Cour d'Appel · CHAMBRE 8 SECTION 4 — 3 juillet 2025

République Française

Au nom du Peuple Français





COUR D'APPEL DE DOUAI



CHAMBRE 8 SECTION 4



ARRÊT DU 03/07/2025





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N° de MINUTE : 25/559 

N° RG 23/05117 - N° Portalis DBVT-V-B7H-VGO3



Jugement (N° ) rendu le 28 Septembre 2023 par le Juge des contentieux de la protection de Cambrai







APPELANT



Monsieur [P] [C]

de nationalité Française

[Adresse 4] 

[Localité 1]



représenté par Me Olivier Lecompte, avocat au barreau de Cambrai, avocat constitué

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Partielle numéro 59178/2023/004106 du 08/12/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Douai)





INTIMÉ



Monsieur [V] [H]

né le 26 Novembre 1973 à [Localité 6]

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 5]



représenté par Me Guy Delomez, avocat au barreau de Cambrai, avocat constitué



DÉBATS à l'audience publique du 20 mai 2025 tenue par Sara Lamotte magistrat chargé d'instruire le dossier qui, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile). 

Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe



GREFFIER LORS DES DÉBATS :Harmony Poyteau



COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Cécile Mamelin, président de chambre

Sara Lamotte, conseiller

Isabelle Facon, conseiller



ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 03 juillet 2025 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Cécile Mamelin, président et Harmony Poyteau, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.



ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 25 avril 2025



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Par acte sous seing privé du 16 août 2019, M. [V] [H] a donné à bail à M. [P] [C], un local à usage d'habitation situé [Adresse 2] à [Localité 5], moyennant un loyer mensuel de 480 euros. 



M. [C] ne s'est pas acquitté régulièrement du montant des loyers et n'a pas justifié d'une assurance locative ce qui a contraint le propriétaire à lui signifier le 18 mai 2022 un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au contrat aux fins d'obtenir le paiement des loyers impayés pour un montant de 1 633 euros et un commandement d'avoir à justifier d'une assurance.



Invoquant l'absence de régularisation de l'arriéré dans les deux mois du commandement de payer, par acte en date du 29 août 2022, M. [H] a fait assigner M. [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Cambrai aux fins de voir :


constater la résiliation du contrat de location aux torts du locataire ;

ordonner son expulsion et celle de toutes personnes introduites par lui dans les lieux avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est ;

prononcer sa condamnation au paiement : 


de la somme de 1 633 euros représentant les loyers à la date du commandement de payer, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats ;

des loyers et charges impayés du jour du commandement de payer au jour du jugement à intervenir avec intérêts ;

d'une indemnité d'occupation mensuelle, fixée au montant actuel du loyer et des charges, du jugement à intervenir jusqu'au départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et avec intérêts de droit ; 

de la somme de 400 euros sur le fondement de l'article 1153 alinéa 4 du code civil pour résistance abusive et injustifiée ;

de la somme de 400 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;


condamner M. [C] au paiement des frais et dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur les biens et valeurs mobilières ;

rappeler que la décision à intervenir bénéficiera de l'exécution provisoire.




Suivant jugement en date du 28 septembre 2023, auquel il y a lieu de se référer pour un exposé exhaustif du dispositif s'agissant du rappel de mentions légales, le juge des contentieux de la protection a :


Constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue au bail dont l'objet est l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 5] sont réunies à la date du 19 juillet 2022, et que le bail est résilié à cette date ; 

Ordonné l'expulsion de M. [C] ainsi que celle de tous occupants de son chef ; puis, à défaut de départ volontaire dans le délai de deux mois à compter du commandement d'avoir à quitter les lieux, dit que l'expulsion se fera avec le concours de la force publique si besoin est ; 

Condamné M. [C] à verser à M. [H] la somme de l 916 euros représentant le montant des arriérés de loyers, charges et indemnités d'occupation, arrêtée au mois de mars 2023, outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;

