Cour d'Appel · 1ere Chambre Section 1 — 2 juillet 2025

02/07/2025



ARRÊT N° 25/ 272



N° RG 23/00226

N° Portalis DBVI-V-B7H-PGV6

SL - SC



Décision déférée du 05 Décembre 2022

TJ de [Localité 11]- 20/04370

A. KINOO





















































INFIRMATION PARTIELLE































































Grosse délivrée



le 02/07/2025



à



Me Gilles SOREL

Me Kiêt NGUYEN

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

***

COUR D'APPEL DE TOULOUSE

1ere Chambre Section 1

***

ARRÊT DU DEUX JUILLET DEUX MILLE VINGT CINQ

***



APPELANT



Monsieur [E] [K]

[Adresse 2]

[Localité 5]



Représenté par Me Gilles SOREL, avocat au barreau de TOULOUSE (postulant)

Représenté par Me Alice TERRASSE, avocat au barreau de TOULOUSE (plaidant)









PARTIE INTERVENANTE FORCEE VENANT AUX DROITS DE L'INTIMEE



S.A.S. GREEN CITY IMMOBILIER, venant aux droits de la Sccv L'ESCALIS

[Adresse 1]

[Localité 4]



Représentée par Me Kiêt NGUYEN, avocat au barreau de TOULOUSE











COMPOSITION DE LA COUR



L'affaire a été débattue le 02 juin 2025 en audience publique, devant la cour composée de :



M. DEFIX, président

S. LECLERCQ, conseillère

N. ASSELAIN, conseillère



qui en ont délibéré.





Greffière : lors des débats M. POZZOBON





ARRET : 



- CONTRADICTOIRE

- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, après avis aux parties 

- signé par M. DEFIX, président et par M. POZZOBON, greffière

EXPOSÉ DES FAITS ET PROCÉDURE



Par acte authentique, reçu le 18 décembre 2018 par Maître [C] [R], notaire à [Localité 6] (31), avec la participation de Maître [Z] [P], notaire à [Localité 11] (31), la Société civile de construction vente (Sccv) L'Escalis a vendu en l'état futur d'achèvement à M. [E] [K] les lots n° 13, 39 et 50 dans ensemble immobilier sis [Adresse 3] à [Localité 9]. Ils consistent en un appartement T5 en duplex, avec la jouissance exclusive et privative d'une terrasse et d'un balcon comprenant un rangement extérieur, et deux parkings aériens. 



Le prix était de 339.900 euros, TVA comprise, s'appliquant de la façon suivante : 319.900 euros pour l'appartement(lot n°13 ) et 10.000 euros pour chaque parking (lots 39 et 50).



Cet acte authentique de vente a été précédé d'un contrat de réservation le 30 juillet 2018. 

 

M. [E] [K] indique que le 8 novembre 2019, lors de la 'visite cloison', il a déploré l'existence d'un défaut de conformité de la terrasse - tropézienne située côté Nord-Est, signalant que la brochure publicitaire présentait l'appartement vendu comme comprenant une tropézienne avec un muret de 1,10 m alors que dans les faits, le mur entourant la terrasse était d'une hauteur de 1,80 m. 



La Sccv L'Escalis a alors proposé à M. [E] [K] la surélévation du plancher de la terrasse, en ajoutant trois marches pour y accéder. 



Par courrier du 25 novembre 2019, M. [K] a indiqué que cet aménagement compensatoire pourrait constituer une amélioration de l'existant, mais que toutefois il ne faisait aucun doute que le bien ne correspondait pas à la chose vendue. Il a proposé de se rencontrer pour envisager ensemble des alternatives possibles à la résiliation de la vente. Il dit que la surélévation de la terrasse pourrait constituer une base de discussion, à condition que celle-ci intervienne rapidement. 



Cette surélévation du plancher de la terrasse a été réalisée.

 

Par courrier du 13 janvier 2020, M. [E] [K] a écrit que la surélévation de la terrasse constituait une certaine amélioration par rapport à l'état initial, mais qu'il demeurait que celle-ci n'était pas conforme à ce qui avait été vendu. Il a demandé à être indemnisé de son préjudice du fait de la présence des marches pour accéder à la terrasse tropézienne, de la luminosité réduite, et de la vue bouchée depuis le salon, qu'il évaluait à la somme de 30.000 euros. 



