Cour d'Appel · Ch. civile et commerciale — 3 juillet 2025

N° RG 21/02857 - N° Portalis DBV2-V-B7F-I2QJ







COUR D'APPEL DE ROUEN



CH. CIVILE ET COMMERCIALE



ARRET DU 03 JUILLET 2025









DÉCISION DÉFÉRÉE :



20/01255

Tribunal judiciaire d'Evreux du 29 juin 2021





APPELANTE :



Madame [F] [L]

née le [Date naissance 1] 1955 à [Localité 17]

[Adresse 18],

[Adresse 8]

[Localité 7]



représentée par Me Yannick ENAULT de la SELARL YANNICK ENAULT-GREGOIRE LECLERC, avocat au barreau de ROUEN et assistée par Me Frédéric DOUET, avocat au barreau de ROUEN, plaidant.







INTIMEE :



[12] [Localité 16] 

[Adresse 4]

[Adresse 3]

[Localité 9]



représentée par Me Simon MOSQUET-LEVENEUR de la SELARL LEXAVOUE NORMANDIE, avocat au barreau de ROUEN







COMPOSITION DE LA COUR  :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été plaidée et débattue à l'audience du 11 mars 2025 sans opposition des avocats devant Mme VANNIER, présidente de chambre, rapporteur. 



Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :



Mme VANNIER, présidente de chambre 

M. URBANO, conseiller

Mme MENARD-GOGIBU, conseillère





GREFFIER LORS DES DEBATS :



Mme RIFFAULT, greffière





DEBATS :



A l'audience publique du 11 mars 2025, où l'affaire a été mise en délibéré au 05 juin 2025 puis prorogé à ce jour.





ARRET : 



CONTRADICTOIRE



Prononcé publiquement le 03 juillet 2025, par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,



signé par Mme VANNIER, présidente de chambre et par Mme RIFFAULT, greffière.





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 * *





EXPOSÉ DES FAITS ET PROCÉDURE 



M. [G] [Y] est décédé le [Date décès 2] 2013 en laissant pour lui succéder à défaut d'héritiers réservataires, dans la ligne paternelle, une parente au cinquième degré, Mme [L] [F] et dans la ligne maternelle, dix parents au quatrième degré.



L'actif de la succession comprenait notamment un appartement avec une cave et un garage situé dans un ensemble immobilier sis [Adresse 5] à [Localité 14].



Cet appartement et ses annexes ont été valorisés dans la déclaration de succession à la somme de 50 000 €, l'actif net de succession s'élevant à 239 605,75 € .



Les services fiscaux ont adressé une proposition de rectification, estimant que le bien aurait du être valorisé à 105 000 €.



Malgré les observations faites, ils ont maintenu leur position le 28 janvier 2018.



La commission départementale de conciliation a été saisie, cette dernière a émis un avis selon lequel le bien avait une valeur vénale de 75 000 € à la date du [Date décès 2] 2013, jour du décès de M.[Y].



A la suite de cette décision, un avis de mise en recouvrement de droits de succession d'un montant de 31 840 € a été émis à l'encontre de Mme [L] [F]. Cette somme se décomposait en 27 167 € de droits et 4 673 € de pénalités.



Mme [F] a saisi le tribunal judiciaire d'Evreux afin d'obtenir que la valeur vénale de l'appartement dépendant de la succession soit fixée à 50 000 € et la décharge du supplément de droits de succession qui lui était réclamé.





Par jugement en date du 29 juin 2021, le tribunal judiciaire d'Evreux a : 



- débouté Mme [F] de sa demande au titre de la valeur vénale du bien immobilier.



- débouté Mme [F] de sa demande de décharge du supplément de droits de succession. 



- dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile.



- dit que chacune des parties conservera la charge de ses dépens.



- dit n'y avoir lieu au prononcé de l' exécution provisoire.



Mme [F] a interjeté appel le 8 juillet 2021.



Par arrêt en date du 24 novembre 2022, la cour d'appel de Rouen a : 



Sursis à statuer sur l'ensemble des demandes,



Avant dire droit ordonné une expertise confiée à M.[N] [X], expert près la cour d'appel de Rouen.



Le rapport d'expertise a été déposé au greffe de la Cour le 19 mars 2024.





Aux termes de ses dernières conclusions en date du 5 décembre 2024, Mme [L] [F] demande à la Cour :



- de la déclarer recevable et bien fondée en son appel.



