Tribunal Judiciaire · Contentieux Général — 1 juillet 2025

R E P U B L I Q U E F R A N C A I S E
Au nom du Peuple Français


TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOULOGNE SUR MER

(1ère Chambre)


JUGEMENT

*************


RENDU LE UN JUILLET DEUX MIL VINGT CINQ


MINUTE N° : 
DOSSIER N° RG 23/04932 - N° Portalis DBZ3-W-B7H-75SFV
Le 01 juillet 2025


DEMANDEURS

M. [K] [X]
né le 15 Septembre 1966 à [Localité 5], demeurant [Adresse 1]

Mme [H] [A] épouse [X]
née le 25 Octobre 1962 à [Localité 9], demeurant [Adresse 1]

représentés tous deux par Me Jean-sébastien DELOZIERE, avocat au barreau de SAINT-OMER, avocat plaidant


DEFENDEURS

Mme [R] [T] veuve [V]
née le 26 Janvier 1958 à [Localité 6], demeurant [Adresse 3]

M. [I] [V]
né le 21 Mars 1979 à [Localité 10], demeurant [Adresse 2]

Mme [D] [V]
née le 15 Janvier 1990 à [Localité 12], demeurant [Adresse 4]

représentés tous trois par Me Anne-sophie CADART, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER, avocat plaidant


COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Le tribunal était composé de Madame Pascale METTEAU, Première Vice-présidente désignée en qualité de juge unique en application des dispositions de l’article 803 du Code de procédure civile.

Le juge unique était assisté de Madame Catherine BUYSE, Greffier.

DÉBATS - DÉLIBÉRÉ :

Les débats ont eu lieu à l’audience publique du : 06 mai 2025.

A l’issue, les conseils ont été avisés que le jugement serait rendu le 01 juillet 2025 par mise à disposition au greffe en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile issue de l’article 4 de la loi du 20 août 2004.

En l’état de quoi, le tribunal a rendu la décision suivante.


EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte authentique du 15 novembre 2019, M. [K] [X] et Mme [H] [A], son épouse, ont acheté auprès de Mme [R] [T] veuve [V], M. [I] [V] et Mme [D] [V] un immeuble situé à [Adresse 8]. 

Indiquant qu'à la suite des tempêtes de février et mars 2020, ils avaient constaté d'importantes infiltrations d'eaux pluviales dans l'immeuble ; qu'ils ont sollicité les vendeurs pour prendre en charge les travaux de remise en état ; qu'une expertise amiable a relevé des défauts de mise en œuvre du bardage du pignon et l'absence de conformité aux règles de l'art de l'étanchéité du balcon, M. et Mme [X] ont, en l'absence de réponse favorable, par actes d'huissier du 6 juillet 2021 fait assigner leurs vendeurs devant le juge des référés sur le fondement de l'article 145 du code civil pour obtenir une mesure d'expertise.

Par ordonnance du 3 novembre 2021, le juge des référés a désigné M. [K] [C] en qualité d'expert.

Le rapport d'expertise a été déposé le 15 septembre 2022.

Par actes d'huissier du 12 octobre 2023, M. et Mme [X] ont fait assigner M. et Mmes [V] devant le tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer afin d'obtenir leur condamnation solidaire à leur payer la somme de 11 469,22 euros au titre des travaux de bardage, celle de 1 434 euros au titre de la porte remplacée, celle de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens.

Dans leurs dernières conclusions signifiées par voie électronique le 9 décembre 2024, ils maintiennent leurs demandes et s'opposent à celle présentée par les défendeurs.

Ils font valoir que, préalablement aux opérations d'expertise, leur expert amiable avait constaté divers désordres et qu'ils ont dû trouver des solutions par eux-mêmes, les travaux effectués ayant coûté la somme totale de 1 497,70 euros.

Ils affirment que l'expert judiciaire a constaté des infiltrations dans la chambre située au sud-ouest, de l'humidité au droit du balcon et un bardage extérieur défectueux.

Ils fondent leurs demandes d'indemnisation sur les dispositions de l'article 1641 du code civil au regard du coût des réparations chiffrées par l'expert et ajoutent le coût du remplacement de la porte qu'ils ont exposé. 

