Cour d'Appel · CHAMBRE ÉCONOMIQUE — 3 juillet 2025

ARRET 



N°









S.A.S. COREM PROMOTION





C/



[Z]

[U]































Copie exécutoire

le 03 Juillet 2025

à

Me Cekaj

Me Silva

VD





COUR D'APPEL D'AMIENS



CHAMBRE ÉCONOMIQUE



ARRET DU 03 JUILLET 2025





N° RG 22/04180 - N° Portalis DBV4-V-B7G-IRVZ



JUGEMENT DU TRIBUNAL DE COMMERCE DE BEAUVAIS DU 09 JUIN 2022 (référence dossier N° RG 2021003556) 





PARTIES EN CAUSE :



APPELANTE



S.A.S. COREM PROMOTION agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège : 

[Adresse 3]

[Localité 4]



Représentée par Me Marc BACLET de la SCP MARC BACLET AVOCATS, avocat au barreau de BEAUVAIS

Ayant pour avocat plaidant Me Migjen CEKAJ de l'AARPI BDF AVOCATS, avocat au barreau de NANCY







ET :



INTIMES



Monsieur [O] [Z]



[Adresse 6]

[Localité 2]



Représenté par Me Jean-Michel LECLERCQ-LEROY de la SELARL LOUETTE-LECLERCQ ET ASSOCIES, avocat au barreau D'AMIENS

Ayant pour avocat plaidant Me Fernando SILVA de la SCP DELTA AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX



Madame [I] [U] épouse [Z]

[Adresse 7]

[Localité 1]



Représentée par Me Jean-Michel LECLERCQ-LEROY de la SELARL LOUETTE-LECLERCQ ET ASSOCIES, avocat au barreau D'AMIENS

Ayant pour avocat plaidant Me Fernando SILVA de la SCP DELTA AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX









 



***



DEBATS :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 03 Avril 2025 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Odile GREVIN, Présidente de chambre et Mme Valérie DUBAELE, Conseillère, qui ont avisé les parties à l'issue des débats que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 03 Juillet 2025.



Un rapport a été présenté à l'audience dans les conditions de l'article 804 du code de procédure civile.



GREFFIERE LORS DES DEBATS: 

 Madame Malika RABHI 



COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :



Ces magistrats ont rendu compte à la cour composée de :



Mme Odile GREVIN, présidente de chambre,

M. Vincent ADRIAN, conseiller,

et Mme Valérie DUBAELE, conseillère,

qui en ont délibéré conformément à la loi,





PRONONCE :



Le 03 Juillet 2025 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ; Mme Odile GREVIN, Présidente a signé la minute avec Madame Elise DHEILLY, Greffière. 



*

* *



DECISION 





Par acte notarié en date du 16 août 2017, la SAS Corem Promotion, bénéficiaire, a conclu une promesse de vente avec Madame [B] [Y], promettante, portant sur un immeuble à démolir situé à [Localité 10] au [Adresse 5], situé sur la parcelle [Cadastre 11] d'une surface de 00 ha 10 a 83 ca, au prix de 2.000.000 euros pour une durée de 14 mois expirant le 16 octobre 2018 et sous la condition suspensive de l'obtention d'un permis de construire par la SAS Corem Promotion avant le 28 février 2018, en vue de l'édification d'un immeuble en accession libre à la propriété pour une surface de plancher minimum de 1.500 mètres carrés. Une indemnité d'immobilisation de 200.000 euros était prévue en cas de non réitération de la promesse malgré la réalisation des conditions suspensives. 



Aucune demande de permis de construire n'a été déposée.



Le plan local d'urbanisme de la ville de [Localité 9] a été modifié le 18 décembre 2018.





Un second accord notarié a été conclu entre les mêmes parties le 10 janvier 2019, comportant une nouvelle promesse de vente sur le même bien et au même prix, pour une durée expirant le 31 janvier 2020 et toujours avec la condition suspensive de l'obtention d'un permis de construire en vue de l'édification d'un immeuble en accession libre à la propriété d'une surface de plancher minimum de 1.500 mètres carrés. Une indemnité d'immobilisation était prévue à hauteur de 100.000 euros qui sera versée au promettant et lui restera acquise au titre d'indemnité forfaitaire et non réductible, faute pour le bénéficiaire d'avoir réalisé l'acquisition dans les délais toutes les conditions suspensives ayant été réalisées.



