Tribunal Judiciaire · Contentieux Général — 1 juillet 2025

R E P U B L I Q U E F R A N C A I S E
Au nom du Peuple Français


TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOULOGNE SUR MER

(1ère Chambre)


JUGEMENT

*************


RENDU LE UN JUILLET DEUX MIL VINGT CINQ


MINUTE N° : 
DOSSIER N° RG 23/05780 - N° Portalis DBZ3-W-B7H-75TVA
Le 01 juillet 2025
MM/AD




DEMANDEURS

M. [J] [R]
né le 27 février 1981 à [Localité 12] (Liban)
demeurant [Adresse 3]


S.A.S. BSK IMMOBILIER
immatriculée au RCS de [Localité 13] sous le n° 521 907 519 dont le siège social est sis [Adresse 2]
prise en la personne de monsieur [U] [D], agent mandataire BSK IMMOBILIER, enrtrepreneur individuel immatriculé au RCS de [Localité 9] sous le n° 440 053 833 et demeurant [Adresse 4]

Tous deux représentés par Me Philippe TALLEUX, avocat au barreau de LILLE, avocat plaidant




DEFENDEUR

M. [Y] [X]
né le 07 mai 1983 à [Localité 10]
demeurant [Adresse 7]


représenté par Me Sophie FRENEY, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER, avocat plaidant






COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Le tribunal était composé de Mme Anne DESWARTE, Vice-Présidente désignée en qualité de juge unique en application des dispositions de l’article 803 du Code de procédure civile.

Le juge unique était assisté de Madame Catherine BUYSE, Greffier lors des débats, et de Madame Mélanie MAUCLERE, Greffier lors du délibéré.

DÉBATS - DÉLIBÉRÉ :

Les débats ont eu lieu à l’audience publique du : 29 avril 2025.

A l’issue, les conseils ont été avisés que le jugement serait rendu le 01 juillet 2025 par mise à disposition au greffe en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile issue de l’article 4 de la loi du 20 août 2004.

En l’état de quoi, le tribunal a rendu la décision suivante.


EXPOSE DU LITIGE 

Suivant acte sous seing privé en date du 18 janvier 2023, M. [Y] [X] a mandaté la société BSK Immobilier afin de rechercher un acquéreur de son fonds de commerce de café/tabac sis [Adresse 6] [Localité 10].

Suivant acte sous seing privé des 14 et 20 avril 2023, M. [X] a régularisé avec M. [J] [R] un compromis d’achat moyennant le prix principal de 570.000 euros.

La vente était conclue sous condition suspensive d’obtention d’un prêt bancaire avant le 20 juin 2023.

La réitération de la vente par acte authentique devait intervenir avant le 30 juillet 2023 et au plus tard le 30 août 2023 en cas de prorogation pour réception de documents administratifs. 

Par acte d’huissier de justice en date du 18 octobre 2023, M. [J] [R] et la SAS BSK Immobilier ont fait assigner M. [X] devant le tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer en résolution du contrat.

Aux termes de leurs conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 21 janvier 2025, M. [J] [R] et la société DSK Immobilier présentent au tribunal les demandes suivantes : 

Vu l’article 1589 du Code civil, Vu l’article 20-I du décret 2010-720 du 28 juin 2010, Vu ensemble les articles 1224 et 1227 du Code civil, Vu l’article 1231-5 du Code civil, de : 
Débouter Monsieur [Y] [X] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions, Prononcer aux torts exclusifs de Monsieur [Y] [X] la résolution de la cession du fonds de commerce conclu entre celui-ci et Monsieur [J] [R] en date des 14 et 20 avril 2023 relativement à : 
➢ Un fonds de commerce de CAFE, DEBIT DE BOISSONS, TABACS, JOURNAUX, BIMBELOTERIE, LOTO ET TOUS PRODUITS DE LA FRANCAISE DES JEUX, CONFISERIE, VENTE DE BOISSONS A EMPORTER, DEPOT DE PRESSE sis à Calais (62100)[Adresse 1] [Adresse 5], lui appartenant, connu sous le nom commercial La Gauloise, et pour lequel il est immatriculé au registre du commerce et des sociétés de Boulogne sur Mer, sous le numéro 523 795 953, 
Condamner Monsieur [X] à verser à Monsieur [J] [R] la somme de 57. 000 euros au titre de la clause pénale, 
Condamner Monsieur [X] à verser à Monsieur [J] [R] la somme de 82. 500 euros au titre de son préjudice de perte de chance de faire l’acquisition du local commercial, 
Condamner Monsieur [X] à verser à la société BSK Immobilier, prise en la personne de son mandataire Monsieur [U] [D], la somme de 30. 000 euros au titre de son préjudice de perte de chance de percevoir ses honoraires, 
Condamner Monsieur [X] à verser à la société BSK Immobilier, prise en la personne de son mandataire Monsieur [U] [D], et Monsieur [J] [R] la somme de 10. 000 euros chacun au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers frais et dépens de l’instance.

