Cour d’appel · Chambre 1-10 — 3 juillet 2025

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

CHAMBRE DE L'EXPROPRIATION

ARRÊT AU FOND

DU 3 JUILLET 2025

N° 2025/ 23

N° RG 24/00022 - N° Portalis DBVB-V-B7I-BNWRS

Établissement Public FONCIER PROVENCE-ALPES-COTE D'AZUR

C/

[H] [E]

LE COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT DES BOUCHES-DU-RHÔNE

Copie exécutoire délivrée le :

à :

Me Laura LOUSSARARIAN

Me Aurélie BOURJAC

LE COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT DES BOUCHES-DU-RHÔNE

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Juge de l'expropriation des Bouches-du-Rhône en date du 19 juin 2024, enregistré au répertoire général sous le n° 24/00005.

APPELANTE

ÉTABLISSEMENT PUBLIC FONCIER PROVENCE-ALPES-COTE D'AZUR représenté par sa Directrice Générale en exercice,

domiciliée [Adresse 1]

représentée par Me Laura LOUSSARARIAN de la SELARL PLANTAVIN REINA ET ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE,

assistée Me Michaël MOUSSAULT de la SELAS DS AVOCATS, substitué et plaidant par Me Xavier GOSSELIN, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉE

Madame [H] [E]

née le 19 Juin 1973 à [Localité 16],

demeurant [Adresse 2]

représentée par Me Aurélie BOURJAC, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,

assistée et plaidant par Me Shirley LETURCQ de la SELARL NOÛS AVOCATS, avocat au barreau de MARSEILLE,

EN PRÉSENCE DE

Monsieur LE COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT DES BOUCHES-DU-RHÔNE,

domicilié [Adresse 12]

présent en la personne de M. [Z] [X] inspecteur des Finances publique.

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions del'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 5 juin 2025 en audience publique, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant :

M. Ghani BOUGUERRA, Président, désigné pour présider la chambre des expropriations par ordonnance du Premier Président de la cour d'appel d'Aix-en-Provence qui a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.

Greffier lors des débats : Monsieur Nicolas FAVARD

Les avocats présents ont été entendus en leur plaidoirie.

Le commissaire du Gouvernement a été entendu en ses observations.

Après clôture des débats, l'affaire a été mise en délibéré.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 3 juillet 2025.

Le magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. Ghani BOUGUERRA, Président

Madame Joëlle TORMOS, conseillère

Madame Géraldine FRIZZI, conseillère

qui en ont délibéré, conformément à la loi, hors la présence du commissaire du Gouvernement et du greffier.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé publiquement le 3 juillet 2025 et signé par M. Ghani BOUGUERRA, Président et Monsieur Nicolas FAVARD, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*****

FAITS ET PROCÉDURE

Madame [H] [E] est propriétaire, dans un immeuble sis à à [Adresse 17], parcelle cadastrée [Cadastre 10] C [Cadastre 6], de plusieurs lots de copropriété se détaillant comme suit :

- lot n° 42 : un appartement de 48, 39 m² au 1ER étage côté cour, dans un état trés dégradé,

- lot n° 48 : un appartement de 46, 34 m², au 3ème étage côté rue, dans un état trés dégradé,

- lot n° 55 : un appartement de 46, 34 m² au 4ème étage côté cour, dans un état trés dégradé,

- lots 28 à 36 : boxes à usage de caves,

Dans le cadre de l'intervention publique contre l'habitat indigne et les copropriétés dégradées, une réserve foncière portant sur l'îlot Hoche-[Localité 20] a été décidée sur plusieurs immeubles des [Adresse 19] et [Adresse 21], dont celui où se situent les biens de l'expropriée.

Au terme de l'enquête publique et parcellaire, qui s'est déroulée du 15 au 31 mars 2021, la constitution de la réserve foncière a été déclarée d'utilité publique par arrêté préfectoral du 23 septembre 2021.

Préalablement, une convention d'intervention foncière portant sur ce site avait été signée entre la métropole [Localité 11]-[Localité 14]-Provence, la ville de [Localité 14], l'établissement public d'aménagement EuroMéditerranée et l'établissement public foncier Provence-Alpes-Côte d'Azur (EPF-PACA).

C'est dans ces conditions qu'est intervenue l'ordonnance d'expropriation en date du 4 janvier 2023, la propriété des biens étant transférée à l'EPF-PACA.

