Tribunal Judiciaire · Expropriations — 2 juillet 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION DES YVELINES

JUGEMENT FIXANT INDEMNITE

DU 02 JUILLET 2025

-------------------------


N° RG 25/00002 - N° Portalis DB22-W-B7J-SZBR
Code NAC : 70H

OPÉRATION : Expropriation - Aménagement de la liaison entre la RD30 et la R190 dit [Adresse 20] à [Localité 3]


Nous, Noélie CIROTTEAU, Juge de l’expropriation des YVELINES, désignée le 31 août 2022 par ordonnance n°391/2022 de Monsieur le Premier Président de la Cour d’appel de [Localité 22] en conformité des dispositions des articles L. 211-1 et L. 220-1 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, assistée de Aude JOUX, Greffier,

ENTRE

DÉPARTEMENT DES YVELINES, collectivité territoriale et organisme de droit public doté de la personnalité morale identifiée au SIREN sous le numéro 227 806 460, représenté par le Président du Conseil départemental dûment habilité à cet effet et domicilié en cette qualité en l’Hôtel du Département dont le siège est situé [Adresse 1].

AUTORITE EXPROPRIANTE ET DEMANDERESSE
Représenté par Maître Aline SIMARD, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 176.

ET

S.A. ELECTRICITE DE FRANCE, société anonyme à conseil d’administration immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de PARIS sous le numéro 552 081 317, dont le siège social est situé à la Division Fiscalité Groupe - [Adresse 2] à PARIS (75008), représentée par Monsieur [X] [S] en qualité de Directeur Général domicilié en cette qualité audit siège.

PROPRIETAIRE EXPROPRIEE ET DEFENDERESSE
N’ayant pas constitué avocat.


DÉBATS
À l’audience du 16 mai 2025, tenue en audience publique.


EN PRESENCE DE :
Monsieur [L] [C], Inspecteur des Finances Publiques suppléant le Directeur Départemental des Finances Publiques, Commissaire du Gouvernement.

***

FAITS ET PROCÉDURE

Dans le cadre de la réalisation d’un nouveau franchissement de la Seine à [Localité 3], déclarée d'utilité publique au profit du DEPARTEMENT DES YVELINES par arrêté préfectoral du 8 février 2013, prorogé par arrêté du 22 décembre 2017 pour une durée de 5 ans à compter du 8 février 2018, le DEPARTEMENT DES YVELINES a engagé une procédure d'expropriation des parcelles et immeubles situés dans le périmètre de l'opération dont la parcelle précitée.

Au sein de ce périmètre, la parcelle cadastrée section [Cadastre 5] situé au lieudit « [Adresse 12] » à [Localité 4] apparait appartenir à la société SA ELECTRICITE DE FRANCE.

Une ordonnance d’expropriation a été rendue le 2 février 2023 au profit du DEPARTEMENT DES YVELINES s’agissant de cette parcelle.

Le DEPARTEMENT DES YVELINES a notifié à la société SA ELECTRICITE DE FRANCE son offre d’indemnisation par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 8 décembre 2024.

En l’absence d’acceptation, suivant mémoire reçu au greffe le 13 février 2025, le DEPARTEMENT DES YVELINES a saisi le juge de l’expropriation des Yvelines aux fins de voir fixer l’indemnité de dépossession devant revenir à la SA ELECTRICITE DE FRANCE.

L'ordonnance fixant la date du transport et de l'audience a été rendue le 14 février 2025.

Les conclusions du commissaire du gouvernement ont été réceptionnées le 14 mars 2025.

Le transport sur les lieux est intervenu le 27 mars 2025 en présence des parties et du commissaire du gouvernement. 

L’affaire a été retenue à l’audience du 16 mai 2025 au cours de laquelle les parties et le commissaire du gouvernement ont été entendus.