Par lettre du 12 février 2020, la Sccv L'Escalis a refusé de faire droit à cette demande, estimant que le bien était conforme tant au permis de construire qu'aux plans de vente annexés à l'acte, seuls documents contractuels opposables aux parties, et que la réalisation des travaux de surélévation de la terrasse relevait exclusivement d'un geste commercial. Elle a proposé de remettre la terrasse en l'état initial.

 

Par courrier du 4 mai 2020, M. [E] [K] a été invité à se rendre à la livraison du bien prévue le 28 mai 2020.

 

Par courrier du 21 mai 2020, M. [E] [K] a informé la Sccv L'Escalis de ce qu'il mettait sous séquestre de 5% du prix entre les mains de son notaire, rappelant qu'il contestait la conformité de l'appartement, en ce que la terrasse ne présentait pas les caractéristiques attendues.

 

Le 28 mai 2020, la Sccv [Adresse 10] a refusé de remettre les clés de l'appartement à M. [E] [K].

 Par lettre du 2 juin 2020, le conseil de la Sccv L'Escalis a mis M. [E] [K] en demeure de lui verser la somme de 16.995 euros correspondant au solde du prix de vente, ainsi que celle de 5.119,20 euros au titre des travaux modificatifs acquéreur.

 

Par ordonnance du 18 juin 2020, le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse, saisi par M. [E] [K], a : 

- constaté que M. [E] [K] a consigné le solde du prix de vente de l'appartement qu'il a acquis de la Sccv [Adresse 10] entre les mains de la caisse des dépôts et consignations,

- condamné la Sccv [Adresse 10] à remettre à M. [E] [K] les clés de l'appartement qu'il a acquis au premier étage de l'ensemble immobilier [Adresse 10] dès la signification de la présente décision, et sous astreinte provisoire de 1.000 euros par jour de retard pendant un délai de trois mois à compter de la signification de la décision à intervenir,

- donné acte à M. [E] [K] de son engagement à payer la somme de 5.119,20 euros à la Sccv [Adresse 10] en paiement des travaux supplémentaires et en tant que de besoin l'a condamné à payer par provision cette somme à la Sccv [Adresse 10],

- débouté la Sccv [Adresse 10] de sa demande de paiement du solde de prix de vente, 

- débouté M. [E] [K] de sa demande d'expertise,

- condamné la Sccv L'[Adresse 7] à verser à M. [E] [K] la somme de1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamné la Sccv [Adresse 10] aux dépens.



Selon procès verbal du 20 juin 2020, la livraison est intervenue avec réserves, dont une réserve portant sur la non-conformité de la terrasse, les autres réserves étant sans rapport avec le litige. 



Par acte du 21 novembre 2020, la Sccv [Adresse 10] a fait assigner M. [E] [K] devant le tribunal judiciaire de Toulouse, aux fins d'obtenir sa condamnation à lui régler la somme de 16.695 euros au titre du solde du prix de vente.



Par un jugement du 5 décembre 2022, le tribunal judiciaire de Toulouse a : 



- condamné M. [E] [K] à payer à la Sccv [Adresse 10] la somme de 16.695 euros toutes taxes comprises au titre du solde du prix de vente, outre intérêts au taux légal à compter du 21 novembre 2020, 

- débouté M. [E] [K] de sa demande reconventionnelle de dommages et intérêts,

- débouté M. [E] [K] de sa demande reconventionnelle au titre des frais d'expertise,

- débouté la Sccv [Adresse 10] de sa demande au titre de la résistance abusive,

- condamné M. [E] [K] aux dépens,

- condamné M. [E] [K] à verser à la Sccv L'[Adresse 7] la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 

- débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.



Pour statuer ainsi, le premier juge a considéré que la preuve de la non conformité à la commande du bien livré incombait à l'acquéreur qui soulevait cette exception. 



