Tribunal Judiciaire · Contentieux Proximité — 3 juillet 2025

TRIBUNAL PARITAIRE DES BAUX RURAUX
D’[Localité 13]
[Adresse 8]
[Localité 1]





N° RG 23/00029 - N° Portalis DBW7-W-B7H-B64X


Minute : 



JUGEMENT

DU 03/07/2025 


[R] [L]



C/

[A] [V]






Le 

Notification aux parties

1 copie exécutoire et 
1 expédition délivrée à 


1 expédition délivrée à


JUGEMENT





prononcé par mise à disposition au greffe du Tribunal Paritaire des Baux Ruraux d’AURILLAC, le 03 juillet 2025 ;

Nom des juges devant qui l'affaire a été débattue à l’audience publique du 15 mai 2025, l’affaire ayant été mise en délibéré au 03 juillet 2025 :

PRESIDENTE : Quitterie LASSERRE, 
ASSESSEURS BAILLEURS : [S] [E] - [W] [I] 
ASSESSEUR PRENEUR : Alain BOUDOU 
▸ La formation du Tribunal étant incomplète, la présidente a statué seule après avoir pris l’avis des assesseurs présents (Article L. 492-6 du code rural et de la pêche maritime),
GREFFIER: Agnès VANTAL


DANS LE LITIGE ENTRE :


DEMANDEUR :

Monsieur [R] [L]
né le 25.03.1987
demeurant [Adresse 15]
représenté par Maître Mélina BABUT suppléant Maître Jacques VERDIER, avocats au barreau d’AURILLAC


ET :


DEFENDEUR :

Monsieur [A] [V]
né le 1er mai 1967
demeurant [Adresse 15]
représenté par Maître Jean-Antoine MOINS de la SCP MOINS & Associés, avocats au barreau d’AURILLAC



EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 16 février 2019, M. [A] [V] propriétaire a conclu avec M. [R] [L] une convention pluriannuelle relative à plusieurs parcelles de terre situées sur les communes d’[Localité 14] et de [Localité 16] cadastrées à [Localité 14] E [Cadastre 11], [Cadastre 12], [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 7] et [Cadastre 10] pour partie le bailleur se réservant l’usage du bâtiment, de son emprise foncière et de 1ha 40a 59ca en son pourtour y compris l’arrivée d’eau sur la parcelle d’une part et à [Localité 16], C [Cadastre 9] d’autre part, pour une durée de 5 ans renouvelable tacitement par période d’un an sauf congé adressé par l’une ou l’autre des parties au moins 6 mois avant l’arrivée du terme du contrat par lettre recommandée avec avis de réception. 

Cette convention est consentie moyennant 3870,73 euros payable le 30 octobre de chaque année, le loyer comprenant la mise à disposition des DPB liés aux terres louées. 

Par lettre recommandée postée le 11 août 2023, M. [V] a délivré congé à M. [L]. 

Par requête en date du 8 décembre 2023 réceptionnée le jour même, le conseil de M. [L] a saisi le Tribunal paritaire des baux ruraux d’AURILLAC aux fins de voir convoquer M. [V] à l’audience de conciliation et à défaut de jugement pour obtenir l’annulation du congé délivré d’une part, la requalification de la convention pluriannuelle en bail rural d’autre part et enfin, le rétablissement de l’accès au bâtiment. Il a sollicité en outre la somme de 3000 euros en réparation du préjudice subi du fait de l’éviction. Subsidiairement, il a demandé si la requalification du contrat n’était pas retenue qu’il soit constaté la prorogation de la convention. 

Le greffe a convoqué les parties pour l’audience du 15 février 2024 ; la lettre recommandée adressée à M. [V] étant revenue avec la mention avisé non réclamé, M. [L] a fait assigner M. [V] pour ladite audience. 

A l’audience du 15 février 2024, un procès-verbal de non-conciliation a été établi. L’affaire a été renvoyée à la mise en état du 2 mai 2024 puis 6 fois à la demande des parties pour être plaidée le 15 mai 2025.

