Cour d'Appel · Se. référés — 1 juillet 2025

ORDONNANCE N° 21/2025



du 01 JUILLET 2025



N° RG 25/00083 - N° Portalis DBVE-V-B7J-CKQX



[E]

[H]

[K]

[J]



C/

Syndic. de copro. IMMEUBLE [Adresse 3]





























































COUR D'APPEL DE BASTIA







ORDONNANCE DE REFERE



DU



UN JUILLET DEUX MILLE VINGT CINQ





Audience publique tenue par Hélène DAVO, première présidente, assistée de Elorri FORT, greffière lors des débats et du prononcé,





DEMANDEURS :



Monsieur [V] [G] [E]

né le 11 Février 1952 à [Localité 5]

[Adresse 3]

[Localité 1]



non comparant représenté par Me Aljia FAZAI-CODACCIONI de la SELARL AVOCATS MARIAGGI ET FAZAI-CODACCIONI, avocat au barreau d'AJACCIO substituée par Me Laura VEGA, avocat au barreau de BASTIA 





Monsieur [F] [H]

né le 17 Septembre 1946 à [Localité 5]

[Adresse 3]

[Localité 1]



non comparant 



représenté par Me Aljia FAZAI-CODACCIONI de la SELARL AVOCATS MARIAGGI ET FAZAI-CODACCIONI, avocat au barreau d'AJACCIO substituée par Me Laura VEGA, avocat au barreau de BASTIA 







Monsieur [A] [C] [K]

né le 17 Octobre 1955 à [Localité 4]

[Adresse 3]

[Localité 1]



non comparant 



représenté par Me Aljia FAZAI-CODACCIONI de la SELARL AVOCATS MARIAGGI ET FAZAI-CODACCIONI, avocat au barreau d'AJACCIO substituée par Me Laura VEGA, avocat au barreau de BASTIA 



Monsieur [Z] [J]

né le 04 Mai 1937 à 

[Adresse 3]

[Localité 1]



non comparant 



représenté par Me Aljia FAZAI-CODACCIONI de la SELARL AVOCATS MARIAGGI ET FAZAI-CODACCIONI, avocat au barreau d'AJACCIO substituée par Me Laura VEGA, avocat au barreau de BASTIA 





DEFENDEUR :



Syndicat des copropriétaires de l'Immeuble situé [Adresse 3] Pris en la personne de son syndic la Société ACTIF IMMOBILIER dont le siège social ets [Adresse 2] elle même prise en la personne de son représentant légal en exercice demeurant et domicilié ès qualité audit siège.

[Adresse 2]

[Localité 1]



non comparant représenté par Me Pascale MELONI, avocat au barreau de BASTIA





DEBATS :



A l'audience publique du 17 juin 2025,



Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 01 juillet 2025. 





ORDONNANCE : 



Contradictoire,



Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



Signée par Hélène DAVO, première présidente, et par Elorri FORT, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***



EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE





Par jugement contradictoire en date du 26 avril 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Ajaccio a :



« - CONSTATÉ le décès de M. [N] [T] ;



- REJETÉ la fin de non-recevoir soulevée par les défendeurs ;



- CONSTATÉ que M. [F] [H], M. [A] [C] [K], M. [Z] [J], M. [G] [E] et M. [M] [B] sont occupants sans droit ni titre du lot n°40 situé [Adresse 3] à [Localité 1] ;



- ORDONNÉ l'expulsion de M. [F] [H], M. [A] [C] [K], M. [Z]

[J], M. [G] [E] et M. [M] [B] et de tous occupants de leur chef des lieux occupés sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter d'un délai d'un mois après la signification de la présente décision ;



- DIT que l'astreinte provisoire court pendant un délai maximum de trois mois, à charge pour le demandeur de solliciter du juge de l'exécution la liquidation de l'astreinte provisoire et le prononcé de l'astreinte définitive ;