Il a écarté la valeur contractuelle de la brochure publicitaire, et estimé qu'il convenait pour déterminer le contenu du contrat de se référer à l'acte authentique de vente, qui renvoyait au dossier de permis de construire. Il a retenu que selon les documents contractuels, la hauteur du mur devait s'élever à 1,65 m. Il a estimé que M. [K] ne prouvait pas que la hauteur du mur s'élevait à 1,80 m, la proposition d'aménagement la faisant apparaître à 1,70 m. Il a jugé que cette différence de 5 cm rentrait dans la tolérance admissible, d'autant que le plancher de la terrasse n'était pas alors posé. Il a jugé qu'il en résultait que M. [K] ne prouvait pas la non conformité de la tropézienne, laquelle n'avait jamais été reconnue par la société l'Escalis, qui avait toujours précisé que la surélévation de la terrasse avait été réalisée à titre de geste commercial. 



Il a estimé que dès lors qu'il n'était pas contesté que les autres réserves mentionnées au procès-verbal de réception du 20 juin 2020 avaient été levées le 28 septembre 2020, M. [K] devait être condamnée à payer la somme de 16.695 euros TTC au titre du solde du prix de vente. 



En l'absence de non conformité, il a rejeté la demande de dommages et intérêts de M. [K]. 



Il a débouté la société l'Escalis de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive. 



-:-:-:-



Par déclaration du 20 janvier 2023, M. [E] [K] a relevé appel de ce jugement, intimant la Sccv L'Escalis, en ce qu'il l'a :



- condamné à payer à la Sccv [Adresse 10] la somme de 16.695 euros toutes taxes comprises au titre du solde du prix de vente, outre intérêts au taux légal à compter du 21 novembre 2020, 

- débouté de sa demande reconventionnelle de dommages et intérêts,

- débouté de sa demande reconventionnelle au titre des frais d'expertise, 

- condamné aux dépens, 

- condamné à verser à la Sccv [Adresse 10] la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 code de procédure civile,

- débouté M. [E] [K] de ses plus amples demandes.



Le 10 octobre 2022, la société L'Escalis a été radiée du greffe de [Localité 11] et le même jour, a eu lieu une transmission universelle du patrimoine au profit de la Société par actions simplifiée (Sas) Green City Immobilier. 



La Sas Green City Immobilier, venant aux droits de la Sccv L'Escalis, a été assignée en intervention forcée par M. [K], par acte du 3 mars 2023.





PRÉTENTIONS DES PARTIES



Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 14 novembre 2024, M. [E] [K], appelant, demande à la cour de :

 

- déclarer recevable et fondé l'appel interjeté par M. [E] [K],

Y faisant droit, 

- infirmer la décision entreprise et, statuant à nouveau, 

En conséquence, 

- décharger M. [E] [K] des condamnations prononcées contre lui en principal, intérêts, frais et accessoires,

- condamner la société Green City Immobilier à verser à M. [K] la somme de 15.684,68 euros en réparation de son préjudice, 

- condamner la société Green City Immobilier à verser à M. [K] la somme de 5.000 euros par application de l'article du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.



Il fait valoir que selon la plaquette publicitaire et les plans qui lui ont été remis au moment de l'offre d'achat, le lot n°13 est un appartement T5 en duplex pourvu d'un balcon de 7,50 m² donnant sur le parking extérieur, et d'une terrasse tropézienne de 23,70 m² donnant une vue directe sur les coteaux d'[Localité 8]. Il soutient que cette terrasse, de par sa surface, équivalente à la moitié de la surface de la salle de séjour, et son orientation côté Nord-Est donnant une vue directe sur les coteaux d'[Localité 8], a été déterminante dans son choix d'acquérir ce bien. 





Il fait valoir qu'une valeur contractuelle peut être conférée aux documents publicitaires, notamment lorsque par leur présentation et leur précision, ceux-ci ont pu exercer une réelle influence sur le consentement de l'acquéreur, pour autant que le contrat n'ait pas lui-même contredit les documents publicitaires. Il estime que ces conditions sont remplies en l'espèce. 



Il soutient que la vue dégagée vers l'extérieur est en caractéristique essentielle de la terrasse tropézienne. Il fait valoir qu'au jour de la 'visite cloison', la terrasse était encastrée entre trois murs de 1,80 m de hauteur, et que même si le vendeur indique qu'après la pose du plancher de la terrasse, le mur n'aurait plus été que de 1,60 m de haut, ceci ne peut se conformer à ce l'on dénomme une terrasse. Il fait valoir que selon la plaquette publicitaire, un simple muret de 1,10 m devait entourer la terrasse tropézienne, et non un mur d'1,80 m. 