- y faisant droit, réformer le jugement 



- juger que la valeur vénale de l'appartement qui constituait la résidence principale de M.[G] [Y] était de 50 000 € au jour de son décès survenu le [Date décès 2] 2013.



- prononcer la décharge du supplément de droits de succession d'un montant de 31 840 € mis en recouvrement à son encontre le 15 novembre 2018.



- condamner la [10] aux dépens.



- condamner la [10] à lui verser la somme de 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.





Aux termes de ses dernières conclusions en date du 21 janvier 2025 , la [13] demande à la Cour de : 



- confirmer le jugement du tribunal judiciaire d'Evreux du 29 juin 2021.



Et statuant à nouveau , 



- confirmer la décision de rejet de l'administration oppose à la demande de restitution présentée par Mme [F].



- confirmer la rectification effectuée par l'administration et les droits supplémentaires mis en recouvrement.



- rejeter toutes les demandes, fins et conclusions de Mme [F].



- condamner Mme [F] au paiement des frais d'expertise.



- condamner Mme [F] aux entiers dépens de première instance et d'appel dont distraction pour ceux le concernant au profit de Me Vincent Mosquet de la Selarl [15].



L'ordonnance de clôture de la mise en état a été rendue le 11 février 2025.



Pour un exposé détaillé des demandes et moyens des parties, la Cour renvoie à leurs écritures conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.





SUR CE 



Sur les demandes principales



Mme [F] demande à la Cour de juger que la valeur du bien immobilier sis à Evreux soit fixée à la somme de 50 000 € faisant valoir que le notaire chargé de la succession avait interrogé un négociateur immobilier d'une étude notariale d'Evreux, M.[T], lequel avait indiqué que le prix moyen au m2 était de l'ordre de 784 €, que le bien ayant une surface de 63m2, sa valeur peut donc être fixée à 50 000€ (63 x 784 = 49 392 €), somme qui a été corroborée par un expert de la Cour d'appel de Caen qui a estimé la valeur du bien à 52 000 €, qu'il y a lieu de plus de prendre en compte l'état du bien, que M.[T] avait souligné le très mauvais état général de l'immeuble, l'absence de double vitrage, la mauvaise isolation et le type de construction médiocre, construction d'après-guerre en béton cellulaire. Elle souligne que le bien a été vendu au prix de 50 000 € net vendeur, que l'agence ayant réalisé l'opération a souligné que l'appartement était en très mauvais état,  a été mis en vente à 55 000 €, qu'antérieurement une étude notariale l'avait mis en vente à 70 000 € sans trouver preneur depuis de nombreux mois .



Mme [F] ajoute que les services fiscaux procèdent à des allégations non fondées, que leur échantillonage est volontairement tronqué, que leur estimation est sans lien avec l'état réel de l'immeuble, que l'expert judiciaire a lui-même retenu une valeur vénale au jour du décès de 54 000 €, que compte tenu de l'ensemble des éléments produits qui forment un faisceau de valeurs concordantes, la valeur du bien est au maximum de 54 000 €, la valeur de 50 000 € déclarée pouvant être retenue puisque représentant une marge d'erreur inférieure à 7,41 % , soit une marge tolérable communément admise.





La [13] réplique que l'article 761 du code général des impôts est applicable au litige, que la notion de valeur vénale réelle s'entend d'une valeur objective correspondant à une valeur de marché, du point de vue d'un acheteur quelconque et non d'une conception subjective (valeur de convenance ou d'utilisation), que le bien est composé d'un appartement, d'une cave et d'un garage, qu'elle a procédé à une évaluation par comparaison avec les prix de transactions intervenues sur des biens similaires, situés dans le même secteur géographique, de surface équivalente, de même catégorie disposant d'au moins une dépendance et ce en 2013 antérieurement à la date du décès. Elle fait valoir que les éléments de comparaison fournis ne sont pas pertinents, que l'administration fiscale a pu déterminer un prix au m2 de 1570€ /m2, que les photographies produites ne permettent pas de prouver l'état du bien à la date du fait générateur de l'impôt, qu'au demeurant la vétusté avait été prise en compte par la commission départementale de conciliation qui avait fixé une valeur de 75 000 € pour le bien litigieux, son avis ayant été suivi par l'administration.



Elle fait valoir que l'expert judiciaire a retenu des termes de comparaison tirés de mutation postérieures au décès alors qu'il faut privilégier des mutations antérieures et que l'état du bien doit s'apprécier au jour du décès le [Date décès 2] 2013 et non au jour de l'expertise. Elle sollicite donc la confirmation du jugement entrepris.



