Tribunal Judiciaire · PCP JCP fond — 3 juillet 2025

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
Me Jean-pierre SOMMELET

Copie exécutoire délivrée 
le :
à :Maître Alexandre DUPICHOT 

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond
 
N° RG 24/09588 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6CTL

N° MINUTE : 
4 JCP






JUGEMENT 
rendu le jeudi 03 juillet 2025


DEMANDERESSE
S.C.I. MARBEUF venant aux droits de Société GALIAN, dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Maître Alexandre DUPICHOT de la SELARL DLBA AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : J 149


DÉFENDEURS
Monsieur [C] [Y], demeurant [Adresse 2]

Madame [G] [J], demeurant [Adresse 2]

représentés par Me Jean-pierre SOMMELET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0494

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Aline CAZEAUX Greffier d’audience

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 05 mai 2025

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 03 juillet 2025 par Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier de délibéré



Décision du 03 juillet 2025
PCP JCP fond - N° RG 24/09588 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6CTL

EXPOSE DU LITIGE 

Suivant acte sous seing privé du 1er juillet 1999, à effet le même jour, la société civile immobilière MARBEUF a donné à bail à [C] [Y] et [L] [E] un appartement à usage d’habitation au 4ème étage gauche, et une cave, situés [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel hors charges de 14.500 francs, soit 2.210,51 euros et une provision pour charges de 1.800 francs, soit la somme de 274,41 euros.

Par avenant en date du 9 octobre 2007, [G] [J] s’est substituée à [L] [E] dans les droits et obligations du bail.

Le loyer s’élève désormais à la somme de 3.287,58 euros et la provision pour charges à la somme de 405 euros.
[G] [J] et [C] [Y] n’ont pas payé régulièrement le loyer, aux échéances contractuellement prévues.

Par exploit en date du 2 août 2022, la société civile immobilière MARBEUF a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire à [G] [J] et [C] [Y], afin de paiement de la somme de 10.743,60 euros, hors frais. Cet acte a été dénoncé à la commission de coordination des actions de prévention des explusions locatives, le 3 août 2022.

Par exploit en date du 10 juillet 2023, la société civile immobilière MARBEUF a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire à [G] [J] et [C] [Y], afin de paiement de la somme de 8.424,14 euros, hors frais. Cet acte a été dénoncé à la commission de coordination des actions de prévention des explusions locatives, le 11 juillet 2023.

Par ordonnance du juge de l’exécution en date du 3 novembre 2023, la société bailleresse a été autorisée à faire pratiquer une saisie conservatoire sur les comptes des locataires.

Par ordonnance de référé en date du 24 avril 2024, [G] [J] et [C] [Y] ont été condamnés à payer à la société civile immobilière MARBEUF la somme de 25.816,01 euros.
 
La saisie conservatoire a été convertie en saisie attribution et s’est avérée infructueuse. 
La société bailleresse a fait délivrer un commandement aux fins de saisie vente.

[G] [J] et [C] [Y] ont saisi le juge de l’exécution par exploit en date du 4 décembre 2024 aux fins de voir prononcer la nullité de l’acte de conversion en saisie vente. 
Par jugement du 17 mars 2025, le juge de l’exécution a constaté le désistement de [G] [J] et [C] [Y].

Par exploit en date du 4 juillet 2024, notifié au représentant de l’Etat dans le département conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, par la voie électronique le 5 juillet 2024, la société civile immobilière MARBEUF a fait assigner [G] [J] et [C] [Y] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du pôle civil de proximité du tribunal judiciaire de Paris.