Cet acte précisait que le bénéficiaire devait, pour se prévaloir de cette condition suspensive, justifier auprès du promettant du dépôt d'un dossier complet de demande de permis de construire valant permis de démolir et ce au plus tard le 30 avril 2019, au moyen d'un récépissé délivré par l'autorité compétente, et au cas où le bénéficiaire ne respecterait pas son engagement et ce, huit jours après une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, il était réputé avoir renoncé à cette condition.



Par lettre recommandée avec avis de réception en date du 30 novembre 2020, Monsieur [O] [Z] et Madame [I] [Z] épouse [U] (ci-après « consorts [Z] »), venant aux droits de Madame [B] [Y] décédée, ont mis en demeure la SAS Corem Promotion d'avoir à justifier, sous quinzaine, du dépôt du dossier complet de demande de permis de construire auprès de l'autorité compétente, ou à défaut d'avoir à régler l'indemnité d'immobilisation de 100.000 euros.



En réponse, la SAS Corem Promotion a fait valoir le 9 décembre 2020 qu'elle s'était rapprochée du maire qui avait rejeté le projet et que la modification récente du PLU interdisait toute nouvelle construction dans ce secteur. Elle se prévalait d'un courrier adressé par la mairie de [Localité 9] en date du 14 mars 2019.



Par un courriel en date du 27 janvier 2021, les consorts [Z] ont demandé en vain à la SAS Corem Promotion de justifier du projet présenté à la mairie et mentionné dans la correspondance du 14 mars 2019.



C'est ainsi que par acte d'huissier de justice en date du 17 mars 2021, les consorts [Z] ont assigné devant le tribunal de commerce de Beauvais la SAS Corem Promotion afin d'obtenir sa condamnation au paiement de la somme de 100.000 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation prévue à la promesse de vente.



Par un jugement en date du 9 juin 2022, le tribunal de commerce de Beauvais :



-Reçoit Monsieur [O] [Z] et Madame [I] [U] née [Z] en leur demande, la dit bien fondée.



En conséquence :



-Condamne la SAS Corem Promotion à payer aux consorts [Z] la somme de 100.000 euros, outre les intérêts au taux légal à compter de la date du présent jugement ; 

-Condamne en outre la SAS Corem Promotion à payer aux consorts [Z] la somme de 3.500 euros par application des dispositions de 





l'article 700 du code de procédure civile ; 

-Condamne enfin la SAS Corem Promotion aux entiers dépens de l'instance dont frais de greffe liquidés à la somme de 89,66 euros TTC.



Par une déclaration en date du 1er septembre 2022, la SAS Corem Promotion a interjeté appel de cette décision.



Dans son troisième jeu de conclusions en date du 3 janvier 2025, la SAS Corem Promotion demande à la cour de :



Vu les articles 1103 et 1104 du code civil, Vu les pièces versées aux débats,

- Dire la SAS Corem Promotion recevable en son appel ; 

- Infirmer le jugement rendu par le tribunal de commerce de Beauvais le 9 juin 2022 en ce qu'il a :

· Reçu Monsieur [O] [Z] et Madame [I] [U] née [Z] en leur demande, la dit bien fondée.

En conséquence, 

· Condamné la SAS Corem Promotion à payer aux consorts [Z] la somme de 100.000 euros, outre les intérêts au taux légal à compter de la date du présent jugement ; 

· Condamné en outre la SAS Corem Promotion à payer aux consorts [Z] la somme de 3.500 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; 

· Condamné enfin la SAS Corem Promotion aux entiers dépens de l'instance dont frais de greffe liquidés à la somme de 89,66 euros TTC.



En conséquence, et statuant à nouveau : 



- Débouter les consorts [Z] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ; 

- Condamner solidairement les consorts [Z] à verser à la SAS Corem Promotion la somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, dans le cadre de l'instance par devant le tribunal de commerce de Beauvais ; 

- Condamner solidairement les consorts [Z] aux frais et dépens de l'instance par devant le tribunal de commerce de Beauvais. 



En toutes hypothèses : 



- Condamner solidairement les consorts [Z] à verser à la SAS Corem Promotion la somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, à hauteur d'appel ; 

- Condamner solidairement les demandeurs aux frais et dépens de la présente instance en appel.



