Tribunal Judiciaire · Référés — 1 juillet 2025

N° RG 25/00755 - N° Portalis DBX4-W-B7J-T7JA


MINUTE N° : 25/
DOSSIER : N° RG 25/00755 - N° Portalis DBX4-W-B7J-T7JA
NAC: 72Z

FORMULE EXÉCUTOIRE
délivrée le 

à Me Stéphanie MACÉ
à Me Eglantine ROUGIER-CHEVIGNARD
à la SCP RSG AVOCATS 







TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 01 JUILLET 2025



DEMANDERESSE

SNC [Z] [K] & COMPAGNIE, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Stéphanie MACE de la SELARL STÉPHANIE MACÉ, avocats au barreau de TOULOUSE



DÉFENDERESSES

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RESIDENCE [5] SISE [Adresse 4], pris en la personne de son syndic en exercice le cabinet ALLSIMMO, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Laura SOULIER de la SCP RSG AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE, avocat postulant et Maître Stéphanie DELACHAUX de la SELARL BJA, avocats au barreau de PARIS, avocat plaidant

SARL ALLSIMMO, exerçant sous le nom commercial LAFORET IMMOBILIER [Localité 6], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Emilie DECHEZLEPRETRE DESROUSSEAUX, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant et Maître Eglantine ROUGIER-CHEVIGNARD, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat postulant



COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats à l’audience publique du 03 juin 2025

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier








ORDONNANCE :

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier


Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe,


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EXPOSE DU LITIGE


La SNC [Z] [K] ET COMPAGNIE est propriétaire d'un appartement portant le n°3, dépendant d'un ensemble immobilier sis à [Adresse 4], soumis au statut de la copropriété, dont la société ALLSIMMO, exploitant sous l'enseigne commerciale LAFORET IMMOBILIER [Localité 6], est le syndic en exercice. 

Par actes de commissaire de justice en date du 10 avril 2025, la SNC [Z] [K] ET COMPAGNIE a assigné le syndicat des copropriétaires de la résidence [5], représenté par son syndic en exercice le cabinet ALLSIMMO et le cabinet ALLSIMMO devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse, aux fins notamment de les voir condamnés in solidum :

à justifier sous astreinte de la déclaration du sinistre effectuée auprès de la société multirisque immeuble en suite du constat amiable de dégât des eaux transmis le 14 octobre 2024, et des suites données par l'assureur à cette déclaration ; de la nature des mesures conservatoires prises pour éviter l'aggravation des désordres à l'intérieur du lot de la SNC [Z] [K] ET COMPAGNIE, ou de l'impossibilité absolue et techniquement justifiée de telles mesures ; des devis de réparation obtenus, conformément à la décision prise à la résolution n°4 de l'assemblée générale du 21 janvier 2025 ;à convoquer en urgence et sous astreinte une assemblée générale et d'inscrire à son ordre du jour le vote des résolutions nécessaires à la réalisation de travaux de réparation de la toiture fuyarde ; au paiement d'une indemnité provisionnelle de 3.000 euros à titre de dommages et intérêt à valoir sur le préjudice de jouissance ; au paiement d'une indemnité provisionnelle d'une somme de 354 euros au titre des frais de la recherche de fuite effectuée le 6 novembre 2024. 
L'affaire a été évoquée à l'audience en date du 03 juin 2025.

Aux termes de ses dernières conclusions et de ses observations orales, la SNC [Z] [K] ET COMPAGNIE demande à la présente juridiction, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile, de :

constater qu'il a été justifié de la transmission par le syndicat des copropriétaires de la déclaration de sinistre dégât des eaux à sa compagnie d'assurance multirisque immeuble ; constater que des mesures conservatoires ont été prise le 24 avril 2025, postérieurement à l'assignation introductive d'instance ;constater que le devis de réparation obtenu conformément à la résolution n°4 de l'assemblée générale du 21 janvier 2025 a été communiqué à l'occasion de la procédure ;constater en conséquence que les demandes de condamnation sous astreinte de justifier de l'ensemble de ces pièces étaient fondées à la date de l'assignation introductive d'instance,mais sont devenues sans objet pour avoir été satisfaites ;condamner la société ALLSIMMO exerçant sous l'enseigne commercial LAFORET [Localité 6], à convoquer en urgence et à bref délai, en application des dispositions de l'article 9 alinéa 3 du Décret du 27 mars 1967, une assemblée générale et d'inscrire à son ordre du jour le vote des résolutions nécessaires à la réalisation de travaux de réparation de la toiture fuyarde ;condamner in solidum le syndicat des copropriétaires et la société ALLSIMMO exerçant sous l'enseigne commerciale LAFORÊT [Localité 6] au paiement d'une indemnité provisionnelle de 3.000 euros à titre de dommages et intérêt à valoir sur le préjudice de jouissance ; condamner in solidum le syndicat des copropriétaires et la société ALLSIMMO exerçant sous l'enseigne commerciale LAFORÊT [Localité 6] au paiement d'une indemnité provisionnelle d'une somme de 354 euros au titre des frais de la recherche de fuite effectuée le 6 novembre 2024 ;condamner in solidum le syndicat des copropriétaires et la société ALLSIMMO exerçant sous l'enseigne commerciale LAFORÊT [Localité 6] au paiement d'une indemnité de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.
Aux termes de ses dernières conclusions, le syndicat des copropriétaires de la résidence [5], représenté par son syndic en exercice le cabinet ALLSIMMO, demande à la présente juridiction de :