A l’audience, M. [L] représenté a demandé au tribunal de :
- débouter M. [V] de toutes ses demandes, fins et conclusions,
- annuler le congé du 28 août 2023, 
- dire qu’il est titulaire d’un bail rural verbal s’étendant au bâtiment occupé indissociable de son exploitation,
- condamner M. [V] à lui payer la somme de 3000 euros en réparation de son préjudice,
à titre subsidiaire,
- dire que la convention pluriannuelle s’est prolongée,
- condamner M. [V] à lui payer la somme de 3000 euros en réparation de son préjudice et pour la privation de l’accès au bâtiment,
en tout état de cause,
- condamner M. [V] à lui payer la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens. 

Il a rappelé qu’il a un cheptel d’environ 60 animaux ; qu’il a utilisé sans discontinuité une partie du bâtiment exclu de la convention, pour son cheptel et pour l’entreposage de son fourrage ; qu’à partir de novembre 2023, M. [V] lui en a interdit l’accès sporadiquement puis définitivement ; que M. [V] lui a coupé régulièrement l’eau et/ou l’électricité depuis l’envoi de son courrier du 11 août 2023, lui bloquant régulièrement l’accès du bâtiment avec des engins agricoles et ayant récemment sorti son fourrage et que M. [V] a mis un cadenas l’empêchant ainsi d’utiliser ledit bâtiment. 
Il a expliqué que le litige aurait pour origine son refus d’une part d’acheter à M. [V] une parcelle pour un prix de 14000 euros l’hectare ce qu’il estimait exorbitant et des bâtiments pour 250 000 euros alors que l’un d’eux n’appartenait pas à M. [V] et d’autre part, de travailler pour lui expliquant qu’il est déjà en GAEC avec un associé. Il a soutenu que M. [V] a fait des promesses avec des projets en vain. 




Il a fait valoir qu’il a travaillé pour l’exploitation de M. [V] et ce 4 heures par jour, dimanches et jours fériés inclus et que cela n’est pas équivalent à l’aide ponctuelle que M. [V] a pu lui apporter ; qu’il n’a jamais empêché M. [V] d’accéder à ses propres bâtiments ; qu’en revanche, ce dernier a multiplié les exactions à son égard ; que M. [V] s’est approprié la source communale sans autorisation de la Mairie alors qu’il entretient, lui, la parcelle où se trouve ladite source ; que s’il a retiré l’ajout mis en place par M. [V], c’est en raison du fait que celui-ci ne bénéficie d’aucune autorisation de jouir de la source contrairement à lui ; qu’il a subi des violences ; que le véhicule de sa compagne a été endommagé ; que son fourrage a été mis à l’extérieur du hangar et que ces actes démontrent une intention de nuire de M. [V]. 

Il a soutenu que son action est recevable ayant déposé une requête puis fait assigner M. [V] ; qu’il bénéficie d’une mise à disposition du bâtiment et ce à titre onéreux ; qu’il a mis dans le bâtiment ses animaux et ce à compter de 2019 ; que M. [V] a pris l’initiative de les déplacer lui-même sans l’avertir ; que la contre-partie de cette mise à disposition est le travail réalisé par ses soins au profit de M. [V] qui lui a déjà proposé de s’associer avec lui sur l’exploitation et même de lui élaborer un contrat de travail à mi-temps rémunéré ; que malgré ses demandes de voir établir un écrit pour cette mise à disposition, M. [V] s’y est toujours soustrait ; que le prix de location à l’hectare prévu à la convention est de 170 euros l’hectare alors qu’il devrait être de 80 euros ; que les explications de Mme [B] n’ont jamais été portées à sa connaissance avant le présent litige, l’expert n’ayant pas évoqué le fait que la différence de 90 euros était en lien avec les droits DPB ; qu’en tout état de cause, le travail effectué par ses soins au profit de M. [V] est une contrepartie onéreuse qui doit conduire en conséquence à la reconnaissance d’un bail verbal sur le bâtiment agricole. 
Concernant la convention pluriannuelle, M. [L] a argué que l’arrêté préfectoral prévoit un congé adressé un an au moins avant le terme ; que le délai de 6 mois est donc insuffisant ; que rien dans la convention ne précise qu’il n’a pas usage dudit bâtiment. 
Concernant la requalification de la convention, il a rappelé que son action n’est pas prescrite puisque son assignation n’a été délivrée que suite à sa requête. 

