Tribunal Judiciaire · Service des référés — 2 juillet 2025

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS


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N° RG 23/58593 - 
N° Portalis 352J-W-B7H-C3A5Q

N° : 11

Assignation du :
14 Novembre 2023

[1]

[1] 2 Copies exécutoires
délivrées le:


JUGEMENT RENDU SELON LA PROCEDURE ACCELEREE AU FOND 
le 02 juillet 2025



par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier

DEMANDERESSE

La Ville de [Localité 8] Représentée par Madame la Maire de [Localité 8]
[Adresse 7]
[Localité 1]

représentée par Maître Fabienne DELECROIX de la SELARL DELECROIX-GUBLIN, avocats au barreau de PARIS - #R0229


DEFENDERESSE

Madame [F] [W]
[Adresse 3]
[Localité 2]

représentée par Me Xavier DEMEUZOY, avocat au barreau de PARIS - #D1735




DÉBATS

A l’audience du 03 Juin 2025, tenue publiquement, présidée par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président, assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier,

 




Vu l’assignation délivrée le 14 novembre 2023 par la Ville de [Localité 8] à l’encontre de Mme [F] [W], née le 1er mars 1962 à [Localité 6] ( Tchad), devant le président du tribunal judiciaire de Paris saisi selon la procédure accélérée au fond, sur le fondement des dispositions des articles L.631-7 du code de la construction et de l’habitation et L.324-1-1 du code du tourisme, concernant un appartement situé [Adresse 4] [Localité 1] ([Adresse 5], lot n°10).

Vu les écritures respectivement déposées par la ville de [Localité 8] et par la défenderesse à l’audience du 3 juin 2025 ; 

Vu les articles 446-1 et 455 du code de procédure civile ; 

SUR CE, 

Sur la demande de condamnation sur le fondement des dispositions des articles L 631-7 et L.651-2 du code de la construction et de l'habitation (résidence secondaire)

L'article L.631-7 du code de la construction et de l'habitation dans sa rédaction temporellement applicable dispose que « La présente section est applicable aux communes de plus de 200 000 habitants et à celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne. Dans ces communes, le changement d'usage des locaux destinés à l'habitation est, dans les conditions fixées par l'article L.631-7-1, soumis à autorisation préalable.

Constituent des locaux destinés à l'habitation toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés donnés en location dans les conditions de l'article L. 632-1 ou dans le cadre d'un bail mobilité conclu dans les conditions prévues au titre Ier ter de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.

Pour l'application de la présente section, un local est réputé à usage d'habitation s'il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970. Cette affectation peut être établie par tout mode de preuve. Les locaux construits ou faisant l'objet de travaux ayant pour conséquence d'en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 sont réputés avoir l'usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés.

Toutefois, lorsqu'une autorisation administrative subordonnée à une compensation a été accordée après le 1er janvier 1970 pour changer l'usage d'un local mentionné à l'alinéa précédent, le local autorisé à changer d'usage et le local ayant servi de compensation sont réputés avoir l'usage résultant de l'autorisation.

Sont nuls de plein droit tous accords ou conventions conclus en violation du présent article.

Le fait de louer un local meublé destiné à l'habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile constitue un changement d'usage au sens du présent article ».

L'alinéa premier de l'article L.651-2 du code de la construction et de l'habitation dans sa rédaction temporellement applicable prévoit également que « Toute personne qui enfreint les dispositions de l'article L. 631-7 ou qui ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application dudit article est condamnée à une amende civile dont le montant ne peut excéder 50 000 euros par local irrégulièrement transformé. »

Conformément aux dispositions de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à la Ville de [Localité 8], d’établir :

l’existence d’un local à usage d’habitation, un local étant réputé à usage d’habitation si la preuve est apportée par tout moyen qu'il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970, sauf pour les locaux construits ou faisant l’objet de travaux ayant pour conséquence d’en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 qui sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés ;
un changement illicite, sans autorisation préalable, de cet usage, un tel changement étant notamment établi par le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile.
Il est en outre constant que, s’agissant des conditions de délivrance des autorisations, la Ville de [Localité 8] a adopté, par règlement municipal et en application de l’article L.631-7-1 du code de la construction et de l’habitation, le principe d’une obligation de compensation par transformation concomitante en habitation de locaux ayant un autre usage, obligation de compensation dont il n'est pas allégué qu'elle a été mise en œuvre.

Sur l'usage d’habitation du local

Le bien immobilier litigieux est un appartement situé [Adresse 4] [Localité 1] ([Adresse 5]) d’une superficie de 20 m² et constituant le lot 10 de la copropriété.