Dans leur deuxième jeu de conclusions en date du 6 novembre 2024, les consorts [Z] demandent à la cour d'appel d'Amiens de :



Vu les articles 1304 et suivants du code civil, Vu les articles 514-1 et 700 du code de procédure civile,



- Confirmer le jugement rendu par le tribunal de commerce de Beauvais le 9 juin 2022 en toutes ses dispositions ;

- Débouter la SAS Corem Promotion de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions tout aussi infondées qu'injustifiées ; 



- Condamner la SAS Corem Promotion au paiement d'une somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.



La clôture a été prononcée par ordonnance du 6 mars 2025.





MOTIFS DE LA DECISION : 



Sur l'indemnité d'immobilisation



La SAS Corem Promotion fait valoir sa bonne foi au titre des articles 1103 et 1104 du code civil.



Elle fait observer que la seconde promesse de vente était identique à la première ' notamment s'agissant de la surface de 1.500 mètres carrés ' alors même qu'il s'agit de cet élément précis qui avait conduit la Ville de [Localité 9] à refuser le premier projet, ce dont elle avait avisé Mme [Y] en lui proposant d'acquérir son terrain à un prix d' 1.250.000 euros en vue d'un projet de construction plus modeste sur 750 m².



Elle estime n'avoir commis aucune man'uvre frauduleuse ou infraction dans le cadre de cette seconde promesse de vente et a tout mis en oeuvre pour que le projet aboutisse en espérant que la mairie reconsidère sa position, s'opposant malheureusement à un nouveau refus de la part de la mairie.



Cette opposition ayant été notifiée dès le stade des discussions préalables à tout dépôt de demande de permis de construire il ne peut être exigé de sa part de déposer une demande de permis de construire avec le coût et le temps que cela représente, sachant que cette demande sera nécessairement refusée si bien qu'à l'instar de la première promesse la seconde, aux termes du courrier de la mairie du 14 mars 2019, était définitivement caduque par impossibilité avérée de pouvoir lever la condition suspensive relative à l'obtention d'un permis de construire portant une surface de plancher minimum de 1500 m².



Or, Madame [B] [Y], au moment de signer la seconde promesse de vente, était parfaitement consciente que le projet d'édification d'un immeuble d'une surface de 1.500 mètres carrées serait voué à l'échec et que le dépôt d'une demande de permis de construire serait vain.



Les deux parties ont malgré tout signé cette promesse en parfaite connaissance de cause.



Pour l'ensemble de ces raisons, elle estime que les conditions de déclenchement de l'indemnité d'immobilisation ne sont pas réunies. 



Les consorts [Z] s'appuient sur les articles 1304 et 1304-3 du code civil afin de démontrer que la SAS Corem Promotion n'a pas rempli la condition suspensive à l'origine de l'indemnité demandée.



Ils font valoir que la société Corem Promotion ne peut se retrancher derrière la modification du PLU ni derrière le refus du maire dès lors que:



-cette modification est antérieure à la seconde promesse,





-qu'aucune impossibilité de construction dans le secteur n'a été décidée par la mairie, sinon une modification substantielle des possibilités de construire,



-or elle ne justifie pas du projet qu'elle a présenté au maire.



Ils soutiennent que de manière pleinement éclairée l'appelante, professionnelle de l'immobilier, s'est engagée à déposer un dossier complet de demande de permis de construire avant le 30 avril 2019, alors que le PLU avait été modifié le 18 mars 2018, et ce sous peine de voir la condition suspensive réputée accomplie.



Or, faute de justifier d'une demande de permis de construire telle que stipulée par la promesse de vente, la condition suspensive stipulée à son profit doit être considérée comme réputée accomplie, et ce en application de l'acte notarié en date du 10 janvier 2019.



La cour rappelle qu'aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil "Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits." et "Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi."



L'article 1304 du même code dispose que "L'obligation est conditionnelle lorsqu'elle dépend d'un événement futur et incertain. La condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l'obligation pure et simple." et l'article 1304-3 du même code que "La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement."



