Tribunal Judiciaire · CTX Gal inf/= 10 000€ — 1 juillet 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’EVREUX
[Adresse 7] 
[Localité 3]
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS,


Minute n°

N° RG 24/00964 - N° Portalis DBXU-W-B7I-H4CI

[K] [B]

C/
[H] [Y]
[G] [V]



JUGEMENT DU 01 JUILLET 2025
TRIBUNAL JUDICIAIRE D'EVREUX


Mis à disposition au greffe en vertu de l'article 450 du Code de procédure civile le 01 Juillet 2025 et signé par Thierry ROY, Juge des contentieux de la protection et Valérie DUFOUR, Greffier 


DEMANDEUR :

Monsieur [K] [B]
[Adresse 10]
[Localité 5]

représenté par Me Virginie VIALLON FRACHETTE, avocat au barreau de l'EURE,


DÉFENDEURS :

Madame [H] [Y]
[Adresse 8]
[Localité 4]
comparante en personne 

Monsieur [G] [V]
[Adresse 6]
[Localité 4]
non comparant, non représenté 




DÉBATS à l'audience publique du : 30 Avril 2025


COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Thierry ROY
Greffier : Catherine POSE

JUGEMENT :

- réputé contradictoire, rendu publiquement et en premier ressort


Copies certifiées conformes délivrées le :

Copie exécutoire délivrée le :
à :



Exposé du présent litige :

Monsieur [K] [B] a donné à bail à Madame [H] [Y] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2], par contrat du 05 décembre 2017 moyennant un loyer mensuel total de 522,00 euros charges comprises.

Par acte en date du 5 décembre 2017, Monsieur [G] [S] s’est porté caution solidaire du locataire, pour une durée indéterminée.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [K] [B] a fait signifier à la locataire deux commandements de payer visant la clause résolutoire le 26 janvier 2024 et 20 juin 2024 et une dénonciation des commandements a été signifiée à Monsieur [G] [S], caution solidaire, le 02 juillet 2024 ; puis il a fait assigner Madame [H] [Y] et Monsieur [G] [S] devant le Juge des Contentieux de la Protection près le Tribunal Judiciaire d'EVREUX par actes d'huissier du 24 septembre 2024, pour obtenir notamment la résiliation du contrat, l'expulsion du locataire et la condamnation solidaire au paiement de l'arriéré locatif.

A l’audience du 30 avril 2025, après réouverture des débats sur la recevabilité de l’action en l’absence de respect du délai de 6 semaines entre la saisine de la CCAPEX et la délivrance de l’assignation,

Monsieur [K] [B] - représenté par son conseil - a actualisé le montant de la dette locative et s’en est référé à l’acte introductif d’instance.

Il a sollicité du tribunal de voir :

- Condamner solidairement la locataire et la caution au paiement de la somme de 1.089,66 euros, correspondant au montant des loyers et charges dus au 18 novembre 2024, portant intérêts au taux légal à compter du 20 juin 2024, date du commandement, sur la somme de 2.274,68 euros à compter de l’assignation pour le surplus ;
 Constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire insérée au bail et reproduite dans le commandement ; Ordonner que la locataire soit tenue de laisser libre de sa personne, de ses biens et de tout occupant de son chef, les lieux qu’elle occupe indûment situés [Adresse 1] après avoir satisfait aux obligations d’un locataire sortant ; ordonner, à défaut d’exécution volontaire, et ce, à l’expiration d’un délai de quinze jours à compter de la signification d’un commandement de quitter les lieux, l’expulsion de la locataire et de tout occupant de son chef avec, si besoin est, le concours de la force publique ;- condamner solidairement la locataire et la caution au paiement de 800 euros par application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;- condamner solidairement la locataire et la caution à tous les dépens de l’instance et de son exécution, en ce compris le coût du commandement de payer, de la dénonciation à la caution, de l’assignation et de sa notification à Monsieur le Préfet, conformément aux dispositions de l’article 695 et 696 du code de procédure civile ;
- dire que l’exécution provisoire du jugement à intervenir est de droit, conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

Par ailleurs, il a indiqué que l’obligation de dénoncer le commandement de payer ne s’appliquant pas à un bailleur particulier et que le non-respect du délai était inopérant à son égard et être opposé à l’octroi de délais de paiement.