débouter la SNC [Z] [K] ET COMPAGNIE de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;condamner la SNC [Z] [K] ET COMPAGNIE à une amende civile pour procédure abusive ;condamner la SNC [Z] [K] ET COMPAGNIE à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 4] à [Localité 3] la somme provisionnelle de 1.500 euros en réparation du préjudice liée à la procédure abusive ;condamner la SNC [Z] [K] ET COMPAGNIE à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 4] à [Localité 3] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;condamner la SNC [Z] [K] ET COMPAGNIE aux entiers dépens de la présente instance ;rappeler que l'exécution provisoire est de droit et qu'elle ne pourra être écartée pour aucun motif.
Aux termes de ses dernières conclusions, le cabinet ALLSIMMO, régulièrement assigné à personne, demande à la présente juridiction de :

rejeter toutes les demandes formées par la SNC [Z] [K] ET COMPAGNIE à l'encontre de la société ALLSIMMO. condamner la SNC [Z] [K] ET COMPAGNIE à payer à la société ALLSIMMO la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens incluant les frais d'exécution de la décision, notamment l'émolument de recouvrement revenant à l'huissier au titre de l'article A 444-32 du code de commerce ;rappeler que l'exécution provisoire de l'ordonnance à intervenir est de droit.
Sur les moyens de fait et de droit développés par les parties au soutien de leurs prétentions, il sera renvoyé à l'assignation et aux conclusions, et ce, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. 

L'affaire a été mise en délibéré au 01 juillet 2025.


MOTIFS DE LA DECISION


Il convient de prendre acte de ce qu'il a été justifié de la transmission par le syndicat des copropriétaires de la déclaration de sinistre dégât des eaux à sa compagnie d'assurance multirisque immeuble.
Il convient de prendre acte de ce que des mesures conservatoires ont été prise le 24 avril 2025, postérieurement à l'assignation introductive d'instance.

Il convient de prendre acte de que le devis de réparation obtenu conformément à la résolution n°4 de l'assemblée générale du 21 janvier 2025 a été communiqué à l'occasion de la procédure.
 


* Sur la demande de convocation en urgence d'une assemblée générale et d'inscrire à son ordre du jour le vote des résolutions nécessaires à la réalisation de travaux de réparation de la toiture fuyarde 

L'article 834 du code de procédure civile dispose : « Dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend ».

Il ressort des conclusions de l'ensemble des parties que le toit a été bâché postérieurement à la délivrance de l'assignation et il n'est pas démontré que ces mesures conservatoires n'auraient pas permis de mettre un terme aux infiltrations de façon temporaire.

Dès lors, l'urgence n'apparaissant plus caractérisée au jour du prononcé de la présente décision, il convient de débouter la partie demanderesse de sa demande à ce titre.

En revanche, il va de soi que la résolution portant sur la nécessite de réaliser des travaux pérennes de réparation de la toiture devra être soumise à la prochaine assemblée générale, qu'elle soit ordinaire ou extraordinaire.


* Sur la demande de dommages-intérêts à valoir sur le préjudice de jouissance

L'article 835 du code de procédure civile dispose : « Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire ».

L'article 1240 du code civil prévoit : « Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

Il convient de constater que l'importance des infiltrations affectant la salle de bain de la partie demanderesse ressort clairement du rapport de recherche de fuite produit.

Il convient, par ailleurs, de constater que leur origine, à savoir un défaut d'étanchéité de la toiture, ainsi que la nature de partie commune de cette dernière, ne sont contestés par aucune des parties.

Les parties demanderesses soutiennent que la demande provisionnelle au titre du préjudice de jouissance se heurte à une contestation sérieuse en raison du mauvais état dans lequel se trouve l'appartement de la partie demanderesse, notamment le défaut d'étanchéité des sanitaires.

Toutefois, il convient de constater qu'au regard de l'importance des infiltrations affectant le plafond de la salle de bain lors des clichés pris en octobre 2024, lesquelles étaient actives à cette date, et de l'absence de mesures conservatoire prises jusqu'au mois d'avril 2025, il n'apparait pas sérieusement contestable que l'appartement n'aurait pû être loué en l'état, et ce même après réparation des autres fuites par le propriétaire.

Par ailleurs, il est constant qu'aucune mesure conservatoire n'a été prise afin de faire cesser les infiltrations affectant la toiture commune jusqu'en avril 2025, soit près de six mois après la détection de l'infiltration, en dépit de plusieurs courriers de la partie demanderesse alertant le syndic de l'impossibilité de relouer son bien en l'état ou de le vendre.

Dès lors, le droit à indemnisation de la partie demanderesse à ce titre n'apparait pas sérieusement contestable.