Ils précisent que les désordres relatifs à la porte-fenêtre ont été constatés par l'expert judiciaire qui a précisé qu'ils étaient antérieurs à la vente. Ils ajoutent que l'expert a relevé des foyers d'infiltrations particulièrement actifs et incompatibles avec la notion d'étanchéité et des défauts d'assemblage des clins du bardage corrigés à grand renfort de mastic avant la vente pour rafraîchir l'aspect de l'immeuble, ce qui confirme que les vendeurs avaient connaissance des désordres. 

Ils précisent que leur action est recevable puisque le délai de forclusion a été interrompu par l'assignation en référé expertise jusqu'à la désignation de l'expert judiciaire et que l'assignation au fond a été délivrée dans le délai de deux ans de l'ordonnance de référé du 3 novembre 2021.

Dans leurs dernières conclusions signifiées par voie électronique le 15 octobre 2024, Mmes et M. [V] demandent au tribunal de débouter M. et Mme [X] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions et de les condamner à leur payer la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens.

Ils font valoir que l'expert judiciaire a listé trois désordres ; que le premier est relatif à la dégradation des joints de menuiseries, dégradations imputables à M. et Mme [X], de sorte que la somme de 350 euros ne peut leur être réclamée ; que le deuxième désordre relatif à l'évacuation de la terrasse de balcon pour lequel l'expert retient un partage de responsabilité ne revêt pas le caractère de vice caché ; que le troisième est relatif au bardage ; que la garantie des vices cachés ne peut s'appliquer que si leur mauvaise foi est démontrée puisqu'une clause d'exclusion de garantie figure à l'acte de vente ; que Mme [R] [V] est venue sur les lieux en août 2019 pour la mise en vente de l'immeuble après le décès de son mari ; que les acquéreurs ont pu visiter le bien avec l'agent immobilier ; que l'expert a pu constater le mauvais vieillissement du bardage qui concerne pratiquement toutes les façades des maisons du lotissement ; que Mme [V] n'a fait que poncer le chalet pour appliquer un antirouille, la lasure et deux couches de peinture ; qu'elle a entrepris les travaux en toute bonne foi ; qu'aucune infiltration n'a été constatée lors des réunions d'expertise ; qu'il n'est donc pas démontré que le vice rende la chose impropre à sa destination ; qu'au surplus, le désordre n'est présent que sur quelques parties du bardage, uniquement sur le pignon nord-ouest ; qu'il n'y a pas eu d'investigation sur les autres côtés du chalet ; que le désordre relatif à la porte fenêtre changée ne faisait pas partie de la mission de l'expert ; que les demandeurs sont forclos s'agissant de cette demande ; que l'expert n'a pas chiffré ce désordre et ne fait que mentionner le remplacement de la porte du balcon ; que le vice caché n'est pas établi sur ce point.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 30 janvier 2025.


MOTIFS DE LA DECISION

Selon l'article 1641 du code civil, "le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus".

L'article 1642 du même code précise que "le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même". L'article 1643 ajoute que "il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie" et l'article 1645 que "si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu'il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur".

Selon acte authentique passé par devant Me [E], notaire à [Localité 11], le 15 novembre 2019, M. et Mme [X] ont acheté auprès de Mme [R] [V], Mme [D] [V] et M. [I] [V] une maison légère de loisirs et l'usage exclusif de son jardin dans un ensemble immobilier situé à [Adresse 7] moyennant un prix de 143 000 euros. L'acte précise que l'acquéreur prend le bien dans l'état où il se trouve au jour de l'entrée en jouissance sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit notamment en raison des vices apparents et des vices cachés. S'agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s'applique pas si l'acquéreur prouve, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connue du vendeur.