Débouté M. [C] de sa demande en délais de paiement ;

Condamné M. [C] à verser à M. [H] une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation, du 19 juillet 2022 et jusqu'à libération effective des lieux avec intérêts au taux légal ;

Débouté M. [H] du surplus de ses prétentions ; 

Débouté M. [C] de sa demande en réparation du préjudice de jouissance ; 

Débouté M. [C] du surplus de ses prétentions ;

Condamné M. [C] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l'assignation ;

Débouté M. [H] et M. [C] de leur demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

Rappelé qu'en application de l'article 514 du code de procédure civile la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire. 




M. [C] a interjeté appel de cette décision par déclaration du 17 novembre 2023, dans des conditions de forme et de délais qui ne sont pas critiquées, déclaration d'appel critiquant chacune des dispositions de la décision entreprise, sauf en ce qu'elle a débouté M. [H] du surplus de ses prétentions et de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et rappelé qu'en application de l'article 514 du code de procédure civile la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire. 



M. [H] a constitué avocat le 20 décembre 2023.



Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 13 mars 2025, M. [C] demande à la cour de :


Infirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Cambrai le 28 septembre 2023.




Statuant à nouveau : 


À titre principal : 


'Constater que l'appel portant sur l'acquisition de la clause résolutoire et la demande d'expulsion est devenu sans objet.

'Dire et juger que M. [C] est redevable d'une dette locative d'un montant de 1 414 euros. 

'Condamner M. [H] à verser à M. [C] la somme de 2 000 euros en réparation de son préjudice de jouissance. 

'Dire et juger que M. [H] a perçu indûment la somme de 855 euros suite à un dégât des eaux dans le domicile de M. [C]. 

'Ordonner la compensation des créances réciproques. 

'Condamner M. [H] à verser à M. [C] la somme de 1 441 euros. 

 


À titre subsidiaire, accorder à M. [C] des délais de paiement sur une période de 24 mois pour régler la dette locative. 


 

En tout état de cause : 


Débouter M. [H] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions. 

Condamner M. [H] à verser à M. [C] la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice de jouissance subi. 

Condamner M. [H] au paiement d'une somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 


 


Condamner M. [H] aux entiers dépens d'appel, qui seront distraits au profit de la SCP Lecompte & Ledieu, conformément à l'article 699 du code de procédure civile.




Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 9 avril 2025, M. [H] demande à la cour de :


Juger M. [C] mal fondé en son appel et le débouter de l'ensemble des demandes principales reconventionnelles et subsidiaires formalisées à son soutien ;

Requalifier dans le cadre des demandes reconventionnelles formalisées celles dont l'objet est de voir condamner le bailleur à 3 000 euros de dommages intérêts au titre d'un préjudice de jouissance en demande nouvelle en application de l'article 564 du code de procédure civile, et la déclarer irrecevable ; 

La déclarer subsidiairement mal fondée et débouter M. [C] de son chef également ;

Confirmer le jugement rendu en ce qu'il a : 


'Constaté la résiliation du contrat de location aux torts du locataire pour défaut de paiement des loyers, à effet du 19 juillet 2022 ; 

'Ordonné en conséquence l'expulsion du preneur, de sa personne, de toute personne de son chef et de tout bien, avec si nécessaire, le concours de la force publique et un serrurier ; 

'Fixé une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer à compter du 19 juillet 2022 et condamné M. [C] à la régler jusqu'à son expulsion des lieux, laquelle indemnité sera indexée comme le loyer. 