Au soutien de leurs demandes, ils exposent que le compromis rappelait que la cession ne pouvait intervenir qu’avec l’autorisation de l’administration des douanes, que M. [X] n’a jamais communiqué les justificatifs nécessaires à l’étude du dossier de cession par l’administration des douanes et a ce faisant manqué à ses obligations ; que la vente doit être jugée parfaite M. [R] ayant renoncé le 19 juin 2023, soit avant l’expiration de la date fixée pour la levée de la condition suspensive de financement, au bénéfice exclusif de cette condition suspensive de sorte que le vendeur ne pouvait se prévaloir de la caducité de la vente que cette renonciation a été transmise au notaire du cessionnaire ; qu’à défaut de réitération de la vente à la date butoir le vendeur a engagé sa responsabilité. Ils soutiennent que le non versement du dépôt de garantie ne pouvait être sanctionné par la caducité du compromis sous réserve pour le cédant de s’en prévaloir à l’expiration d’un délai de 10 jours à compter de la signature du compromis que tel n’a pas été le cas et qu’au surplus M. [R] avait versé la somme de 15000 euros.

Aux termes de ses conclusions notifiées par RPVA le 6 novembre 2024, M. [Y] [X] demande à la juridiction de :
Vu les articles 1100-1, 1104, 1304 et suivants, et 1227 et suivants du code civil
Débouter M. [J] [R] de sa demande de résiliation aux torts exclusifs de M. [Y] [X],
En conséquence dire n’y avoir lieu à application de la clause pénale,
Juger que l’acte de cession est caduc du fait de la défaillance de M. [R],
Débouter M. [J] [R] et M. [U] [D], mandant de BSK Immobilier de leur préjudice de perte de chance de chance d’acquérir un local commercial et de percevoir des honoraires
Prononcer la résolution de l’acte de cession du fonds de commerce aux torts exclusifs de M. [R],
Condamner M. [R] à la somme de 31.127,41 euros correspondant aux préjudices matériels 
Débouter M. [J] [R] et M. [U] [D], mandant de BSK immobilier de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens,
Les condamner à la somme de 3000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens.

Pour s’opposer aux prétentions adverses, il soutient que M. [U] [D] ne justifie pas de sa qualité ni de son intérêt à agir en ce qu’il ne démontre pas satisfaire aux obligations requises à la loi Hoguet, que son mandat est dès lors irrégulier et dépourvu d’effet.
Il se prévaut de la caducité de l’acte litigieux et expose qu’il convient de distinguer entre la condition suspensive d’obtention du prêt et le délai prévu pour sa réalisation ; qu’en l’espèce si la clause est stipulée en faveur d’une seule partie les conditions et les conséquences d’une éventuelle non réalisation ont été stipulées en faveur des deux cocontractants ; qu’il n’est pas démontré qu’il avait été informé avant l’expiration du délai fixé de la renonciation à la condition d’obtention du prêt ; qu’il incombait à M. [R] de renoncer au prêt par notification par lettre recommandée avec accusé de réception au plus tard le 19 juin 2023 à minuit ; qu’à défaut le compromis est résilié depuis le 20 juin 2023 à 00 heure ; qu’au surplus M. [R] n’a pas versé la somme de 15.000 euros conventionnellement fixée au titre du dépôt de garantie.
Il soutient que M. [R] n’a en réalité jamais déposé de dossier de financement, ne lui a jamais démontré qu’il disposait d’un apport personnel de 200.000 euros auquel il aurait ajouté la somme de 370.000 euros ; qu’il ne justifie pas plus avoir déposé une demande d’agrément auprès de la Française des Jeux, que ces manquements justifient le prononcé de la résolution du contrat de cession aux torts exclusifs de M. [X].
A l’appui de sa demande reconventionnelle, il expose que M. [R] ne s’est pas comporté comme un réel acquéreur et a tenté de masquer ses difficultés de financement au comptant de la somme de 570.000 euros en interpellant la direction des douanes ; qu’il a quant à lui été contraint de se séparer d’une employée conformément au compromis de sorte qu’il a subi des frais de rupture conventionnelle à hauteur de 5042,41 euros et a subi une perte de chiffre d’affaires de 26085 euros.

