Tribunal Judiciaire · Chambre 3 - CONSTRUCTION — 3 juillet 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN
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Chambre 3 - CONSTRUCTION

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DU 03 Juillet 2025 
Dossier N° RG 23/03788 - N° Portalis DB3D-W-B7H-J2RZ
Minute n° : 2025/182

AFFAIRE : 

S.C.I. LES OLIVIERS C/ [Y] [A] épouse [N], [Z] [N]



JUGEMENT DU 03 Juillet 2025




COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Madame Hélène SOULON, Vice-Président, statuant à juge unique

GREFFIER : Madame Evelyse DENOYELLE, faisant fonction de Greffière  

DÉBATS :

A l’audience publique du 03 Avril 2025 
A l’issue des débats, les parties ont été avisées que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe le 03 Juillet 2025

JUGEMENT : 

Rendu après débats publics par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort












copie exécutoire à :

Me Marie ALEXANDRE
Me Jean Bernard GHRISTI

Délivrées le 

Copie dossier

NOM DES PARTIES :


DEMANDERESSE :

S.C.I. LES OLIVIERS
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Marie ALEXANDRE, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

D’UNE PART ;

DÉFENDEURS :

Madame [Y] [A] épouse [N]
Monsieur [Z] [N]
demeurants [Adresse 4] (ALLEMAGNE)
représentés par Me Jean Bernard GHRISTI, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

D’AUTRE PART ; 

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EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE :
Par acte notarié en date du 9 août 2021, la SCI Les Oliviers, promettant, a signé devant Me [G] [I], notaire à Draguignan, une promesse de vente avec M. [Z] [N] et Mme [Y] [B], bénéficiaires. 
La promesse de vente concernait une maison d’habitation située [Adresse 1] à [Localité 2] et était consentie pour une durée expirant le 30 octobre 2021. Par avenant, les parties ont décidé de proroger la validité cette promesse jusqu’au 17 décembre 2021.
La vente n’a pas eu lieu dans le délai prévu.
Le 8 février 2022, M. [N] et Mme [B] ont fait délivrer à la SCI Les Oliviers une sommation de comparaitre en l’étude de la SCP Vallet Concedieu-Oullier à Draguignan.
Le conseil de la SCI Les Oliviers a répondu par courrier recommandé le 15 février 2022.
Par acte de commissaire de justice du 10 mai 2023, la SCI Les Oliviers a fait assigner M. [Z] [N], de nationalité néerlandaise et Mme [Y] [B], de nationalité allemande, par signification intracommunautaire, devant le tribunal judiciaire de Draguignan, afin de voir au visa des articles 1103, 1104, 1231-5 et 1304-3 du code civil : 
Condamner solidairement M. [Z] [N] et Mme [Y] [B], à verser la somme de 54.000 € en application de la clause pénale insérée à la promesse de vente en date du 09 août 2021. 
Confirmer la validité de la saisie qui sera cantonnée à la somme de 54 000 €. 
Ordonner la possibilité de diligenter une enquête FICOBA par tout huissier compétent. 

Condamner M. [Z] [N] et Mme [Y] [B], à verser la somme de 6.000 € sur le fondement de l'article 700 ainsi qu'aux entiers dépens dont les frais d'huissier et de traduction engagés au titre de la saisie conservatoire dont distraction au profit de Maître Marie Alexandre, conformément à l'article 699 du Code de procédure civile. 
Une ordonnance de clôture a été rendue le 14 octobre 2024. L’audience s’est tenue le 3 avril 2025 et l’affaire a été mise en délibéré au 3 juillet 2025.