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Selon l'article 761 du code général des impôts, pour la liquidation des droits de mutation à titre gratuit, les immeubles quelle que soit leur nature, sont estimés d'après leur valeur vénale réelle, à la date de la transmission, d'après la déclaration détaillé et estimative des parties, sans distraction des charges, sauf en ce qui concerne celles-ci, ce qui est dit aux articles 767 et suivants. Pour les immeubles dont le propriétaire a l'usage à la date de la transmission, la valeur vénale réelle mentionnée au premier alinéa est réputée égale à la valeur libre de toute occupation.



La valeur vénale réelle d'un immeuble correspond au prix qui pourrait en être obtenu par le jeu de l'offre et de la demande sur un marché réel compte tenu de la situation de fait et de droit dans laquelle l'immeuble se trouve avant la survenance du fait générateur de l'impôt.



Le bien se compose d'un appartement d'une surface de 62,82 m2, d'une cave et d'un garage, situé dans un ensemble immobilier situé [Adresse 5] à [Localité 14].



Si l'administration fiscale a retenu un prix moyen de 1 579,54 € le m2 au regard de quatre mutations intervenues de mai à août 2013 pour des surfaces équivalentes disposant d'au moins une dépendance, aucun renseignement n'est fourni sur l'état de ces biens et ces derniers ne concernent pas l'immeuble en cause ou l'immeuble voisin, alors que l'expert judiciaire a recherché et relevé trois mutations, autres que celles concernant le bien en cause, certes postérieures à octobre 2013, l'une en novembre 2014, les deux autres entre août et novembre 2015 mais concernant des biens situés dans le même immeuble, soit le [Adresse 5] ou au [Adresse 6]. L'expert souligne qu'en août 2015, un appartement identique en surface et en nombre de pièces dans le même immeuble et offrant des prestations similaires a été vendu en août 2015 sur la base de 730 € le m2 sans parking. Il a estimé la valeur d'un parking à 10 000 €.



 L'agence immobilière qui a vendu le bien en novembre 2015 au prix de 50 000 €, soulignant que ce bien avait été mise en vente précédemment depuis de nombreux mois au prix de 70 000 € net vendeur, précise que lors de l'achat par M. [K], l'appartement était en très mauvais état, fenêtre bois simple, vitrage mauvais état avec vitres cassées, sols et murs vétustes, salle de bains vétuste, fils électriques arrachés, cuisine très ancienne avec électroménager en fin de vie, ce qui est confirmé par les photographies. 



L'expert a tenu compte à juste titre de ce qu'il considère comme un état d'usage avancé, précisant que « uniquement dans le cas d'un appartement en bon état, ne demandant pas de travaux de remise en état, tout en conservant un simple vitrag , la valeur de cette appartement aurait pu être au maximum de 64 000 € ».



L'ensemble de ces éléments permet donc de retenir la valeur déterminée par l'expert judiciaire au jour du décès soit 63m2 x 700 € = 44 000 € , à laquelle il ajoute une valeur de 10 000 € pour le parking soit une valeur totale de 54 000 €.



Il est jugé que la valeur vénale est de 54 000 € au jour du décès de sorte que Mme [F] est fondée à être déchargée du supplément de droits de succession d'un montant de 31 840 € mis en recouvrement à la date du 15 novembre 2018, à charge pour l'administration fiscale de recalculer les droits qui lui sont dus, le jugement sera infirmé.





Sur les frais irrépétibles et les dépens 



Il est fait droit de façon substantielle aux demandes de Mme [F], de sorte qu'il convient de condamner la [11] à lui régler la somme de 3000 € sur le fondement de l'article 700, ainsi qu'aux entiers dépens qui comprendront les frais d'expertise.





PAR CES MOTIFS



La Cour, statuant par arrêt contradictoire, en dernier ressort, par mise à disposition au greffe, 



Infirme le jugement entrepris



Dit que la valeur vénale de l'appartement sis [Adresse 5] à [Localité 14] dépendant de la succession de feu [G] [Y] était de 54 000 € au [Date décès 2] 2023.



Prononce la décharge du supplément de droits de succession d'un montant de 31 840€ mis en recouvrement à l'encontre de Mme [L] [F] le 15 novembre 2018 à charge pour l'administration fiscale de recalculer les droits.



Condamne la [12] [Localité 16] à payer à Mme [L] [F] la somme de 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



Condamne la [12] [Localité 16] aux entiers dépens qui comprendront les frais d'expertise judiciaire.





La greffière, La présidente,