Afin d’établir l’usage d’habitation du local appartenant à la défenderesse, la ville de [Localité 8] produit une fiche H2 établie le 19 janvier 1971 par sa propriétaire, Mme [G]. Cette fiche concerne un bien situé [Adresse 4] [Localité 1], identifié comme se trouvant au sein du bâtiment A, escalier «4 », l'étage n'étant pas renseigné, et se trouvant porte D. Il est mentionné une surface de 20 m².

Le fait que la mention « 4 » soit apposée à côté de la rubrique « escalier » et devant la rubrique «étage », qui n'est pas renseignée, permet d'en déduire que le propriétaire du bien a entendu renseigner l'étage et non l'escalier. C'est d'ailleurs ce qui résulte de la comparaison entre la fiche H2 et la fiche R qui permet de constater que le seul local dont Mme [G] est propriétaire dans l'immeuble se trouve au 4ème étage.




Le fait qu'il ne soit pas précisé la présence d'une salle d'eau n'établit pas que le bien décrit dans la fiche H2 ne correspondrait pas au bien appartenant à la défenderesse, ni qu'il ne disposerait pas des critères d'habitabilité permettant de le destiner à un usage d'habitation, compte tenu des critères de décence applicables en 1971. En tout état de cause, le local est bien pourvu d'une baignoire 

La fiche H2 a été remplie par sa propriétaire, Mme [I] [G], dont le conjoint est décédé et qui indique être propriétaire du bien depuis le 19 décembre 1967, mentionne que M. [O] [U] (lire [R]) était locataire à cette date, précisant le montant de son loyer au 1er janvier 1970. 

La mention d’un loyer au 1er janvier 1970 sur ce formulaire implique que l’appartement était affecté à un usage d’habitation au 1er janvier 1970. 

Au contraire de ce que soutient la défenderesse, le fait que la fiche H2 ait été établie après le 1er janvier 1970 n'ôte pas à cette mention d'un loyer au 1er janvier 1970 son caractère probant quant à l'usage d'habitation à cette date. 

L'identification du bien est confirmée par la fiche R établie le 1er octobre 1970 qui fait état de la présence de trois locaux au 4ème étage de l'immeuble, dont un seul appartient à Mme [G] et est occupé par M. [R]. 

Ces mentions sont enfin confirmées par les calepins des propriétés bâties, dont il résulte que le nom de Mme [G] est [X] et son prénom [I] (ce qui corrobore les mentions de la fiche H2). Le fait que [Z] [L] ait été occupant des locaux en 1970 n'exclut pas que Monsieur [R] ait pu les occuper par la suite, au cours de l'année 1970 et au moins à partir du 1er octobre 1970.

Le fait qu'il puisse exister une confusion résultant des autres mentions des calepins ne permet pas de remettre en cause le fait que le local sur lequel porte le constat de location touristique est bien le local concerné par la déclaration H2. 

Dès lors, il résulte suffisamment de l’ensemble de ces éléments que le local décrit dans la fiche H2 correspond au local litigieux et qu'il était affecté à un usage d’habitation au 1er janvier 1970.

Sur le changement illicite sans autorisation de l’usage

La défenderesse ne conteste pas avoir mis en location en courte durée le local litigieux dont elle est propriétaire.

Le constat de location meublée touristique du 17 mars 2023 établi par un agent assermenté du service du logement de la mairie de [Localité 8] fait état d’une annonce publiée sur le site airbnb.fr intitulée «Studio lumineux dans le Marais court/long séjour» pour la location courte durée d’un logement, dont l’hôte se prénomme [F].

Le constat fait état de 110 commentaires, le premier datant du mois de septembre 2018, tandis que le plus récent date du mois de juin 2023. 

Il en résulte que la défenderesse a changé sans autorisation préalable l’usage du lot litigieux, au sens de l'article L.631-7 alinéa 1er du code de la construction et de l'habitation, en louant leur appartement meublé destiné à l'habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile.

Sur le montant de l’amende

L’amende civile doit être fixée en fonction de l’objectif d’intérêt général poursuivi par la législation dont elle vise à garantir le respect dans une ville comme [Localité 8] où il existe une grande disparité entre l’offre et la demande de logements à la location, des revenus procurés par les locations illicites, de la durée des locations, le cas échéant des diligences du propriétaire pour le retour à un usage d'habitation, de la bonne foi dont l’intéressé a fait preuve et de sa situation personnelle et financière.

