Tribunal Judiciaire · PPP BAUX JCP — 1 juillet 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE 
d’[Localité 5]
 (Site Coubertin)







N° RG 25/00375 

N° Portalis DBY2-W-B7J-H25F


JUGEMENT du
1er juillet 2025


Minute n° 25/00636




S.A.R.L. FREMY PROMOTION

C/

[E] [M] [W] [F]









Le

Copie conforme
 + copie exécutoire

Me Christophe BUFFET


Copie conforme

M. [E] [F]

Préfecture du Maine et [Localité 7] 

Copie dossier










JUGEMENT
____________________________________________________________

Rendu par mise à disposition au Greffe du Tribunal judiciaire d'ANGERS, le 1er juillet 2025,

après débats à l'audience du 06 Mai 2025, présidée par Catherine BAUFRETON, Magistrat à titre temporaire - Juge des Contentieux de la Protection, 
assistée de Laurence GONTIER, greffier,

conformément à l'information préalablement donnée à l'issue des débats, en application des dispositions de l'article 450 (2ème alinéa) du Code de procédure civile,


ENTRE :

DEMANDERESSE

La S.A.R.L. FREMY PROMOTION
immatriculée au RCS d’[Localité 5] sous le numéro 898 204 763
dont le siège social est sis [Adresse 1],
[Localité 2]
agissant poursuites et diligences de son gérant, domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Christophe BUFFET, avocat au barreau d’ANGERS,


ET :

DÉFENDEUR

Monsieur [E] [M] [W] [F]
né le 05 novembre 1990 à [Localité 6]
demeurant [Adresse 4]
[Localité 3]

non comparant, ni représenté,


FAITS PROCÉDURE ET MOYENS DES PARTIES


La Société A Responsabilité Limitée (SARL) FREMY PROMOTION a, par contrat conclu sous seing privé le 11 juin 2024, à effet du 12 juin 2024, donné à bail d'habitation à Monsieur [E] [F], un appartement situé [Adresse 4] à [Localité 8], moyennant le règlement d'un loyer mensuel révisable de 710,00 €, outre une provision sur charges de 50,00 €.

Le contrat mentionne le versement d'un dépôt de garantie de 760,00 €.


Par acte de commissaire de justice du 14 février 2025, notifié au représentant de l’État dans le département le même jour, la SARL FREMY PROMOTION a assigné Monsieur [E] [F] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d'ANGERS, aux fins de voir :

- prononcer la résiliation du bail et dire que Monsieur [E] [F], ainsi que tous biens et occupants de son chef, devront avoir quitté les lieux loués dans un délai de 15 jours à compter de la signification du jugement à intervenir et, qu’à défaut de ce faire, il pourra être recouru à la force publique pour l’expulser lui et tous biens et occupants de son chef ;


- condamner Monsieur [E] [F] à payer à la SARL FREMY PROMOTION :

• la somme de 6 321,29 € correspondant au montant des loyers et charges dus à la date du 4 février 2025 ;

• le montant des loyers et charges qui seront échus entre cette date et la date de prononciation de la résiliation du bail par le Tribunal ;

• à compter de cette résiliation, une indemnité d’occupation qui sera égale au montant du loyer et des charges découlant du bail résilié ;

• la somme de 2 000,00 €, au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;


- condamner Monsieur [E] [F] aux entiers dépens.



L'assignation a fait l'objet d'une remise à l’étude, le domicile du destinataire étant confirmé par le propriétaire.

L'affaire a été évoquée à l'audience du 6 mai 2025.

A cette audience, la SARL FREMY PROMOTION, par l’intermédiaire de son conseil, maintient l'intégralité de ses demandes.

Elle actualise la dette à 7 689,29 € au 6 mai 2025.


Monsieur [E] [F], bien que régulièrement convoqué par acte de commissaire de justice, ne s’est ni présenté ni fait représenter à l’audience.


Le diagnostic social et financier a été reçu au greffe du Tribunal avant l’audience et il en a été fait état à l’audience.

Il y est notamment indiqué que Monsieur [E] [F] a des soucis importants de santé qui ne lui permettent pas de reprendre un travail actuellement.

