Tribunal Judiciaire · Juridiction Expropriation — 2 juillet 2025

JURIDICTION D’EXPROPRIATION DES BOUCHES DU RHONE
[Adresse 12]





N° RG 25/00007 - N° Portalis DBW3-W-B7J-6D5N


SPLA PAYS [Localité 8] TERRITOIRES 


C/

M. [M] [S]




Droit de préemption à [Localité 7] sis [Adresse 4]


LE 02 JUILLET 2025
























JUGEMENT

EXPROPRIANT

La SPLA PAYS [Localité 8] TERRITOIRES 
immatriculée sous le numéro 520 668 443 du Registre du Commerce et des Sociétés d’AIX-EN-PROVENCE ayant son siège social sis [Adresse 2], agissant poursuite et diligence de son représentant légal domicilié audit siège,

représentée par Me Stéphane Denis COURANT, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE



CONTRE :


EXPROPRIE

Monsieur [M] [S]
Inconnu, demeurant [Adresse 1]
défaillant






En présence de Monsieur le Commissaire du Gouvernement
de [Localité 11], DRFIP PACA, [Adresse 13] 



COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : Claude BENDELAC, Juge au Tribunal judiciaire de Marseille désignée en qualité de Juge de l’Expropriation

Greffier : Marion BINGUY 

Visite et débats à l’audience du 04 juin 2025


EXPOSE DU LITIGE :

Par délibération du 13 décembre 2018, le conseil de la métropole [Localité 6]-[Localité 11]-Provence a approuvé la convention de concession d’aménagement pour le projet de renouvellement urbain du [Adresse 14] à [Localité 7], qui a notamment pour objet le rétablissement, la rénovation et la réhabilitation de la copropriété [Adresse 17]. 
Pa délibération du 19 décembre 2019, le conseil de la métropole a délégué de façon permanente à la SPLA Pays [Localité 8] Territoires le droit de préemption urbain renforcé sur la copropriété [Adresse 17]. 
La copropriété [Adresse 17] est située [Adresse 3]. 

Par déclaration d’intention d’aliéner du 25 octobre 2024, M. [M] [S] a déclaré vouloir vendre le lot de copropriété n°683 de la Résidence [9] facultés correspondant à un studio de 23,96 m2 au prix de 49000 euros. 
Par décision du 17 décembre 2024, la SPLA Pays [Localité 8] Territoires a décidé d’exercer son droit de préemption et proposé d’acquérir au prix de 43000 euros.
Par lettre du 5 février 2025 reçue le 14 février 2025, M. [M] [S] a proposé un prix de 46000 euros. 

Par mémoire reçu le 3 mars 2025, la SPLA pays [Localité 8] Territoires a saisi la juridiction de l’expropriation d’une demande en fixation du prix à la somme de 43000 euros le prix du bien immobilier -lot n°683 de la copropriété [Adresse 16] [Adresse 10], cadastrée section CO n°[Cadastre 5], [Adresse 4] à [Localité 7], appartenant à M. [M] [S]. 

La SPLA a transmis sa consignation de 6450 euros auprès de la caisse des dépôts et consignation, par courrier du 24 avril 2025. 

La visite des lieux a été fixée par ordonnance du 30 avril 2025 au 4 juin 2025. 

Dans ses conclusions reçues le 25 mai 2025, le commissaire du gouvernement demande de fixer l’indemnité de dépossession à la somme de 44570 euros. 

L’audience publique a eu lieu le 4 juin 2025.

La SPLA Pays [Localité 8] Territoires a maintenu ses demandes. 
M. [M] [S] n’a pas constitué avocat. 

L’affaire a été mise en délibéré au 2 juillet 2025. 


MOTIFS DE LA DECISION 

Aux termes de l'article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ratifiée qui s'impose au juge français, toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d'utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international ; ces dispositions ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu'ils jugent nécessaires pour réglementer l'usage des biens conformément à l'intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d'autres contributions ou des amendes.
Aux termes de l'article 17 de la déclaration des droits de l'homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n'est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l'exige évidemment, et sous la réserve d'une juste et préalable indemnité.
L'article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.

Aux termes de l’article L 213-4 du code de l’urbanisme, à défaut d’accord amiable en matière de préemption, le prix d’acquisition est fixé par la juridiction compétente en matière d’expropriation ; ce prix est exclusif de toute indemnité accessoire.

Selon les articles L 311-5 et L. 321-1 du code de l’expropriation, à défaut d’accord des parties sur le montant des indemnités, celles-ci sont fixées par le juge de l’expropriation et couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation. 
Aux termes de l’article L 321-3 du code de l’expropriation, le jugement distingue, dans la somme allouée à chaque intéressé, l’indemnité principale et, le cas échéant, les indemnités accessoires en précisant les bases sur lesquelles ces diverses indemnités sont allouées. 
Le préjudice matériel subi du fait de l’opération d’expropriation est généralement équivalent à la valeur vénale du bien dont l’exproprié est privé. 

