner la partie défenderesse à lui payer la somme de 1.574,77 euros au titre des frais engagés au visa des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

condamner la partie défenderesse à lui payer la somme de 10.000 euros à titre de dommages-intérêts,

condamner la partie défenderesse à lui payer la somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens.


Monsieur [R] n'étant pas représenté en cette affaire, le jugement sera réputé contradictoire.

La clôture de l'instruction de la procédure a été prononcée par ordonnance du juge de la mise en état du 15 janvier 2025.

L'affaire a été évoquée à l'audience de plaidoiries du 29 avril 2025 pour être mise en délibéré au 3 juillet 2025.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé par visa pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens aux conclusions notifiées par la partie demanderesse à la partie défenderesse ; seule partie représentée à l’instance.


MOTIFS DE LA DECISION 

SUR CE,


A titre liminaire, le tribunal considère qu’il y a eu une erreur matérielle dans le « PAR CES MOTIFS » des conclusions précitées signifiées par voie de commissaire de justice. En effet, il ressort clairement de la motivation et des pièces versées que les sommes demandées sont celles dues au 1er janvier 2025 et non au 1er janvier 2024.


Sur la demande de paiement au titre des charges de copropriété
 
Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation, le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.
 
En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté dans les deux mois de la notification l’assemblée générale ayant voté cette approbation ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel si, ayant contesté une décision de l'assemblée générale, ils n'ont pas obtenu, de manière définitive, son annulation, la décision contestée leur étant jusque-là opposable.
 
En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété.
 
En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que par procès-verbaux en date des 20 juin 2023 et 6 mars 2024, l'assemblée générale des copropriétaires de l’ensemble immobilier précité a procédé à l’approbation des comptes de la copropriété, à l’approbation des comptes provisionnels pour l'exercice N+1 (à venir) ou encore au vote de la réalisation de divers travaux. Ces assemblées générales, au vu des attestations de non-recours établies par le syndic de copropriété alors en exercice, n'ont fait l'objet d'aucun recours.
Il ressort également des pièces versées que le syndicat des copropriétaires en cause, représenté par son syndic de copropriété, a adressé et versé l'ensemble des appels de fonds pour le paiement des charges, des travaux votés ou encore les états de dépenses générales pour l'ensemble des années pour lesquelles il est sollicité le paiement des charges à Monsieur [R].

Il résulte des décomptes produits, et notamment celui arrêté aux sommes dues au 1er janvier 2025, et des appels de charges correspondants qui sont également versés pour la période allant du 31 décembre 2023 au 1er janvier 2025 (1ère échéance pour l’année 2025 incluse) que Monsieur [R] reste débiteur de la somme de 64.920,80 euros.

En revanche, il ne saurait être fait droit à la demande aux fins de voir assortir cette somme des intérêts au taux légal à compter du 2 mai 2024, dès lors qu’aucune mise en demeure n’est produite ou versée. Dès lors, cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du jugement conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil. 


Sur les sommes dues au titre des frais

En application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :
a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ;
b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu'il doit effectuer pour l'établissement de l'état daté à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;
c) Les dépenses pour travaux d'intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l'article 24 et du f de l'article 25 ;
d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l'autorité administrative compétente ayant fait l'objet d'un vote en assemblée générale et qui n'ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.

Le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation au défendeur à l’instance à lui payer la somme de 1.574,77 euros au titre des dispositions précitées.

Or, faute de développements dans les écritures du syndicat des copropriétaires sur les sommes prises en compte pour le calcul de cette somme de 1.574,77 euros, et dès lors qu’il n’appartient pas au tribunal, à partir du décompte de répartir les sommes qui seraient éventuellement dues à tel ou tel titre, les demandes formées au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 seront rejetées dans leur intégralité.

A toutes fins utiles, il sera relevé que la somme sollicitée au titre des dispositions de l’article 10-1 de la loi précitée, ne saurait être mise à la charge des autres copropriétaires.


Sur la demande de dommages-intérêts
 
En application des dispositions de l'article 1231-6 du code civil, les dommages-intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.
 
Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. 

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne démontre par aucune pièce la mauvaise foi de Monsieur [R] et un préjudice indépendant de ces retards de paiement au sens des dispositions précitées.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande formée en ce sens. 


Sur les demandes annexes ou accessoires

Partie perdante, au sens des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [R] sera condamné aux dépens.

En outre, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, Monsieur [R] sera condamné à payer la somme de 2.000 euros à la partie demanderesse.

Enfin, il sera rappelé que le présent jugement est revêtu, de droit, de l’exécution provisoire.
 

PAR CES MOTIFS, 
 

Le tribunal, statuant publiquement, en premier ressort, par jugement réputé contradictoire et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Monsieur [I] [R] à payer au syndicat des copropriétaires du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier situé aux [Adresse 6] et [Adresse 2] à [Localité 13] au titre des charges de copropriété dues pour la période allant du 31 décembre 2023 au 1er janvier 2025 (1ère échéance de l’année 2025 incluse) la somme de 64.920,80 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement ;

REJETTE la demande de condamnation du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier situé aux [Adresse 6] et [Adresse 3] [Localité 1] au titre des sommes dues en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier situé aux [Adresse 6] et [Adresse 2] à [Localité 13] de sa demande de dommages-intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [I] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier situé aux [Adresse 6] et [Adresse 3] ([Adresse 7]) la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [I] [R] aux dépens ;

RAPPELLE que le jugement est assorti de droit de l’exécution à titre provisoire.

Fait et jugé à [Localité 11] le 03 Juillet 2025


La Greffière Le Président