L'offre soumise à madame [H] [E],d'acquérir l'ensemble de ses lots, pour un montant de 107 128 €, avait été acceptée par elle le 19 mai 2021 mais n'a pu être concrétisée.

L'offre a été réitérée en janvier 2023 et, à nouveau, acceptée le 30 janvier 2023, sans pouvoir aboutir à la signature de l'acte de cession.

Aussi, l'autorité expropriante a saisi le juge de l'expropriation des Bouches-du Rhône, par mémoire en date du 3 janvier 2024, d'une demande de fixation de l'indemnité due à madame [H] [E], proposant une indemnisation d'un montant de 84 622, 91 €.

Le transport sur les lieux s'est déroulé le 13 mars 2024.

Par jugement contradictoire en date du 19 juin 2024, le juge de l'expropriation a :

- fixé à la somme de 148 142, 96, soit 133 766, 33 € d'indemnité principale et 14 376, 63 € d'indemnité de remploi, € l'indemnité de dépossession revenant à à madame [H] [E] pour l'expropriation des lots 28, 29, 30, 31, 33, 34, 35, 36, 42, 48 et 55 de la copropriété sise [Adresse 9],

- condamné l'[Adresse 13] (EPF PACA) à payer à madame [H] [E] la somme de 2 510 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- laissé les dépens à la charge de l'[Adresse 13] (EPF PACA).

L'[Adresse 13] (EPF PACA) a, régulièrement, relevé appel de cette décision, par déclaration du 20 septembre 2024.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Aux termes de son mémoire initial d'appel, reçu au greffe le 29 novembre 2024, et son mémoire en réplique du 12 mai 2025, auxquels il est renvoyé par application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, l'appelant demande à la Cour de :

- infirmer le jugement du 19 juin 2024 rendu par la juridiction de l'expropriation des Bouches-du-Rhône en ce qu'il a :

- fixé à la somme de 148 142, 96, soit 133 766, 33 € d'indemnité principale et 14 376, 63 € d'indemnité de remploi, € l'indemnité de dépossession revenant à à madame [H] [E] pour l'expropriation des lots 28, 29, 30, 31, 33, 34, 35, 36, 42, 48 et 55 de la copropriété sise [Adresse 9],

par suite, en statuant à nouveau :

- fixer comme suit l'indemnité revenant à madame [E] :

I. Indemnité principale

- méthode d'évaluation : globale, parties communes intégrées

' 9 caves : 2 420 € X 9 = 21 780, 00 €

' 3 appartements :

- superficie totale : 141, 07 m²

- valeur unitaire libre : 505, 75 €/m²

soit : 141, 07 X 505, 75 €/m² = 71 346, 15 €

Soit, au total, 93 126, 15 €

- abattement correspondant à la quote-part de l'expropriée à hauteur des tantièmes (165/1032) du coût d'évacuation des parties communes (106 986 €) - 17 105, 32 €

Soit une indemnité principale de : 76 020, 83 €

II. Indemnités accessoires

Frais de remploi :

20 % X 5 000, 00 = 1 000 €

15 % X 10 000, 00 = 1 500 €

10 % X 61 020, 83 = 6 102, 08 €

Total remploi : 8 602, 08 €

INDEMNITÉ TOTALE : 76 020, 83 + 8 602, 08 = 84 622, 91 €

Au soutien de ses demandes, l'EPF PACA rappelle que l'immeuble dans lequel se situent les biens appartenant à madame [H] [E] se trouve dans état très dégradé.

Il a fait l'objet de deux arrêtés de péril et d'un arrêté d'insalubrité, sans que des travaux de restauration ne soient intervenus.

L'appelant précise n'être entré en possession d'aucun lot de copropriété, à ce jour.

Il indique, cependant, avoir fait débaraser la cour arrière, jonchée d'immondices, pour un coût de 54 727, 20 €.

L'évacuation des encombrants se trouvant dans les autres parties nécessitera, quant à elle, une intervention d'un montant estimé à 52 258, 80 €.

L'EPF PACA fixe la date de féférence au 26 juillet 2022, date d'opposabilité de la modification, intervenue le 30 juin 2022, du PLUi de [Localité 14] Provence.

Il affirme que, si les superficies des appartements ne font l'objet d'aucun débat, les parties s'opposent sur la prise en compte de la surface des boxes, arrêtée à 130,61 m².

