Tribunal Judiciaire · Charges de copropriété — 3 juillet 2025

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 6] [1]

[1] Expédition exécutoire à:
-Me Bruno TURBÉ

délivrée le:


■


Charges de copropriété

N° RG 24/08913 
N° Portalis 352J-W-B7I-C4RM3

N° MINUTE : 


Assignation du :
15 Juillet 2024




JUGEMENT 
rendu le 03 Juillet 2025 
DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires sis [Adresse 3], représenté par son syndic, la SAS STARES FRANCE, S.A.S 
[Adresse 1]
[Localité 5]

représenté par Me Bruno TURBÉ, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B0237


DÉFENDERESSE

Madame [P] [V] [I] 
[Adresse 1]
[Localité 5]

non-représenté 




COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Monsieur David CHRIQUI, Juge, statuant en juge unique.

assistées de Madame Margaux DIMENE, Greffière lors des débats et de Madame Line-Joyce GUY, Greffière lors de la mise à disposition 
Décision du 03 Juillet 2025
Charges de copropriété
N° RG 24/08913 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4RM3


DÉBATS

A l’audience publique du 29 Avril 2025

JUGEMENT

- Réputé contradictoire
- En premier ressort
- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile 
 

EXPOSE DU LITIGE
 

Par acte de commissaire de justice en date du 15 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier situé au [Adresse 2] (75020) a assigné Madame [C] [V] [I], propriétaire au sein de cet immeuble des lots numérotés 17 et 25 selon l'état descriptif de division, devant le tribunal judiciaire de PARIS aux fins de le voir condamner au paiement d'un arriéré de charges de copropriété.

Par conclusions signifiées par acte de commissaire de justice en date du 24 février 2025, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble précité, ci-après le syndicat des copropriétaires, sollicite notamment du tribunal, en visant la loi du 10 juillet 1965, de :

Condamner la partie défenderesse à lui payer la somme de 8.304,93 euros correspondant au montant « de la somme qui reste due », selon le décompte arrêté au 27 mars 2024 ,

Condamner la partie défenderesse à lui payer la somme de 3.000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive et injustifiée,

Condamner la partie défenderesse à lui payer la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens.

Madame [C] [V] [I] n'étant pas représentée en cette affaire, le jugement sera réputé contradictoire.

La clôture de l'instruction de la procédure a été prononcée par ordonnance du juge de la mise en état du 23 janvier 2025.

L'affaire a été évoquée à l'audience de plaidoiries du 29 avril 2025 pour être mise en délibéré au 3 juillet 2025.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé par visa pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens aux conclusions notifiées par la partie demanderesse à la partie défenderesse ; seule partie représentée à l’instance.




Décision du 03 Juillet 2025
Charges de copropriété
N° RG 24/08913 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4RM3



MOTIFS DE LA DECISION 


SUR CE,


A titre liminaire, il sera relevé que le demandeur à l’instance demande le paiement de sommes qui lui restent dues, en visant l’ensemble de la loi du 10 juillet 1965, sans préciser plus avant de fondement précis. Toutefois, les sommes sollicitées n’ont pas la même nature et il convient, en conséquence, de les distinguer.


Sur la demande de paiement au titre des charges de copropriété
 
Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation, le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.
 
En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté dans les deux mois de la notification l’assemblée générale ayant voté cette approbation ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel si, ayant contesté une décision de l'assemblée générale, ils n'ont pas obtenu, de manière définitive, son annulation, la décision contestée leur étant jusque-là opposable.
 
En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété.
 
En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que par procès-verbaux en date des 30 juin 2022 et 25 mars 2024, l'assemblée générale des copropriétaires de l’ensemble immobilier précité a procédé à l’approbation des comptes de la copropriété, à l’approbation des comptes provisionnels pour l'exercice N+1 (à venir) ou encore au vote de la réalisation de divers travaux. Ces assemblées générales, au vu des attestations de non-recours établies par le syndic de copropriété alors en exercice, n'ont fait l'objet d'aucun recours.

