Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 7 — 3 juillet 2025

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au nom du Peuple Français



COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 7



ARRÊT DU 03 JUILLET 2025

(n° , 20 pages)





Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/16671 - N° Portalis 35L7-V-B7H-CILT7



Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 26 Septembre 2023 par le Tribunal Judiciaire de BOBIGNY - RG n° 22/00100







APPELANTE

S.A. SAEM SEQUANO AMÉNAGEMENT

[Adresse 11]

[Adresse 1]

[Localité 8]

représentée par Me Michaël MOUSSAULT de la SELAS DS AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : T07 substitué à l'audience par Me Cédric BORTOLUSSI, avocat au barreau de PARIS, toque : T07





INTIMÉE FORMANT APPEL INCIDENT

S.A.R.L. LES QUATRES FRERES

[Adresse 4]

[Localité 9]

représentée par Me Kamel AIT HOCINE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : 41, non comparant





INTIMÉE FORMANT APPEL INCIDENT

DIRECTION DÉPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES DE LA SEINE [Localité 17] - COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

[Adresse 6]

[Localité 7]

représentée par Monsieur [R] [V], en vertu d'un pouvoir général









COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 15 Mai 2025, en audience publique, les parties ne s'y étant pas opposées, devant Monsieur Hervé LOCU, Président de Chambre et Monsieur David CADIN, magistrat honoraire, chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Monsieur Hervé LOCU, Président de Chambre

Monsieur David CADIN, Magistrat honoraire 

Madame Valérie DISTINGUIN, Conseillère



Greffier : Madame Dorothée RABITA, lors des débats





ARRÊT :



- réputé contradictoire



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Hervé LOCU, Président et par Dorothée RABITA, greffier présent lors de la mise à disposition.





***





EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE :



Le cadre géographique de la présente affaire relative à une éviction forcée de fonds de commerce est celui de la ville de [Localité 14] qui a créé la ZAC dite « du Quartier durable de la plaine de l'Ourcq ».



Ce projet d'urbanisme de grande ampleur porte sur des milliers de mètres carrés de constructions nouvelles, le tout ayant pour toile de fond les opérations de restructuration des infrastructures du « [Localité 10] [Localité 16] » (nouvelle gare, tramway).



Par délibération du 11 février 2014, la société SEQUANO AMENAGEMENT s'est vu déléguer le droit de préemption dans le périmètre de cette ZAC.

Madame [H] [D] était alors propriétaire d'un bien immobilier situé au sein de ladite ZAC, composé de trois petites constructions d'une superficie totale de 274 mètres carrés environ.

Par acte sous seing privé du 08 novembre 2002, elle avait donné à bail commercial lesdits biens à la SARL LES QUATRES FRERES, bail renouvelé le 14 novembre 2011 pour une durée de 9 ans, étant précisé que l'exploitation du fonds de commerce s'est poursuivie au-delà de 2020 et a finalement fait l'objet d'un renouvellement du bail jusqu'en 2031, l'éviction forcée intervenant courant 2022.

La société LES QUATRES FRERES exerçait dans les locaux loués une activité de bar/restaurant (activité arrêtée dans les faits) / hôtel à vocation sociale.

Par acte authentique du 31 juillet 2015, SEQUANO AMENAGEMENT a acquis les biens en question, venant ainsi aux droits et obligations de Madame [H] [D] et consorts.

Les biens en cause sont destinés à la démolition selon le projet d'aménagement en vue de la réalisation de logements et de commerces.

Au visa des articles L.213-10 et L.314-2 du code de l'urbanisme, SEQUANO AMENAGEMENT a mis en 'uvre l'éviction forcée de la société les QUATRES FRERES, qui bénéficie ainsi d'un droit à indemnisation suivant les dispositions applicables en matière d'expropriation.

Toutefois, faute d'accord entre les parties SEQUANO AMENAGEMENT a saisi la juridiction départementale de l'expropriation de Seine [Localité 17] par requête du 8 juin 2022 (accompagnée d'une copie de son mémoire valant offres adressé en lettre recommandée avec accusé de réception du 3 mai 2022), requête reçue au greffe le 10 juin 2022.

Le transport sur les lieux s'est déroulé le 21 mars 2023.



Par jugement contradictoire du 26 septembre 2023, ledit juge de l'expropriation a :




ANNEXÉ le PV de transport du 21 mars 2023 ;





FIXÉ à 620.402 euros l'indemnité totale d'éviction due par SEQUANO AMENAGEMENT à la société Les QUATRES FRERES dans le cadre de l'éviction des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 15] ;





PRÉCISÉ que la somme arrondie de 620.402 euros était ainsi composée :






463.897 euros à titre d'indemnité principale ;

45.239,70 euros à titre d'indemnité de remploi ;

15.045,30 euros à titre d'indemnité pour trouble commercial ;

96.219,65 euros à titre d'indemnité pour travaux non amortis .