Aux termes de son mémoire de saisine réceptionné par le greffe le 13 février 2025, le département des Yvelines demande au juge de l’expropriation de :
Fixer l’indemnité devant revenir aux expropriés à la somme totale de 2.375 euros à revenir à la société ELECTRICITE DE FRANCE et pour le compte de qui il appartiendra ;Envoyer l’expropriant en possession.
Aux termes de ses dernières conclusions réceptionnées au greffe le 14 mars 2025, le commissaire du gouvernement propose de fixer l’indemnité totale à la somme de 2.194,50 euros décomposée comme suit :
1.828,75 euros au titre de l’indemnité principale ;365,75 euros au titre de l’indemnité de remploi.
En application de l’article 455 du code de procédure civile, pour l’exposé complet des moyens et prétentions des parties, il est fait référence aux conclusions des parties.

L’affaire a été mise en délibéré au 2 juillet 2025, par mise à disposition au greffe. 


MOTIFS DE LA DECISION


SUR LE BIEN
Sur les dates à fixer et la situation de l’urbanisme
1) Sur la situation d’urbanisme et la date de référence pour l’usage du bien

En application de l’article L.322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance.

Toutefois, et sous réserve de l'application des dispositions des articles L.322-3 à L.322-6, est seul pris en considération l'usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l'ouverture de l'enquête prévue à l'article L.1 ou, dans le cas prévu à l'article L.122-4, un an avant la déclaration d'utilité publique ou, dans le cas des projets ou programmes soumis au débat public prévu par l'article L.121-8 du code de l'environnement ou par l'article 3 de la loi n° 2010-597 du 3 juin 2010 relative au [Localité 8] [Localité 19], au jour de la mise à disposition du public du dossier de ce débat ou, lorsque le bien est situé à l'intérieur du périmètre d'une zone d'aménagement concerté mentionnée à l'article L.311-1 du code de l'urbanisme, à la date de publication de l'acte créant la zone, si elle est antérieure d'au moins un an à la date d'ouverture de l'enquête publique préalable à la déclaration d'utilité publique.

Aux termes de l’article L.213-6 du code de l’urbanisme, lorsqu'un bien soumis au droit de préemption fait l'objet d'une expropriation pour cause d'utilité publique, la date de référence prévue à l'article L.322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique est celle prévue au a de l'article L.213-4.

Lorsqu'un bien fait l'objet d'une expropriation pour cause d'utilité publique sur le fondement d'une déclaration d'utilité publique intervenue à une date à laquelle le bien était soumis, en application de l'article L.212-2, au droit de préemption applicable dans le périmètre d'une zone d'aménagement différé, la date de référence prévue à l'article L.322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique est celle prévue au a de l'article L.213-4 du présent code. En cas de prorogation de la déclaration d'utilité publique, cette date est déterminée en application de l'article L.322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique.

Aux termes de l’article L.213-4 a du code de l’urbanisme, la date de référence prévue à l'article L.322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique est :
Pour les biens compris dans le périmètre d'une zone d'aménagement différé :i) la date de publication de l'acte délimitant le périmètre provisoire de la zone d'aménagement différé lorsque le bien est situé dans un tel périmètre ou lorsque l'acte créant la zone est publié dans le délai de validité d'un périmètre provisoire ;ii) la date de publication de l'acte créant la zone d'aménagement différé si un périmètre provisoire de zone d'aménagement différé n'a pas été délimité ;iii) dans tous les cas, la date du dernier renouvellement de l'acte créant la zone d'aménagement différé ;Pour les biens non compris dans une telle zone, la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d'occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.
En l’espèce, en application des articles précités, la date de référence est la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d'occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

En l’occurrence, le PLUi a été approuvé le 16 janvier 2020 par la Communauté urbaine Seine et Oise. La date de référence est donc le 16 janvier 2020. 

À cette date, l’emprise était située en zone NV du PLUi de la Communauté urbaine Seine et Oise, soit une zone correspondant aux espaces naturels et forestiers peu ou pas bâtis, à forte dominante naturelle. 

2) Sur la date d’appréciation de la consistance du bien 

Aux termes de l’article L.322-1 du code de l'expropriation pour cause d’utilité publique, le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété. A défaut d’ordonnance, l’indemnité est fixée d’après la consistance du bien au jour de la décision.