Il ressort également des pièces versées que le syndicat des copropriétaires en cause, représenté par son syndic de copropriété, a adressé et versé l'ensemble des appels de fonds pour le paiement des charges, des travaux votés ou encore les états de dépenses générales pour l'ensemble des années pour lesquelles il est sollicité le paiement des charges à Madame [V] [I].

Il résulte des décomptes produits, et notamment celui arrêté aux sommes dues au 27 mars 2024, et des appels de charges correspondants que [V] [I] reste débitrice de la somme de 7.484,39 euros. En effet, aux termes du décompte précité, il apparaît plusieurs sommes qui ne sauraient être assimilées à des charges de copropriété, et notamment les frais de mise en demeure imputés au compte de la copropriétaire le 24 novembre 2023, les intérêts de retard imputés le 11 décembre 2023, les frais de relance en date du 11 décembre 2023 ainsi que les frais de constitution pour la transmission du dossier à l’huissier ainsi qu’à l’avocat. 


Sur les sommes dues au titre des frais

En application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :
a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ;
b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu'il doit effectuer pour l'établissement de l'état daté à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;
c) Les dépenses pour travaux d'intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l'article 24 et du f de l'article 25 ;
d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l'autorité administrative compétente ayant fait l'objet d'un vote en assemblée générale et qui n'ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.

Le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de la partie défenderesse à lui payer diverses sommes qu’il estime dues.

Il apparaît sur le décompte précité du 27 mars 2024 que la somme de 820,58 euros est sollicitée au titre des frais de mise en demeure imputés au compte de la copropriétaire le 24 novembre 2023, des intérêts de retard imputés le 11 décembre 2023, des frais de relance en date du 11 décembre 2023 ainsi que des frais de constitution pour la transmission du dossier à l’huissier ainsi qu’à l’avocat.




Outre le fait que la demande de condamnation à des intérêts de retard à la date du 11 décembre 2023 n’est motivée et justifiée par aucun moyen et sera par suite rejetée, il convient, sans qu’il soit besoin d’aller plus avant, de souligner que le syndicat des copropriétaires ne justifie par aucune autre pièce que ledit décompte de la réalité des démarches entreprises. La seule production du contrat de syndic n’équivaut pas, à la réalisation des démarches alléguées dont il est sollicité le paiement ; outre le fait qu’elles relèvent, pour certaines d’entre elles, de la mission classique du syndic. 

Par suite, le syndicat des copropriétaires verra ses demandes formées en ce sens intégralement rejetées.

A toutes fins utiles, il sera relevé que la somme sollicitée au titre des dispositions de l’article 10-1 de la loi précitée, ne saurait être mise à la charge des autres copropriétaires.


Sur la demande de dommages-intérêts
 
En application des dispositions de l'article 1231-6 du code civil, les dommages-intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.
 
Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. 

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne démontre par aucune pièce la mauvaise foi de Madame [V] [I] et un préjudice indépendant de ces retards de paiement au sens des dispositions précitées.
En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande formée en ce sens. 


Sur les demandes annexes ou accessoires

Partie perdante, au sens des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [V] [I] sera condamnée aux dépens.

En outre, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, Madame [V] [I] sera condamnée à payer la somme de 1.400 euros à la partie demanderesse.

Enfin, il sera rappelé que le présent jugement est revêtu, de droit, de l’exécution provisoire.
 









PAR CES MOTIFS, 
 

Le tribunal, statuant publiquement, en premier ressort, par jugement réputé contradictoire et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Madame [P] [V] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier situé au [Adresse 4]) au titre des charges de copropriété dues pour la période allant du 31 décembre 2022 au 27 mars 2024 (1ère échéance de l’année 2024 incluse) la somme de 7.484,39 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier situé au [Adresse 4]) du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE Madame [P] [V] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier situé au [Adresse 4]) la somme de 1.400 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [P] [V] [I] aux dépens ;

RAPPELLE que le jugement est assorti de droit de l’exécution à titre provisoire.

Fait et jugé à [Localité 6] le 03 Juillet 2025


La Greffière Le Président