REJETÉ la demande de la société LES QUATRES FRERES d'indemnité au titre du matériel non amorti ;





PRÉCISÉ que l'indemnisation de l'éviction commerciale selon la valeur de l'entier fonds de commerce impliquait que le commerçant évincé ne se réinstalle pas à court terme à proximité du local dont il a été évincé ;





CONDAMNÉ SEQUANO AMENAGEMENT au paiement des dépens de la procédure ;




Par lettre recommandée avec accusé de réception du 23 octobre 2023, SEQUANO AMENAGEMENT a interjeté appel du jugement en ce qu'il a fixé à 620.402 euros l'indemnité totale d'éviction due par elle -même à la société LES QUATRES FRERES dans le cadre de l'éviction des locaux situés [Adresse 3] à [Localité 15].



Pour l'exposé complet des faits, de la procédure, des prétentions des parties, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures :



1/ Adressées au greffe le 23 janvier 2024 par SEQUANO AMENAGEMENT, appelante, notifiées le 14 mars 2024 (ARs le 15/03/2024) et aux termes desquelles il est demandé à la cour de :


INFIRMER partiellement le jugement du 26 septembre 2023 en ce qu'il fixe les indemnités principale et pour travaux non amortis à revenir à la société LES QUATRES FRERES ;


Et, statuant à nouveau :


FIXER comme suit les indemnités revenant à la société les QUATRES FRERES  :






Indemnité principale :


325.979 euros.








Indemnités accessoires :


Frais de remploi : 31.447,89 euros

Indemnité pour travaux d'amélioration non amortis : néant




Par suite,


CONFIRMER le jugement en toutes ses autres dispositions.




2/ Déposées le 23 avril 2024 par la société LES QUATRES FRERES, intimée et formant appel incident, notifiées le 13 juin 2024 (ARs le 17/06/2024), et aux termes desquelles il est demandé à la cour de :


INFIRMER partiellement le jugement du 26 septembre 2023 en ce qu'il a sous-évalué les indemnités à revenir à la SARL « LES QUATRES FRERES » ;


Et statuant à nouveau,


FIXER l'indemnité principale à la somme de 910.000 euros ou, subsidiairement 888.200,32 euros ou, très subsidiairement, 857.127,60 euros ;





FIXER l'indemnité de remploi à la somme de 92.035 euros ou, subsidiairement, 86.815 euros ou, plus subsidiairement, 89.855,03 euros, ou encore plus subsidiairement, 86.747,76 euros ;





FIXER l'indemnité pour trouble commercial d'exploitation à la somme de 50.173,11 euros ;





FIXER l'indemnité pour travaux d'amélioration non amortis à la somme de 127.114,89 euros ;


En conséquence, 


CONFIRMER le jugement en toutes ses autres dispositions.




3/ Adressées au greffe le 11 juin 2024 par le commissaire du Gouvernement, intimé et formant appel incident, notifiées le 19 juin 2024 (AR expropriant le 20/06/2024, intimée et appelante incidente le 22/07/2024), et aux termes desquelles il conclut qu'il plaise à la cour de bien vouloir :


INFIRMER le jugement et FIXER l'indemnité de dépossession à 185% du chiffre d'affaires pour le fond de commerce, soit 440.000 euros pour l'indemnité principale et 154.114,95 euros d'indemnités accessoires. 




4/ Adressées au greffe le 17 septembre 2024 par SEQUANO AMENAGEMENT, appelante, notifiées le 09 décembre 2024 (AR CG le 12/12/2024, AR évincée le 20/12/2024) et aux termes desquelles il est demandé à la cour de : DÉBOUTER la SARL les QUATRES FRERES de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

Par suite,


INFIRMER partiellement le jugement du 26 septembre 2023 en ce qu'il fixe les indemnités principale et pour travaux non amortis à revenir à la société LES QUATRES FRERES ;


Et statuant à nouveau :


DÉBOUTER la SARL les QUATRES FRERES de l'ensemble de leurs demandes, fins et prétentions ;


Par suite,


INFIRMER partiellement le jugement du 26 septembre 2023 en ce qu'il fixe les indemnités principale et pour travaux non amortis à revenir à la société LES QUATRES FRERES ;


Et, statuant à nouveau FIXER comme suit les indemnités revenant à la société LES QUATRES FRERES  :



Indemnité principale : 325.979 euros







Indemnité accessoires : 


Frais de remploi : 31.447,89 euros

Indemnité pour travaux d'amélioration non amortis :


 A titre principal : Néant ;

A titre subsidiaire : 44.913,73 euros. Indemnités accessoires :


Frais de remploi : 31.447,89 euros

Indemnité pour travaux d'amélioration non amortis :


 A titre principal : Néant ;

A titre subsidiaire : 44.913,73 euros. 





I Sur la procédure

A/ Sur les appels principaux et incidents

Les parties et le commissaire du Gouvernement ont respecté les délais et les formes fixées aux articles R 311-24 et suivants du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique.