Il soutient que les plans de coupe, notamment le plan de coupe DD dont il ressortirait selon le vendeur que la hauteur du muret entourant la terrasse serait de 1,65 m, lui ont été transmis postérieurement à l'acte authentique de vente, et ne lui sont pas opposables. Il ajoute que les pièces du permis de construire ne renseignent pas sur la hauteur du muret, et qu'en conséquence, il ne pouvait se reposer que sur la brochure publicitaire, ne laissant aucun doute sur la hauteur moyenne attendue du muret. 



Il estime que le vendeur a immédiatement reconnu la non-conformité et a proposé de surélever le sol de 60 cm en réalisant trois marches depuis la salle de séjour pour que le muret n'ait plus qu'1,10 m de hauteur. Il indique qu'il a accepté cette proposition, mais en émettant une réserve sur la non-conformité de la terrasse. 



Il estime qu'il n'est pas débiteur du solde du prix de vente, et il expose son préjudice de jouissance. 



Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 1er février 2024, la Sas Green City Immobilier, venant aux droits de l'intimée la Sccv L'Escalis, partie intervenante et formant appel incident, demande à la cour de : 



Rejetant toutes conclusions contraires comme injustes et particulièrement mal fondées,

Demeurant les faits de la cause et les pièces produites, 

- confirmer le jugement dont appel dans toutes ses dispositions, sauf en ce qui concerne la demande reconventionnelle formée par la société Green City Immobilier, 

En conséquence, 

- débouter M. [K] de l'intégralité de ses demandes, fins et prétentions, 

À titre reconventionnel, 

- condamner M. [K] à payer à la société Green City Immobilier la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, 

- condamner M. [K] à payer à la société Green City Immobilier une somme somplémentaire de 5.000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel. 



Elle soutient que la plaquette publicitaire n'a pas valeur contractuelle, car en page 4, il est précisé 'illustration non contractuelle. Suggestion d'aménagement et de décoration', et car il est mentionné que 'seul le descriptif sommaire joint à l'acte de vente sera contractuel'. Elle soutient qu'une tropézienne a pour dessein de permettre à son propriétaire de bénéficier d'une pièce de vie à ciel ouvert, et non de le faire bénéficier d'une vue imprenable. Elle fait valoir que les documents contractuels sont clairs, et se substituent à tous projets d'acte et tous documents antérieurs, tels que les documents publicitaires. 



Elle fait valoir que les documents annexés à l'acte authentique de vente et qui sont opposables à M. [K] prévoient que la terrasse est encastrée dans la toiture. Elle soutient que la hauteur du muret de la tropézienne n'a pas été prévue contractuellement. Elle rappelle que le premier juge a retenu que la hauteur du mur devait s'élever à 1,65 m en vertu des pièces du permis de construire. Elle fait valoir que le dossier de permis de construire est opposable à M. [K], car il a été déposé entre les mains du notaire.



Elle conteste avoir reconnu la non-conformité de la terrasse. 



Elle soutient que la proposition d'aménagement suite à la 'visite cloison' de novembre 2019 faisait état d'une hauteur du mur de 1,70 m ; qu'en ayant surélevé le plancher de 60 cm, le muret de la tropézienne est donc désormais de 1,10 m et que M. [K] dispose d'une vue dégagée sur les trois côtés. Elle rappelle que M. [K] se plaignait de ce que la hauteur du mur était de 1,80 m, mais elle fait valoir qu'il s'agissait de la hauteur brute du mur, de sorte qu'après la pose du plancher, le mur aurait été d'une hauteur de 1,60 m. 



Elle indique être disposée à remettre le plancher au niveau prévu par les documents contractuels si M. [K] souhaite revenir aux plans du permis de construire et de vente. Elle dit qu'à défaut, il y a lieu de considérer que les parties ont convenu d'une modification conventionnelle sur la surélévation du niveau et des dimensions de la tropézienne et que dès lors, cette dernière est en tous points conforme aux accords intervenus ; elle estime qu'elle fait donc preuve d'une particulière bonne foi dans l'exécution de ses obligations, allant même au-delà de ces dernières, et qu'en revanche, M. [K] est de mauvaise foi. 



Elle conteste le préjudice de jouissance de M. [K], en l'absence de non conformité. 



Elle forme une demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour résistance abusive. 

