Tribunal Judiciaire · Référés — 1 juillet 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 9]
[Adresse 2]
[Localité 7]
 ☎ [XXXXXXXX01]
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Procédure accélérée au fond

N° RG 24/00278 - N° Portalis DB2G-W-B7I-IY6E
MINUTE n° 

République Française
Au nom du Peuple Français

J U G E M E N T

du 1er juillet 2025

Dans la procédure introduite par :

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble “Centre d’[Adresse 8] [Localité 14]” sis [Adresse 5]), pris en la personne de son syndic, la société FONCIA ALSACE BOURGOGNE FRANCHE-COMTE
dont le siège social est sis [Adresse 3]

représenté par Maître Leslie ULMER, avocat au barreau de STRASBOURG


requérant

à l’encontre de :

S.C.I. BAMBRYL
dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Baptiste BELZUNG, avocat au barreau de MULHOUSE


requise



Valérie MESSER PIN, première vice-présidente au tribunal judiciaire de céans, statuant selon la procédure accélérée au fond, assistée de Océane NGUYEN, greffière, a rendu le jugement suivant :

Après avoir, à notre audience publique du 27 mai 2025, entendu les parties en leurs conclusions et observations,

Statue comme suit :


La SCI BAMBRYL est propriétaire des lots n° 95 et 96 au sein de la copropriété de l’immeuble “[Adresse 16]”, et des lots n° 389 et 424 au sein de la copropriété de l’immeuble “[Adresse 13]” situés [Adresse 6].

Par acte de commissaire de justice en date du 30 avril 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble “[Adresse 11][Adresse 8] Pierrefontaine”, pris en la personne de son syndic, la société FONCIA ALSACE BOURGOGNE FRANCHE COMTÉ, (ci-après le syndicat des copropriétaires) a fait assigner la SCI BAMBRYL devant la présidente du tribunal judiciaire de Mulhouse, statuant selon la procédure accélérée au fond, sur le fondement des articles 10 et 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, aux fins de la voir condamner à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble “[Adresse 16]” les sommes suivantes :

- 7 750,51 euros au titre des appels de fonds des 4e trimestre 2022, 1er, 2e, 3e, 4e trimestres 2023, 1er et 2e trimestres 2024, des appels de fonds correspondant aux factures ATIC du 17 décembre 2021 et 17 mars 2022, des appels de fonds correspondant aux “charges chauffage” du 1er novembre 2023, “amélioration éclairage couloir” du 15 décembre 2023 et “charges chauffage” du 1er mars 2024, à titre de provision sur charges échues et à venir, outre les intérêts au taux légal à compter du 28 avril 2023, date de la mise en demeure,
- 1 207,08 euros au titre des 3e et 4e trimestres 2024 et de la cotisation fonds de travaux Alur,
- 878 euros à titre de dommages-intérêts pour le préjudice résultant des frais de relance, de mise en demeure, de frais d’avocat et d’huissier, de la résistance abusive et du trouble subi, 
- 1 200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, avec intérêts au taux légal à compter du jour de l’assignation, outre la condamnation aux entiers dépens.

À l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble “[Adresse 12] Pierrefontaine” fait valoir, pour l’essentiel, que la SCI BAMBRYL ne règle pas les charges de copropriété, ni les travaux de curage des conduites dont elle est redevable.

Par conclusions du 10 mars 2025, le syndicat des copropriétaires indique que la SCI BAMBRYL ne paye pas ses charges au sein de chacune des copropriétés, que plusieurs procédures ont déjà été intentées et que la présente procédure est justifiée au regard de sa défaillance en ce qui concerne les lots 389 et 424.

La SCI BAMBRYL s’y oppose et conclut au débouté dans ses écrits du 2 septembre 2024, indiquant qu’elle conteste une partie des charges mais n’a jamais obtenu de réponse du syndic.

Elle sollicite le débouté des demandes au motif que la demande de payer est formulée dans le dispositif au nom du syndicat des copropriétaires de l’immeuble “[Localité 14] [Adresse 10]”, qui est une personne morale distincte du demandeur.