Leurs conclusions et mémoires, réguliers, sont donc recevables de même que leurs appels.

Avant toute défense au fond, le commissaire du Gouvernement a précisé que sa demande de déchéance de l'appel de SEQUANO AMENAGEMENT figurant uniquement dans les motifs de ses conclusions mais non reprise dans le dispositif relevait d'une « erreur de plume » et était nulle et non avenue.

L'avocat de la société LES QUATRES FRERES ne s'est pas présenté à l'audience mais a communiqué au greffe - après l'audience - ses pièces de plaidoirie en invoquant via un collaborateur des problèmes de transport, mais sans en avertir téléphoniquement le greffe de la chambre, le tout sans incidence sur la validité de ses écritures.

B/ Sur le périmètre des appels

Il ressort de l'analyse détaillée de ces trois appels que ne sont plus discutés devant la cour, les points suivants :


La demande relative au matériel non amorti ;

La clause de non -réinstallation ;

Les dépens de première instance.


La cour constatera cette limitation dudit périmètre. 



C / Sur les points d'accord des parties et commissaire du Gouvernement

A la lecture approfondie des diverses pièces de la procédure, la cour constate que les parties et le commissaire du Gouvernement n'entendent pas remettre en cause devant elle les points suivants, détaillés dans le jugement critiqué auquel il est fait expressément référence :


Le cadre juridique de cette éviction forcée entraînant la compétence du juge de l'expropriation ;

La consistance matérielle et juridique des biens résultant du transport sur les lieux et des baux commerciaux ;

La cessation, déjà à l'époque de l'activité de restauration ;

La vocation sociale de l'hôtel (14 chambres sur 20 louées au SAMU social) ;

Les dates retenues par le premier juge :




Consistance (date du jugement) ;

Usage effectif (27 mars 2020, PLU devenu opposable aux Tiers, zone UC du PLUi) ;

Estimation du fonds ( jour du jugement).




La méthode globale d'évaluation retenue par comparaison : la valeur de l'entier fonds de commerce ( base : chiffre d'affaires moyen en TTC -mais le juge et les parties utilisent toujours le HT) des 3 derniers exercices (sauf 2020 en raison de la crise de la COVID 19) comptables clos, multipliée par un ratio prix de vente /chiffre d'affaires, ce ratio étant déterminé en comparant le fonds à évaluer aux cessions de commerce/activités similaires (bar/hôtel réalisant un chiffre d'affaires comparable), sur le marché local.

Les modalités de calcul des indemnités de remploi ( 5% jusqu'à 23 000 euros, puis 10 % pour le surplus).


En conséquence, il résulte de la même analyse approfondie que devant la cour les points en discussion sont les suivants :

S'agissant de l'indemnité principale :


Les années des chiffres d'affaires à retenir (HT ou TTC, 2022 intègre une activité à [Localité 18] non expropriée, 2023 exercice non clos devant le juge mais encore « provisoire » devant la cour (pièce de n°8) le 15 mai 2025;

Les termes de référence à retenir (secteurs, années de transaction, activités et valeur spécifique d'un hôtel à vocation sociale : minoration ou non.

Les ratios à retenir avec ou sans abattement, notamment lié à l'état des biens expropriés (cf procès -verbal de transport sur les lieux communiqué sur demande de la cour) ;

L'exploitation des études faites par deux professionnels à la demande de la société évincée ;

L'analyse des factures de travaux et des bilans fiscaux et de leur adéquation comptable, notamment s'agissant de la durée d'amortissement.




S'agissant de l'indemnité pour travaux non amortis :


L'application des termes du bail commercial (clause d'accession des travaux in fine, obligation de travaux de sécurité pour les hôtels) ou obligation autonome (éviction forcée et non commerciale classique) ;

La réalité des travaux (cf bail, procès-verbal de transport et documents comptables et fiscaux).


S'agissant de l'indemnité pour le trouble commercial :


Le choix de base entre 15 jours de chiffre d'affaires TTC ou autres méthodes (salaires et charges, bénéfice net ou résultat d'exploitation).


La cour, suivant un plan classique en cette matière et identique au jugement, détaillera dans cette seconde partie (II) les moyens développés par les parties et le commissaire du Gouvernement au soutien de leurs prétentions rappelées supra.



II Au fond



Sur l'indemnité principale :


le chiffre d'affaires moyen des trois derniers exercices comptables clos de la société LES QUATRES FRERES


Le premier juge a retenu, sur la base des documents comptables et fiscaux produits devant lui (pièces 6, 8 et 9) les chiffres d'affaires HT (comme l'ensemble des parties et du commissaire du Gouvernement) suivants :

Exercice 2019 : 197 536 euros ;

Exercice 2020 : 169 953 euros ( exclu à la demande concordante des parties en raison de la baisse d'activité liée à la crise sanitaire du COVID 19) ;

Exercice 2021 : 216 274 euros.