L'ordonnance de clôture est intervenue le 9 décembre 2024. L'affaire a été examinée à l'audience du lundi 2 juin 2025 à 14h00.





MOTIFS DE LA DECISION



Il y a lieu de constater que la Sas Green City Immobilier vient aux droits de la Sccv L'Escalis. 



Sur la conformité du bien : 



Les ventes d'immeubles à construire sont régies par les articles L 261-1 à L 263-3 du code de la construction et de l'habitation. 



Selon l'article L 261-11, dans sa version en vigueur depuis le 25 novembre 2018, le contrat doit préciser notamment la description de l'immeuble ou de la partie d'immeuble vendue. 



L'article R*261-13 du même code, dans sa version en vigueur du 8 juin 1978 au 1er septembre 2019 dispose : 



'Pour l'application de l'article L. 261-11, la consistance de l'immeuble vendu résulte des plans, coupes et élévations avec les cotes utiles et l'indication des surfaces de chacune des pièces et des dégagements.



Si cet immeuble est compris dans un ensemble immobilier, ces indications doivent être complétées par un plan faisant apparaître le nombre de bâtiments de cet ensemble, leur emplacement et le nombre d'étages de chacun d'eux.



Les caractéristiques techniques résultent du devis descriptif servant de base aux marchés ou d'une notice descriptive conforme à un modèle type agréé par arrêté ministériel.



Ces documents s'appliquent au local vendu, à la partie de bâtiment ou au bâtiment dans lequel il se trouve et aux équipements extérieurs et réseaux divers qui s'y rapportent.



Un plan coté du local vendu et une notice indiquant les éléments d'équipement propres à ce local doivent être annexés au contrat de vente.'





Selon les articles 1603 et 1604 du code civil, le vendeur a l'obligation de délivrer une chose conforme. 



Ainsi, dans le cadre d'une vente en l'état futur d'achèvement, le vendeur doit livrer à l'acquéreur un logement conforme aux prévisions contractuelles. 



Sur les stipulations contractuelles : 



En l'espèce, l'acte authentique de vente en l'état futur d'achèvement porte notamment sur le lot n°13, décrit comme un appartement avec la jouissance exclusive et privative d'une terrasse et d'un balcon. 



Cette jouissance exclusive et privative de la terrasse est un droit réel. La terrasse devait donc être décrite au contrat au moyen de plans, coupes et élévations avec les cotes utiles et l'indication des surfaces. 



A l'occasion de l'acte authentique de vente, M. [K] a eu connaissance des documents suivants : 



- plans de repérage : 



Ils ont été déposés au rang des minutes du notaire le 28 novembre 2018 (page 18 à page 21

de l'acte authentique de vente). M. [K] a attesté avoir été mis en mesure de consulter ces documents (acte authentique p 25). 



Le plan de repérage du premier étage (pièce 20 Green City) montre que la terrasse tropézienne est encastrée dans la toiture. Il ne permet pas de déterminer la hauteur du mur entourant la terrasse. 



- plans de vente : 



L'acte authentique de vente mentionne en page 24 qu'ils ont été notifiés à M. [K]. 

M. [K] a attesté le 18 décembre 2018 avoir reçu une copie des plans de vente. 



Les plans de vente (pièce 21 Green City) indiquent que la terrasse tropézienne a une superficie de 23,70 m². Elle est entourée d'un mur sur ses 4 côtés, avec un accès par une porte-fenêtre depuis la cuisine - séjour. Il n'y a pas de marches pour accéder à la terrasse, celle-ci étant de plain-pied par rapport à la cuisine-séjour. Ces plans ne donnent pas la hauteur du mur entourant la terrasse. 



- notice descriptive : 



L'acte authentique de vente mentionne en page 24 qu'elle a été notifiée à M. [K]. 



La notice descriptive (pièce 19 [K]) donne les caractéristiques techniques du bâtiment. Elle indique notamment au point 2.1.4 que les sols des balcons, terrasses, loggias et séchoirs sont en revêtement bois sur plots ou lambourdes. 

Elle ne renseigne pas sur la hauteur du mur entourant la terrasse tropézienne. 



- les plans du permis de construire : 



L'acte authentique de vente précise en p 18 et 19 que la copie de l'arrêté de permis de construire a été déposée au rang des minutes du notaire le 28 novembre 2018 : ceci concerne notamment les plans de masse général et coté, la coupe AA, les plans des façades, le plan de toiture. 