 


Subsidiairement : 

Prononcer la résiliation du bail pour non-paiement répété des loyers et violation des obligations contractuelles et des conditions d'occupation ; 

Juger ne plus y avoir lieu à ordonner l'expulsion du preneur, de sa personne, de toute personne de son chef et de tout bien des lieux abandonnés le 24 avril 2024, avec si nécessaire, le concours de la force publique et un serrurier ; 

Fixer une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer à compter du 19 juillet 2022 et condamner M. [C] à la régler jusqu'à son expulsion des lieux, laquelle indemnité sera indexée comme le loyer ;

Et recevant M. [H] en son appel incident et réformant sur le surplus, 

Infirmer le jugement en ce qu'il a : 


'fixé la dette de loyers et indemnités d'occupation à la somme de 1 916 euros à mars 2023 ;

'débouté M. [H] de sa demande de dommages intérêts pour violation des conditions d'occupation des lieux et résistance abusive ;

'débouté M. [H] de sa demande d'application de l'article 700 du code de procédure civile et d'intégration dans les frais du coût des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires prises. 


Et statuant à nouveau : 


'Condamner M. [C] à payer à M. [H] : 




une somme de 2 311 euros actualisée au 7 mai 2024 au titre des loyers, indemnités d'occupation et charges dus à la date d'abandon des lieux ; 

une somme de 1 500 euros à titre d'indemnité pour la violation des conditions d'occupation des lieux utilisés pour l'exercice d'une activité occulte et en raison de sa résistance abusive ; 

1 200 euros au titre de l'article 700 au 1er degré outre 1 000 euros sur ce même fondement en cause d'appel ;




'Déclarer M. [C] responsable des dégradations locatives constatées ;

'Le condamner en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 à payer à M. [H] une somme de 13 908,50 euros en réparation de celles-ci ;

'Le condamner enfin en application de l'article 699 du code de procédure civile aux entiers frais et dépens de 1ère instance et d'appel ainsi qu'à l'ensemble des frais qui seront justifiés engagés pour les actes conservatoires ou d'exécution dont les sommes de 623,02 euros et 223,19 euros justifiées aux pièces 34 et 35 au bordereau au titre des frais de commissaire de justice.



Il est renvoyé aux conclusions pour un exposé détaillé des demandes et des moyens en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.



MOTIFS : 



A titre liminaire, la cour constate que les parties s'accordent sur le fait que M. [C] a quitté le logement litigieux au cours du mois d'avril 2024, M. [H] précisant une date de départ au 26 avril 2024, de sorte que les demandes relatives au constat d'acquisition de la clause résolutoire et à l'expulsion du locataire sont devenues sans objet.



Sur la dette locative



Aux termes des dispositions de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.



Il est constant que alors que la preuve de sa libération incombe au locataire.



En l'espèce, M. [H] sollicite le paiement d'un arriéré locatif de 2 311 euros correspondant au loyers et charges dus jusqu'au 7 mai 2024, date de l'état des lieux de sortie.



Le décompte communiqué par le bailleur révèle un arriéré locatif d'un montant de 2 203 euros à la date du 26 avril 2024.



M. [C] ne produit aucune nouvelle pièce en cause d'appel de nature à rapporter la preuve du paiement de l'intégralité des loyers dont il est redevable à l'égard de son propriétaire. 



Dans ces conditions, au regard à la date de départ des lieux du locataire, le montant de l'arriéré locatif arrêté à la date du 26 avril 2024 sera actualisé à la somme de 2 203 euros.



Sur la demande de compensation avec la somme de 855 euros suite à un dégât des eaux dans le domicile du locataire



Aux termes de l'article 9 du code civil, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi des faits nécessaires au succès de sa prétention.



M. [C] sollicite de la cour d'ordonner la compensation de sa dette locative avec une somme de 855 euros indûment perçue par M. [H]. Il expose avoir remis une somme d'argent à son bailleur qui lui avait été versée par son assurance suite à un dégât des eaux aux fins de réalisation de travaux par la société LH Habitat qui n'est autre que la société de M. [H].