Le jugement a, à tort, tenu compte de ces derniers, en appliquant une pondération de 0, 25.

Or, conformément aux dispositions de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965, il ne peut être tenu compte des caves, garages et emplacements de stationnement d'une superficie inférieure à un seuil fixé par décret.

Adoptant la méthode par comparaison, l'EPF PACA conteste les termes de comparaison produits tant par madame [H] [E] que par le commissaire du gouvernement, en raison de leur manque de pertinence car non comparables aux biens expropriés.

Il produit des termes de référence relatifs à des biens en mauvais état et dégradés, détaillés dans son mémoire récapitulatif auquel il est renvoyé, et propose une valeur unitaire de 722, 50 €/m², avec abattement de 30 % pour tenir compte de l'état d'insalubrité de l'immeuble, soit une valeur de 505, 75 €.

S'agissant des boxes, il propose une indemnisation forfaitaire de 2 420 € l'unité, soit un montant global de 21 780 €.

Après déduction des frais d'évacuation des déchets encombrant les parties communes, l'indemnité totale proposée est de 76 020, 83 €, outre indemnité de remploi de 8 602, 08 €.

L'EPF PACA conclut, en conséquence, à l'infirmation de la décision querellée.

Madame [H] [E] conclut essentiellement, dans son mémoire en réponse reçu au greffe le 28 février 2025 et auquel il est renvoyé par application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, à la confirmation de la décision de première instance, en ce qu'elle leur a fixé à la somme de 148 142, 96 €, soit 133 766, 33 € au titre de l'indemnité principale, et 14 376, 63 € au titre de l'indemnité de remploi, l'indemnité de dépossession lui revenant, et en ce qu'il a condamné l'expropriant à lui payer la somme de 2 510 €, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Elle sollicite, en outre, la condamnation de l'appelante à lui verser une somme complémentaire de 5 000 €, au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en cause d'appel.

L'intimée rappelle qu'elle avait accepté la proposition amiable à hauteur de 107 128 €, hors indemnité de remploi, qui lui avait été faite en 2021, réitérée en 2023, se conformant en outre aux conditions posées par l'EPF PACA.

Elle précise que la concrétisation de la cession n'a pu aboutir, indépendamment de sa volonté, et que la propriété de l'immeuble a, dans le même temps, été transférée à l'expropriant par l'ordonnance d'expropriation du 4 janvier 2023.

Sur les boxes, elle conteste l'argumentation de l'EPF PACA et soutient qu'il s'agit de parties privatives auxquelles sont attribuées des tantièmes.

Sur l'évaluation des appartements, elle rappelle, citant un arrêt de la cour de cassation du 12 février 1971, que le juge ne peut être tenu par les cessions amiables intervenues à l'intérieur du périmètre des opérations.

Elle communique 4 termes de comparaison consistant en des cessions qui ont porté, entre 2020 et 2023, sur des biens situés [Adresse 18], dont il ressort une valeur au mètre carré de 1 358 €/m².

Elle rappelle, également, l'avis du service des Domaines, émis le 4 février 2021, qui estime les biens du secteur concerné à 1 100 €/m2.

Enfin, elle soutient avoir procédé, pour un montant de 61 723, 04 €, à la rénovation ou à la réhabilitation signification d'une grande partie de ses biens.

Elle s'oppose aux frais de désencombrement demandés par l'expropriant, dans la mesure où l'immeuble était sous la garde de celui-ci par le fait de l'ordonnance d'expropriation.

Le commissaire du Gouvernement, dans son mémoire reçu le 20 février 2025, auquel il est expressément renvoyé par application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, conclut à la confirmation du jugement entrepris.

Sur la date de référence, le commissaire du gouvernement indique qu'elle doit être fixée au 30 juin 2022.

Sur l'évaluation des biens, il expose deux études de marché portant sur des biens situés [Adresse 18], ou dans un périmètre de 300 mètres, qui révèlent un prix de 1 100 €/m².

Il constate que le juge, dans son appréciation souveraine, a appliquer un abattement de 30 % au titre de l'état dégradé de la copropriété et son inhabitabilité, et il estime que l'état d'encombrement, invoqué par l'EPF PACA, peut être apprécié dans la consistance matérielle du bien.

En ce qui concerne les boxes, il indique que la proposition d'indemnisation forfaitaire de l'expropriant n'est pas étayée par une étude de marché.