M. [K] a attesté en p 25 de l'acte authentique avoir été mis en mesure de consulter ces documents. 



Le plan de masse général et le plan de masse coté de la demande de permis de construire (pièce 22 Green City) montrent que la terrasse est encastrée dans la toiture. Ils ne renseignent pas sur la hauteur du mur entourant la terrasse tropézienne. 

La coupe AA n'apporte pas d'éléments. 

Le plan de la façade Ouest de la demande de permis de construire (pièce 23 Green City) montre que la toiture dans laquelle la terrasse est encastrée masque en grande partie une baie vitrée. Néanmoins, ce plan ne comporte pas de cotes et la terrasse n'est pas visible sur ce plan.



Les informations données dans l'acte authentique de vente ne permettent donc pas de connaître la hauteur du mur entourant la terrasse. 



La société Green City se prévaut des plans du dossier de consultation des entreprises.



Le plan du dossier de consultation des entreprises DCE 02.03 façades Sud sur entrée piétonne montre que la toiture dans laquelle la terrasse est encastrée atteint une hauteur supérieure à la moitié de la hauteur de la baie vitrée sur la façade Sud. Cependant, ce plan ne comporte pas de cote 



Le plan du dossier de consultation des entreprises DCE 03.01 de coupe DD indique que dans le logement n°13, le mur de la terrasse encastrée dans la toiture opposé au mur du séjour-cuisine a une hauteur de 165 cm par rapport au plancher de la terrasse. 

 

Il s'agit de plans réalisés par le maître d'oeuvre après la demande de permis de construire. En effet, la phase DCE intervient après la phase permis de construire. Elle concerne à la phase réalisation de l'ouvrage, une fois que le permis de construire est validé. Ils ne font donc pas partie des plans de permis de construire déposés chez le notaire. Ils ont été communiqués à M. [K] par courriel du 12 novembre 2019, soit après la vente. 

 

La hauteur de 1,65 m du mur de la terrasse par rapport au plancher de la terrasse n'est donc pas entrée dans le champ contractuel, faute pour les plans DCE de faire partie des pièces contractuelles. 



Les documents publicitaires ont une valeur contractuelle dès lors que, suffisamment précis et détaillés, ils ont influencé le consentement du cocontractant, à la condition que le contrat ne contienne pas de stipulations contradictoires ou inverses. 



La plaquette publicitaire qui a été remise à M. [K], relative à la résidence [Adresse 10] à [Localité 8], comporte en première page une illustration d'une terrasse encastrée dans la toiture, entourée de murs, et à laquelle on accède par une porte-fenêtre depuis une cuisine. Ceci correspond nécessairement à la terrasse du lot n°13. En effet, il s'agit du seul lot de la résidence comportant une terrasse encastrée dans la toiture en pente. Cette terrasse est une terrasse tropézienne, c'est-à-dire une variante de toit-terrasse, intégrée et encastrée dans un comble de toiture en pente.



Cette illustration montre la toiture, des plantes en pot, la porte-fenêtre et sur un côté de la terrasse une vue sur des arbres et sur le ciel. Une longue-vue est disposée de ce côté. 



Cette plaquette publicitaire comporte aussi en page 3 une illustration de la résidence vue de dessus, faisant apparaître la terrasse encastrée dans la toiture. 



Enfin, elle comporte en pages 4 et 5 une illustration du séjour-cuisine, montrant par la porte-fenêtre côté cuisine le muret de la terrasse tropézienne, un palmier en pot, des arbres et le ciel. 









Certes, en page 24 de l'acte authentique de vente, il est mentionné que 'cet acte se substitue à tous projets d'acte et tous documents antérieurs conclus ou remis à l'acquéreur (tels que documents publicitaires, maquettes, plaquettes de présentation, ceux-ci n'ayant qu'un caractère prévisionnel). En effet, de tels documents sont expressément annulés, les parties renonçant à s'en prévaloir pour faire ressortir d'éventuelles contradictions.' Certes, cette plaquette précise à la page 'des prestations à vivre' que 'seul le descriptif sommaire joint à l'acte de vente sera contractuel.' Cependant, en l'espèce, en l'absence d'informations apportées lors de l'acte authentique de vente et notamment dans la notice descriptive permettant de déterminer la hauteur du muret de la terrasse, le seul élément dont M. [K] disposait permettant d'apprécier la hauteur du muret entourant la terrasse était cette plaquette publicitaire. 