Il est précisé que Monsieur [E] [F] souhaite se maintenir dans le logement et compte reprendre le paiement de son loyer.


L'affaire a été mise en délibéré au 1er juillet 2025.



MOTIFS DE LA DÉCISION

L'article 472 du code de procédure civile dispose que lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et il n'est fait droit à la demande que dans la mesure où elle apparaît régulière, recevable et bien fondée.

Aux termes de l'article 473 du même code, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n'a pas été délivrée à personne. Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d'appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur.


SUR LA RECEVABILITÉ DE LA DEMANDE DE RÉSILIATION ET D'EXPULSION

Conformément aux dispositions de l'article 24-I de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023,
« Lorsque le locataire est en situation d'impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d'un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, sont 




signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Lors de ce signalement, le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socio-économique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa du même article 7-2. »


Et, l'article 24-II de la loi précitée indique :
« Les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L821-1 du code de la construction et de l'habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandement de payer prévus au I du présent article, s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 précitée. »

En l'espèce, la SARL FREMY PROMOTION justifie avoir saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX), par voie électronique le 29 août 2024, soit plus de deux mois avant l’assignation.


En outre, conformément à l'article 24 III de la loi précitée,
« A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée ».

Et, l'article 24-IV précise que cette disposition est « applicable aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elle est motivée par l'existence d'une dette locative du preneur ». Elle est « également applicable aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l'existence d'une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur ».

En l'espèce, une copie de l'assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département, par voie électronique le 14 février 2025, soit plus de six semaines avant l'audience.




Par conséquent, il convient de constater que l'action de la SARL FREMY PROMOTION en demande de prononcé de la résiliation du bail et d'expulsion est recevable.


SUR LE MONTANT DE L'ARRIERE LOCATIF

Conformément à l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée précitée, « le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. »

En application de l'article 1353 du code civil, « celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. »

En l'espèce, la SARL FREMY PROMOTION a produit le contrat de bail, la mise en demeure de payer du 16 juillet 2024, réceptionnée le 18 juillet 2024, un décompte de la créance démontrant que Monsieur [E] [F] restait devoir, à la date de la mise en demeure, le 16 juillet 2024, la somme de 1 801,33 € et le 6 mai 2025 celle de 7 698,29 €.

La dette est fondée en son principe et son montant en vertu du contrat de bail.

Monsieur [E] [F], absent à l’audience, et n’ayant produit aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de sa dette, sera condamné à payer la somme de 7 698,29 € au titre de l’arriéré locatif au 6 mai 2025.

Il devra, en outre, payer le loyer et les charges échus et dus jusqu’à la résiliation du contrat de bail.


SUR LA RÉSILIATION DU BAIL ET L'EXPULSION DU LOCATAIRE

Il résulte des dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée et de l’article 1728 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Conformément aux articles 1224, 1227 et 1228 du même code, la résolution du contrat résulte, soit de l’application d’une clause résolutoire, soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

La résolution peut être demandée en justice.

Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages-intérêts.




En l’espèce, outre le fait que Monsieur [E] [F] n’a pas versé le dépôt de garantie, il ne règle pas son loyer depuis le mois de juin 2024, hormis le versement d’une somme totale de 960,00 €.

De plus, il ressort du diagnostic social et financier que Monsieur [E] [F] ne conteste pas sa situation d’impayé de loyers, mais qu’il n’est pas en mesure de proposer un plan d’apurement de sa dette.

Par conséquent, le Tribunal ne peut que prononcer la résiliation du contrat de bail conclu entre la SARL FREMY PROMOTION et Monsieur [E] [F] pour manquement de ce dernier à son obligation de paiement du loyer et ordonner l’expulsion de celui-ci, déclaré occupant sans droit ni titre depuis le prononcé de la résiliation du bail.


Il résulte des dispositions des articles L412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution que « si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement. »

Ce délai « ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. »


En l'espèce, la SARL FREMY PROMOTION sollicite l'expulsion immédiate de Monsieur [E] [F].