À l'audience du 5 juin 2025, les parties comparantes ont développé les éléments de leurs mémoires, en application des dispositions du 1er alinéa de l'article R.311-20 du code de l'expropriation.

L'affaire a été mise en délibéré au 3 juillet 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

- Sur la procédure

Aux termes de l'article R311-26 du code de l'expropriation modifié par décret N°2017-891 du 6 mai 2017-article 41 en vigueur au 1er septembre 2017, l'appel étant du 1er octobre 2021 , à peine de caducité de la déclaration d'appel, relevée d'office, l'appelant dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu'il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la déclaration d'appel.

À peine d'irrecevabilité, relevée d'office, l'intimé dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu'il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l'appelant. Le cas échéant, il forme appel incident dans le même délai et sous la même sanction.

L'intimé à un appel incident ou un appel provoqué dispose, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, d'un délai de trois mois à compter de la notification qui en est faite pour conclure.

Le commissaire du gouvernement dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et l'ensemble des pièces sur lesquelles il fonde son évaluation dans le même délai et sous la même sanction que celle prévue au deuxième alinéa.

Les conclusions et documents sont produits en autant d'exemplaires qu'il y a de parties, plus un.

Le greffe notifie à chaque intéressé et au commissaire du gouvernement, dès leur réception, une copie des pièces qui lui sont transmises.

En l'espèce, les conclusions de l'appelante, des intimés et du commissaire du gouvernement ont été adressées ou déposées dans les délais légaux et sont recevables.

- Sur le fond

Aux termes de l'article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ratifiée, qui s'impose au juge français, toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d'utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international ; ces dispositions ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu'il juge nécessaires pour réglementer l'usage des biens conformément à l'intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d'autres contributions ou des amendes.

Aux termes de l'article 17 de la déclaration des droits de l'homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n'est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l'exige évidemment, et sous la réserve d'une juste et préalable indemnité.

L'article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.

Aux termes de l'article L 322-1 du code de l'expropriation le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété.

Conformément aux dispositions de l'article L 322-2, du code de l'expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, seul étant pris en considération - sous réserve de l'application des articles L 322-3 à L 322-6 dudit code - leur usage effectif à la date définie par ce texte.

Aux termes de l'article L 321-3 du code de l'expropriation le jugement distingue, dans la somme allouée à chaque intéressé, l'indemnité principale et, le cas échéant, les indemnités accessoires en précisant les bases sur lesquelles ces diverses indemnités sont allouées.

- Sur la date de référence

Au visa de l'article L213-4 du code de l'urbanisme, et par application des dispositions de l'article L322-2 du code de l'expropriation, la date de référence est, en l'espèce, fixée au 26 juillet 2022, date d'opposabilité de la modification du PLUi, approuvée le 30 juin 2022.

- Sur l'indemnité de dépossession

Par application des dispositions de l'article L322-2 du code de l'expropriation, le bien doit être évalué à la date du jugement.

Aux termes de leurs mémoires, les parties comparantes adoptent, de manière concordante, la méthode d'évaluation par comparaison.

L'évaluation par la méthode des termes de comparaison, ainsi retenue par les parties, est en son principe appropriée et c'est à bon droit que le juge de l'expropriation en a fait application.

Libre de toute occupation, le bien consiste en :

- lot n° 42 : un appartement de 48, 39 m² au 1ER étage côté cour, dans un état trés dégradé,

- lot n° 48 : un appartement de 46, 34 m², au 3ème étage côté rue, dans un état trés dégradé,

- lot n° 55 : un appartement de 46, 34 m² au 4ème étage côté cour, dans un état trés dégradé,

- lots 28 à 36 : boxes à usage de caves,

dans un immeuble sis à [Adresse 15], sur la parcelle cadastrée [Cadastre 10] C [Cadastre 6]

Les parties s'accordent sur la superficie totale des 3 appartements, soit 141, 07 m².

Elles s'opposent sur la prise en compte des boxes.

Il convient, en préalable, de rappeler que l'EPF PACA avait, initialement, fait une offre officielle d'acquisition de l'ensemble des lots de copropriété appartenant à madame [H] [E] pour un prix de 107 128 €, hors indemnité de remploi.

Indemnité de remploi comprise, l'offre globale s'affichait au montant de 131 712, 80 €.