Selon l’article R.311-22 du Code de l’expropriation, le juge statue dans la limite des prétentions des parties telles qu’elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du Commissaire du Gouvernement si celui-ci propose une indemnisation inférieure à celle de l’expropriant. 
Si l’exproprié s’est abstenu de répondre aux offres de l’administration et de produire un mémoire en réponse, le juge fixe l’indemnité d’après les éléments dont il dispose. 

Sur les éléments préalables à la détermination des indemnités : 
Selon les dispositions de l’article L.322-1 du code de l’expropriation, le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété. Lorsque l’ordonnance d’expropriation n’est pas intervenue au jour du jugement de première instance, la consistance des biens s’apprécie à la date du dit jugement. 
La consistance d’un bien correspond principalement aux éléments qui le composent et à ses caractéristiques (état d’entretien, de très mauvais à très bon ; situation d’occupation, libre ou occupé ; ...)
En l’espèce, la consistance du bien doit être évaluée à la date du présent jugement. 
La date de référence pour apprécier l’usage effectif du bien est définie par l’article L.213-4 du code de l’urbanisme s’agissant d’un bien non compris dans le périmètre d’une zone d’aménagement différé est la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d'occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.
En l’espèce, le PLUi du Pays [Localité 8] approuvé le 5 décembre 2024 est devenu applicable le 19 décembre 2024. 
La date de référence doit donc être fixée au 19 décembre 2024. 
La parcelle est classée en zone Ulm, zone à vocation d’optimiser le tissu existant sans changer la physionomie générale du quartier. 

Enfin, conformément à l’article L 322-2 du code de l’expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance. Les valeurs d’échanges sont donc évaluées à la date du présent jugement. 

Sur le bien exproprié : 
La Résidence [9] Faculté est un ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis, situé [Adresse 15]. L’ensemble immobilier comprend six bâtiments et deux sous-sols.
Le bien correspond au lot n°683 de la copropriété. Il s’agit d’un studio situé au 1er étage du bâtiment F, d’une surface de 23,96 m2. 
En l’absence du propriétaire, le bien n’a pas pu être visité. 

Sur la fixation des indemnités :
L’indemnité principale représente la valeur vénale du bien immobilier.
Il sera procédé à une évaluation selon la méthode de comparaison, par rapport à des ventes effectivement réalisées, au vu des documents produits.
La valeur des biens expropriés sera déterminée par comparaison entre, d’une part, la consistance des bien présentés à titre de termes de comparaison et leurs valeurs d’échange, et, d’autre part, les caractéristiques du bien à évaluer. 
La SPLA pays [Localité 8] Territoires produit sept termes de comparaison relatifs à des ventes de lots de la [Adresse 17] intervenues en 2021 et 2022. Les prix oscillent entre 1678 et 1905 euros/m2 avec une moyenne de 1799 euros qu’il retient. 

Le commissaire du gouvernement produit 
neuf termes de comparaison sur des ventes d’appartements sans dépendance et libres entre 2023 et 2024, avec des prix oscillant entre 1604,73 et 2029,91 euros/m2 et un prix moyen de 1859,51 euros/m2 ; un jugement du 5 juillet 2023 de la juridiction des expropriations des Bouches-du-Rhône pour un studio avec cave ayant retenu un prix de 1748 euros/m2 Il retient une valeur moyenne de 1860 euros/m2.
L’exproprié n’a pas constitué avocat pour contester l’offre de l’expropriant.
Au regard de ces éléments, il convient retenir une valeur du terrain de 1799 euros/m2. 
L’indemnité de dépossession est donc évaluée à la somme de 43104 euros (1799 x 23,96) arrondie à 43.000 euros. 

Sur les demandes accessoires
Il y a lieu d’écarter l’exécution provisoire qui n’est pas compatible avec une décision en matière de préemption au regard des dispositions de l’article L 213-7 du code de l’urbanisme offrant aux parties la faculté de renoncer à la mutation. 
Il n’y a pas lieu de faire droit à la demande formulée au titre des frais irrépétibles. 
Les dépens seront laissés à la charge de la SPLA pays [Localité 8] Territoires. 



PAR CES MOTIFS

Le Juge de l’expropriation statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

FIXE à 43.000 euros la valeur du bien immobilier appartenant à M. [M] [S] pour l’expropriation du bien immobilier sis [Adresse 17] est située [Adresse 3], lot 683 ;
LAISSE les dépens à la charge de la SPLA pays [Localité 8] Territoires;
DIT n’y avoir lieu à exécution provisoire.

AINSI JUGE ET PRONONCE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE AU TRIBUNAL JUDICIAIRE, JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION, LE DEUX JUILLET DEUX MIL VINGT CINQ.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DE L’EXPROPRIATION