M. [V] représenté a demandé au tribunal de :
- déclarer M. [L] irrecevable et mal fondé en ses demandes,
- dire et juger que M. [L] est tenu de libérer les lieux au plus tard le 16 février 2024, et est tenu au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant égal au loyer de l’année 2023, prorata temporis, à compter du 17 février 2024 jusqu’à la libération effective des lieux,
- ordonner à M. [L] de libérer la propriété, objet de la convention et lui appartenant et ce dans un délai de 48 heures à compter de la notification du jugement à intervenir et à défaut sous peine d’une astreinte d’un montant de 100 euros par jour de retard passé ce délai,
À titre subsidiaire,
- dans l’hypothèse où le congé serait considéré comme non avenu dans les délais ou qu’il aurait dû respecter le délai d’un an, dire qu’il doit libérer les lieux au plus tard le 12 août 2024 selon les mêmes modalités que ci-dessus outre le paiement d’une indemnité d’occupation,
- condamner M. [L] au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant égal au loyer de l’année 2023 prorata temporis à compter du 17 février 2023 et ce jusqu’à la libération effective des lieux loués,
- condamner M. [L] à lui payer la somme de 2000 euros au titre de ses frais irrépétibles ainsi qu’aux entiers dépens. 



Il a tout d’abord soutenu que la demande présentée par voie d’assignation est irrecevable en raison du mode de saisine spécifique du tribunal paritaire des baux ruraux ; que cependant, dans la mesure où M. [L] justifie d’avoir saisi le tribunal par requête, il renonce à ce moyen. 
Concernant le bâtiment, il a rappelé que la convention signée l’exclut ; que si M. [L] en a eu l’usage, c’est en raison des relations amicales existant entre les parties ; que cette situation ne pouvait qu’être précaire au regard des règles sanitaires ; que des litiges sont apparus concernant l’usage d’une source le conduisant à demander à M. [L] de ne plus utiliser ledit bâtiment ; que M. [L] s’y refusant, il a été contraint d’en bloquer l’accès ; que M. [L] a déposé son fourrage devant la grange ; que pour justifier d’un bail rural, M. [L] doit justifier des conditions de l’article L 411-1 du Code Rural et de la Pêche Maritime ; qu’il incombe à M. [L] de rapporter la preuve de sa volonté non équivoque en tant que propriétaire de lui consentir directement un bail statutaire ; que le bâtiment a été utilisé tant par M. [L] que par lui-même ; que la contrepartie onéreuse serait une partie du prix de la location à hauteur de 90 euros alors que la convention prévoit la mise à disposition des DPB comme le justifie Mme [H] dans son mail qui précise que le rendez-vous a été réalisé en présence des deux parties ; que le montant de la convention n’est donc pas excessif ; qu’il conteste le fait que M. [L] travaillait pour lui estimant que cela correspondait à une entraide entre agriculteurs, lui-même ayant aidé M. [L]. 
Concernant le délai de notification du congé, il a soutenu que si l’arrêté préfectoral vise un délai d’un an, ces dispositions ne sont pas d’ordre public ; que si le tribunal retenait ce délai d’un an, il conviendra de dire que M. [L] devait quitter les lieux au 12 août 2024.
Concernant la requalification de la convention en bail, il a argué qu’il appartient au demandeur de justifier du caractère excessif du prix ce qu’il n’effectue pas dans le cadre de la présente instance. 
Concernant la demande de dommages et intérêts, il a indiqué qu’aucune faute ne peut lui être reprochée. 

L’affaire a été mise en délibéré pour être rendue le 3 juillet 2025.


MOTIVATION 

En la forme :

Sur le mode de saisine de l’action introduite par M. [L] :

Suite à l’échange des pièces et notamment de la requête introductive de M. [L] déposée au greffe et du courrier adressé au conseil de ce dernier sollicitant la délivrance d’une assignation en raison du défaut de réception de la lettre recommandée adressée par le tribunal, les parties s’accordent pour dire que M. [L] a régulièrement saisi le tribunal paritaire par voie de requête. 

Sur la prescription de l’action en requalification de la convention pluriannuelle en bail rural :

En vertu de l’article 2224 du Code Civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. 