M. et Mme [X] doivent donc, pour prétendre à l'application de la garantie des vices cachés rapporter la preuve :
- de l'existence de vices affectant l'immeuble,
- que ces vices étaient cachés au jour de la vente et qu'ils sont antérieurs à la vente,
- que ces vices ont une importance telle qu'ils rendent l'immeuble impropre à sa destination et que les acquéreurs n'auraient pas acheté l'immeuble ou n'en auraient donné qu'un moindre prix s'ils les avaient connus,
- qu'ils étaient connus des vendeurs.
Il ressort du rapport d'expertise de M. [C] que :
- le dysfonctionnement allégué au niveau du portail d'accès à la parcelle a fait l'objet de diverses interventions comme le dysfonctionnement en cabine de douche balnéo, la fuite en chaudière, les défauts sur les équipements électriques de sorte que ces désordres ne peuvent relever de l'expertise,
- l'immeuble est équipé en façade sud-ouest d'une porte-fenêtre associée à deux fenêtres donnant sur un balcon ; la chambre présente des marques d'infiltrations anciennes en pied de la porte-fenêtre et d'autres, plus récentes, à l'angle de l'allège de la baie de droite ; si un remplacement de la porte est intervenu en mai 2020 et semble avoir résolu la question des infiltrations basses, de l'humidité récente est en pied de baie latérale et en allège ; un examen attentif de la baie a permis de caractériser un défaut de réglage du dispositif de fermeture générant un défaut de compression du joint étanche ; il n'y a pas de système d'évacuation des eaux pluviales du balcon, ce qui génère une inévitable mise en charge voir un débordement ; l'humidité en sous face du balcon est liée à cette difficulté,
- la mise en oeuvre du bardage du pignon Nord Ouest est douteuse ; l'assemblage des clins est une simple juxtaposition des abouts accompagnée de déformations et de dégradations des bois,
- un examen attentif du bardage a permis de constater l'existence de nombreux désordres et défauts d'exécution (assemblage d'about, déformation, pourrissement localisé d'un composant,...) ; les infiltrations issues des défauts d'assemblage des clins, corrigés à grand renfort de cordon de mastic, n'ont provoqué qu'une altération très réduite des liteaux et les panneaux de contrevent sont protégés par un polyane armé faisant office de pare-pluie.

Il convient d'examiner successivement les trois désordres qui ont pu être constatés par l'expert judiciaire pour déterminer s'ils relèvent de la garantie des vices cachés.


- Les infiltrations en chambre sud ouest :

Celles-ci résultent de deux désordres distincts, le premier touchant la porte fenêtre et le second touchant la baie latérale.

Les vendeurs affirment que les acquéreurs sont forclos s'agissant de ce désordre non visé par l'ordonnance de référé et ne faisant pas partie de la mission de l'expert. Il sera cependant relevé que l'ordonnance de référé n'est produite aux débats par aucune des parties. En tout état de cause, il apparaît que l'expert a été saisi des "désordres invoqués par le demandeur au moment des opérations d'expertise" selon le rappel de ladite ordonnance faite dans le rapport d'expertise. Dès lors, alors que l'expert a obtenu l'accord des parties pour examiner les infiltrations dans la chambre Sud Ouest, le problème des infiltrations faisait nécessairement partie de sa mission. Par ailleurs, il n'existe aucun élément permettant de justifier d'une éventuelle forclusion et de dire que ce désordre n'était pas visé lors de la demande de désignation de l'expert. Cette demande est donc recevable du fait de l'interruption de la forclusion biennale jusqu'à la date de l'ordonnance de référé du 3 novembre 2021 (l'assignation au fond étant postérieure de moins de deux ans puisqu'ayant été délivrée le 12 octobre 2023).
Compte tenu des traces au pied de la porte fenêtre, les désordres affectant cet équipement sont antérieurs à la vente de par leur aspect ancien. S'agissant de désordres apparents et laissant des traces, les vendeurs en avaient nécessairement connaissance. Cependant, la porte fenêtre a été changée, de sorte que l'expert n'a pas pu déterminer précisément l'état de cette porte fenêtre et il indique que "la cause du désordre ne saurait être désignée de manière aussi affirmative" et qu'il n'est pas possible de certifier qu'une action sur le débordement du balcon n'aurait pas été suffisante. En conséquence, s'il n'est pas contestable que le changement de la baie vitrée a mis fin au désordre lié à cette infiltration en pied de porte fenêtre, la nécessité d'un tel changement n'est pas démontrée. En effet, l'expert a constaté que la cuvette du balcon en zinc débordait en fonction des événements climatiques et que ce débordement était également l'un des facteurs des infiltrations. Les travaux de reprise de ce désordre (création d'un trop plein) ont été évalués à 350 euros. Il en découle que d'une part la nécessité du remplacement de la baie vitrée n'est pas démontrée et qu'en outre, au regard des frais très limités pour la réfection du bac en zinc du balcon, il n'est nullement établi que si les acquéreurs avaient connu ce problème, ils n'auraient pas acquis l'immeuble.