A l’appui de sa demande, elle produit une attestation d’un voisin, datée du 17 janvier 2025, indiquant « avoir constaté à plusieurs reprises que le chien urinait sur le balcon au-dessus de chez moi. » et « malgré plusieurs tentatives de discussions avec les locataires du dessus, la situation n’a pas évolué. »

Elle produit également une photographie non datée d’un balcon sur lequel sont visibles des déjections canines.

Cependant, il ressort des pièces produites que, d’une part, une seule attestation, datant de plusieurs mois, fait état d’une difficulté avec un chien, sans préciser qu’il s’agit du chien de Monsieur [E] [F] et la photographie ne permet pas de déterminer s’il s’agit bien du logement occupé par Monsieur [E] [F], d’autre part, le dossier démontre que Monsieur [E] [F] est entré dans le logement après signature d'un contrat de bail et n'a donc pas pénétré dans les lieux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

De surcroît aucun élément ne permet de démontrer la mauvaise foi de Monsieur [E] [F] qui, selon le diagnostic social et financier suit actuellement un traitement médical important.

Par conséquent, la SARL FREMY PROMOTION sera déboutée de sa demande d'expulsion immédiate.

Le sort des meubles étant réglé par les dispositions des articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, il n'y a pas lieu de statuer sur ce point.


SUR L’INDEMNITÉ D'OCCUPATION

Monsieur [E] [F] occupant désormais les lieux sans droit ni titre depuis le 1er juillet 2025, date de la résiliation du contrat de bail, cause par ce fait un préjudice au bailleur qu'il convient de réparer en le condamnant au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent au montant du loyer et charges qui aurait été dû si le bail n'avait pas été résilié, soit la somme actuelle de 760,00 €, charges comprises.

Par conséquent, Monsieur [E] [F] sera condamné à verser à la SARL FREMY PROMOTION une indemnité mensuelle d'occupation des lieux égale au montant du loyer et des charges qui aurait été dû en l'absence de résiliation du bail, et ce, jusqu'à la libération complète des lieux.


SUR LES FRAIS ET LES DÉPENS

L'article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
L'article 700 du même code prévoit pour sa part que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

En l'espèce, Monsieur [E] [F], partie perdante, supportera la charge de l'intégralité des dépens de la présente procédure.

Compte des démarches judiciaires qu'a dû engager la SARL FREMY PROMOTION, l'équité commande de condamner Monsieur [E] [F] à lui payer la somme de 1 000,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal,




Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort,

PRONONCE la résiliation du contrat de bail conclu le 11 juin 2024 entre la SARL FREMY PROMOTION, d’une part, et Monsieur [E] [F], d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 4] à [Localité 9], pour manquement de ce dernier à son obligation de paiement du loyer et des charges, et ce, à compter de la présente décision ;

ORDONNE à Monsieur [E] [F] de libérer le logement et d'en restituer les clés dans le délai deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux, aucun élément ne justifiant la suppression du délai légal ;

DIT qu'à défaut pour Monsieur [E] [F] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SARL FREMY PROMOTION pourra faire procéder à son expulsion, ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, au besoin, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, et selon les modalités fixées par les articles L412-1 à L412-8 du code des procédures civiles d'exécution ;

DIT que, s'agissant des meubles, leur sort étant réglé par les dispositions des articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, il n'y a pas lieu de statuer sur ce point ;

CONDAMNE Monsieur [E] [F] à payer à la SARL FREMY PROMOTION la somme de Sept Mille Six Cent Quatre-Vingt-Dix-Huit Euros Vingt-Neuf (7.698,29 €), au titre des loyers et charges impayés au 6 mai 2025, outre les loyers et charges dus jusqu’au 30 juin 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [E] [F] à payer à la SARL FREMY PROMOTION une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et charges qui aurait été dû en l'absence de résiliation du bail, à compter du 1er juillet 2025 et ce jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux ;

DÉBOUTE la SARL FREMY PROMOTION du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE Monsieur [E] [F] aux entiers dépens de la présente procédure ;

CONDAMNE Monsieur [E] [F] à payer à la SARL FREMY PROMOTION la somme de Mille Euros (1 000,00 €) au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

DIT qu'une copie de ce jugement sera transmise au représentant de l’État dans le département.


Le greffier, Le Juge,