Pour un plus ample exposé des moyens des parties, il y a lieu de se référer, par application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, aux dernières écritures qu'elles ont notifiées aux dates susvisées et aux éléments repris dans la motivation du présent jugement. 

La clôture a été ordonnée à la date du 29 avril 2025.

L’affaire a été retenue à l’audience tenue à juge unique du 29 avril 2025 et mise en délibéré au 1er juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION 

A titre liminaire, il est rappelé qu’il n’y a pas lieu pour le tribunal de statuer sur les demandes de dire et/ou juger, ne constituant pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile mais recélant en réalité les moyens des parties.

Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt et de qualité à agir de M. [D]

En application de l’article 789 du code de procédure civile, le juge de la mise en état est seul compétent pour statuer sur les fins de non-recevoir.

En conséquence, la fin de non-recevoir de M. [X] tirée du défaut de qualité et d’intérêt à agir de M. [D] sera déclarée irrecevable.

Au surplus, il sera relevé que M. [D] ne formule aucune prétention, les demandes étant formulées par la société BSK Immobilier prise en la personne de M. [D] et que M. [X] ne remet nullement en cause la capacité de M. [D] à représenter cette société.


Sur la caducité et la résolution du compromis en date des 14 et 20 avril 2023

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En application de l’article 1304-6 du code civil « L’obligation devient pure et simple à compter de l’accomplissement de la condition suspensive.
Toutefois, les parties peuvent prévoir que l’accomplissement de la condition rétroagira au jour du contrat. La chose, objet de l’obligation, n’en demeure pas moins aux risques du débiteur, qui en conserve l’administration et a droit aux fruits jusqu’à l’accomplissement de la condition.
En cas de défaillance de la condition suspensive, l’obligation est réputée n’avoir jamais existé ».

Le compromis de vente a été conclu sous condition suspensive de l’obtention d’un prêt d’un montant de 500.000 euros par le cessionnaire rédigé comme suit :

« Les parties conviennent que le mode de réalisation de cette condition sera le suivant : l’accord de prêt devra être obtenu par le cessionnaire dans un délai de 60 jours à compter des présentes, et justifié au cédant par la production écrite de cet accord donné par l’organisme financier.
La production de cet accord rendra la condition suspensive réalisée.
Passé ce délai sans que le cessionnaire puisse justifier de l’accord de principe de ce prêt, les présentes conventions seront de plein droit résiliées, chacune des parties reprenant sa pleine et entière liberté par la simple survenance de cette défaillance sans qu’il soit besoin d’accomplir aucune formalité judiciaire, et toute somme versée par le cessionnaire lui sera restituée sans indemnité, sauf inexécution fautive de sa part.
Le cessionnaire pourra toujours renoncer au bénéfice de la présente clause à charge d’aviser le cédant par lettre recommandée avec accusé de réception au plus tard au jour de l’expiration du délai ci-dessus fixé pour l’avènement de la présente condition suspensive ».

La date de régularisation de l’acte authentique était fixée au 30 juillet 2023, la clause de réitération ajoutant que « les conditions suspensives devront être réalisées dans le délai de validité des présentes sauf à tenir compte des délais et procédures spécifiques ».

Au regard des délais spécifiques mentionnés dans la clause d’obtention du prêt, cette condition devait être réalisée dans un délai de 60 jours à compter du 20 avril 2023, soit pour le 20 juin 2023 au plus tard.

En l’espèce, il est constant que le cessionnaire n’a pu justifier de l’accord de principe d’un prêt.

M. [R] précise avoir renoncé à la condition suspensive de l’obtention d’un prêt stipulée dans son intérêt exclusif et d’avoir avisé le notaire rédacteur la veille de la date butoir.

Il produit une attestation de renonciation en date du 19 juin 2023 ainsi qu’un courriel de Maître [Z] [N], notaire, en date du 28 août 2023 évoquant une renonciation à la condition suspensive transmise à son étude ainsi qu’à Maître [G] le 19 juin 2023.

Toutefois, nonobstant le fait qu’aucun courriel en date du 19 juin 2023 auquel aurait été jointe une attestation de renonciation n’est produit aux débats, il sera rappelé que la renonciation devait être transmise au cédant par le biais d’une lettre recommandée avec accusé de réception.