PRETENTIONS ET MOYENS :
Par conclusions notifiées par RPVA le 3 juin 2024, la SCI Les Oliviers maintient ses demandes initiales.
Par conclusions notifiées par RPVA le 30 janvier 2024, M. [Z] [N] et Mme [Y] [B] demandent au tribunal, au visa des articles 1103 et 1104, 1235-5 et 1304-3 du code civil de :
Juger que la non-réitération de la vente dans les délais n'est pas due à la faute de M. et Mme [C] mais n'est due qu'à la carence et aux reports de rendez-vous imposés par la SCI Les Oliviers. 
Juger en toute hypothèse que faute d’avoir fait délivrer mise en demeure ou sommation de comparaitre aux époux [N], la Sci Les Oliviers n'est pas fondée ni en droit de solliciter la condamnation des époux [N] à lui payer la somme de 54.000 € à titre d'indemnité d’occupation. 
En conséquence, 
Débouter la SCI Les Oliviers de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions à l’encontre des concluants. 
Reconventionnellement, 
Condamner la SCI Les Oliviers à restituer aux concluants les 25.000 € par eux séquestrés entre les mains du notaire Maître [G] [I] de la SCP Bain, Condedieu-Oullier, Vallet et dire que celle-ci au vu du jugement à intervenir devra se libérer des fonds séquestrés entre les mains des époux [N]. 
Condamner la SCI Les Oliviers à payer aux concluants :
- la somme de 10.000 € en réparation de leur préjudice financier et matériel. 
- la somme de 5.000 € en réparation de leur préjudice moral. 
- la somme de 3.500 € en remboursement des frais de procédure qu'ils ont dû exposer et en application de l'article 700 du code de procédure civile. 
- les dépens de la présente procédure. 

Les prétentions respectives et moyens des parties sont résumées dans les motifs de la décision. Pour plus ample exposé, il convient de se référer aux dernières conclusions susvisées conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.


MOTIFS DE LA DECISION : 
1. Sur la demande en paiement de l’indemnité d’immobilisation : 
.1 Moyens des parties :La SCI Les Oliviers fait valoir que la condition suspensive d’obtention d’un prêt a été réalisée mais que la vente ne s’est pas effectuée en raison notamment de la défaillance des époux [N] qui n’ont versé que 25 000 € sur les 54 000 € d’indemnités d’immobilisation. 
Elle considère que la somme de 54 000 € lui est due en raison de la défaillance par les défendeurs de leurs obligations. 
Elle expose que la signature de l’acte authentique aurait dû avoir lieu au plus tard le 17 décembre 2021, que les acheteurs ne disposaient pas des fonds nécessaires et que la vente est devenue caduque comme l’a indiqué le notaire Me [T]. 
Elle précise qu’une nouvelle date de signature a été fixée au 28 décembre 2021 et que seule l’absence de fonds a empêché à la vente d’aboutir. 
Elle ajoute que les époux [N] n’ont jamais apporté la preuve d’un vol commis par leur conseiller financier et que M. [S] de l’agence Nestenn conteste être à l’origine d’un sms informant les acheteurs de l’hospitalisation de M. [H], de la SCI Les Oliviers, pour cause de Covid alors que Me [T], officier ministériel, certifie que M. [H] était présent à l’étude le 28 décembre 2021.
Elle indique qu’elle a effectué avec diligences toutes les formalités pour obtenir la conformité des travaux.
M. et Mme [H], font valoir qu’ils ont subi des dommages moraux et financiers en se retrouvant dans une maison qui n’était plus habitable le 28 décembre 2021 au soir et en ne pouvant pas acquérir leur nouveau bien alors qu’un rendez-vous était prévu avec le notaire, le même jour que la vente. 
Elle considère que ceux qui est évoqué par les époux [N] est faux et n’est pas justifié, de sorte qu’ils font preuve de mauvaise foi. 
M. [Z] [N] et Mme [Y] [B] soutiennent que la SCI Les Oliviers a tout fait pour ne pas réitérer la vente et que la carence de celle-ci est à l’origine du retard et de la non réitération de la vente.
Ils précisent qu’après avoir vu l’annonce publié par l’agent immobilier Nestenn, ils ont formulé une offre d’acquisition le 9 juin 2021 et que le 9 août 2021 une promesse de vente a été signée avec l’engagement de la SCI Les Oliviers de régulariser les travaux réalisés sans autorisation.
Ils indiquent qu’ils sont venus en France le 3 décembre 2021, qu’ils ont constaté à l’occasion d’une nouvelle visite de la maison que celle-ci n’était toujours pas déménagée et que d’un commun accord avec les vendeurs il a alors été prévu de décaler la date de signature de l’acte au 28 décembre 2021. 
Ils ajoutent qu’ils ont reçu un sms de l’agence immobilière Nestenn le 26 décembre pour leur signaler que M. [H] était hospitalisé et que le notaire ne pourrait pas passer l’acte en son absence, qu’ils se sont rapprochés de l’étude notariale et qu’il leur a été adressé un acte définitif le 10 janvier 2022 qu’ils ont signé électroniquement, qu’ils ont assuré le bien, organisé leur déménagement et leur venue avant d’apprendre le 11 janvier 2022 que les époux [H] entendaient se désengager. 