M. [H] conteste devoir cette somme à son locataire qui ne rapporte en tout état de cause pas la preuve de son versement.



Au soutien de ses prétentions, M. [C] produit différentes pièces relatives à un dégât des eux survenu le 15 novembre 2021 ayant fait l'objet d'un constat amiable entre les parties. En revanche, aucune autre pièce produite (photographies, devis, échanges de SME et courriers recommandés de M. [C]) ne permettent d'établir le paiement de la somme de 855 euros par ce dernier à M. [H] aux fins de travaux.



Ainsi, si les échanges de SMS révèlent un conflit entre M. [C] et M. [H], lesquels étaient en outres voisins directs en sus de leur relation contractuelle, les allégations de M. [C] sur le sujet du non-respect de l'engagement par M. [H] de travaux par la propre société de ce dernier ne sont pas suffisamment étayées par les éléments du dossier.



Il s'ensuit que M. [C] sera débouté de sa demande de ce chef.



Sur la demande de dommages et intérêts formulée par M. [C] à l'encontre de M. [H] en réparation de son préjudice de jouissance



Sur la recevabilité de la demande



En application des dispositions de l'article 534 du code de procédure civile, la demande de M. [C] tendant à voir condamner son bailleur au paiement de dommages et intérêts en réparation du trouble de jouissance subi en raison de l'absence de réalisation des travaux suite aux dégâts des eaux précité doit être déclarée recevable en ce qu'elle tend à opposer compensation à la dette locative.



Sur le fond



Sur ce, il résulte de ce qui précède que M. [C] échoue à rapporter la preuve de l'engagement pris par le bailleur de faire réaliser des travaux, chacune des parties étant taiseuse sur les suites données notamment auprès des compagnies d'assurance suite au constat amiable opéré entre elle en 2021.



L'opacité des relations entre les parties résultat notamment de leur qualité de voisins ayant une arrivée d'eau commune et, pour M. [H], d'entrepreneur en charge selon le locataire de la réalisation des travaux, ne permet aucunement à la cour d'établir une faute du bailleur dont il résulterait un préjudice indemnisable.



Dans ces conditions, M. [C] sera débouté de sa demande de ce chef.



Sur la demande du bailleur au titre des conditions d'occupation des lieux utilisés pour l'exercice d'une activité occulte et en raison de sa résistance abusive



Aux termes de l'article 1240 du code civil, toute fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.



A titre liminaire, la cour constate que M. [H] formule une demande de dommages et intérêts commune d'un montant de 1 500 euros pour ces deux postes de préjudice.



M. [H] allègue que son locataire utilisait son domicile pour l'exercice d'une activité de traiteur à domicile et de cours de piano, ce qui n'était pas autorisé dans le cadre du contrat de bail ; M. [C] ne répond pas à ces allégations dans ses écritures.



La lecture attentive des pièces produites par M. [H] (prospectus et liste manuscrite du bailleur de cours de pianos allégués) au soutien de ses prétentions ne permet aucunement d'établir la réalité d'une activité professionnelle par M. [C] au sein du logement loué en violation des dispositions du contrat de bail.



Dans ces conditions, aucune faute ne pouvant être reprochée à M. [C], le jugement devra être confirmé en ce qu'il a débouté M. [H] de ses demandes de ses chefs.



Sur la demande du bailleur au titre des réparations et dégradations locatives



Aux termes des dispositions de l'article 1728 du code civil, le preneur est tenu d'user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail.



Aux termes des dispositions de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé :

b) D'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ;

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. (...)



Par ailleurs, l'article 9 du code de procédure civile dispose qu'il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.



L'indemnisation du bailleur au titre des réparations et dégradations locatives n'est pas subordonnée à l'exécution effective de ces réparations et il appartient au juge d'évaluer le montant d'un dommage dont il constate l'existence dans son principe.



En l'espèce, la comparaison entre l'état des lieux d'entrée réalisé contradictoirement entre les parties le 18 août 2019 et l'état des lieux de sortie réalisé par huissier de justice hors présence du locataire le 7 mai 2024, permet de retenir les éléments suivants :

- S'agissant de la partie extérieure, l'état des lieux d'entrée ne fait pas état de la porte d'entrée, de sorte qu'aucun élément ne peut être retenu à ce titre ; la boite aux lettres mentionnée dans le devis était décrite comme étant en mauvaise état, de sorte que le bailleur est mal fondé à en solliciter le remplacement.