Elle ajoute qu’elle a cessé de payer ses charges depuis que le syndic FONCIA a mis à sa charge exclusive trois factures de travaux d’un montant total de 2 186,25 euros concernant les parties communes, qui auraient dû être partagées entre les copropriétaires, et soutient que les décomptes de charges sont incompréhensibles et inexploitables.

A l’audience du 27 mai 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble “[Adresse 12] Pierrefontaine”, pris en la personne de son syndic, la société FONCIA ALSACE BOURGOGNE FRANCHE COMTÉ, et la SCI BAMBRYL ont repris oralement leurs demandes.


MOTIFS DE LA DÉCISION
 

Sur la recevabilité de la demande

L’article 31 du code de procédure civile dispose que l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

La SCI BAMBRYL conteste le fait que l’action intentée contre elle le soit par et pour le syndicat des copropriétaires de l’immeuble “[Adresse 16]”, soit une personne morale distincte du syndicat des copropriétaires de l’immeuble “[Adresse 11][Adresse 8] Pierrefontaine”, ce qui constitue une fin de non-recevoir pour cause d’irrecevabilité.

Le demandeur fait valoir que l’assignation délivrée le 30 avril 2024 à la SCI BAMBRYL a été faite à la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble “[Adresse 12] [Adresse 15]”.

Il est constant que la SCI BAMBRYL détient des lots de copropriété dans l’immeuble “[Adresse 12] [Adresse 15]”, dont le syndicat des copropriétaires se plaint de défauts de paiement des charges de copropriété du fait de la SCI BAMBRYL.

Le fait qu’il soit demandé de condamner le défendeur à payer des sommes à une autre personne morale ne relève pas de la question de recevabilité mais éventuellement du fond. 

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble “[Adresse 12] [Localité 14]”, représenté par son syndic, est légitime à agir en justice et la présente procédure est recevable.


Sur la demande en paiement des charges de copropriété

Aux termes de l’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 : “À défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2.”

En l’espèce, à l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble “Centre d’Activités [Localité 14]” produit notamment :

- les procès-verbaux des assemblées générales des 2 juin 2022 et 2 octobre 2023, portant approbation des copropriétaires des budgets prévisionnels pour l’exercice 2023 et pour l’exercice 2024, 
- les mises en demeure du 7 novembre 2022 et du 13 mars 2023, adressé par LRAR et signé le 20 mars 2023, la sommation de payer par acte de commissaire de justice en date du 3 mai 2023 avec dépôt en l’étude, et par LRAR du 3 janvier 2024 signé le 8 janvier 2024,
- le relevé de compte arrêté au 2 avril 2024, faisant apparaître un impayé de 8 778,77 euros dont 1 028,26 euros de frais.

La SCI BAMBRYL ne conteste pas devoir le paiement des charges mais refuse d’assumer seule le montant des trois factures liées à des curages de canalisation correspondant à des parties communes. Elle considère que cette facturation est illégale et arbitraire. Elle ajoute que malgré des demandes d’explication, le syndic FONCIA, qui produit des décomptes incompréhensibles et inexploitables, n’a jamais daigné répondre.
Le relevé de compte inclut en plus des charges deux factures de la société ATIC, d’un montant total de 984,50 euros.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble “[Adresse 12] Pierrefontaine” considère que les interventions sont rendues nécessaires pour déboucher la conduite qui dessert les locaux de la SCI BAMBRYL, régulièrement bouchée du fait de l’utilisation de lingettes. 

La SCI BAMBRYL oppose un défaut de conception des canalisations et notamment une contrepente qui engendre régulièrement des bouchons.

Il convient d’observer que la première facture de l’intervention d’ATIC, d’un montant de 1 201,75 euros, n’est pas comptabilisée dans le relevé de comptes et donc dans la présente demande.

En revanche, en présence d’une contestation quant à l’imputation desdites facturations à un seul copropriétaire, après passage de la caméra dans les conduits, il convient de déduire le montant litigieux, correspondant aux factures des 17 décembre 2021 et 17 mars 2022, des charges exigibles.

Les pièces produites permettent d’établir le bien-fondé de la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble “[Adresse 12] [Localité 14]” à hauteur de la somme de 6 766,01 euros (7 750,51 - 984,50), selon décompte arrêté au 2 avril 2024.

Le demandeur sollicite en outre le paiement des provisions sur charge pour les 3e et 4e trimestre 2024 et de la cotisation travaux loi Alur, pour un total de 1 207,08 euros. 

La SCI BAMBRYL ne contestant pas ne pas être à jour du paiement de ses charges et ne produisant aucun justificatif de paiement, il y a donc lieu de la condamner à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble “[Adresse 11][Adresse 8] Pierrefontaine” et non au syndicat des copropriétaires de l’immeuble “[Adresse 15] [Adresse 10]”, mentionné à tort dans les demandes, la somme de 7 973,09 euros, outre les intérêts au taux légal à compter du 30 avril 2024, date de l’assignation.


Sur la demande en paiement de dommages-intérêts

En vertu des dispositions de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. 

Le juge tranche le litige selon l’article 12 du code de procédure civile selon les règles de droit qui lui sont applicables. Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble “Centre d’Activités [Localité 14]” réclame une somme de 878 euros relativement aux frais de relance, de mise en demeure, de transmission du dossier à l’avocat et au commissaire de justice. 

Le syndicat ne justifie d’aucun préjudice distinct de celui résultant du retard de paiement par la SCI BAMBRYL des sommes dont elle demeure redevable, lequel est entièrement réparé par l’octroi d’intérêts moratoires assortissant la condamnation précitée.

Il y a donc lieu de requalifier la demande de dommages-intérêts concernant les frais de mise en demeure liés aux impayés, et de condamner la SCI BAMBRYL à payer les frais nécessaires exposés à compter de la mise en demeure en application de l'article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, soit la somme de 878 euros. 

Sur les autres demandes 

Conformément aux articles 696 et 700 du code de procédure la SCI BAMBRYL, partie perdante au procès, sera condamnée aux dépens, ainsi qu’au paiement d’une somme de 800 euros au titre des frais exposés par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble “[Adresse 11][Adresse 8] Pierrefontaine” et non compris dans les dépens.

La capitalisation des intérêts sera ordonnée conformément à l’article 1343-2 du code civil.

L’exécution provisoire est de droit, en application de l’article 514 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS


Valérie MESSER PIN, première vice-présidente au tribunal judiciaire de Mulhouse, statuant publiquement, selon la procédure accélérée au fond, par jugement contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe et en premier ressort,

DÉCLARE recevable l’action du syndicat des copropriétaires de l’immeuble “Centre d’Activités [Adresse 15]”, pris en la personne de son syndic, la société FONCIA ALSACE BOURGOGNE FRANCHE COMTÉ ;

CONDAMNE la SCI BAMBRYL à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble “[Adresse 12] [Adresse 15]”, pris en la personne de son syndic, la société FONCIA ALSACE BOURGOGNE FRANCHE COMTÉ, la somme globale de 7 973,09 euros (sept mille neuf cent soixante treize euros et neuf centimes), au titre des charges de copropriété échues et à échoir selon décompte arrêté au 2 avril 2024, outre les intérêts au taux légal à compter du 30 avril 2024, date de la signification de l’assignation ;

REQUALIFIE la demande en dommages-intérêts du syndicat des copropriétaires de l’immeuble “[Adresse 12] [Adresse 15]”, pris en la personne de son syndic, la société FONCIA ALSACE BOURGOGNE FRANCHE COMTÉ, en demande de paiement des frais nécessaires exposés pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ;

CONDAMNE la SCI BAMBRYL à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble “[Adresse 12] [Adresse 15]”, pris en la personne de son syndic, la société FONCIA ALSACE BOURGOGNE FRANCHE COMTÉ, la somme de 800 € (huit cents euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts conformément à l’article 1343-2 du code civil ;

CONDAMNE la SCI BAMBRYL aux dépens ainsi qu’au paiement de la somme de 878 euros (huit cent soixante dix huit euros), correspondant aux frais nécessaires exposés pour le recouvrement de la créance à compter de la mise en demeure ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONSTATE l’exécution provisoire de plein droit des dispositions du présent jugement ;

ET A signé la minute du présent jugement avec la greffière.


La greffière, La présidente,