Tribunal Judiciaire · Charges de copropriété — 3 juillet 2025

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 7] [1]

[1] Expéditions exécutoires à
-Me Valérie DESFORGES
-Me Bruce AOUDAI

délivrées le:


■


Charges de copropriété

 
N° RG 24/08666 
N° Portalis 352J-W-B7I-C3RFK

N° MINUTE : 

Assignation du :
26 Juin 2024




JUGEMENT 
rendu le 03 Juillet 2025 
DEMANDEUR

Syndicat des coproprietaires du [Adresse 1], représenté par son syndic, la société MANSART, S.A.S
[Adresse 4]
[Localité 5]

représenté par Me Valérie DESFORGES de la SELAS ADEMA AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #A540


DÉFENDERESSE

S.C.I. YACOT
[Adresse 3]
[Localité 6]

représentée par Me Bruce AOUDAI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #A0198



COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Monsieur David CHRIQUI, Juge, statuant en juge unique.

assistées de Madame Margaux DIMENE, Greffière lors des débats et de Madame Line-Joyce GUY, Greffière lors de la mise à disposition 
Décision du 03 Juillet 2025
Charges de copropriété
N° RG 24/08666 - N° Portalis 352J-W-B7I-C3RF 


DÉBATS

A l’audience publique du 29 Avril 2025

JUGEMENT

- Contradictoire
- En premier ressort
- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile 


EXPOSÉ DU LITIGE 


Par acte de commissaire de justice en date du 26 juin 2024, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 2] a assigné la société SCI YACOT, propriétaire au sein de cet immeuble des lots référencés 11,13 et 14 selon l'état descriptif de division, devant le tribunal judiciaire de PARIS aux fins de voir cette société condamnée au paiement d'un arriéré de charges de copropriété.

Par conclusions signifiées par acte de commissaire de justice en date du 20 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 2], ci-après le syndicat des copropriétaires, sollicite notamment du tribunal de :

-condamner la partie défenderesse à lui payer la somme de 23.862,32 euros au titre de l’arriéré de charges et des frais dus pour la période allant jusqu’au 1er juillet 2025, et ce, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en date du 26 juin 2025,

-condamner la partie défenderesse à lui payer la somme de 2.856 euros au titre des frais dus pour la période allant jusqu’au 1er juillet 2025, et ce, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en date du 26 juin 2025,

-condamner la partie défenderesse à la somme de 3.000 euros à titre de dommages-intérêts,

-ordonner la capitalisation des intérêts,

-condamner la partie défenderesse à lui payer la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens.

La société SCI YACOT n'étant pas représentée en cette affaire, le jugement sera réputé contradictoire.

La clôture de l'instruction de la procédure a été prononcée par ordonnance du juge de la mise en état du 22 janvier 2025.

L'affaire a été évoquée à l'audience de plaidoiries du 29 avril 2025 pour être mise en délibéré au 3 juillet 2025.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé par visa pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens à l’assignation délivrée par la partie demanderesse ; seule partie représentée à l’instance.


MOTIFS DE LA DECISION


SUR CE,


Sur la demande de paiement au titre des charges de copropriété
 

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation, le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.
 
En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté dans les deux mois de la notification l’assemblée générale ayant voté cette approbation ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel si, ayant contesté une décision de l'assemblée générale, ils n'ont pas obtenu, de manière définitive, son annulation, la décision contestée leur étant jusque-là opposable.
 
En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété.
 
En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que par procès-verbaux en date des 21 février 2022, 19 juillet 2023, 10 avril 2024, l'assemblée générale des copropriétaires de l’ensemble immobilier précité a procédé à l’approbation des comptes de la copropriété, à l’approbation des comptes provisionnels pour l'exercice N+1 (à venir) ou encore au vote de la réalisation de divers travaux. 

Ces assemblées générales, au vu des attestations de non-recours établies par le syndic de copropriété alors en exercice, n'ont fait l'objet d'aucun recours.
Décision du 03 Juillet 2025
Charges de copropriété
N° RG 24/08666 - N° Portalis 352J-W-B7I-C3RF 


Il ressort également des pièces versées que le syndicat des copropriétaires en cause, représenté par son syndic de copropriété, a adressé et versé l'ensemble des appels de fonds pour le paiement des charges, des travaux votés ou encore les états de dépenses générales pour l'ensemble des années pour lesquelles il est sollicité le paiement des charges à la société SCI YACOT.

Il convient de relever qu'outre l'ensemble de ces appels de fonds, lesquels sont repris dans leur intégralité par un décompte général, - lequel a été établi le 1er juillet 2024 -, que la société SCI YACOT reste redevable à cette date, au titre des seules charges et malgré des paiements partiels intervenus, d'un arriéré de charges de copropriété d'un montant de 23.862,32 euros.