Ils précisent que les fonds étaient disponibles et que la SCI Les Oliviers a fait pratiquer sans aucun titre une saisie attribution du dépôt de garantie séquestré entre les mains du notaire, et que le juge de l’exécution en a ordonné la mainlevée par jugement du 11 avril 2023.
Ils soutiennent que la carence de la SCI est à l’origine de la non-réalisation de la vente au motif que celle-ci a tardé à obtenir les permis de construire et attestations de conformité, qu’elle n’a pas libéré les lieux pour le 17 décembre 2021, que M. [H] était hospitalisé le 28 décembre 2021. Ils font valoir qu’ils ont obtenu leur prêt avant le 17 décembre 2021 et ont multiplié les courriers et les déplacements en France pour que la vente puisse avoir lieu.
Ils indiquent qu’ils ont levé l’option mais que la SCI ne les a pas mis en demeure et n’a pas fait délivrer une sommation à comparaitre en l’étude notariale de sorte qu’elle ne peut se prévaloir de la caducité de plein droit de la promesse de vente et réclamer l’indemnité d’immobilisation. 
2. Réponse du tribunal 
En application de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et selon l’article 1104 du même code, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public. 
La promesse de vente notarié du 9 août 2021 prévoit en page 9 et 10 à propos de l’indemnité d’immobilisation que : 
« 1. Constatation d'un versement par le BENEFICIAIRE 
Les parties ont convenues de fixer le montant de l’indemnité d'immobilisation à la somme forfaitaire de 54.000 €. 
Sur laquelle somme le BENEFICIAIRE déposera au moyen d'un virement bancaire et au plus tard dans les 10 Jours des présentes, à la comptabilité du notaire rédacteur des présentes sur un compte dont les références bancaires sont susvisées la somme de 25.000 € 
II est ici précisé que, dans l'hypothèse où un seul de ces virements ne serait pas effectif à la date ci-dessus fixée, la présente promesse de vente sera considérée comme caduque, et le BENEFICIAIRE sera déchu du droit de demander la réalisation des présentes, et ce si bon semble au PROMETTANT. 
2. Nature de ce versement 
La somme ci-dessus versée ne constitue pas des arrhes. En conséquence, les dispositions de l'article 1590 du Code civil ne lui sont pas applicables. 
3. Sort de ce versement 
La somme ci-dessus versée ne portera pas intérêts. 
Elle sera versée au PROMETTANT ou au BENEFICIAIRE selon les hypothèses suivantes : 
a) en cas de réalisation de la vente promise, elle s'imputera sur le prix et reviendra en conséquence intégralement AU PROMETTANT devenu VENDEUR ; 
b) en cas de non réalisation de la vente promise selon les modalités et délais prévus au présent acte, la somme ci-dessus versée restera acquise au PROMETTANT à titre d'indemnité forfaitaire pour immobilisation entre ses mains de l'immeuble formant l’objet de la présente promesse de vente pendant la durée de celle-ci ; 