En l’espèce, l’ordonnance portant transfert de propriété a été rendue le 2 février 2023.

La consistance du bien doit donc être appréciée à cette date.

3) Sur la date d’estimation du bien

L’article L.322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique dispose que les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, principe dont il sera fait application.

B. La surface

Le DEPARTEMENT DES YVELINES et le commissaire du gouvernement s’accordent sur une superficie totale de 475 m2. 

L’évaluation s’effectuera donc sur cette base.

C. L’occupation du bien 

Il n’est pas contesté que le bien exproprié est évalué libre de toute occupation. 

D. Les constats lors de la visite des lieux

Le transport sur les lieux a permis de faire les constatations suivantes : 

Sur l’environnement

La parcelle se trouve sur la commune d’[Localité 3], à 45 minutes en voiture de [Localité 22] et à 20 minutes à pied du premier parking public. Elle est excentrée par rapport au cœur de la commune, et est située le long de la Seine, en milieu rural.

Sur la visite de la parcelle [Cadastre 5]

La parcelle est traversée par deux chemins de terre relativement plats, longeant la Seine.
Elle est arborée sur les côtés.
On note la présence d’un plot et d’une dalle en béton.


 II. SUR LA DETERMINATION DE L’INDEMNITE DE DEPOSSESSION

A. Sur l’évaluation de l’indemnité principale

Aux termes de l’article L.321-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation. 

La méthode dite par comparaison qui consiste à fixer la valeur vénale à partir de l’étude des mutations de biens similaires ou se rapprochant le plus possible du bien sur lequel s’exerce l’emprise à évaluer sur le marché immobilier local n’est pas contestée. Cette méthode sera donc appliquée au présent litige, parties communes et cave intégrées. 

Selon l’article L.322-8 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique « sous réserve de l'article L.322-9, le juge tient compte, des accords intervenus entre l'expropriant et les divers titulaires de droits à l'intérieur du périmètre des opérations faisant l'objet d'une déclaration d'utilité publique et les prend pour base lorsqu'ils ont été conclus avec au moins la moitié des propriétaires intéressés et portent sur les deux tiers au moins des superficies concernées ou lorsqu'ils ont été conclus avec les deux tiers au moins des propriétaires et portent sur la moitié au moins des superficies concernées.
Le juge tient compte des accords intervenus à l'intérieur des zones d'aménagement différé et des périmètres provisoires.
Sous la même réserve, il tient également compte, dans l'évaluation des indemnités allouées aux propriétaires, commerçants, industriels et artisans, de la valeur résultant des évaluations administratives rendues définitives en vertu des lois fiscales ou des déclarations faites par les contribuables avant l'ouverture de l'enquête ».

Le département des Yvelines fait état des accords avec les APEA, avant l’entrée en vigueur du PLUi, sur un prix unique au m2 de 3,85€/m2. De plus, il indique que le même montant été repris par le Conseil départemental dans sa délibération du 21 juin 2019 au vu de l’avis de [Adresse 7] du 2 août 2018. 

L’expropriant présente le terme de comparaison suivant :

1- Cession du 18 juin 2021 de parcelles de terres en zone NVj et NVc situées au lieudit « [Localité 18] est » et « [Adresse 14] » à [Localité 3]
Surface du bien : 62 a 42 ca
Prix de vente : 31.210 €
Prix au m² : 5 €

Ainsi, l’autorité expropriante retient une valeur de 3,85 €/m2. 

Sur l’avis du commissaire du gouvernement

Le commissaire du gouvernement présente les comparables suivants correspondants à des ventes récentes de terrains en zone NV d’une superficie de 300 m2 à 1.500 m2, dans un rayon de 500 mètres autour du bien à évaluer sur la commune d’[Localité 3], [Localité 6] et [Localité 21] :

1- Cession du 14 juin 2022 d’un terrain situé [Adresse 11] à [Localité 3]
Surface du bien : 1.388 m²
Prix de vente : 6.395 €
Prix au m² : 3,85 €

2- Cession du 2 février 2023 d’un terrain situé [Adresse 12] à [Localité 3]
Surface du bien : 475 m²
Prix de vente : 2.375 €
Prix au m² : 3,85 €