Exercice 2022 : 337 754 euros (déduction faite des résultats de l'établissement de [Localité 18] à hauteur de 56 257 euros non concerné par cette éviction à [Localité 12]).

Il a en conséquence retenu un chiffre d'affaires moyen de 250 755 euros au titre des années 2019, 2021 et 2022

La Société SEQUANO AMENAGEMENT demande à la cour de ne pas prendre en considération les données de l'exercice 2023 (non clôturé et état provisoire), dans le calcul du chiffre d'affaires moyen, et ce, au visa de l'article L 322- 2 du code de l'expropriation qui dispose que les biens sont estimés à la date de la décision de première instance.

Elle demande la confirmation du chiffre d'affaires moyen retenu par le premier juge à 250 755 euros se décomposant comme suit :

2022 : 337 754 euros ( après la déduction du chiffre d'affaires réalisé à [Localité 19] ) ;

2021 : 216 970 euros.

2019 : 197 536 euros.

La société LES QUATRES FRERES demande à la cour, sur le fondement de ses pièces 3 à 8, de retenir les trois chiffres d'affaires suivants :

2021 : 216 970 euros HT ;

2022 : 395 264 euros HT ;

2023 : 339 409 euros HT (à parfaire)

Elle demande, à titre principal, à la cour de retenir un chiffre d'affaires moyen de 317 214 euros pour les années 2021, 2022 et 2023 ou subsidiairement 306 117 euros compte-tenu des dernières écritures devant le juge de l'expropriation.

Le commissaire du Gouvernement retient dans ses conclusions le chiffre d'affaires moyen de 250 755 euros HT se décomposant comme suit :

2022 : 337 754 euros ;

2021 : 216 274 euros ;

2019 : 197 536 euros.

Il demande la confirmation du jugement entrepris sur ce point, car tous les termes de comparaison sont HT, l'exclusion de l'exercice 2020 étant légitime à ses yeux pour cause de crise sanitaire.

SUR CE,

LA COUR, à l'instar du premier juge, et eu égard à l'accord unanime des parties sur ce point, exclura de la base de calcul des trois derniers exercices le chiffre d'affaires de l'exercice 2020 (pièce ° 5), année de la crise sanitaire de la COVID 19, et ce, compte -tenu de son caractère exceptionnel sur les résultats.

Elle rejettera la demande de la société évincée ( extrait K bis de la SARL et statuts, pièces n°1 et 2) d'intégrer le chiffre d'affaires de l'exercice 2023 qui non seulement reste « non clôturé et à l'état provisoire » (pièce n°8) alors que nous sommes en mai 2025 mais qui surtout correspond également à l'année du jugement entrepris, date prise en considération pour l'estimation des biens. 

A l'examen des pièces comptables et fiscales des exercices 2019, 2021 et 2022 (diminué de la part du chiffre d'affaires relative à l'établissement de [Localité 18]) pièces n° 4, 6 et 7 la cour retiendra, à l'instar du premier juge, la somme globale de :

250 755 euros hors taxe (base retenue par les parties et par le commissaire du Gouvernement) comme chiffre d'affaires moyen des trois derniers exercices.


Le ratio prix de vente / chiffre d'affaires (méthode par comparaison)


Le premier juge, après avoir écarté les termes de comparaison portant sur des locaux de bar ou bar-restaurant, considère qu'il résulte des pièces comptables 8 et 9 produites par la société évincée (comptes de résultats détaillés) que son activité déterminante est celle d'hôtellerie ou hébergement, même si cette dernière n'est pas classique au regard de sa vocation sociale, et ce, nonobstant l'absence de références portant sur une activité strictement comparable.

Sont ainsi écartés pour ce motif les 13 termes de référence du commissaire du Gouvernement (CG n° 1 à 13 tableaux pages 10 et 11 du jugement ) mentionnant des bars - restaurants ainsi que 2 (CG n°17 et 18) des 5 termes mentionnant bien des bars-hôtels ou hôtels mais dont le chiffre d'affaires moyen est inférieur à 100 000 euros.













































































































Il ne retient in fine que les trois termes CG n° 14 à 16 (tableaux pages 11 et 12 du jugement) présentant un ratio moyen de 244% , mais diminué en raison de l'état d'entretien du local hôtelier, non comparable à l'état d'entretien standard d'un hôtel de tourisme (cf PV de transport sur les lieux). Il tient compte néanmoins de l'évolution croissante du chiffre d'affaires sur l'exercice 2022 comme un élément favorable de valorisation tout en considérant la réalisation des travaux pour permettre l'exercice de l'activité comme ne pouvant justifier un facteur de plus-value, car ces travaux ont généré un chiffre d'affaires dont la perte est indemnisée au titre du préjudice principal.

En conséquence, au regard de tous ces éléments, le premier juge fixe le ratio à 185 % (ce qui signifie un abattement implicite de l'ordre de 24% sur 244%.