Madame [H] [Y], bien qu’ayant reçu assignation à étude du fait d’une erreur dans l’adresse visée à l’acte, a comparu. Elle a indiqué avoir tout réglé. Elle a fait état de sa situation personnelle et financière puis a sollicité de pouvoir bénéficier de la suspension des effets de la clause résolutoire et de délais de paiement pour le cas où la dette ne serait pas éteinte.

Monsieur [G] [S], bien que régulièrement convoqué par acte d’huissier signifié à tiers présent, n’a pas comparu et n’était pas représenté.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et son contenu confirme les éléments communiqués par la partie défenderesse.

L'affaire a été mise en délibéré au 01er juillet 2025 par mise à disposition au greffe.





Motifs de la décision :

Aux termes de l'article 472 du Code de procédure civile :

"Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée."

Aux termes de l'article 473 du Code de procédure civile :

"Lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n'a pas été délivrée à personne.

Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d'appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur.


I. Sur la résiliation et l’expulsion :

Sur la recevabilité de l'action :
Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l'Eure par la voie électronique le 26 septembre 2024, soit au moins six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la partie demanderesse qui est un particulier n’est pas soumis aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Le non-respect du délai de six semaines entre la saisine de la CCAPEX le 19 août 2024 et la délivrance de l'assignation le 24 septembre 2024, est en conséquent indifférent.

L’action est donc recevable.

- Sur le bien-fondé de la demande :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

Le contrat de bail contient une clause résolutoire (clause XI page 3 des conditions générales paraphées et signées par les parties) et le bailleur a fait délivrer un commandement de payer visant cette clause à Madame [H] [Y] le 20 juin 2024 pour un montant en principal de 2.274,68 euros.

La locataire elle-même admet que ce commandement est demeuré infructueux plus de deux mois et la régularisation postérieure de la dette, à supposer qu’elle soit établie, ne permet pas de faire obstacle aux effets de l’acquisition de la clause.

Dans ces conditions, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 21 août 2024.

L'expulsion de Madame [H] [Y] sera ordonnée en conséquence. 


II. Sur la demande de condamnation au paiement des loyers et indemnités d'occupation :

Aux termes de l'article 7 a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de :

"payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus"

Les parties sont en désaccord concernant l’arrêté des comptes.

Au vu des éléments produits, il apparaît que les parties sont en désaccord concernant le montant des loyers restant dus. 

Toutefois, Monsieur [K] [B] produit un décompte arrêté au 18 novembre 2024 démontrant que Madame [H] [Y] reste devoir, la somme de 1.088,66 euros (terme de novembre 2024 inclus). Ce décompte inclut une dernière échéance de 496,77 euros (loyers + charges) pour le mois de novembre 2024 et un versement de la locataire d’un montant de 200,00 euros en date du 16 novembre 2024.

Madame [H] [Y] prétend être à jour du paiement des loyers et charges et avoir apuré l’arriéré locatif, sans toutefois apporter de justificatif.

Elle sera par conséquent condamnée au paiement de la somme de 1.088,66 euros (terme de novembre 2024 inclus) correspondant :
aux arriérés locatifs exigibles jusqu'au 21 août 2024, date d'acquisition de la clause résolutoire;à l'indemnité d'occupation due à compter de cette date et jusqu'au terme de novembre 2024, correspondant au dernier terme du décompte.
Conformément à l’article 1231-6 du Code civil, la somme de 1.088,66 euros portera intérêts au taux légal à compter du commandement de payer (20 juin 2024). 

En effet, aucun élément ne justifie que ne soient écartés les intérêts au taux légal.

Madame [H] [Y] sera également condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation à compter du mois de décembre 2024 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.


III. Sur la demande formée à l’égard de Monsieur [G] [S] au titre du cautionnement solidaire :

Il est rappelé qu’en application des dispositions des articles 2288 et 1103 du code civil : Le cautionnement est le contrat par lequel une caution s'oblige envers le créancier à payer la dette du débiteur en cas de défaillance de celui-ci. Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, il ressort de l’acte de cautionnement du 5 décembre 2017 que Monsieur [G] [S] s’est expressément et solidairement engagée à se porter caution à l’égard de Madame [H] [Y] du règlement des loyers et charges et des indemnités d’occupation éventuellement dues après la résiliation du bail.