Aux termes de ses dernières conclusions, la société civile immobilière MARBEUF a sollicité du juge qu’il :
- déclare recevables et bien fondées ses demandes,
- prononce la résiliation judiciaire du bail pour manquement à l’obligation de paiement régulier du loyer ;
- ordonne l’expulsion sans délai de [G] [J] et [C] [Y], ainsi que celle de tous occupants de leur chef, si besoin est avec l’assistance d’un serrurier et le concours de la force publique et autorise la séquestration des meubles garnissant les locaux dans tel garde meubles qu’il plaira au requérant ;
- condamne solidairement [G] [J] et [C] [Y] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, correspondant au montant du loyer conventionnellement exigible, majoré de 10%, outre les charges et les taxes, et ce, jusqu’à libération effective des lieux, soit la somme de 3.616,34 euros, outre la somme de 405 euros à titre de provision pour charges ; 
- condamne solidairement [G] [J] et [C] [Y] aux dépens, ainsi qu’à payer une somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

La société civile immobilière MARBEUF a maintenu l’ensemble de ses dernières demandes, exposant que les loyers n’étaient pas régulièrement payés, en contrariété avec les dispositions du bail qui stipule un paiement mensuel du loyer. Elle souligne que l’arriéré a été payé par des tiers et que la capacité des locataires à payer le loyer n’est pas établie.
 
 [G] [J] et [C] [Y] ont sollicité du juge qu’il prononce la nullité de l’assignation, pour violation de l’article 56, alinéa 2 du code de procédure civile, déclare irrecevable et mal fondée la demande de la société bailleresse, et subsidiairement, qu’elle écarte l’exécution provisoire et rejette les demandes au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de leurs prétentions, ils exposent avoir apuré la dette avant l’audience.

La présente décision, rendue en premier ressort, sera contradictoire, en application de l’article 467 du code de procédure civile.

L’affaire a été appelée à l’audience du 5 mai 2025 et mise en délibéré au 3 juillet 2025. 


MOTIFS DE LA DÉCISION 

Sur la recevabilité de la demande de résiliation pour défaut de paiement des loyers 

L’assignation du 4 juillet 2024 sollicite la résiliation judiciaire du bail au visa des articles 7 de la loi du 6 juillet 1989 et 1224 du code civil, article relatif à la résiliation des contrats par le juge.

L’assignation respecte donc les dispositions de l’article 56 du code de procédure civile, de sorte que [G] [J] et [C] [Y] seront déboutés de leur demande de nullité sur le fondement de l’absence de motifs de la demande principale, au visa de ce texte. 

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 mentionne une procédure précise relative à la résiliation des baux d’habitation pour défaut de paiement des loyers.
Il est ainsi prévu en cas de non paiement des loyers et de mise en oeuvre de la clause résolutoire insérée au contrat qu’après un commandement de payer demeuré infructueux pendant six semaines, une assignation peut être délivrée au locataire et que copie de cette assignation doit être envoyée par lettre recommandée avec accusé de réception ou par la voie électronique au représentant de l’Etat dans le département.

En l’espèce, la société civile immobilière MARBEUF a assigné [G] [J] et [C] [Y] en prononcé de la résiliation judiciaire du bail et en expulsion des lieux loués.

Cette assignation a été dénoncée à la préfecture dans les délais légaux puisqu’elle a été notifiée par l’huissier par la voie électronique le 5 juillet 2024, soit plus de deux mois avant l’audience du 17 janvier 2025.

En conséquence, la demande de la société civile immobilière MARBEUF est recevable.
 
Sur la résiliation du bail

Le défaut de paiement régulier du loyer et des charges dans les termes convenus au bail constitue une cause de résiliation du bail et d’expulsion.

En l’espèce, un arriéré locatif a existé en 2022, donnant lieu à la signification aux locataires d’un commandement de payer visant la clause résolutoire, puis en 2023, donnant lieu à la condamnation des locataires par ordonnance de référé du 24 avril 2024 et a perduré jusqu’à son apurement en mars 2025.
La persistance et l’importance de l’arriéré locatif des consorts [J] et [Y] pendant plusieur mois est justifiée par des relevés et décomptes produits par le bailleur.