La société SEQUANO AMENAGEMENT rappelle qu'eu égard à la spécificité de l'activité exercée, il est difficile de trouver des termes de comparaison portant sur des fonds de commerce strictement comparables.

Elle reprend donc devant la cour , en l'état, les 13 références du commissaire du Gouvernement (tableau page 19 de ses conclusions), écartées par le premier juge : il ressort de ces références une moyenne de 160% du chiffre d'affaires, considérant que celles retenues par le premier juge n'ont pas suffisamment intégré la spécificité de cet hôtel à vocation sociale ( accord avec le SAMU SOCIAL) donnant lieu à surévaluation du fonds en question par rapport à un hôtel classique qui répond à des normes de confort précises   sanitaires et salles d'eau) individuels, ce qui n'est pas le cas de cet hôtel qui, de plus, n'est pas recensé sur les sites spécialisés.

































































Elle souligne que la différence de rentabilité aurait dû conduire le tribunal à retenir un pourcentage moindre que les références par lui sélectionnées (CG n° 14 à 16), de même, s'agissant de son état d'entretien.

Elle demande à la cour de rejeter les nouvelles références proposées par le commissaire du Gouvernement qui retient 2 des 3 retenues par le premier juge et en propose 2 nouvelles qu'elle critique en ce sens qu'elles sont de bien meilleures factures que le fonds évincé, photographies à l'appui ( page 17 des conclusions).

La société les QUATRES FRERES rappelle que l'activité hôtellerie constitue effectivement la plus grande part du chiffre d'affaires généré et donc correspond à son activité principale, même si en raison de sa vocation spécifique elle ne figure pas sur des sites de réservation hôtelière.

Elle demande à la cour de confirmer les termes de références retenus par le juge de l'expropriation ( CG n°14 à 16).

Le commissaire du Gouvernement propose à la cour deux nouveaux termes de comparaison CG A et CG B (dates de mutations du 15 mai et 14 novembre 2022) avec références et descriptions détaillées des adresses , du chiffre d'affaires moyen des 3 dernières années, valeur vénale (éléments incorporels) et ratio (tableau page 9 des conclusions).











Il retient deux des trois références choisies par le premier juge (CG 15 et 16), la moyenne des 4 s'élevant à 249 %.

Il préconise un abattement de 30% compte-tenu de l'état de l'immeuble, soit 175 %.

SUR CE,

LA COUR, s'appuyant sur les documents comptables et fiscaux susvisés, constate, à l'instar du premier juge, la part déterminante de l'activité d'hôtellerie ou d'hébergement dans le chiffre d'affaires de la société évincée par rapport à celle de « bar », l'activité restauration n'existant plus.

Certes, il s'agit d'une forme d'hôtellerie sociale qui relève à la fois d'une économie solidaire par ses finalités mais aussi d'une économie de marché par son fonctionnement privé et commercial, d'où l'absence de références portant sur une activité strictement comparable et son absence des sites spécialisés de location.

Ce type d'hôtellerie privée joue un rôle important, à côté des organismes sociaux (notamment pensions de famille sociales), et répond à des besoins réels et urgents dans un contexte de pénurie d'hébergements de cette nature.

Cette singularité et cette relative rareté constituent objectivement un facteur positif d'évaluation.

Les établissements hôteliers classiques sont également soumis à des normes de confort différenciées selon leur classement avec des amplitudes de tarification, des plus modestes aux palaces qui trouvent leur traduction comptable dans leur chiffre d'affaires respectif, constituant également un élément de base de l'estimation comme dans la présente procédure.

En l'espèce, le SAMU SOCIAL assurait à l'établissement un volet significatif de recette locatives régulières (quatorze chambres sur vingt).

La cour, à l'instar du premier juge, et contrairement à ce que soutient la société SEQUANO AMENAGEMENT qui retient un ratio de 160% , écartera aussi les treize références initiales du commissaire du Gouvernement (CG n° 1 à 13, cf tableau susvisé) qui, en l'espèce, ne les reprend pas : toutes faisaient référence à une activité de café /bar-restaurant/ alors que précisément l'activité principale de la société évincée porte sur l'hôtellerie/hébergement.

Les références CG n° 17 et 18 (cf tableau susvisé) ont été également justement écartées par le premier juge en raison de chiffres d'affaires inférieurs à 100 000 euros.

Les références CG 14 , 15 et 16, retenues par le premier juge ( tableau susvisé : dates 2019 et 2021, activité Hôtelière et bar/hôtel avec des chiffres d'affaires supérieurs à 100 000 euros) méritent d'être --par leur nature et leur consistance comparables ' conservées par la cour sans toutefois prendre en considération les deux nouvelles références du commissaire du Gouvernement en appel, la première ( CG n° A cf tableau) faisant également état d'une activité de restaurant (qui ici n'existe plus), la seconde (CG B cf tableau) d'une activité de jeux FDJ ( qui génère souvent une nette augmentation des recettes ) et de journaux.