Si l’action en requalification en bail rural de la convention pluriannuelle de pâturage initiale se prescrit à compter de sa conclusion, l’action en requalification de chaque convention née ensuite par tacite reconduction se prescrit à compter de sa prise d’effet (avis du 21 décembre 2023 et 3ème Civ, 16 novembre 2023, pourvoi n°21-18.360, publié ). 

En l’espèce, la convention a été conclue entre les parties le 16 février 2019 pour une durée de 5 ans. Dès lors, l’action de M. [L] tendant à la requalification de la convention annuelle en bail rural, introduite par requête le 8 décembre 2023 et confirmée par l’assignation délivrée le 31 janvier 2024 soit antérieurement au 15 février 2024, n’est pas prescrite. 

Par voie de conséquence, l’action de M. [L] est recevable. 

Au fond :

Sur la nullité du congé délivré :

Une loi tire son caractère d’ordre public impératif de la volonté du législateur. Ce caractère est alors précisé dans la lettre même du texte. 

Le régime juridique des conventions pluriannuelles d’exploitation agricole obéit au droit commun du louage d’immeuble (article 1714 du code civil et suivants) et aux règles spéciales de l’article L 481-1 du Code Rural et de la Pêche Maritime. 

Aucun de ces textes ne prévoit de délai dans lequel le bailleur doit adresser un congé au locataire. 

Cependant, il est constant que l’article L 481-1 b) du Code Rural et de la Pêche Maritime précise qu’un arrêté du représentant de l’Etat dans le département est pris pour fixer la durée minimale de la convention et les limites du loyer. 

En l’espèce, M. [V] qui ne conteste pas la régularité de l’arrêté du préfet n°2005-2046 précisant en son article 2 que faute d’un congé adressé par l’une des parties à l’autre, un an au moins avant le terme convenu, par lettre recommandée avec accusé de réception, ce contrat se renouvellera d’année en année par tacite reconduction, ne saurait affirmer que le délai d’un an ne lui est pas opposable alors que cet arrêté a été publié au recueil des actes administratifs. 

Par voie de conséquence, le congé délivré par M. [V] qui ne respecte pas cette disposition réglementaire, est nul et de nul effet. 
Il ne peut donc faire l’objet d’un effet au 14 février 2024. La demande à ce titre présentée par M. [V] sera donc rejetée. 

Sur la requalification de la convention pluriannuelle :

En vertu de l’article L 411-1 du Code Rural et de la Pêche Maritime, toute mise à disposition à titre onéreux d'un immeuble à usage agricole en vue de l'exploiter pour y exercer une activité agricole définie à l'article L. 311-1 est régie par les dispositions du présent titre, sous les réserves énumérées à l'article L. 411-2, cette disposition étant d'ordre public. 

Pour soutenir qu’il convient de requalifier la convention pluriannuelle signée entre les parties en bail rural, M. [L] soutient d’une part que le loyer est excessif et d’autre part, que le bâtiment qui doit être intégré à ce bail en ce qu’il lui a été mis à disposition en contrepartie d’une partie du loyer et/ou du travail effectué par ses soins au profit de M. [V].

La présente juridiction va s’attacher à apprécier si la convention pluriannuelle peut ou non faire l’objet d’une requalification eu égard aux éléments de preuve rapportés par M. [L].

Cette convention qui exclut le bâtiment des parcelles louées, le bailleur s’en réservant l’usage (page 3 de la convention) prévoit un loyer de 3870,73 euros, tout en précisant que ce loyer prévoit la mise à disposition des DPB liés aux terres louées. 

Il ressort très clairement du mail adressé par l’expert que le montant de 170 euros se décompose en 93 euros DPB et en 77 euros Terres, tout en explicitant ces chiffres. A ce mail est joint la feuille de travail précisant que les deux parties sont d’accord pour un loyer de 170 euros. 

Dès lors, M. [L] ne peut soutenir ne pas avoir eu connaissance des modalités de calcul du montant du loyer alors que l’expert a effectué les calculs en leur présence suite à un rendez-vous fixé. 

Le montant du loyer à défaut d’autres éléments produits par M. [L] ne saurait dès lors être déclaré comme excessif eu égard aux parcelles louées et aux DPB mis à disposition. 