- DIT qu'à défaut pour M. [F] [H], M. [A] [C] [K], M. [Z] [J], M. [G] [E] et M. [M] [B] d'avoir volontairement libéré les lieux et remis les clés dans le délai d'un mois à compter de la signification de la présente décision, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3] à [Localité 1] pourra faire procéder à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, y compris avec le concours et l'assistance de la Force Publique ;

- DIT n'y avoir lieu à exclure l'application du délai de deux mois visés par l'article L. 12-1 du code des procédures civiles d'exécution ;



- CONDAMNÉ solidairement M. [F] [H], M. [A] [C] [K], M. [Z] [J], M. [G] [E] et M. [M] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3] à [Localité 1] une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant de 500 euros à compter du 7 avril 2023 et jusqu'à leur départ effectif des lieux, outre intérêt au taux légal à compter de la présente décision,

CONDAMNE in solidum M. [F] [H], M. [A] [C] [K], M. [Z]

[J], M. [G] [E] et M. [M] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3] à [Localité 1] la somme de 1500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;



- CONDAMNÉ in solidum M. [F] [H], M. [A] [C] [K], M. [Z]

[J], M. [G] [E] et M. [M] [B] aux entiers dépens de l'instance, en ce compris les frais de commissaire de justice,



- REJETÉ toute demande plus ample ou contraire des parties ».



Par déclaration en date du 28 mai 2024, M. [V] [G] [E], M. [F] [H], M. [A] [C] [K], M. [Z] [J] et M. [M] [B] ont interjeté appel de la décision. 



Par assignation en référé, délivrée le 7 mars 2025 au syndicat des copropriétaires [Adresse 3], M. [V] [G] [E], M. [F] [H], M. [A] [C] [K] et M. [Z] [J] ont saisi la première présidente de la cour d'appel de Bastia aux fins d'obtenir l'arrêt de l'exécution provisoire attachée au jugement querellé.





EXPOSE DES PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES





Par conclusions écrites auxquelles il est renvoyé à l'audience, M. [V] [G] [E], M. [F] [H], M. [A] [C] [K] et M. [Z] [J] demandent à la première présidente de la cour d'appel de Bastia de :



« Vu les dispositions de l'article 514-4 du code de procédure civile,



- ORDONNER que l'exécution provisoire décidée par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Ajaccio des condamnations à l'encontre des Messieurs [E], [H], [K], [J] et [B] et M. [T] prononcées risque d'entraîner des conséquences manifestement excessives à l'égard de ces derniers ;



- ORDONNER la suspension de l'exécution provisoire du jugement rendu le 26 avril 2024 par le juge des contentieux et de la protection du tribunal judiciaire d'Ajaccio ».





Sur l'arrêt de l'exécution provisoire, il soutient qu'il existe :




Des moyens sérieux de réformation de la décision caractérisés par :


Le fait qu'ils ont toujours occupé de bonne foi le logement ;

Le règlement constant de leur loyer à M. [X], par mandat cash, pour un montant de 400 euros. Ils précisent qu'ils vont déposer plainte contre M. [X] car ils pensaient qu'il était le véritable propriétaire ;

Le non-respect de l'article 15 III de la loi du 6 juillet 1989. Ils soulignent qu'en raison de leur âge, supérieur à 65 ans, ils auraient dû se voir proposer un logement correspondant à leurs besoins et dans des limites géographiques précises ;






Des conséquences manifestement excessives caractérisées par le fait qu'ils sont, chacun, dans une situation financière précaire et âgés de plus de 65 ans. Ils exposent que, le 10 juillet 2024, ils ont été destinataire d'un commandement de quitter les lieux avant le 11 septembre 2024 alors que leur expulsion ne pouvait être demandée sans qu'un logement correspondant à leur besoin ne leur soit proposé, et ce dans des limites géographiques précises. Ils déclarent qu'ils ont été victimes d'une escroquerie et que l'exécution de la décision conduirait à les faire vive dans la rue.