3- Cession du 8 juillet 2021 d’un terrain situé [Adresse 9] à [Localité 3] 
Surface du bien : 497 m²
Prix de vente : 2.485 €
Prix au m² : 3,85 €

4- Cession du 7 juin 2023 d’un terrain situé [Adresse 10] à [Localité 6]
Surface du bien : 548 m²
Prix de vente : 2.740 €
Prix au m² : 3,85 €

5- Cession du 7 juin 2023 d’un terrain situé [Adresse 15] à [Localité 6]
Surface du bien : 475 m²
Prix de vente : 2.375 €
Prix au m² : 3,85 €

6- Cession du 7 juin 2023 d’un terrain situé [Adresse 16] à [Localité 21]
Surface du bien : 660 m²
Prix de vente : 3.300 €
Prix au m² : 3,85 €

7- Cession du 7 juin 2023 d’un terrain situé [Adresse 17] à [Localité 21]
Surface du bien : 1.062 m²
Prix de vente : 5.310 €
Prix au m² : 3,85 €

8- Cession du 7 juin 2023 d’un terrain situé [Adresse 17] à [Localité 21]
Surface du bien : 539 m²
Prix de vente : 2.695 €
Prix au m² : 3,85 €

Le commissaire du gouvernement souligne que la taille des terrains est sans influence sur le prix au m2 et que l’ensemble des termes sont situés dans le même zonage du PLUi en vigueur. Il rappelle que les accords APEA représentent 82,44% du nombre total de propriétaires intéressés et 82,76 % de la surface totale comprise dans l’emprise.

Ainsi, le commissaire du gouvernement retient la valeur moyenne de 3,85 €/m2. 

En l’espèce, l’expropriant et le commissaire du gouvernement reprennent l’évaluation faite par les avis des Domaines en date du 4 juin 2020, évaluant l’indemnisation à 3,85 €/m2. De plus, les accords, largement majoritaires, retiennent également ce montant. Par conséquent, le ratio moyen retenu sera de 3,85 €/m2. 

Par conséquent, l’indemnité principale sera fixée selon le calcul suivant : 475 x 3,85 = 1.828,75 €. 
 



B. Sur l’indemnité de remploi
 
En application de l’article R.322-5 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, l'indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l'acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l'indemnité principale.

Le Département des Yvelines fait état des accords avec les APEA, avant l’entrée en vigueur du PLUi, sur un prix unique au m2 de 1,15 €/m2. De plus, il indique que le même montant été repris par le Conseil départemental dans sa délibération du 21 juin 2019 au vu de l’avis de [Adresse 7] du 2 août 2018. 
 
Le commissaire du gouvernement propose de fixer l’indemnité de remploi, comme usuellement et conformément à la jurisprudence, de manière dégressive sur la base du montant de l’indemnité principale.
 
En l’espèce, au regard de l’avis des Domaines et des accords, largement majoritaires, le ratio de 1,15 €/m2 sera retenu.

L’indemnité de remploi sera fixée au montant suivant : 475 x 1,15 = 546,25 euros.


 III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Il convient de rappeler que les dépens sont à la charge du DEPARTEMENT DES YVELINES par application de l'article L.312-1 du code de l'expropriation pour cause d’utilité publique.


PAR CES MOTIFS

Le Juge de l’expropriation des Yvelines, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

FIXE le prix d'acquisition dû par le DEPARTEMENT DES YVELINES à la société SA ELECTRICITE DE FRANCE en contrepartie de la parcelle cadastrée section [Cadastre 5] située au lieudit « [Localité 13] » à [Localité 4], la somme de 2.375 euros décomposée comme suit :
- indemnité principale : 1.828,75 euros en valeur libre ;
- indemnité de remploi : 546,25 euros ;

CONDAMNE le DEPARTEMENT DES YVELINES aux dépens.

Fait et mis à disposition à [Localité 22], le 02 juillet 2025.

Le Greffier Le Juge de l’expropriation
Aude JOUX Noélie CIROTTEAU