En conséquence, la cour conservera les trois références initiales du commissaire du Gouvernement retenues par le premier juge (CG 14, 15 et 16 ) qui présentent un ratio moyen de 244%.


La valeur de l'entier fonds de commerce /activité


Le premier juge l'estime à 463 897 euros calculée sur la base d'un chiffre d'affaires moyen de 250 755 euros (exercices 2019, 2021 et 2022 corrigé) multiplié par le ratio de 185 % ( prix de vente -chiffres d'affaires), le tout hors taxes.

La société SEQUANO AMENAGEMENT demande à la cour, au regard de la consistance matérielle du bien et en particulier de son état de vétusté, de pratiquer un abattement de 30%.

Elle propose de fixer l'indemnité principale à 325 981 euros ( 205 755 x (160 % - 30%).

La société LES QUATRES FRERES demande à la cour de prendre en compte dans le calcul de l'indemnité tout élément de valorisation, à savoir :


La commercialité du fonds de commerce, notamment sa desserte par de nombreux transports en commun ( RER, tramway, bus et autoroutes) et son environnement animé (commerces et habitations) ;

Les travaux d'amélioration engagés en 2017, 2018 et 2019 (pièce n°9) pour un montant total HT de 224 854 euros, au visa de l'article L 322- 1 du code l'expropriation dont le premier juge a méconnu, selon elle, le sens et la portée.

La croissance du chiffre d'affaires moyen réalisé pour les années 2021, 2022 et 2023 ( pièces 3 à 8).


Enfin, elle demande à la cour de prendre en considération l'estimation du fonds de commerce par deux professionnels de l'immobilier alors que selon elle, le premier juge, les a rejetées à tort au regard de la spécificité de ce bien :

ORPI  (pièce 10): 964 256 euros ;

CENTURY 21 -pièce 11) : 856 241 euros.

Elle demande à la cour de ne pas appliquer d'abattement pour vétusté.

Elle demande à la cour de fixer l'indemnité principale à 910 000 euros, subsidiairement à 888 200 euros ( 317 214 x 280%) ,ou très subsidiairement à 857 127 euros ( 306 117x 280%).

Le commissaire du Gouvernement propose à la cour de fixer l'indemnité principale en valeur pleine et entière du fonds de commerce à :

250 755 euros x 175% = 438 821,25 arrondis à 440 000 euros.

SUR CE,

LA COUR écartera, à l'instar du premier juge, les deux avis d'estimation des professionnels de l'immobilier ( pièces n°10 et 11) qui non seulement sont particulièrement sommaires (un simple feuillet) mais qui surtout ne portent pas sur des transactions déjà réalisées et dûment référencées.

La cour partage également l'analyse du premier juge sur la non-prise en compte des travaux réalisés nécessaires à la poursuite de son activité ( pièce n°9 ' 29 factures datant de 2017, 2018 et 2019 ) par la société les Quatres Frères générant du chiffre d'affaires aujourd'hui indemnisé à titre principal dans le cadre de la présente procédure en valeur pleine et entière du fonds de commerce, et ce, sans violation de l'article L 322-1 du code de l'expropriation.

Il existe effectivement un facteur de vétusté à prendre en considération au regard du procès-verbal de transport sur les lieux datant du 21 mars 2023 qui dans ses conclusions évoque un état d'entretien correct pour le local bar-restaurant (activité arrêtée depuis quelques années), et pour les logements et parties communes, un état d'entretien général médiocre.

Cet état de vétusté doit être apprécié de manière plus relative au regard de l'utilisation sociale particulière de ces locaux d'hébergement et des exigences moindres de confort y attachées, notamment en raison de sa fréquentation par une clientèle souvent précaire : il s'agit bien néanmoins d'un facteur de dépréciation.

Il est toutefois compensé par quelques facteurs de valorisation : 

- Un environnement animé et bien desservi ;

- Une croissance réelle du chiffre d'affaires, notamment en 2022 (diminué de l'activité de [Localité 18]), pour les seuls exercices pris en compte ;

- Un positionnement spécifique par son activité sociale dans le cadre d'une économie solidaire mais en même temps général , donc comparable par ses modalités de gestion privée et commerciale - la société évincée étant une SARL)- dans le cadre d'une économie de marché.

Au regard de l'ensemble combiné de ces éléments mixtes, la cour pratiquera un abattement de 20 % sur le chiffre de 244%, soit un ratio de 195 %.

La valeur de l'entier fonds de commerce s'élève donc à 250 755 euros ( chiffre d'affaires moyen des années 2019, 2021 et 2022) x 195 % , soit : 488 972,25 euros, somme arrondie à 488 972 euros.

Le jugement entrepris sera infirmé sur ce point.

Sur les indemnités accessoires

A. L'indemnité de remploi

Le premier juge prenant classiquement pour base l'indemnité principale d'éviction a appliqué usuellement 5% jusqu'à 23000 euros et 10% pour le surplus.