Certes, il est mentionné sur l'illustration du séjour-cuisine en pages 4 et 5 qu'il s'agit d'une 'illustration non contractuelle. Suggestion d'aménagement et de décoration.' Mais cette illustration fait apparaître le muret de terrasse, qui ne peut être considéré comme une suggestion d'aménagement ni de décoration. C'est un des éléments du gros-oeuvre.



Selon les illustrations en page 1 et en pages 4 et 5 de cette plaquette, le muret entourant la terrasse tropézienne arrivait à moins de la moitié de la hauteur de la porte-fenêtre donnant sur cette terrasse. 



Dès lors, cette plaquette publicitaire était le seul élément suffisamment détaillé et précis pour établir la taille du muret entourant la terrasse, en l'absence de mention de la hauteur du muret ressortant de l'acte authentique de vente. Selon les illustrations, il apparaissait qu'il ne faisait pas plus de la moitié de la hauteur de la porte-fenêtre. La hauteur standard d'une porte-fenêtre est de 2,15 m. C'est donc à juste titre que M. [K] soutient que le muret entourant la terrasse devait faire au maximum 1,10 m de hauteur. 



Il apparaît que cette plaquette publicitaire a déterminé le consentement de l'acquéreur, qui n'a pas disposé d'autres informations sur la hauteur du muret dans l'acte authentique de vente, et qui a acquis le bien en considération de l'agrément apporté par cette terrasse à l'appartement, de la vue qu'elle permettait et de la luminosité dans l'appartement.



Cette plaquette publicitaire a donc valeur contractuelle.



Sur l'état des lieux : 



Selon le procès-verbal de constat d'huissier du 20 juin 2020, la terrasse est accessible en montant trois marches. Le sol est recouvert de lames de terrasse en bois. Ce procès-verbal de constat d'huissier ne comporte pas de mesures. 



Selon la proposition et le plan envoyés par courriel par la société L'Escalis le 12 novembre 2019, en rajoutant 3 marches d'une hauteur de 0,60 m pour surélever la terrasse, le muret de la terrasse fait désormais 1,10 m de hauteur par rapport au plancher surélevé de la terrasse (pièce 5 [K]).



C'est donc qu'à l'état initial, le mur entourant la terrasse faisait 1,70 m de hauteur. 



Sur l'absence de modification contractuelle : 



La renonciation à un droit peut être implicite, si elle est sans équivoque. 



Le procès-verbal du 8 novembre 2019 de la 'visite cloison' mentionne : 'Les clients sont déçus par la hauteur du mur sur la terrasse : il leur a été vendu une tropézienne, [O] [S] leur a proposé une solution : en cours de négociation.'



La Sccv L'Escalis a alors proposé à M. [E] [K] la surélévation du plancher de la terrasse, en ajoutant trois marches pour y accéder. 



Par courrier du 25 novembre 2019, M. [K] a indiqué que cet aménagement compensatoire pourrait constituer une amélioration de l'existant, mais que toutefois il ne faisait aucun doute que le bien ne correspondait pas à la chose vendue. Il a proposé de se rencontrer pour envisager ensemble des alternatives possibles à la résiliation de la vente. Il a dit que la surélévation de la terrasse pourrait constituer une base de discussion, à condition que celle-ci intervienne rapidement. 



Cette surélévation du plancher de la terrasse a été réalisée.



Par courrier du 13 janvier 2020, M. [E] [K] a écrit que la surélévation de la terrasse constituait une certaine amélioration par rapport à l'état initial, mais qu'il demeurait que celle-ci n'était pas conforme à ce qui avait été vendu. Il a demandé à être indemnisé de son préjudice du fait de la présence des marches pour accéder à la terrasse tropézienne, de la luminosité réduite, et de la vue bouchée depuis le salon, qu'il évaluait à la somme de 30.000 euros. 



Ainsi, tant dans le courrier du 25 novembre 2019, avant la surélévation du plancher de la terrasse, que dans celui du 13 janvier 2020, M. [K] s'est plaint de la non conformité de la terrasse même si la surélévation du plancher de la terrasse constituait une certaine amélioration par rapport à l'état initial. 