- Dans l'entrée : l'état de saleté de sols et les coups sur les murs et le carrelage existaient déjà lors de l'entrée dans les lieux ;

- Dans le salon : le parquet un peu détérioré et la poignée de la baie vitrée dysfonctionnante existaient déjà lors de l'entrée dans les lieux. Doivent être en revanche retenus un état de saleté avancé, la télécommande manquante du vélux et des trous dans les murs non rebouchés.

-Dans les chambres n°1 et 2 : doivent être retenus le même état de saleté avancé dans l'ensemble de la pièce et des trous de murs non rebouchés.

- Dans les toilettes : l'origine de la fuite d'eau relevée n'est pas expliquée, de sorte qu'elle ne peut être retenue comme étant imputable au locataire en raison d'un usage anormal.

- Dans la salle de bains : il sera retenu également un état de saleté avancé, étant précisé que l'état des lieux d'entrée mentionnait un état moyen des murs et des rangements.

- Dans la cuisine : le plan de travail étant décrit dans un état moyen dans l'état des lieux d'entrée, sa vétusté évoquée dans l'état des lieux de sortie ne peut être retenue comme imputable au locataire en l'absence d'éléments complémentaires. Il sera néanmoins retenu, comme pour l'ensemble du logement sauf l'entrée, ce même état de saleté avancé.



Après étude du devis poste par poste de la société Esprit Habitat produit par le bailleur daté du 30 mai 2024, le chiffrage des travaux de remise en état s'agissant des frais de nettoyage et de la fourniture et la pose de deux couches de peinture sur les murs du salon et des deux chambres s'élève à 2 210 euros.



M. [C] sera dès lors condamné à payer cette somme à M. [H] au titre des réparations locatives.

 

Sur la demande de délais de paiement

Aux termes de l'article 1343-5 du code civil, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.



M. [C] avance être en mesure d'apurer sa dette locative dans un délai de 24 mois mais ne fournit à la cour aucun élément sur sa situation financière actuelle.



Dans ces conditions et au regard de l'ancienneté de la dette, M. [C] sera débouté de sa demande de délais de paiement.



Sur les frais du procès



Le jugement entrepris sera confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et à l'absence de condamnation au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



Le sens du présent arrêt conduit à condamner M. [C] aux dépens d'appel et à le condamner à payer à M. [H] la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel.



En l'état de la procédure, M. [H] sera débouté de ses demandes complémentaires concernant les actes conservatoires ou d'exécution.



PAR CES MOTIFS,



La cour,



Constate que les demandes relatives au constat d'acquisition de la clause résolutoire et à l'expulsion du locataire sont devenues sans objet ;



Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions SAUF à actualiser le montant de l'arriéré locatif dû par M. [C] à M. [H] arrêté à la date du 26 avril 2024 à la somme de 2 203 euros ;



Y ajoutant,

Déboute M. [C] de sa demande de compensation avec la somme de 855 euros suite à un dégât des eaux dans le domicile du locataire ;



Déclare recevable la demande de dommages et intérêts formulée par M. [C] à l'encontre de M. [H] au titre de son préjudice de jouissance ;



Déboute M. [C] de sa demande de dommages et intérêts formulée à l'encontre de M. [H] au titre de son préjudice de jouissance ;



Condamne M. [C] à payer à M. [H] la somme de 2 210 euros au titre des réparations locatives ;



Déboute M. [C] de sa demande de délais de paiement ;



Déboute chacune des parties du surplus de leurs demandes ;



Condamne M. [C] aux dépens d'appel et à payer à M. [H] la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel.







Le greffier







Harmony POYTEAU







Le président







Cécile MAMELIN