Devant la cour, toutes les parties s'accordent sur ces modalités, l'indemnité de remploi s'appliquant sans justificatif particulier.

La société LES QUATRES FRERES rappelle qu'elle est de droit au cas où l'exproprié n'aurait pas l'intention de procéder à l'acquisition d'un bien de remplacement, l'exproprié n'ayant pas à justifier le remploi de l'indemnité principale.





SUR CE, 

LA COUR fixe ladite indemnité sur la base de l'indemnité principale d'éviction, en l'espèce 488 972,25 euros.

Elle est égale à :

5% jusqu'à 23 000 euros = 1 150 euros

10 % pour le surplus , soit 465 972, 25 = 46 597,22 euros

Soit un total de 47 747,22 euros, somme arrondie 47 747 euros.

Le jugement déféré sera donc infirmé sur ce point.

B L'indemnité pour trouble commercial

Le premier juge, après avoir rappelé les trois méthodes usuellement utilisées par les juridictions opte in fine pour celle relative aux 15 jours du chiffre d'affaires TTC, soit en l'espèce 15045 euros correspondant à 250 755 euros ( CA HT moyen des exercices 2019,2021 et 2022, multiplié par 1,2 (taux de TVA) multiplié par 15 jours /300 jours d'activité théorique annuelle.

La société SEQUANO AMENAGEMENT demande la confirmation du jugement sur ce point qu'elle estime justement et de rejeter la demande de la société évincée.

La société LES QUATRES FRERES rappelle que l'excédent brut d'exploitation s'élève à la somme de 100 346 euros pour l'année 2022, soit 54 618 euros ( en vérité 50 173 euros, erreur de calcul) d'excédent brut d'exploitation et à 109 237 euros pour l'année 2023, soit 54618 euros.

Elle demande à la cour de lui allouer à ce titre la somme de 50 173 euros.

Le commissaire du Gouvernement considère que les éléments comptables ne permettant de déterminer le chiffre d'affaires ainsi que le résultat d'exploitation ou les charges propres à l'activité du site de [Localité 12], il convient de confirmer le choix opéré par le juge de l'expropriation sur ce point (méthode sur la base de 15 jours du chiffre d'affaires TTC).

SUR CE,

LA COUR rappelle que l'exercice 2023 ( pièce n°8) pour les motifs déjà exposés, ne peut être pris en compte.

Quant à l'exercice 2022, (pièce 7), il concerne deux lieux d'activité et les éléments comptables produits ne permettent pas de dégager l'excédent brut d'exploitation pour chacune des entités, seul [Localité 12] étant concerné par cette procédure d'éviction.

En conséquence, la cour adoptant la méthode susvisée et les motifs du premier juge exposés supra confirmera la décision entreprise sur ce point, soit une indemnité au titre du trouble commercial né de cette éviction forcée de 15 045, 30 euros, somme arrondie à 15 045 euros.





C . L'indemnité pour travaux non amortis

Le premier juge, écarte l'application de la clause d'accession figurant dans le bail commercial et considère que la présente éviction forcée consécutive à l'acquisition , par voie de préemption, des locaux exploités , n'est pas assimilable à une éviction commerciale classique en raison notamment d'un privation anticipée du droit de jouissance des locaux mettant la société évincée dans l'impossibilité de conduire à l'échéance (bail courant jusqu'en mars 2031) l'amortissement comptable des travaux engagés.

Il opte pour l'indemnisation de ce préjudice en s'appuyant sur les factures détaillées des travaux (pièce n°10) dont les montants apparaissent cohérents avec les bilans produits (pièces 3 à 5 et 8 à 9), notamment les montants des immobilisations corporelles brutes, puis des immobilisations liées aux installations liées aux installations générales et agencement, d'autant que selon le bail la société évincée était tenue de réaliser les travaux de rénovation nécessaires à la mise aux normes des locaux.

 Au terme d'un calcul extrapolé- exercice par exercice - et opérant une moyenne (7 ans) par une distinction entre l'amortissement sur 5 ans ou 10 ans selon la nature (petits ou plus importants)) des travaux résultant des factures produites susvisées, il fixe cette indemnité à hauteur globale de 96 219,65 euros.

La société SEQUANO AMENAGEMENT , à titre principal, demande à la cour d'appliquer la clause d'accession du bail commercial et de rejeter toute demande relative aux travaux non amortis.

Elle met en doute la validité des factures de travaux (une trentaine) qui ne paraissent pas figurer dans les bilans comptables de l'évincée et dont la forme lui paraît suspecte (absence de cachet et de mention « payée ») d'autant que la société ABRIBAT a été radiée en janvier 2022 avec un jugement de liquidation judiciaire du 2 août 2019. De plus, elle met en avant la vétusté des lieux ressortant du procès-verbal de transport sur les lieux.