Lors du procès-verbal de livraison le 20 juin 2020, il a formulé une réserve portant sur la non conformité de la terrasse. 



On ne peut donc pas considérer que M. [K] a renoncé sans équivoque à invoquer la non conformité de la terrasse, et qu'un accord serait intervenu pour une modification contractuelle, portant sur une terrasse au plancher surélevé de 60 cm avec trois marches d'accès. 



Même si on enlève le plancher surélevé comme le propose la société Green City Immobilier, la non conformité contractuelle persistera, car alors on aura alors un mur entourant la terrasse de 1,70 m de hauteur au lieu d'un muret de 1,10 m maximum. 



La terrasse est donc non conforme contractuellement. 



Sur la sanction de la non conformité : 



L'article 1217 du code civil dispose : 



La partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut :



- refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation ;



- poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation ;



- obtenir une réduction du prix ;



- provoquer la résolution du contrat ;



- demander réparation des conséquences de l'inexécution.



Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter.



Sur le paiement du solde du prix de vente : 



Une expertise amiable non contradictoire a été réalisée par M. [H] [U] à la demande de M. [K]. Elle chiffre le montant de la dépréciation liée à la non conformité de la terrasse (la perte de vue, la perte de luminosité, et l'accessibilité moindre de la terrasse) à la somme de 15.684,68 euros, arrondi à 15.500 euros. 



Compte tenu de cette expertise amiable, corroborée par le prix de vente initial et la surface de la terrasse ramenée à celle de l'appartement, la cour dispose d'éléments suffisants pour réduire le prix de vente de 15.500 euros, soit 4,85 % du prix de vente hors stationnement. 



Infirmant le jugement dont appel, M. [K] sera condamné à payer à la société Green City Immobilier la somme de 16.695 - 15.500 = 1.195 euros TTC au titre du solde du prix de vente, avec intérêts au taux légal à compter du 21 novembre 2021. 



Sur la demande de dommages et intérêts de M. [K] en réparation de son préjudice de jouissance : 



M. [K] réclame la somme de 15.684,68 euros au titre de la gêne dans sa jouissance, en se basant sur le rapport de M. [B]. 



Cependant, il ne peut réclamer à la fois une réduction de prix du fait de la dépréciation du bien liée à la non conformité, et un préjudice de jouissance du fait de cette non conformité, les deux demandes se basant sur la perte de vue, la perte de luminosité, et l'accessibilité moindre de la terrasse. Les deux sanctions sont incompatibles.



Le jugement dont appel sera confirmé en ce qu'il a débouté M. [K] de sa demande de dommages et intérêts au titre de son préjudice de jouissance. 



Sur la demande de dommages et intérêts de la société Green City Immobilier pour résistance abusive : 



Le jugement dont appel sera confirmé en ce qu'il a débouté la société L'Escalis de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive. 



Sur les dépens et les frais irrépétibles : 



Le jugement dont appel sera infirmé en ses dispositions relatives aux dépens et aux frais irrépétibles. 



La société Green City Immobilier, partie perdante, sera condamnée aux dépens de première instance et d'appel. 



Elle sera condamnée à payer à M. [K] la somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en première instance et en appel et non compris dans les dépens. 



Elle sera déboutée de sa demande sur le même fondement. 





PAR CES MOTIFS





La Cour,



Constate que la Sas Green City Immobilier vient aux droits de la Sccv L'Escalis ; 



Infirme le jugement du tribunal judiciaire de Toulouse du 5 décembre 2022, sauf en ce qu'il a:

- débouté M. [E] [K] de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance ; 

- débouté la société L'Escalis aux droits de laquelle vient la société Green City Immobilier de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive ; 







Statuant à nouveau sur les chefs infirmés, et y ajoutant, 



Condamne M. [K] à payer à la société Green City Immobilier la somme de 1.195 euros TTC au titre du solde du prix de vente, avec intérêts au taux légal à compter du 21 novembre 2021; 



Condamne la société Green City Immobilier aux dépens de première instance et d'appel ; 



La condamne à payer à M. [K] la somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en première instance et en appel et non compris dans les dépens ; 



La déboute de sa demande sur le même fondement. 



La greffière Le président 























 M. POZZOBON M. DEFIX 



















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