La partie demanderesse produit un avis d'échéance pour le mois de septembre 2024 démontrant que le loyer était à cette date de 600,04 euros.

Dès lors, il convient de constater que la demande provisionnelle formulée à hauteur de 3.000 euros ne se heurte à aucune contestation sérieuse.

Il convient donc de condamner in solidum le syndicat des copropriétaires et la société ALLSIMMO au paiement d'une indemnité provisionnelle de 3.000 euros à titre de dommages et intérêt à valoir sur le préjudice de jouissance. 


* Sur la demande provisionnelle au titre des frais de la recherche de fuite 

La partie demanderesse verse aux débats un rapport d'intervention MBP en date du 28 octobre 2024, ainsi que la facture correspondant pour un montant de 354 euros, et sollicite une provision à ce titre.

Les parties défenderesses soutiennent que cette demande provisionnelle se heurte à une contestation sérieuse car la mission de la soiété MBP ne se limitait pas à une recherche de fuite au niveau du plafond de la salle de bain, mais également à la recherche de l'origine des traces d'humidité au plafond du séjour et de la vérification de l'état des installations sanitaires ; qu'ainsi il s'agissait d'investigations sur des désordres purement privatifs sans lien avec la fuite de la toiture.

Il convient de constater que le rapport litigieux fait état d'infiltrations affectant le plafond de la salle de bain, ces dernières trouvant leur origine dans un défaut d'étanchéité au niveau de la toiture, et d'infiltrations affectant le plafond du séjour, ces dernières trouvant leur origine dans un défaut d'étanchéité au niveau du siphon du lavabo et de la cabine de douche.

Dès lors, il convient de constater que le rapport litigieux ne porte que partiellement sur le défaut d'étanchéité de la toiture.

Il convient, en conséquence, de condamner in solidum les parties défenderesses à verser à la demanderesse une provision de 100 euros au titre des frais de recherche de fuite.

Pour le surplus, il convient de constater que sa demande provisionnelle se heurte à une contestation sérieuse.


* Sur les demandes reconventionnelles portant sur la condamnation à une amence civile et une provision pour procédure abusive

Au regard de ce qui précède, il convient de constater que les demandes reconventionnelles du syndicat des copropriétaires de la résidence [5], représenté par son syndic en exercice le cabinet ALLSIMMO, se heurte à de nombreuses contestations sérieuse.

Il sera donc débouté de ses demandes.


* Sur les dépens de l'instance

Conformément à l'article 696 du code de procédure civile : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie ».

Parties succombantes, le syndicat des copropriétaires de la résidence [5], représenté par son syndic en exercice le cabinet ALLSIMMO, et le cabinet ALLSIMMO, seront tenues aux entiers dépens de l'instance.


* Sur les frais irrépétibles

Conformément à l'article 700 du code de procédure civile : « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens (…).
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations (…). »

L'équité commande de condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de la résidence [5], représenté par son syndic en exercice le cabinet ALLSIMMO, et le cabinet ALLSIMMO à payer la somme de 2.000 euros à la SNC [Z] [K] ET COMPAGNIE.


PAR CES MOTIFS,

Nous, M. Robin PLANES, premier vice président adjoint du tribunal judiciaire de TOULOUSE, statuant en qualité de juge des référés, publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort :

AU PRINCIPAL, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront, mais d'ores et déjà et vu l'urgence :

CONDAMNONS in solidum le syndicat des copropriétaires de la résidence [5], représenté par son syndic en exercice le cabinet ALLSIMMO, et le cabinet ALLSIMMO, à verser à la SNC [Z] [K] ET COMPAGNIE une provision de 100 euros (CENT EUROS) au titre des frais de recherche de fuite ;

CONDAMNONS in solidum le syndicat des copropriétaires de la résidence [5], représenté par son syndic en exercice le cabinet ALLSIMMO, et le cabinet ALLSIMMO, à verser à la SNC [Z] [K] ET COMPAGNIE une provision de 3.000 euros (TROIS MILLE EUROS) à titre de dommages et intérêt à valoir sur le préjudice de jouissance ;

DEBOUTONS la SNC [Z] [K] ET COMPAGNIE de sa demande de convocation d'une assemblée générale en urgence ;

DEBOUTONS le syndicat des copropriétaires de la résidence [5], représenté par son syndic en exercice le cabinet ALLSIMMO, de ses demandes reconventionnelles ;

CONDAMNONS in solidum le syndicat des copropriétaires de la résidence [5], représenté par son syndic en exercice le cabinet ALLSIMMO, et le cabinet ALLSIMMO, à verser à la SNC [Z] [K] ET COMPAGNIE une somme de 2.000 euros (DEUX MILLE EUROS) sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS toutes autres ou tous surplus de prétentions ;

CONDAMNONS in solidum le syndicat des copropriétaires de la résidence [5], représenté par son syndic en exercice le cabinet ALLSIMMO, et le cabinet ALLSIMMO, aux entiers dépens de la présente instance ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de droit.

Ainsi jugé et mis à disposition le 01 juillet 2025.


LA GREFFIERE, LE PRÉSIDENT,