*



Par conclusions écrites auxquelles il est renvoyé à l'audience, le Syndicat des copropriétaires de l'Immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 1] demande à la première présidente de la cour d'appel de Bastia de :



« Vu l'article 514-3 du code de procédure civile, 

Vu l'ensemble des pièces du dossier,



- REJETER la demande de suspension de l'exécution provisoire dont est assorti le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Ajaccio en date du 26 avril 2024, sollicitée par sollicitée par Monsieur [V] [G] [E], Monsieur [F] [H], Monsieur [A] [C] [K], Monsieur [Z] [J], et Monsieur [M] [B] ;



- CONDAMNER in solidum Monsieur [V] [G] [E], Monsieur [F] [H], Monsieur [A] [C] [K], Monsieur [Z] [J] et Monsieur [M] [B] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 1] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;



- CONDAMNER in solidum Monsieur [V] [G] [E], Monsieur [F] [H], Monsieur [A] [C] [K], Monsieur [Z] [J] et Monsieur [M] [B] aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Pascale MELONI, avocat à la Cour ».





Au soutien de ses demandes, il fait valoir qu'il n'existe pas :



- de conséquences manifestement excessives qui se sont révélées postérieurement au jugement de première instance ;



- de moyens sérieux de réformation du jugement querellé. Il précise que la bonne foi, simplement alléguée, n'est pas constitutive d'un moyen sérieux de réformation et que les dispositions de l'article 15, III de la loi du 6 juillet 1989 ne sont pas applicables à l'espèce. Il insiste sur l'absence de conclusion d'un bail d'habitation principale avec le syndicat des copropriétaires. Il précise que la partie adverse n'a jamais communiqué le prétendu titre de propriété de M. [X] et que la correspondance envoyée au domicile de ce dernier est revenue avec la mention « destinataire inconnu à l'adresse ». Enfin, il souligne être le seul propriétaire des lots concernés.







MOTIVATION






Sur la demande d'arrêt de l'exécution provisoire attachée au jugement querellé




Préalablement, il ressort de la lecture du jugement que la partie demanderesse n'a formulé aucune observation sur l'exécution provisoire devant le juge des contentieux de la protection. 



Ainsi, il convient d'appliquer l'article 514-3 alinéa 2 du code de procédure civile et non le 1er alinéa tel que M. [V] [G] [E], M. [F] [H], M. [A] [C] [K] et M. [Z] [J] le soutiennent.



Aux termes cet article, « la demande de la partie qui a comparu en première instance sans faire valoir d'observations sur l'exécution provisoire n'est recevable que si, outre l'existence d'un moyen sérieux d'annulation ou de réformation, l'exécution provisoire risque d'entraîner des conséquences manifestement excessives qui se sont révélées postérieurement à la décision de première instance ».



Les conditions posées par l'article précité sont cumulatives.



Pour justifier de l'existence de moyens sérieux de réformation, M. [V] [G] [E], M. [F] [H], M. [A] [C] [K] et M. [Z] [J] font principalement valoir qu'ils ont occupé le logement de bonne foi, pensant que M. [X] était le véritable propriétaire. Ils exposent qu'ils se sont toujours acquittés de leur loyer par mandat cash et qu'en tout état de cause ils auraient dû se voir proposer un autre logement en raison de leur âge avant toute demande d'expulsion. À l'inverse, pour contester l'existence de tels moyens, le Syndicat des copropriétaires de l'Immeuble [Adresse 3] considère que la bonne foi ne peut être constitutive d'un moyen sérieux de réformation, que le titre de propriété de M. [X] n'a jamais été communiqué et qu'en tout état de cause il est seul propriétaire des lots concernés.