L'expropriée avait accepté cette offre et en a demandé, à plusieurs reprises mais vainement, la concrétisation.

En première instance, la demande de L'EPF PACA consistait en la fixation par le juge de l'expropriation d'une indemnité de dépossession de 100 024, 23 €, soit 605 €/m².

L'EPF PACA propose, désormais, une indemnité globale d'indemnisation de 84 622, 91 €, soit 505, 75 €/m², sans réellement s'en expliquer.

Il est légitime de s'interroger sur le manque de cohérence de l'expropriant, alors même que les biens n'apparaissent pas plus dégradés qu'au moment de l'offre transactionnele ou de sa réitération.

1/ Sur la détermination de la valeur d'indemnisation des appartements :

Pour parvenir à une évaluation à hauteur de 148 142, 96 €, le juge de l'expropriation a procédé à un examen attentif des termes de comparaison produits par l'expropriant et le commissaire du gouvernement.

Après pondération à la hausse de la valeur du premier terme de comparaison de l'EPF PACA, soit une vente du 11 février 2022 d'un appartement situé [Adresse 4], vendu occupé, et en rajoutant les deux autres termes communiqués, la moyenne des prixau mètre carré s'établit à 723, 33 €/m².

Les termes de comparaison supplémentaires produits par l'EPF PACA, qui consistent en des fixations judiciaires d'indemnités d'expropriation, concernent des biens en mauvais état et dégradés.

La valeur unitaire qui s'en déduit est de 722, 50 €/m², sur laquelle l'expropriant applique un abattement de 30%, alors qu'il reconnaît qu'il s'agit, également, d'immeubles dégradés, voire très dégradés, pour le simple fait que l'immeuble du [Adresse 8] est frappé d'un arrêté de péril.

Or, il est de notoriété publique que les immeubles des [Adresse 7] et [Adresse 3] ont tous été frappés, en 2014 et 2016, d'un arrêté de péril et que des procédures d'insalubrité ont été engagées pour plusieurs logements de ces bâtiments.

Des termes de comparaison détaillés par le commissaire du gouvernement en première instance, portant sur des immeubles situés 3, 5, 7, 9 et [Adresse 5], la valeur moyenne s'établit à 1 149€/m², assez proche de celle résultant des termes cités dans les études n° 1 et 2 de son mémoire d'appel.

Enfin, la juridiction de première instance a relevé que le prix moyen au mètre carré résultant des termes produits par madame [H] [E] est de 1 228 €.

Elle s'est, donc, fondée sur l'ensemble de ces termes pour déterminer une valeur unitaire de 1 100 €/m², puis, tenant compte de l'état particulièrement dégradé de l'immeuble du [Adresse 8], elle a appliqué un abattement substantiel de 30 %, y compris sur la moyenne des termes proposés par l'EPF PACA relatifs à des immeubles pourtant qualifiés de dégradés ou très dégradés, parvenant ainsi à un montant d'indemnisation de 770 €/m², en parfaite cohérence avec les différents éléments débattus entre les parties.

Le montant de la valeur unitaire, ainsi déterminée par le premier juge, est, à l'évidence, conforme à la nature, à la consistance et à l'état des biens expropriés ainsi qu'à la moyenne des termes de comparaison communiqués par les parties, et c'est, donc, légitimement qu'il a fixé l'indedmnité principale de dépossession relative aux trois appartements, d'une superficie totale de 141, 07 €, à la somme de 108 623, 90 €.

2/ Sur l'indemnisation des boxes :

S'agissant des boxes, il résulte des dispositions de l'article 4-1 du décret 67-223 du 17 mars 1967, pris pour l'application de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, que : « La superficie de la partie privative d'un lot ou d'une fraction de lot mentionnée à l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 est la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n'est pas tenu compte des planchers des parties des locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre. »

Aux termes des dispositions de l'article R 353-16 du code de la construction et de l'habitation : « La surface utile est égale à la surface habitable du logement, telle qu'elle est définie à l'article R. 111-2, augmentée de la moitié de la surface des annexes définies par un arrêté du ministre chargé du logement. »