Observation étant ici faite que l’intégralité de cette somme restera acquise au PROMETTANT même si le BENEFICIAIRE faisait connaître sa décision de ne pas acquérir avant la date d'expiration du délai d'option. En aucun cas cette somme ne fera L’objet d'une répartition prorata temporis dans la mesure où son montant n'a pas été fixé en considération de la durée de l’immobilisation 
c) toutefois, dans cette même hypothèse de non réalisation de la vente promise, la somme ci-dessus versée sera intégralement restituée au BENEFICIAIRE s'il se prévalait de l’un des cas suivants : 
·si l’une au moins des conditions suspensives stipulées aux présentes venait à défaillir selon les modalités et délais prévus au présent acte ; 
·si les biens promis se révélaient faire l’objet de servitudes (quelle qu'en soit leur origine) ou mesures administratives de nature à en déprécier la valeur ou à les rendre impropres à leur usage ; 
·si les biens promis se révélaient être grevés de privilèges, hypothèques, antichrèses ou saisies déclarés ou non aux présentes et dont la mainlevée ne pourra être amiablement obtenue lors de la signature de l’acte au moyen des fonds provenant du prix ; 
· si les biens vendus venaient à faire l'objet d'une location ou occupation non déclarée aux présentes ; 
· si le PROMETTANT n'avait pas communiqué son titre de propriété et ne justifiait pas d'une origine de propriété trentenaire et régulière ; 
· en cas d'infraction du PROMETTANT ou des précédents propriétaires à une obligation administrative ou légale relative aux biens promis ; 
· si le PROMETTANT venait à manquer de la capacité, des autorisations ou des pouvoirs nécessaires à la vente amiable ; 
- et enfin si la non réalisation de la vente promise était imputable au seul PROMETTANT. 
S'il entend se prévaloir de l'un quelconque des motifs visés ci-dessus pour se voir restituer la somme versée au titre de l'indemnité d'immobilisation, le BENEFICIAIRE devra le notifier au notaire soussigné par lettre recommandée avec demande d'avis de réception au plus tard dans les sept (7) jours de la date d'expiration de la promesse de vente. 
A défaut pour le BENEFICIAIRE d'avoir adressé cette lettre dans le délai convenu, le PROMETTANT sera alors en droit de sommer le BENEFICIAIRE par acte extrajudiciaire de faire connaitre sa décision dans un délai de sept (7) jours. 
Faute pour le BENEFICIAIRE de répondre à cette réquisition dans le délai ci-dessus, il sera déchu du droit d'invoquer ces motifs et "indemnité restera alors acquise AU PROMETTANT. 
Quant au surplus de l’indemnité d'immobilisation, soit la somme de 29.000 € le BENEFICIAIRE s'oblige à le verser au PROMETTANT au plus tard dans le délai de huit jours de l’expiration du délai de réalisation de la promesse de vente, pour le cas où LE BENEFICIAIRE, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées, ne signerait pas l'acte de vente de son seul fait. »

L’acte prévoyait une condition suspensive d’obtention de prêt par les époux [C] et l’obtention par la SCI Les Oliviers d’un permis de construire régularisant la construction de la piscine et de l’abri voiture.
La promesse de vente du 9 août 2021 avait été consentie pour une durée expirant le 30 octobre 2021 et selon l’avenant signé par les parties, qui prévoit de proroger la validité de cet acte jusqu’au 17 décembre 2021, la seule raison de la prorogation résulte du retard dans l’édition de l’offre de prêt par le bénéficiaire. Il n’est aucunement établi qu’elle soit due au manque de diligence de la SCI Les Oliviers pour déposer le permis de construire et obtenir les autorisations d’urbanisme. 
Le 17 décembre 2021, M. [Z] [N] et Mme [Y] [B] n’ont pas versé les fonds, ni signé l’acte de vente à l’intérieur du délai de réalisation, ils sont par conséquent, conformément au paragraphe intitulé carence en page 6 de la promesse de vente, déchus de plein droit du bénéfice de la promesse sans qu’il soit besoin d’une mise en demeure de la part du promettant, qui disposait alors librement du bien nonobstant toute manifestation ultérieure de la volonté du bénéficiaire de l’acquérir. La promesse de vente est devenue caduque. 

Aucun acte de vente avec paiement du prix et des frais n’est intervenu dans les quinze jours de la levée d’option et il n’appartenait pas en tout état de cause, aux promettants mais à la partie la plus diligente de mettre l’autre partie en demeure de comparaitre en l’étude du notaire chargé de recevoir l’acte de vente à l’effet de le signer. 