En l'espèce, la promesse de vente consentie le 10 janvier 2019 comprenait une condition suspensive rédigée ainsi : 



"La réalisation des présentes est soumise à l'obtention par le bénéficiaire d'un permis de construire valant permis de démolir, avant le 31 juillet 2019, qui devra être purgé de tout recours et de tout retrait administratif au plus tard le 31 octobre 2019 pour la réalisation sur le bien de l'opération suivante : Démolition de la construction existante en vue de l'édification d'un immeuble en accession libre à la propriété pour une surface de plancher minimum de 1500 m². Il est précisé que le bénéficiaire devra, pour se prévaloir de la présente condition suspensive, justifier auprès du promettant du dépôt complet de demande de permis de construire valant permis de démolir, et ce au plus tard le 30 avril 2019 au moyen d'un récépissé délivré par l'autorité compétente."



Une indemnité d'immobilisation de 100.000 euros était prévue au bénéfice du promettant, lui restant acquise à titre d'indemnité forfaitaire et non réductible, faute par le bénéficiaire ou ses substitués d'avoir réalisé l'acquisition avant le 30 janvier 2020, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées. 



La convention précisait que le bénéficiaire devait, pour se prévaloir de cette condition suspensive, justifier auprès du promettant du dépôt d'un dossier complet de demande de permis de construire valant permis de démolir et ce au plus tard le 30 avril 2019, au moyen d'un récépissé délivré par l'autorité compétente, et au cas où le bénéficiaire ne respecterait pas son engagement et ce, huit jours après une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, il était réputé avoir renoncé à cette condition.



Or il est constant que le bénéficiaire n'a jamais déposé de demande de permis de construire avant le 30 avril 2019.



Le bénéficiaire se prévaut d'un courrier du maire du 14 mars 2019, faisant suite à leur réunion du 22 février 2019 relatif au devenir du terrain situé [Adresse 5], aux termes duquel "(...) Plusieurs projets ont été envisagés sur ce terrain mais ils ne s'inséraient pas dans leur environnement immédiat. Celui que vous présentez non plus. En outre je vous ai précisé que le plan local d'urbanisme a été modifié par délibération du conseil territorial de l'EPT Vallée sud grand paris du 18 décembre 2018, et que cette modification a modifié (sic) substantiellement les possibilités de construire sur ce terrain pour mettre un terme à la surenchère constatée depuis plusieurs années, et préserver les riverains. Faute de n'avoir pu, au moment où les immeubles de la [Adresse 12] et du [Adresse 8] se construisaient, trouver un accord, ce qui était un droit tout à fait respectable, ce terrain et celui du voisin se trouvent maintenant dans l'impossibilité d'être bâtis tels qu'ont pu l'être ceux du secteur regroupé en quelques unités foncières de taille cohérente.(...)"



Cependant la société bénéficiaire de la promesse ne justifie pas que la condition suspensive, à savoir l'obtention d'un permis de construire avant le 31 juillet 2019, en vue de l'édification d'un immeuble de 1500 m² de plancher était impossible à obtenir au vu du PLU rénové le 18 décembre 2018; au demeurant si cela avait été le cas s'agissant d'un promoteur immobilier par définition professionnel avisé elle n'aurait pas accepté une nouvelle promesse de vente qui aurait été alors dépourvue de cause, sauf à vouloir tromper Mme [Y] pour lui faire renoncer à l'indemnité d'immobilisation de 200.000 euros prévue dans la première promesse. 



En tout état de cause, elle n'a déposé aucune demande de permis de construire conforme au projet de construction, ne justifie pas du projet exposé au maire de manière officieuse et il ne saurait être inféré du seul courrier du maire une impossibilité de contruire sur la parcelle de Mme [Y], comme elle le prétend. 



Rien ne l'empêchait de déposer un permis de construire.



La défaillance de la condition suspensive est par conséquent imputable au bénéficiaire si bien que les consorts [Z] sont en droit de se prévaloir de la caducité de la promesse et de réclamer le paiement de l'indemnité d'immobilisation contractuelle.



Le jugement sera par conséquent confirmé de ce chef.





Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile : 



L'appelante succombant à son recours sera condamné à en supporter les dépens et frais hors dépens en appel comme en première instance, le jugement entrepris étant confirmé de ces chefs.



















PAR CES MOTIFS, 



La cour, statuant contradictoirement et par arrêt rendu publiquement par mise à disposition au greffe,



Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,



Y ajoutant,



Condamne la SAS Corem promotion à verser aux époux [G] 3000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,



La condamne aux dépens d'appel. 





La Greffière, La Présidente,