Pour statuer ainsi qu'il l'a fait, le premier juge a notamment considéré que :



- l'action du syndic était recevable dès lors qu'il établissait sa qualité de propriétaire du lot concerné et qu'il avait été autorisé à agir par décision de l'assemblée générale du 7 avril 2022 ;



- la demande d'expulsion était justifiée dès lors que :


Aucun bail conclu avec M. [D] [X] n'était produit et qu'en tout état de cause la présence d'un tel bail ne saurait conférer la qualité de propriétaire à M. [D] [X] ;

L'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 ne s'applique qu'en présence d'un bail valablement conclu ;


- les circonstances de l'espèce justifiaient de ne pas écarter le délai prévu par l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution et conduisaient à fixer l'indemnité d'occupation à 500 euros par mois au lieu des 720 euros sollicités.



Il convient de rappeler que le premier président n'a pas le pouvoir d'apprécier l'opportunité, la régularité ou le bien-fondé de la décision rendue par le premier juge pour en suspendre les effets. 



Or, force est de constater qu'au titre de leurs moyens sérieux de réformation du jugement les demandeurs se bornent à remettre en cause l'appréciation du juge du fond qui a motivé de manière soutenue sa décision. En effet, M. [V] [G] [E], M. [F] [H], M. [A] [C] [K] et M. [Z] [J] insistent sur leur bonne foi, la conclusion d'un bail avec M. [D] [X], le paiement régulier d'un loyer par mandat cash ' dont il convient de souligner que la preuve n'est pas rapportée ', et l'applicabilité de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 à l'espèce. 



Ainsi, il résulte de ces éléments que M. [V] [G] [E], M. [F] [H], M. [A] [C] [K] et M. [Z] [J] ne justifient pas de l'existence de moyens sérieux de réformation du jugement au sens de l'article 514-3 du code de procédure civile.



De manière surabondante, il sera souligné qu'ils ne démontrent pas l'existence de conséquences manifestement excessives qui se seraient révélées postérieurement au jugement de première instance, étant précisé qu'elles ne peuvent résulter de la seule exécution dudit jugement.



En conséquence, les conditions cumulatives posées par l'article 514-3 du code de procédure civile n'étant pas remplies, M. [V] [G] [E], M. [F] [H], M. [A] [C] [K] et M. [Z] [J] seront déboutés de leur demande tendant à l'arrêt de l'exécution provisoire attachée au jugement du 26 avril 2024 du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Ajaccio 






Sur les autres demandes




M. [V] [G] [E], M. [F] [H], M. [A] [C] [K] et M. [Z] [J] succombant, ils seront condamnés, in solidum, à payer les entiers dépens de la présente instance. Ils seront subséquemment déboutés de leur demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



L'équité commande de faire application de l'article 700 du code de procédure civile. Ainsi, M. [V] [G] [E], M. [F] [H], M. [A] [C] [K] et M. [Z] [J] seront condamnés, in solidum, à payer au Syndicat des copropriétaires de l'Immeuble [Adresse 3] la somme de 1 500 euros à ce titre.



PAR CES MOTIFS



Nous, Hélène DAVO, première présidente, statuant publiquement, en référé, par ordonnance contradictoire,



- DÉBOUTONS M. [V] [G] [E], M. [F] [H], M. [A] [C] [K] et M. [Z] [J] de leur demande tendant à l'arrêt de l'exécution provisoire attaché au jugement en date du 26 avril 2024 du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Ajaccio ;



- CONDAMNONS M. [V] [G] [E], M. [F] [H], M. [A] [C] [K] et M. [Z] [J], in solidum, à payer les dépens de la présente instance ;



CONDAMNONS M. [V] [G] [E], M. [F] [H], M. [A] [C] [K] et M. [Z] [J], in solidum, à payer la somme de 1 500 euros au Syndicat des copropriétaires de l'Immeuble situé [Adresse 3] par application de l'article 700 du code de procédure civile ;



- DÉBOUTONS les parties de toutes demandes plus amples ou contraires ;





LE GREFFIER, LA PREMIERE PRESIDENTE,





Elorri FORT Hélène DAVO