L’absence de paiement régulier du loyer constitue un grave manquement des locataires aux obligations du bail. En conséquence, il y a lieu de prononcer la résiliation du bail, à compter de la présente décision. 

Sur l’expulsion des locataires et le sort des meubles

La société civile immobilière MARBEUF, qui a un intérêt manifeste à récupérer la jouissance du bien loué, sera par conséquent autorisée à faire procéder, ainsi qu’il est prévu à l’article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution, à l’issue d’un délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux, à l’expulsion de [G] [J] et [C] [Y] , ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique si besoin est.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 et R 433-1 à R 433-7 du code des procédures civiles d’exécution.

Aucune circonstance de l’espèce ne justifie de supprimer le délai de deux mois entre le commandement de quitter les lieux et l’expulsion, de sorte que cette demande sera rejetée. 

Sur l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux de [G] [J] et [C] [Y], malgré la résiliation du bail, crée à l’égard du bailleur un préjudice non sérieusement contestable.

La condamnation de l’occupant d’un logement au paiement d’une indemnité d’occupation est fondée sur la responsabilité délictuelle. 

Aussi, [G] [J] et [C] [Y] seront solidairement condamnés au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle correspondant au montant du dernier loyer et des charges, soit la somme de 3.287,58 euros, outre la somme mensuelle de 405 euros, au titre des provisions pour charges, révisés conformément aux stipulations contractuelles, à compter de la présente décision et jusqu’à la libération effective des lieux.

Aucune circonstance de l’espèce ne justifie de majorer de 10% le montant du loyer actuel pour fixer l’indemnité d’occupation, de sorte que cette demande sera rejetée. 

Sur les dépens et l’article 700 du Code de procédure civile

 [G] [J] et [C] [Y], qui succombent, seront solidairement condamnés aux dépens de l’instance, comprenant le coût de l’assignation.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la société civile immobilière MARBEUF la totalité des frais irrépétibles non compris dans les dépens. [G] [J] et [C] [Y] seront solidairement condamnés à lui payer la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile et seront déboutés de leur demande sur ce fondement.

Sur l’exécution provisoire

L’exécution provisoire, de droit en la matière, ne sera pas écartée. 


PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire, en premier ressort,

Prononce la résiliation du bail signé entre les parties à compter de la présente décision; 

Autorise la société civile immobilière MARBEUF à faire procéder, à l’issue du délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux, à l’expulsion de [G] [J] et [C] [Y], ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique si besoin est, des lieux, appartement à usage d’habitation et cave, situé au 4ème étage gauche, et une cave, situés [Adresse 1] ;

Dit que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 et R 433-1 à R 433-7 du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamne solidairement [G] [J] et [C] [Y] à payer à la société civile immobilière MARBEUF une indemnité mensuelle d’occupation correspondant au montant du dernier loyer, soit la somme de 3.287,58 euros, outre la somme mensuelle de 405 euros, au titre des provisions pour charges, révisé conformément aux stipulations contractuelles, à compter de la présente décision et jusqu’à la libération effective des lieux, laquelle se traduira par la remise des clés au bailleur ou au mandataire désigné;

Déboute la société civile immobilière MARBEUF du surplus de ses demandes, notamment de majoration du loyer en cours pour la fixation de l’indemnité d’occupation et de suppression du délai de deux mois entre le commandement de quitter les lieux et l’expulsion; 

Déboute [G] [J] et [C] [Y] du surplus de leurs demandes, notamment de nullité de l’assignation, d’irrecevabilité des demandes, de suppression de l’exécution provisoire;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Condamne solidairement [G] [J] et [C] [Y] aux dépens de l’instance, comprenant le coût de l’assignation ;

Condamne solidairement [G] [J] et [C] [Y] à payer à la société civile immobilière MARBEUF la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute [G] [J] et [C] [Y] de leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et mis à la disposition du public au greffe.


LE GREFFIER LE JUGE