En ce qui concerne la fuite en angle intérieur de la baie latérale, la cause est une dégradation progressive du joint d'étanchéité et l'expert ne peut affirmer que ce vice est antérieur à la vente s'agissant de la dégradation d'un consommable ni même que les vendeurs en avaient connaissance (étant rappelé qu'il ne s'agissait pas d'une habitation principale mais secondaire qui n'était occupée que périodiquement).

Les demandes au titre des infiltrations de la chambre et au titre du remplacement de la baie vitrée doivent donc être rejetées.


- l'humidité en sous face du balcon :

Ce désordre est lié au mode de construction de l'immeuble et ne peut qu'être antérieur à la vente. Cette humidité est due au débordement de la cuvette en zinc précédemment décrit. Outre le fait qu'il n'existe aucun élément pour affirmer que les vendeurs avaient connaissance de ce désordre puisqu'ils n'occupaient pas l'immeuble en permanence, le coût très limité des travaux de réfection ne permet pas de dire que les vendeurs n'auraient acquis l'immeuble s'ils avaient connu ce point. En outre, il n'est pas expliqué en quoi ce désordre rend l'immeuble impropre à sa destination s'agissant d'une simple humidité sous un balcon.

La demande au titre des frais de réfection de 350 euros liés à ce balcon sera rejetée.


- le bardage extérieur défectueux :

L'expert a mis en avant un mauvais vieillissement du bardage qui touche toutes les maison du lotissement dans lequel est situé l'immeuble. Ce défaut de pose génère des infiltrations qui cependant n'ont provoqué qu'une altération très réduite des liteaux, les panneaux de contreventement étant protégés par une polyane armé faisant office de pare pluie.
Si l'expert fait état de fuites actives, il doit être relevé qu'aucune trace d'infiltration n'a été relevée à l'intérieur de l'immeuble dans la mesure où un film fait office de pare pluie même si l'expert relève qu'il ne répond pas à une classification adaptée à un bardage ouvert ou à claire voie.
En conséquence, les désordres relevés au niveau du bardage ne rendent pas l'immeuble impropre à sa destination, étant ajouté que rien ne permet de dire que ce sera le cas, même à terme.
En outre, si l'expert a indiqué que les vendeurs ont réalisé des interventions débordant de la simple mise en peinture puisqu'ils ont procédé au masticage systématique des ouvertures et interstices présent dans le bardage (cachant ainsi l'état réel du bardage pour les acquéreurs), il n'en demeure pas moins que leur mauvaise foi à ce titre ne peut être caractérisée ; ainsi, l'expert indique ainsi que les vendeurs avaient nécessairement connaissance des défauts de pose, il n'est nullement établi qu'ils avaient conscience de l'importance des conséquences de ce désordre et de sa gravité (instabilité des matériaux activant ainsi des déformations et des migrations humides). Ainsi, tel que précédemment rappelé, il n'a pas été fait état d'infiltrations dans l'immeuble. Ainsi, les vendeurs, par leur "rafraîchissement" et masticage du bardage pouvaient penser avoir remédier à une situation sans conséquence quant à l'habitabilité de l'immeuble et sans risque particulier s'agissant de la stabilité du bardage mis en oeuvre.
En conséquence, outre le fait qu'il n'est pas démontré que le vice rend l'immeuble impropre à sa destination ou même qu'il en réduit l'usage, la mauvaise foi des vendeurs n'est pas démontrée.

En conséquence, les demandes de dommages et intérêts présentées au titre des désordres du bardage doivent être rejetées.

En définitive, M. et Mme [X] seront déboutés de l'ensemble de leurs demandes.

Compte tenu de la nature du litige, chacune des parties conservera la charge de ses dépens.

Les demandes sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile seront rejetées.




PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe :

Déboute M. [K] [X] et Mme [H] [X] de l'ensemble de leurs demandes ;

Laisse à chaque partie la charge de ses dépens ;

Déboute les parties de leurs demandes sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT