Tribunal Judiciaire · JCP — 1 juillet 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE 
 [Adresse 7]
[Adresse 5]
[Localité 1]



Minute N° 

N° RG 23/01644 - N° Portalis DBX2-W-B7H-KJKA


[U] [Z], [H] [N]

C/

S.C.I. ARCHLO .RCS NIMES N° 535 119 432.









Le

Exécutoire délivré à : 

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS


JUGEMENT DU 01 JUILLET 2025 



DEMANDEURS

M. [U] [Z]
né le 15 Mai 1983 à [Localité 8] (MOSELLE)
[Adresse 4]
[Localité 2]
représenté par Maître Sonia HARNIST de la SELARL HARNIST AVOCAT, avocats au barreau de NIMES


Mme [H] [N]
née le 16 Décembre 1993 à [Localité 10] (MOSELLE)
[Adresse 4]
[Localité 2]
représentée par Maître Sonia HARNIST de la SELARL HARNIST AVOCAT, avocats au barreau de NIMES


DEFENDERESSE

S.C.I. ARCHLO .RCS NIMES N° 535 119 432.
[Adresse 6]
[Adresse 9]
[Localité 2]
représentée par Maître François JEHANNO de la SARL CMFJ AVOCATS, avocats au barreau de NIMES


COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Alice CHARRON, juge des contentieux de la protection 

En présence de Marion VILLENEUVE, auditrice de justice, lors des débats

Greffier : Maureen THERMEA, lors des débats et de la mise à disposition au greffe. 


DÉBATS :

Date de la première évocation : 06 Février 2024
Date des Débats : 29 avril 2025
Date du Délibéré : 01 juillet 2025

DÉCISION : 

contradictoire, en premier ressort, rendue publiquement par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de Nîmes, le 01 Juillet 2025 en vertu de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile. 


***





EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 10 juillet 2021, la SCI ARCHLO a donné à bail à Monsieur [U] [Z] et Madame [H] [N] un logement à usage d’habitation d’une surface habitable de 90m2 situé [Adresse 3] moyennant le loyer de 792 euros dont 12 euros de provisions dur charges. 
Selon courrier du 24 août 23, Monsieur [U] [Z] et Madame [H] [N] ont sollicité que le loyer soit fixé à la somme de 716 euros par mois avec effet rétroactif depuis la conclusion du bail. Ils invoquaient les résultats du diagnostic immobilier réalisé par ARLIANE du 17 juillet 2023 lequel mesurait une surface habitable de 77,97 m2.
Les démarches amiables sont demeurées vaines.
Selon acte du 18 décembre 2023, Monsieur [U] [Z] et Madame [H] [N] ont fait citer la SCI ARCHLO devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nîmes.
Dans leurs dernières conclusions du 29 avril 2025, Monsieur [U] [Z] et Madame [H] [N] sollicitent :
-le rejet des prétentions de la SCI ARCHLO,
-de constater que la surface habitable est de 77,97 m2 soit une différence de 12,03 m2 avec le bail
-de fixer le loyer de manière rétroactive comme suit :
Août 2021 à juillet 2022 la somme de 675,72 euros
Août 2022 à juillet 2023 la somme de 692,17 euros
Août 2023 la somme de 716,69 euros 
A compter d’août 2024, la somme de 717,23 euros 
-de condamner la SCI ARCHLO à rembourser le trop-perçu depuis le premier mois de location soit la somme de totale de 5520,99 euros outre les intérêts légaux à compter du 18 décembre 2023, 
-de condamner la SCI ARCHLO à leur payer la somme de 780 euros au titre du dépôt de garantie et ce, avec intérêt légaux à compter du 31 mars 2025,
-de condamner la SCI ARCHLO à leur payer la somme de 2500 euros à titre de dommages et intérêts au titre du préjudice moral et de jouissance,
-de condamner la SCI ARCHLO à leur payer la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens. 
Monsieur [Z] et Madame [N] ont donné congé et ont quitté les lieux le 31 mars 2025.
Au soutien de leurs prétentions, ils exposent être légitimes à percevoir un trop perçu du loyer résultant d’une mauvaise estimation de la surface. Ils soutiennent que l’absence de travaux réalisés dans le logement leur a causé un préjudice. 
De son côté, la SCI ARCHLO comparait représentée par son avocat. 
Elle s’oppose au montant du trop-perçu du loyer soutenant une marge d’erreur de 5% et de fixer le remboursement à la somme de 365,05 euros et de fixer le nouveau loyer à la somme de 827,92 euros. 
Elle s’oppose aux demandes de paiement de dommages et intérêts dès lors que les locataires ne justifient d’avoir entretenu correctement le logement et que les demandeurs ne rapportent pas la preuve d’un préjudice.
Elle sollicite la condamnation des demandeurs à lui verser la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Il y a lieu de statuer par jugement contradictoire prononcé en premier ressort.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 3-1 due la loi du 6 juillet 1989 dispose :
Lorsque la surface habitable de la chose louée est inférieure de plus d'un vingtième à celle exprimée dans le contrat de location, le bailleur supporte, à la demande du locataire, une diminution du loyer proportionnelle à l'écart constaté. A défaut d'accord entre les parties ou à défaut de réponse du bailleur dans un délai de deux mois à compter de la demande en diminution de loyer, le juge peut être saisi, dans le délai de quatre mois à compter de cette même demande, afin de déterminer, le cas échéant, la diminution de loyer à appliquer. La diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de signature du bail. Si la demande en diminution du loyer par le locataire intervient plus de six mois à compter de la prise d'effet du bail, la diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de la demande.
En l’espèce, il ressort du diagnostic établi et produit par la partie demanderesse que la surface habitable est de 77,97 m2 inférieure de plus d’1/20ème à celle exprimée dans le contrat de location ce qui n’est pas contesté par la défenderesse. 
En conséquence, les demandeurs sont fondés à solliciter la réduction du loyer sur la base d’une surface habitable réelle présentant un écart de 12,03 m2 avec celle proposée par la SCI ARCHLO.
Il convient de relever que la défenderesse n’avait nullement demandé l’augmentation du loyer. 
Le montant est fixé initialement à la somme de 792 euros hors provisions pour 90 m2 soit un loyer de 8,8 euros le m2.
Il convient donc de fixer le montant du loyer à la somme de 8,80X77,97=686,13 à compter du 10 juillet 2021 date de la conclusion du bail soit une différence de 105,8 euros par mois de trop perçu jusqu’au terme du bail. Les montants s’élèvent donc à la somme de 55X105,8=5819 euros.
Or les demandeurs ne sollicitent que la somme de 5520,99 euros. 
En conséquence la SCI ARCHLO sera condamnée à payer à Monsieur [U] [Z] et Madame [H] [N] ce montant, soit la somme de 5520,99 euros. 