Par ailleurs, il ne saurait être contesté que pour faire valoir l'exigibilité de sa créance, le syndicat des copropriétaires a, à plusieurs reprises mis en demeure la société SCI YACOT d'avoir à régler les sommes réclamées, et notamment, eu égard aux pièces versées aux débats, par acte d'huissier de commissaire de justice valant sommation de payer en date du 17 juin 2022.

Au vu de l'ensemble de ces éléments, et par application en outre des dispositions de l'article 1231-6 du code civil, il convient de condamner la société SCI YACOT à payer la somme de 23.862,32 euros au titre de l’arriéré de charges et de travaux dus au syndicat des copropriétaires à la date du 1er juillet 2024.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la date de signification des conclusions, soit du 20 janvier 2025, valant mise en demeure de payer au sens des dispositions de l’article 1231-6 du code civil. En effet, la point de départ des intérêts légaux ne saurait être fixé à la date de l’assignation, dès lors que la partie demanderesse a modifié ses demandes indemnitaires après la délivrance de l’acte introductif d’instance.

Sur les sommes dues au titre des frais

En application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :
a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ;
b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu'il doit effectuer pour l'établissement de l'état daté à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;
c) Les dépenses pour travaux d'intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l'article 24 et du f de l'article 25 ;
d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l'autorité administrative compétente ayant fait l'objet d'un vote en assemblée générale et qui n'ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.

Le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de la société défenderesse à lui payer la somme de 2.856,05 euros au titre des dispositions précitées.

Ces frais comprennent ceux relatifs à :

- une sommation de payer pour un montant de 236,05 euros imputés comptablement le 17 juillet 2022,

- les frais d’assignation pour un montant de 1.700 euros imputés comptablement le 17 juillet 2022,

- les frais de procédure du syndic pour un montant de 680 euros imputés comptablement le 1er juillet 2023,

- les frais de constat de commissaire de justice d’un montant de 240 euros imputés comptablement le 10 mars 2024.

Il sera relevé que les frais d’assignation ne sont pas des frais dus au titre des dispositions précitées mais dépendent des sommes dus au titre des frais irrépétibles. Les frais de procédure de syndic d’un montant de 680 euros ne sont justifiés par la réalisation d’aucun acte et au surplus correspondent à la mission habituelle d’un syndic. Enfin, les frais de constat de commissaire de justice seront rejetés, dès lors qu’ils ne sont justifiés que par une facture du syndic à la société YACOT.

Au vu de ces éléments, seuls les frais de sommation de payer doivent être considérés comme des frais utiles pour recouvrer la créance au titre de l’arriéré de charges dû au sens des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Dans ces conditions, au titre des frais et compte tenu de l’équité, il convient de fixer la somme due par la société défenderesse à 236,05 euros.

Cette somme qui consiste, non pas au paiement d’une somme d’argent, mais en remboursement de frais pour faire établir la créance sollicitée consiste en une indemnisation du préjudice du syndicat des copropriétaires au titre desdits frais.

Par suite, eu égard à la nature de ces frais, les intérêts au taux légal courront à compter du jugement, en application des dispositions des articles 1231-7 du code civil.

Toute demande plus ample formée à ce titre sera, par suite, rejetée.

A toutes fins utiles, il sera relevé que la somme sollicitée au titre des dispositions de l’article 10-1 de la loi précitée, ne saurait être mise à la charge des autres copropriétaires.






Sur la demande de dommages-intérêts
 
En application des dispositions de l'article 1231-6 du code civil, les dommages-intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.
 
Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. 

En l’espèce, le seul défaut de paiement à bonne date des sommes dues au titre des charges de copropriété et des travaux y afférents est insuffisant pour démontrer la mauvaise foi de la partie défenderesse, en sorte que la demande de dommages-intérêts sera rejetée.
- Sur la capitalisation des intérêts

Conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, il convient d’ordonner la capitalisation des intérêts sur les sommes dues.
- Sur les demandes annexes ou accessoires

Partie perdante, au sens des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la société SCI YACOT sera condamnée aux dépens.

En outre, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, la société SCI YACOT sera condamnée à payer la somme de 2.200 euros à la partie demanderesse.

Enfin, il sera rappelé que le présent jugement est revêtu, de droit, de l’exécution provisoire.

 
PAR CES MOTIFS, 


Le tribunal, statuant publiquement, en premier ressort, par jugement réputé contradictoire et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la société SCI YACOT à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] au titre des charges de copropriété et de travaux dus au 1er juillet 2024 la somme de 23.862,32 euros avec intérêts au taux légal à compter du 20 janvier 2025 ;

CONDAMNE la société SCI YACOT à payer au syndicat des copropriétaires du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] la somme de 236,05 euros au titre des frais dus en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, et ce, avec intérêts au taux légal à compter du jugement ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] de sa demande de dommages-intérêts ;


CONDAMNE la société SCI YACOT à payer au syndicat des copropriétaires du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] la somme de 2.200 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la société SCI YACOT aux dépens ;

RAPPELLE que le jugement est assorti de droit de l’exécution à titre provisoire.

Fait et jugé à [Localité 7] le 03 Juillet 2025


La Greffière Le Président