Tribunal Judiciaire · Section des Référés — 3 juillet 2025

MINUTE N° : 
ORDONNANCE DU : 03 Juillet 2025
DOSSIER N° : N° RG 25/00408 - N° Portalis DB3T-W-B7J-VZYQ
CODE NAC : 30B - 0A
AFFAIRE : S.C.I. CD IMMO C/ [F] [G]


TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ


LE JUGE DES REFERES : Madame Isabelle KLODA, Première vice-présidente

LE GREFFIER : Madame Stéphanie GEULIN, Greffier


PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. CD IMMO, dont le siège social est sis 16 Rue des Vosges - 94510 LA QUEUE EN BRIE

représentée par Me Harry ORHON, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC31




DEFENDERESSE

Madame [F] [G] entrepreneure individuelle inscrite au RCS de CRETEIL sous le n° 820 459 535, exerçant sous l’enseigne KIMYA TATOO 41 Bis Rue de Yerres - 94440 VILLECRESNES

non représentée



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Débats tenus à l’audience du : 03 Juin 2025
Date de délibéré indiquée par le Président : 03 Juillet 2025
Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 03 Juillet 2025


EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 12 mai 2022, la SCI CD IMMO a donné à bail commercial à l’auto-entreprise KIMYA TATTOO, représentée par Mme [F] [G] des locaux situés 1 allée du Bois Moreau, rue d’Yerres à VILLECRENES (94440), moyennant un loyer annuel de 8 400,00 €, hors charges et hors taxes, payable mensuellement, par avance.

Des loyers sont demeurés impayés.


Par acte de commissaire de justice du 1 août 2024, la SCI CD IMMO a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire à Mme [F] [G] pour une somme de 4 081,64 € au titre de l’arriéré locatif au 24 juillet 2024.


C’est dans ces conditions que par acte de commissaire de justice du 26 février 2025, la SCI CD IMMO a fait assigner Mme [F] [G] devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Créteil aux fins de :

– constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,
– condamner Mme [F] [G] à payer à la SCI CD IMMO la somme provisionnelle de 5 640,00 € au titre de l'arriéré locatif arrêté au 17 janvier 2025 portant intérêt à compter du 1er août 2024 date du commandement de payer ou à tout le moins à la date de la présente assignation,
– ordonner l'expulsion de Mme [F] [G] et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est,
– condamner Mme [F] [G] au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle égale 780,00 euros par mois jusqu’à parfaite libération des lieux avec intérêts au taux légal et que cette indemnité sera indexée selon l’indice du coût de la construction,
– condamner Mme [F] [G] au paiement d'une somme de 2 000,00 € au titre de dommages et intérêts,
– condamner Mme [F] [G] au paiement d'une somme de 1 500,00 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement et des frais d’exécution de la décision à venir.


Il convient de se référer à l’acte introductif d’instance pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.

À l’audience du 3 juin 2025, la SCI CD IMMO, par l'intermédiaire de son conseil, a maintenu les prétentions de son assignation et les moyens qui y sont contenus.

Bien que régulièrement assignée par acte remis à étude, Mme [F] [G] n'a pas constitué avocat. 

Il est produit un état néant des inscriptions sur le fonds de commerce.

À l’issue des débats, il a été indiqué à la partie représentée que l’affaire était mise en délibéré et que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 3 juillet 2025.


MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

1. le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

2. le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

3. la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d'un bail doit s'interpréter strictement.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu'il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu'à défaut de paiement dans le délai d'un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l'article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, la SCI CD IMMO n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir 4 081,64 €.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit à compter du 2 septembre 2024.


Aux termes de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite. 

L’expulsion de Mme [F] [G] et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance.

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure dispose que dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, une provision peut être accordée au créancier.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation.

L’indemnité d’occupation due par Mme [F] [G] depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d'une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l'existence d'une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée

Aux termes de l'article 1353 du code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l’espèce, au vu du décompte produit par la SCI CD IMMO, l'obligation de Mme [F] [G] au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au 17 janvier 2025 n'est pas sérieusement contestable à hauteur de 5 432,00 €, somme au paiement de laquelle il convient de condamner Mme [F] [G], avec intérêts au taux légal depuis la date de délivrance du commandement.

En effet, les sommes demandées au titre de clause pénale ont été déduites car la clause pénale contractuelle dont il est demandé de faire application est susceptible comme telle d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Enfin, l’attribution de dommages et intérêts nécessite une appréciation au fonds. Par suite, il n’y a pas lieu à référé sur ce point.


Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [F] [G], qui succombe à l’instance, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de Mme [F] [G] ne permet d’écarter la demande de la SCI CD IMMO formée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1 000,00 € en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.


PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 2 septembre 2024,

ORDONNONS, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de Mme [F] [G] et de tout occupant de son chef des lieux situés 1 allée du Bois Moreau, rue d’Yerres à VILLECRENES (94440) avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier,

FIXONS à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par Mme [F] [G], à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires et CONDAMNONS Mme [F] [G] à la payer,

CONDAMNONS par provision Mme [F] [G] à payer à la SCI CD IMMO la somme de 5 432,00 € au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés au 17 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 1 août 2024,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande formée au titre de dommages et intérêts,

CONDAMNONS Mme [F] [G] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement et de l’exécution de la présente décision,

CONDAMNONS Mme [F] [G] à payer à la SCI CD IMMO la somme de 1 000,00 € par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

RAPPELONS que l'ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a autorité de chose jugée provisoire et est exécutoire à titre provisoire.


FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRÉTEIL, le 3 juillet 2025.


LE GREFFIER, LE JUGE DES RÉFÉRÉS