En l’espèce, il ressort du constat de location meublée touristique, des commentaires des locataires de passage et des écritures de la défenderesse que celle-ci a proposé à la location le local litigieux du mois de septembre 2018 au mois de juillet 2023, date à laquelle l'annonce a été désactivée, pour un montant moyen de 165 euros la nuit environ.

Selon le relevé des nuitées transmis par la société Airbnb, le bien a été loué 99 nuitées en 2018, 128 nuitées en 2019, 20 nuitées en 2020, 60 nuitées en 2021, 181 nuitées en 2022 et 125 en 2023.

La Ville de [Localité 8] estime à 70 760 euros le revenu tiré des locations illicites sur la période litigieuse, soit un loyer mensuel de 1220 euros par mois, alors que le loyer de référence du quartier pour une surface de 20 m² est de 708 euros. Même s'il doit être retenu un loyer majoré de 864€ selon les écritures de la défenderesse, la mise en location touristique a incontestablement généré des profits supérieurs à une mise en location classique. 

Le montant de la compensation s'élève à 40 000 euros.

Il doit néanmoins être relevé que la défenderesse a également mis le bien en location longue durée dans le cadre de baux mobilité, le titre de l'annonce faisant notamment état de cette possibilité ; que le nombre de nuitées proposées à la location reste réduit et que le bien est retourné à un usage d'habitation dès le mois d'août 2023 ; qu'en outre il doit être porté au crédit de la défenderesse sa collaboration avec la ville de [Localité 8], puisque celle-ci a communiqué les informations nécessaires au contrôle à l'agent assermenté et a permis la visite des lieux.

S'il est fait état d'une situation financière difficile, celle-ci est contredite d'une part, par l'avis d'imposition de la défenderesse, d'autre part, par l'existence de revenus tirés de la mise en location du bien dont elle est propriétaire à titre de résidence secondaire, et enfin, par le fait qu'elle est propriétaire d'un autre bien situé à [Localité 9]. En outre, elle ne démontre pas être locataire de sa résidence principale et avoir en conséquence des charges de loyers. Enfin, cette situation financière doit aussi être nuancée par le fait qu'elle a pu, depuis son assignation, « provisionner » un éventuel montant d'amende.


En considération de ces éléments, de la durée de la période incriminée, du profit toutefois relatif généré par la location courte durée au regard d’une location classique, du nombre de locations et du fait que la défenderesse a supprimé l’annonce dès le mois de juillet 2023 et l'a mis en location suivant contrat de bail mobilité, il convient de fixer l’amende civile à la somme de 12 000 euros. 

Sur la demande de retour à l'habitation

Il résulte des dispositions de l'article 651-2 du code de la construction et de l'habitation que le président du tribunal ordonne le retour à l'usage d'habitation du local transformé sans autorisation, dans un délai qu'il fixe. A l'expiration de celui-ci, il prononce une astreinte d'un montant maximal de 1 000 euros par jour et par mètre carré utile du local irrégulièrement transformé. Le produit en est intégralement versé à la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé.

La demande de retour à l'habitation n'est pas dévelopée par la requérante aux termes de ses écritures et la défenderesse justifie avoir mis son bien en bail mobilité et avoir supprimé l'annonce du site airbnb. 

Dès lors, il est établi que le bien est retourné à un usage d'habitation et la Ville de [Localité 8] sera déboutée de ses demandes.

Sur les demandes accessoires

Dès lors qu’il est fait droit aux demandes de la Ville de [Localité 8], la défenderesse supportera la charge des dépens en vertu de l’article 696 du code de procédure civile.

Condamnée aux dépens, elle devra verser à la Ville de [Localité 8] une indemnité que l'équité commande de fixer à une somme qui ne peut être inférieure à 1600 euros au titre des frais irrépétibles en vertu de l'article 700 du même code.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique,

Condamne Mme [F] [W] à payer à la Ville de [Localité 8], une amende civile de douze mille euros (12 000 euros), dont le produit sera versé à la Ville de [Localité 8] ;

Rejette la demande de condamnation de retour à l’habitation;

Condamne Mme [F] [W] à payer à la Ville de [Localité 8] la somme de 1600 euros au titre des frais irrépétibles ; 

Condamne Mme [F] [W] aux dépens ;

Rappelle que la présente décision bénéficie de l'exécution provisoire de plein droit.

Fait à Paris le 02 juillet 2025

Le Greffier, Le Président,


Daouia BOUTLELIS Anne-Charlotte MEIGNAN