Sur le préjudice de jouissance et le préjudice moral
 L’article 6 de la loi de 1989 dispose « Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation
En l’espèce, l’état des lieux d’entrée est versé au dossier et relève un très bon état général.
Il ressort du rapport d’expertise du 26 mai 2023 produit par les demandeurs que plusieurs dysfonctionnements sont présents au sein du logement. 
Concernant la cheminée que des défauts avaient été relevés et que des travaux ont été entrepris le 14 juin 2023. Ils ont donc subi un préjudice de jouissance pendant 2 hivers que l’on peut chiffrer à la somme de 600 euros. Les demandeurs produisent des factures de ramonage.

Concernant les moisissures de la baignoire : 
En l’espèce, il est relevé que cela puisse relever d’un problème de pont thermique. En l’espèce, rien ne permet de retenir la responsabilité du bailleur. Les demandeurs ne rapportent pas la preuve d’un trouble. 
En conséquence ce défaut n’est pas constitutif d’un préjudice. 
Concernant la porte fenêtre :
Il résulte un défaut d’étanchéité suite à un dysfonctionnement du système de fermeture. Les photographies attestent de cette difficulté. Pour autant ce problème n’est pas daté. Il en résulte un préjudice moral de 150 euros. 
Concernant le système électrique :
Il résulte du diagnostic établi que l’installation présente des désordres qu’il convient de reprendre . Pour autant rien n’est précisé concernant le préjudice subi. 
Il convient de relever que les demandeurs dans leurs conclusions ne font pas état d’autres dommages particuliers relatifs à des préjudices subis.
En outre, il est relevé qu’ils avaient installé un chenil sans justifier de son retrait et de la remise en état des lieux. 
Il en résulte que le préjudice subi par les demandeurs peut être estimé à la somme de 750 euros. 
La SCI ARCHLO sera condamnée à verser la somme de 750 euros à Monsieur [Z] et Madame [N] au titre du préjudice moral et de jouissance.

Sur la demande en paiement du dépôt de garantie
L’article 7 d dispose que le preneur a l’obligation de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d'Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l'article L. 411-2 du code de la construction et de l'habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l'état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées;
L’article 12 de la loi de 1989 dispose que Lorsqu'un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l'exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l'intermédiaire d'un tiers.
Un dépôt de garantie ne peut être prévu lorsque le loyer est payable d'avance pour une période supérieure à deux mois ; toutefois, si le locataire demande le bénéfice du paiement mensuel du loyer, par application de l'article 7, le bailleur peut exiger un dépôt de garantie.
Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l'adresse de son nouveau domicile.
En l’espèce, la partie défenderesse ne se prononce pas sur ce point. 
Les demandeurs produisent l’état des lieux de sortie sans signalements particulier relatifs à des désordres. En outre, il n’est pas précisé que le dépôt de garantie a déjà été restitué. 
En conséquence, il y a lieu de condamner la SCI ARCHLO à payer aux demandeurs la somme de 780 euros. 

Sur les dépens et frais irrépétibles :
La SCI ARCHLO succombant au principal sera condamnée aux dépens. 
En outre il apparait inéquitable que Monsieur [Z] et Madame [N] conservent leurs frais irrépétibles. Il y a donc lieu de condamner la SCI ARCHLO à lui payer la somme de 900 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. 
En outre, en application de l’article 514 du code de procédure civile, il y a lieu de rappeler le caractère exécutoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire et prononcé en premier ressort par mise à disposition au greffe

CONDAMNE la SCI ARCHLO à payer à Monsieur [U] [Z] et Madame [H] [N] la somme de 5.520,99 euros avec intérêts au taux légaux à compter de la présente décision au titre des loyers indûment perçus ;
CONDAMNE la SCI ARCHLO à payer à Monsieur [U] [Z] et Madame [H] [N] la somme de 780 euros en restitution du dépôt de garantie assortie des intérêts au taux légaux à compter de la présente décision ;
CONDMANE la SCI ARCHLO à payer à Monsieur [U] [Z] et Madame [H] [N] la somme de 850 euros au titre d préjudice de jouissance et du préjudice moral ;
CONDAMNE la SCI ARCHLO à payer à Monsieur [U] [Z] et Madame [H] [N] la somme de 900 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE la SCI ARCHLO aux dépens ;
RAPPELLE le caractère exécutoire de la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et le Greffier susnommés,

Le juge Le greffier