M. [R] n’évoque à aucun moment avoir avisé le cessionnaire, de ce qu’il renonçait à la condition d’obtention du prêt, par lettre recommandé avec accusé de réception.

Il y a dès lors lieu de juger que la renonciation à la condition d’obtention du prêt pour le 20 juin 2023 ne s’est pas faite dans les conditions fixées au contrat de sorte que le compromis doit être jugé caduc.

Au regard de la caducité du compromis, la demande de M. [X] aux fins de résiliation aux torts de M. [X] s’avère sans objet et sera en conséquence rejetée.

Corrélativement, la demande de M. [R] aux fins de résiliation du compromis aux torts de M. [X] sera également rejetée.


Sur l’application de la clause pénale

Aux termes de l'article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre. 
Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. 
Lorsque l'engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d'office, à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l'application de l'alinéa précédent. 
Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite. 
Sauf inexécution définitive, la pénalité n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure. 
En l’espèce, le compromis stipulait la clause pénale suivante :
« Au cas où, toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes seraient remplies, et dans l’hypothèse où l’une des parties ne régulariserait pas l’acte authentique ne satisfaisant pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l’autre partie la somme de CINQUANTE-SEPT MILLE EUROS (57.000 EUR) à titre de dommages-intérêts, conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du code civil.
Le juge peut modérer ou augmenter la pénalité convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire, il peut également la diminuer si l’engagement a été exécuté en partie.
Sauf inexécution définitive, la peine n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

La présente stipulation de pénalité ne peut priver, dans la même hypothèse, chacune des parties de la possibilité de poursuivre l’autre en exécution de la vente ».
Il a été précédemment jugé que le compromis était caduc depuis le 20 juin 2023, faute pour M. [R] d’avoir satisfait à la condition d’obtention du prêt et d’avoir avisé le cessionnaire dans les délais et les modalités requises de sa renonciation à ladite condition suspensive.
M. [R] ne justifie par ailleurs d’aucune démarche entreprise auprès d’établissements bancaires afin d’obtenir un prêt de 500.000 euros mentionné au contrat.
Il y a dès lors lieu de juger que le contrat est caduc du fait de la défaillance fautive de M. [R].
Ce dernier se prévaut du comportement fautif du cédant en ce qu’il n’aurait fait aucune démarche de présentation de son successeur auprès des douanes au mépris des dispositions de l’article 20-I du décret 2010-720 du 28 juin 2010 en application desquelles la présentation du successeur au directeur interrégional des douanes et droits indirects doit obligatoirement être effectuée avant la vente du fonds de commerce associé au débit de tabac.
Pour autant, il s’évince du courrier de la direction des douanes de [Localité 11] en date du 17 juillet 2023 que ce n’est que par courrier du 11 juillet 2023, soit postérieurement à la date de caducité du compromis, que M. [R] s’est porté candidat auprès des douanes à la gérance du débit de tabac. Dès lors, M. [X] n’était nullement tenu d’adresser aux douanes de quelconques justificatifs quant à une reprise de son fonds par M. [R].
A défaut de justifier d’un quelconque comportement fautif du cessionnaire, la demande de M. [J] [R] aux fins d’application de la clause pénale sera en conséquence rejetée.
M. [J] [R] se prévaut par ailleurs de la clause stipulée au compromis prévoyant une promesse synallagmatique de vente de l’immeuble rédigée comme suit :

« Promesse de vente ferme et définitive du Preneur ou de toute autre personne physique ou morale qu’il souhaite se substituer, au bout de 36 mois à compter du bail au prix ferme et définitif de 165.000 €.
Le locataire devra manifester son intention d’acquérir au plus tard avant la fin du 35ème mois. La régularisation de l’acte de vente devra intervenir au plus tard avant la fin du 37ème mois.
Si la vente n’était pas régularisée avant la fin du 37ème mois, le locataire perdrait la faculté d’acquérir au prix de 165.000 €.
Il devrait attendre la fin de la période triennale suivante pour réitérer son intention d’achat au prix de 165.000 € indexé sur le coût de la construction avec pour base, le dernier indice connu au jour de la signature du bail commercial.
Clause pénale dans ladite promesse de vente à hauteur de 50% du prix de vente. » 

Toutefois, le comportement de M. [R] étant à l’origine de la caducité du compromis, ce dernier ne peut se prévaloir d’une quelconque clause pénale au titre de la promesse synallagmatique de vente mentionné au compromis.