La difficulté porte cependant sur le fait que malgré cet accord écrit régulier en la forme et au fond, les parties ont dans un cadre amical, modifier l’étendue des droits et obligations de l’un et de l’autre. 

Ainsi M. [V] a autorisé M. [L] à utiliser une partie du bâtiment agricole qu’il s’était réservé ; M. [L] justifie avoir eu une activité soutenue au profit de M. [V]. 

Des pièces et attestations produites aux débats il ressort que le travail effectué par M. [L] pour M. [V] était bien plus important que celui que ce dernier a pu faire pour le requérant. En effet, les attestations de Messieurs [P] [L], [M] [X], M. [J] [N] et Mme [Z] [D] démontrent que pendant plusieurs années, M. [L] a travaillé sur les parcelles appartenant à M. [V] et prenait soin des bêtes de ce dernier. Compte tenu de la durée dans le temps, la régularité du travail effectué par le requérant alors que M. [V] ne justifie que d’avoir aidé deux fois, M. [L] à monter ses bêtes et d’avoir une année procéder à une coupe de bois, il y a lieu de retenir une contrepartie onéreuse à la mise à disposition d’une partie du bâtiment agricole. 

Il sera donc retenu l’existence d’un bail verbal sur une partie du bâtiment agricole dans lequel M. [L] mettait une quarantaine de bêtes ainsi que son fourrage et ce depuis le 16 février 2019. 

En revanche, aucun autre élément ne permet de dire que M. [V] a eu l’intention de consentir sur le reste de la propriété faisant l’objet de la convention pluriannuelle. 

Sur les autres demandes :

Les demandes tendant à dire que M. [L] doit quitter les lieux et qu’il doit une indemnité d’occupation seront rejetées au regard du rejet des demandes relatives au congé présentées par M. [V].

M. [L] sollicite des dommages et intérêts à hauteur de 3000 euros en raison de l’éviction subie suite au blocage de l’accès du bâtiment et des désordres subis.

Si M. [V] ne conteste pas avoir bloqué l’accès à la grange, il conteste les autres désordres invoqués par M. [L]. 



Celui-ci produit aux débats des photographies et des plaintes déposées par ses soins. 
Or les photographies avec légende produites ne sauraient conduire à affirmer que les désordres et notamment les gravats sont du fait de M. [V]. Par ailleurs, les plaintes de M. [L] ne font que relater ses propres dires et sont insuffisantes pour attester en l’état que M. [V] serait notamment à l’origine des violences qu’il a subies.

Cependant compte tenu du blocage du bâtiment depuis novembre 2023 dont il est reconnu par le présent jugement qu’il fait l’objet d’un bail verbal depuis le 16 février 2019, il convient de condamner M. [V] à payer à M. [L] la somme de 1500 euros à titre de dommages et intérêts. 

La solution du présent litige ne justifie pas qu’il soit fait application de l’article 700 du Code de Procédure Civile. 

M. [V] étant partie perdante à l’instance sera condamné aux dépens. 

Il y a lieu de rappeler que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision. 

PAR CES MOTIFS

Le tribunal après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant par jugement mis à disposition au greffe, rendu publiquement, contradictoirement et en premier ressort,

- Déclare M. [R] [L] recevable en son action,

- Déclare nul et de nul effet le congé délivré par M. [A] [V] à M. [R] [L] par courrier du 11 août 2023,

- Dit que ce congé ne saurait prendre effet au 14 août 2024,

- Dit n’y avoir lieu à requalifier la convention pluriannuelle d’exploitation conclue le 16 février 2019 entre les parties en bail rural,

- Constate l’existence d’un bail rural sur une partie du bâtiment situé sur la parcelle E781 à [Localité 14], partie pouvant accueillir une quarantaine de bêtes ainsi que le fourrage de M. [R] [L],

- Déboute M. [V] de ses demandes tendant à voir M. [L] quitter les lieux et à voir condamner M. [L] à lui payer une indemnité d’occupation,

- Condamne M. [A] [V] à payer à M. [R] [L] la somme de 1500 euros à titre de dommages et intérêts, 

- Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

- Condamne M. [A] [V] aux dépens,

- Rappelle que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision. 

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits. 

La Greffière, La Présidente,



A. VANTAL Q. LASSERRE