Les défendeurs affirment que la signature de l’acte a été repoussée au 28 décembre 2021 d’un commun accord avec les vendeurs qui n’avaient pas procédé au déménagement, sans toutefois produire aucun élément en ce sens et alors et surtout que le Me [M] [T], notaire à [Localité 3] atteste le 6 février 2024, que la vente n’a pas pu se réaliser car les fonds de M. et Mme [N] destinés à la transaction n’étaient pas parvenus à l’étude du notaire le 28 décembre 2021. 
De surcroit, l’étude notariale [T] confirme par courriel du 11 janvier 2022 qu’à cette date, M. et Mme [N] ne sont pas en mesure de verser les fonds pour acquérir le bien appartenant à la SCI Les Oliviers et le 20 janvier 2022, M. [N] reconnait cette situation mais espère trouver une solution avant le 31 janvier 2022. Il sera également précisé que si Me [G] [I] indique dans une lettre puis un courriel du 27 janvier 2022 que ses clients, M. et Mme [N], ont été victimes d’un vol de plus de 120 000 € ce qui a empêché, selon elle, la transaction, aucune pièce justificative ne vient toutefois corroborer la réalité de l’infraction dont les défendeurs auraient été victimes. Le notaire des époux [N] qui s’adresse à son confrère l’étude Duc [T] indique dans son message qu’elle sait « qu’il serait opportun que vos clients acceptent d’attendre jusqu’à la fin de la semaine prochaine. Je sais que vos clients ont un effort inconsidérable mais qui pourrait être récompensé par une signature en fin de semaine. ». 
M. [Z] [N] et Mme [Y] [B] n’ont d’ailleurs jamais fait état auprès du notaire par lettre recommandée avec avis de réception dans les sept jours de la date d’expiration de la promesse de vente de l’un des motifs leur permettant la restitution de l’indemnité d’immobilisation. 
De plus, le sms de l’agent immobilier en date du 26 décembre 2021, produit par les défendeurs aux termes duquel M. [H] était hospitalisé ce qui imposait de reporter la signature de l’acte de vente est contredit par le courrier de la MGEN selon lequel elle n’a réglé aucune somme pour hospitalisation en faveur de M. [H] en décembre 2021 et également par les messages échangés le lendemain, soit le 27 décembre 2021 entre les époux [B] et leur notaire pour confirmer la signature du contrat par procuration. Il sera également précisé que l’attestation d’assurance pour le bien sis [Adresse 1] à [Localité 2] est datée du 28 décembre 2021. 

Par conséquent, l’acte de vente n’a pu être signé du seul fait des bénéficiaires et il convient de condamner solidairement M. [Z] [N] et Mme [Y] [B] à verser à la SCI Les Oliviers la somme de 54 000 € au titre de l’indemnité d’immobilisation prévue par la promesse de vente du 9 août 2021.

Il n’y a pas lieu de confirmer la validité de la saisie puisqu’une mainlevée de la saisie attribution diligentée par la SCI Les Oliviers à l’encontre de M. [Z] [N] et Mme [Y] [B] selon procès-verbal de saisie du 25 mai 2022 entre les mains de la société Bain Concedieu-Oullier-Vallet a été ordonnée par jugement du 11 avril 2023.

Il n’y pas lieu d’ordonner la possibilité de diligenter pour le commissaire de justice une enquête FICOBA.

Les demandes reconventionnelles de M. [Z] [N] et Mme [Y] [B] en réparation de leurs préjudices financier, matériel et moral seront rejetées. 

2. Sur les demandes accessoires : 
M. [Z] [N] et Mme [Y] [B], parties perdantes, seront condamnés, en application de l’article 696 du code de procédure civile aux entiers dépens de la présente instance, qui ne comprendront pas les frais d’huissier et de traduction engagés dans le cadre de la saisie conservatoire dont les défendeurs ont obtenu la mainlevée. 
Les dépens seront distraits au profit de Me Marie Alexandre en application de l’article 699 du code de procédure civile ; 
Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI Les Oliviers les frais irrépétibles exposés pour faire valoir ses droits et M. [Z] [N] et Mme [Y] [B] seront condamnés à lui payer la somme de 3000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile
L’exécution provisoire de droit à titre provisoire prévue par l’article 514 du code de procédure civile est compatible avec la nature de l’affaire et il n’y a pas lieu de l’écarter conformément à l’article 514-1 du même code. 
PAR CES MOTIFS : 
Le tribunal statuant en audience publique, par mise à disposition au Greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort 

CONDAMNE solidairement M. [Z] [N] et Mme [Y] [B] à payer à la SCI Les Oliviers la somme de 54 000 € au titre de l’indemnité d’immobilisation prévue par la promesse de vente du 9 août 2021 ; 

REJETTE les demandes de confirmation de la validité de la saisie et les demandes relatives à l’enquête FICOBA ; 

DEBOUTE M. [Z] [N] et Mme [Y] [B] de toutes leurs demandes reconventionnelles ; 


CONDAMNE M. [Z] [N] et Mme [Y] [B] aux entiers dépens de l’instance qui ne comprendront pas les frais d’huissier et de traduction engagés dans le cadre de la saisie conservatoire ;

AUTORISE Me Marie Alexandre à faire application de l’article 699 du code de procédure civile ; 

CONDAMNE M. [Z] [N] et Mme [Y] [B] à payer à la SCI Les Oliviers la somme de 3000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ; 

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire et DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire ; 
Ainsi jugé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre du tribunal judiciaire de Draguignan le TROIS JUILLET DEUX MILLE VINGT-CINQ.

La greffière, La présidente,