Les demandes de M. [J] [R] au titre de clauses pénales seront donc rejetées.

Sur la demande indemnitaire de la société BSK Immobilier prise en la personne de son mandataire M. [U] [D]

En application de l’article 1240 du code civil, « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

Le compromis stipulait que les honoraires de l’agence immobilière BSK Immobilier représentée par M. [U] [D] s’élevant à la somme de 20.000 euros taxe sur la valeur ajoutée incluse resteraient à la charge du vendeur.

Si la société BSK Immobilier reproche à M. [X] d’avoir refusé de réitérer la vente et ce faisant de ne pas avoir pu percevoir ses honoraires, il a été précédemment jugé que la caducité du compromis était imputable à M. [R]. Partant, M. [X] était fondé à refuser de réitérer la vente.

En conséquence, les demandes de la société BSK Immobilier au titre de sa perte de rémunération de 20.000 euros sera rejetée.

Pour les mêmes motifs, il en sera de même de sa demande indemnitaire à hauteur de 10.000 euros formulée au titre d’une prétendue perte de chance d’obtenir une rémunération pour la vente de l’immeuble sis [Adresse 8] [Localité 10].

Sur la demande indemnitaire de M. [Y] [X]

Afin d’engager la responsabilité contractuelle de M. [R], il incombe à M. [X] de démontrer que son cocontractant a commis une inexécution fautive à l’origine d’un préjudice.

Il a été précédemment jugé que la caducité du compromis était imputable à la défaillance de M. [R].

S’agissant du préjudice allégué, M. [X] invoque des frais consécutifs à la rupture conventionnelle d’une employée à concurrence de la somme de 5042,41 euros. 

Pour autant, si le compromis fait certes mention d’une rupture conventionnelle engagée à l’encontre de la salariée Mme [K] dont le cédant s’engageait à supporter toutes les conséquences financières, il n’est nullement justifié que cette rupture serait imputable à la cession du fonds. 

Toute demande à ce titre sera en conséquence rejetée à défaut de lien de causalité direct et certain démontré entre ces frais de licenciement et la non réalisation de la cession.

Par ailleurs, si M. [X] justifie par la production d’une attestation de son cabinet d’expert-comptable en date du 22 février 2024 avoir connu une baisse de chiffre d’affaires de 26.085 euros HT entre la période du 2ème trimestre 2022 et celle du 2ème trimestre 2023, il n’est nullement démontré le lien de causalité directe entre cette baisse de chiffre d’affaires et la non réalisation de la cession.

Toute demande à ce titre sera en conséquence rejetée à défaut de lien de causalité direct et certain avéré entre cette baisse de chiffre d’affaires et la non réalisation de la cession.

Au surplus, et à titre surabondant, il sera rappelé que si le compromis s’est avéré caduc du fait de la défaillance de M. [R], de sorte que M. [X] n’était nullement juridiquement tenu de réitérer la vente, M. [R] a manifesté à plusieurs reprises après le 20 juin 2023 sa volonté de réitérer la cession. Aussi, il était loisible pour M. [X] s’il l’entendait ainsi de poursuivre la vente.

Sur les mesures de fin de jugement

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l’espèce, M. [J] [R] et la société BSK Immobilier, parties perdantes, seront condamnées aux dépens.

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation. 
 
Pour des considérations tirées de l’équité, il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Toute demande à ce titre, sera débouté de sa demande à ce titre. 



 PAR CES MOTIFS 

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire en premier ressort et prononcé par mise à disposition au greffe,

DECLARE irrecevable la fin de non-recevoir soulevée par M. [Y] [X] ;

DECLARE caduc le compromis de vente du fonds de commerce conclu entre M. [Y] [X] et M. [J] [R] en date des 14 et 20 avril 2023 ;

REJETTE toute demande de résiliation dudit compromis ;

REJETTE toute demande de M. [J] [R] au titre d’une clause pénale,

REJETTE toute demande de M. [J] [R] au titre d’une perte de chance de faire l’acquisition d’un local commercial,

REJETTE toute demande de la société BSK Immobilier au titre d’une perte de chance de percevoir ses honoraires ;

REJETTE toute demande indemnitaire de M. [Y] [X] ;

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; 

CONDAMNE M. [J] [R] et la société BSK Immobilier aux dépens ; 

LE GREFFIER LE PRESIDENT