A titre subsidiaire, elle fait valoir que la durée d'amortissement des travaux n'est pas de 10 ans mais de 5 ans.

Elle propose en conséquence de limiter cette indemnisation à hauteur de 44 913 euros.

La société LES QUATRES FRERES rejette l'application en l'espèce de la clause d'accession figurant au bail commercial et elle rappelle avoir engagé des travaux d'amélioration en 2017, 2018 et 2019 (pièce n°9) à hauteur de 224 584 euros HT (269 200 euros TTC) pour les besoins des activités exercées.

Elle souligne la cohérence des pièces comptables et fiscales produites par ses soins ( pièces n°3 à 8) avec lesdites factures, précisant que la radiation de la SARL ABRIBAT est intervenue le 22 janvier 2022 avec un jugement de liquidation judiciaire du 2 août 2019, les derniers travaux ayant pris fin avant cette date.

Elle demande à la cour de prendre en considération un taux d'amortissement de 10 ans et sollicite, à ce titre, une somme globale de 127 114 euros.







Le commissaire du Gouvernement, au vu des éléments comptables, des factures, de l'acte de renouvellement du bail (précisant que la société LES QUATRES FRERES était tenue de réaliser les travaux de rénovation nécessaires à la mise aux normes des locaux), des calculs opérés par le premier juge (moyenne d'amortissement sur 7 ans) au regard des travaux réalisés, demande la confirmation du jugement entrepris sur ce point.

SUR CE,

LA COUR considère que c'est à bon droit que le premier juge a, en l'espèce, et dans le cadre de cette procédure spécifique détaillée supra, intervenue en cours de bail, donc de manière anticipée, et non d'une éviction commerciale classique applicable en fin de bail (en l'espèce 31 mars 2031), écarté l'application de la règle de l'accession figurant dans le bail commercial produit par la société SEQUANO AMENAGEMENT et dont celle-ci entend se prévaloir.

La société les QUATRES FRERES, ainsi évincée, n'a pu mener à bien en conséquence, l'amortissement comptable des travaux engagés.

S'agissant de la réalité des travaux eux-mêmes, la cour constate que les 29 factures sont émises en 2017, 2018 et 2019 (pièces n°9), soit antérieurement au jugement de liquidation judiciaire de l'entreprise ABRI-BAT ( 2 août 2019) produit par la société SEQUANO AMENAGEMENT.

Nonobstant leur « aspect suspect » seulement invoqué par la société SEQUANO AMENAGEMENT sans en tirer d'autre conséquence (dans son subsidiaire, elle propose même une indemnisation réduite), et nonobstant les termes du procès-verbal de transport évoquant une état d'entretien moyen, voire médiocre mais 4 ans après les travaux facturés, étant observé que dans ce type de biens, les dégradations sont fréquentes et rapides, la cour fait sienne l'analyse détaillée du premier juge à laquelle il est fait expressément référence quant à la cohérence du montant desdits travaux (pièce n°9) et des immobilisations corporelles ou immobilisations d' aménagements figurant dans les documents comptables produits devant la cour et examinés par elle (pièces 3 à 7).

Le seul point de divergence avec le premier juge concerne les modalités de calcul du montant des travaux non amortis. A la méthode par extrapolation, la cour préfère, surtout en matière comptable et fiscale, s'en tenir objectivement aux documents correspondants produits devant elle.

Leur lecture détaillée (pièces n° 3 à 7) fait ressortir à fin 2022, une somme cumulée de dotations aux amortissements de 118 628 euros.

En déduisant cette somme du total des 29 factures, soit 224 584 euros ( HT car la société est soumise à la TVA), le montant de l'indemnité pour travaux non amortis s'élèvera à 105 956 euros.

Le jugement déféré sera infirmé sur ce point.

D) Sur les dépens

La société SEQUANO AMENAGEMENT perdant le procès sera condamnée aux dépens d'appel.





PAR CES MOTIFS,



La cour statuant publiquement par mise à disposition au greffe, réputé contradictoire et en dernier ressort,

Statuant dans les limites des appels,

Reçoit les parties et le commissaire du Gouvernement en leurs appels respectifs, principaux et incidents ;

Déclare recevables les conclusions et pièces des parties ;

Confirme le jugement entrepris sur l'indemnité au titre du trouble commercial ;

L'infirme pour le surplus, 

Fixe l'indemnité totale due par la société SEQUANO AMENAGEMENT à la société les QUATRES FRERES dans le cadre de son éviction forcée des locaux situés [Adresse 5] à [Localité 13] à : 657 720 euros se décomposant comme suit :

Indemnité principale : 488 972 euros

Indemnité de remploi : 47 747 euros

Indemnité pour travaux non amortis : 105 956 euros

Indemnité pour trouble commercial : 15 045 euros

Déboute les parties de leurs demandes plus amples contraires ;

Condamne la société SEQUANO AMENAGEMENT aux dépens d'appel.



LE GREFFIER LE PRÉSIDENT