L'arrêté du 9 mai 1995, modifié par arrêté du 24 juillet 1997, pris par le ministre du logement, confirme en son article 1 que : « Pour la définition de la surface utile visée à l'article R. 331-10 et au 2° de l'article R. 353-16 du code de la construction et de l'habitation, les surfaces annexes sont les surfaces réservées à l'usage exclusif de l'occupant du logement et dont la hauteur sous plafond est au moins égale à 1,80 mètre. Elles comprennent les caves, les sous-sols, les remises, les ateliers, les séchoirs et celliers extérieurs au logement, les resserres, les combles et greniers aménageables, les balcons, les loggias et les vérandas et dans la limite de 9 mètres carrés les parties de terrasses accessibles en étage ou aménagées sur ouvrage enterré ou à moité enterré. »

En l'espèce, les boxes sont, indéniablement, rattachés aux lots de copropriété détenus par madame [H] [E] et ils sont affectés de tantièmes de copropriété.

Leur superficie oscille entre 13 et 17 m² et s'établit, au total, à 130, 61 €, ce qui n'est pas contestée.

Il se déduit de l'ensemble des textes précités que ceux-ci doivent être pris en compte dans le calcul de la superficie des parties privatives, avec une pondération de 50 %.

Cependant, l'état particulièrement dégradé de l'ensemble de l'immeuble, tant en ses parties privatives que communes, et l'état d'enconbrement de la cour arrière, justifient de ramener le coefficient de pondération, comme l'a fort pertinemment fait le premier juge, à 0, 25.

L'indemnité de ce chef sera, donc, fixée à 130, 61 X 770 € X 0, 25 = 25 142, 43 €.

3/ Sur l'indemnité de remploi :

Aux termes des dispositions de l'article R 322-5 du code de l'expropriation : 'L'indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l'acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l'indemnité principale. Sont également pris en compte dans le calcul du montant de l'indemnité les avantages fiscaux dont les expropriés sont appelés à bénéficier lors de l'acquisition de biens de remplacement.

Toutefois, il ne peut être prévu de remploi si les biens étaient notoirement destinés à la vente, ou mis en vente par le propriétaire exproprié au cours de la période de six mois ayant précédé la déclaration d'utilité publique.'

Celle-ci sera fixée à la somme de 14 376, 63 €, selon le barème en usage.

4/ Sur la demande d'abattement pour encombrement :

L'état particulièrement dégradé de l'immeuble du [Adresse 8] est amplement démontré et il en a été tenu compte dans la fixation, en valeur basse, du prix d'indemnisation.

Par ailleurs, il a été frappé d'un arrêté d'insalubrité des parties communes en date du 20 mars 2018.

Pour justifier de sa demande d'abattement supplémentaire, l'EPF PACA produit des photographies, qu'il affirme datées de 2016, qui démontrent l'état d'encombrement de la cour arrière de l'immeuble.

Or, c'est en toute connaissance de cette situation que l'expropriant avait formulé une offre transactionnelle d'un montant de 107 128 €, indemnité de remploi non incluse, en mars 2021, la réitérant sans réserve le 17 janvier 2023.

En outre, le 4 janvier 2023 a été prononcée l'ordonnance d'expropriation qui éteint, par elle-même et à sa date, tous droits réels ou personnels existant sur les immeubles expropriés.

Les biens qui appartenaient à madame [H] [E] n'étaient, donc, plus sous sa garde.

La demande d'abattement supplémentaire de l'EPF sera, en conséquence, rejetée.

Il y a lieu, en conséquence, au vu de l'ensemble des éléments versés aux débats, de confirmer, en toutes ses dispositions, le jugement du 19 juin 2024 et de fixer l'indemnité totale de dépossession due à l'expropriée à la somme de 148 142, 96 €, soit une indemnité principale de 133 766, 33 € et une indemnité de remploi de 14 376, 63 €.

5/ Sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile :

L'équité commande de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au profit de madame [H] [E] et de lui allouer une somme complémentaire de 3 000 € de ce chef.

L'établissement public foncier PACA supportera la charge des dépens d'appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, contradictoirement, par mise à disposition au greffe,

Déclare recevable l'appel de l'établissement public foncier PACA,

Fixe la date de référence au 26 juillet 2022,

Confirme, en toutes ses dispositions, le jugement rendu le 19 juin 2024 par le juge de l'expropriation des Bouches-du-Rhône,

Y ajoutant,

Condamne l'EFP PACA à payer à Madame [H] [E] la somme de 3 000 €, en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel,

Laisse à l'établissement public foncier PACA la charge des dépens de l'instance d'appel.

Le greffier Le président