Par conséquent, il convient de faire droit à la demande de condamnation solidaire visant Monsieur [G] [S] concernant la somme de 1.088,66 euros outre l’indemnité mensuelle d’occupation susmentionnée.


IV. Sur les délais de paiement :

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que «le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (...) au locataire en situation de régler sa dette locative. (...) Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (...) Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

En l'espèce,

Madame [H] [Y] sollicite l’autorisation de se maintenir dans le logement à condition de respecter des délais de paiement à hauteur de 200,00 euros par mois. Elle indique vivre seule avec deux enfants mineurs à charge. Elle déclare obtenir une rémunération de l’ordre de 1.700,00 euros par mois.

Monsieur [K] [B] indique être défavorable à l'octroi de délais de paiement au regard de la répétition des impayés.

Compte-tenu de la situation financière du locataire et de la diminution de la dette entre la signification de l’assignation et le jour de l’audience, 

Madame [H] [Y] sera autorisée à se libérer du montant de sa dette en réglant, en sus du loyer courant, 5 mensualités de 200,00 euros et une 6ème mensualité correspondant au solde de la dette et cela dans les conditions détaillées au dispositif de la présente décision, délai pendant lequel les effets de la clause résolutoire seront suspendus.

Il doit être précisé que si Madame [H] [Y] se libère de sa dette locative dans ce délai, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

En revanche, il convient d'avertir Madame [H] [Y] que tout défaut de paiement, s'agissant tant des loyers et charges courants que de la mensualité fixée par la présente décision pour apurer la dette, entraînera, sans nouvelle décision de justice, la reprise des effets de la clause résolutoire et ainsi la résiliation du contrat de bail et :
l'autorisation pour la partie bailleresse de procéder à son expulsion deux mois après délivrance d'un commandement de quitter les lieux,la caducité des délais de paiement et l'exigibilité immédiate de l'intégralité de la dette fixée par la présente décision,sa condamnation à régler mensuellement une indemnité d'occupation dont le montant est fixé à celui du loyer à la date de la résiliation du bail, jusqu'à libération effective des lieux.

V. Sur les demandes accessoires :

Madame [H] [Y] et Monsieur [G] [S], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 20 juin 2024, de la dénonciation à la caution du 02 juillet 2024, de l’assignation et de sa notification à Monsieur le Préfet. 

Compte tenu des démarches judiciaires qu'a dû accomplir le demandeur, Madame [H] [Y] et Monsieur [G] [S] tenus aux dépens, seront condamnés à verser la somme de 600 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile

Conformément à l'article 514 du Code de procédure civile, l'exécution provisoire est de droit.



PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant après débats en audience publique, par jugement et par mise à disposition au greffe,

DECLARE recevable l'action de Monsieur [K] [B] ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 5 décembre 2017 entre d'une part Monsieur [K] [B] et d'autre part Madame [H] [Y] concernant un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 9], sont réunies à la date du 21 août 2024 et que le contrat est résilié à cette date ;

CONDAMNE solidairement Madame [H] [Y] et Monsieur [G] [S] à verser à Monsieur [K] [B] la somme de 1.088,66 euros à titre de loyers et indemnités d'occupation (terme de novembre 2024 inclus) ;

DIT que la condamnation sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 20 juin 2024, date du commandement de payer ;

AUTORISE Madame [H] [Y] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 05 mensualités de 200,00 euros chacune et une 06ème et dernière mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu'à défaut pour Madame [H] [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, Monsieur [K] [B] puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est et si besoin l'ordonne ;

* que Madame [H] [Y] soit tenue de verser à Monsieur [K] [B] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, du mois de décembre 2024 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire et si besoin l’y condamne ;

CONDAMNE solidairement Madame [H] [Y] et Monsieur [G] [S] à verser à Monsieur [K] [B] la somme de 600,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 

CONDAMNE in solidum Madame [H] [Y] et Monsieur [G] [S] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 20 juin 2024, de la dénonciation à la caution du 02 juillet 2024, de l’assignation et de sa notification à Monsieur le Préfet ; 

DEBOUTE les parties de toutes demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit ;


En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier


LE PRESIDENT                                                                              LE GREFFIER